Sentencia Civil 18/2026 , Rec. 846/2025 de 14 de enero del 2026

PRIMERO.-Doña Carlota es copropietaria y tiene además el usufructo universal vitalicio del inmueble sito en la DIRECCION002 de La Coruña, no combatiéndose su legitimación activa a los efectos de la acción ejercitada contra la propietaria del DIRECCION001, Dña. Araceli y la comunidad de propietarios del inmueble.

Alega que desde el mes de febrero de 2024, se vienen detectando importantes filtraciones de agua en el piso de Doña Carlota, procedentes tanto de la terraza del piso superior, privativa de la codemandada, así como de elementos comunes, que han ocasionado graves daños en la vivienda de mi representada. Dichas filtraciones de carácter continuo afectan a varias estancias de la actora, concretamente a tres dormitorios, pasillo y salón-comedor, causando daños considerables en paredes y techos.

El hecho del daño y su afectación a distintas estancias de la vivienda, no es negado por las partes demandadas, si bien de la lectura de los informes técnicos de todas las partes, incluido el que aporta la demandante, elaborado por el perito Sr. Jose Carlos, procede declarar probado que por la tipología del daño, esto es, hongo en las paredes, no nos encontramos ante un problema de filtración o entrada de agua, sino a un exceso de humedad en la vivienda, lo cual resulta importante desde luego en orden a la fijación del origen del daño y la responsabilidad en su producción.

La actora con soporte en el informe técnico pericial emitido por el Sr. Jose Carlos, apunta a los siguientes factores desencadenantes del daño:

1.- la mala impermeabilización de la terraza del piso de la codemandada

2.- la falta de diligencia de la codemandada en el uso, cuidado y mantenimiento de la terraza, que propiciaba la entrada incontrolada de agua a través de las ventanas que están siempre abiertas, así como la mala evacuación del agua por haberse obstruido la entrada de las bajantes

2.- el mal estado de las bajantes de pluviales de la comunidad que filtran, y por último las grietas y fisuras de la fachada.

Y en base a tales consideraciones, partiendo de un origen privativo del daño y un origen en elementos comunes, todos ellos concurrentes, solicita la condena solidaria de comunidad y propietaria del piso superior a llevar a cabo la reparación del daño en los términos que sugiere el perito señor Jose Carlos.

I.- Pues bien, se declara hecho probado que uno de los orígenes de la humedad por condensación que afecta a la vivienda de la demandante, es desde luego, un mal estado del inmueble producto del desgaste y paso del tiempo, unido, según los técnicos que declaran, al uso de técnicos constructivas propias de otra época.

No sólo lo afirma el Sr. Jose Carlos, sino que también lo hará Dña. Apolonia, técnico municipal, cuyo informe aparece dotado de un plus de objetividad e imparcialidad, pues llevo a cabo su pericia con motivo de la evaluación municipal de inmuebles, por tanto para un fin distinto del mismo proceso y al margen de un encargo de parte.

Esta perito informa sobre un mal estado general del inmueble con incidencia de manera significa en la estanqueidad de la edificación. Tal y como se aprecia de su lectura, existe un problema de humedad por condensación que afecta a varios pisos con origen en el deficiente impermeabilización y aislamiento de los muros de cerramiento, 2) grietas y fisuras en los muros con el mismo resultado, 3) impermeabilización y aislamiento de la cubierta, con gran presencia de humedad en el DIRECCION003-en la vivienda del DIRECCION001 precisamente- y sobre todo, y de muy particular forma, 4) humedades y/o filtraciones derivadas de fugas en las conducciones y tuberías de saneamiento.

Su pericia no es la de analizar la causa u origen de los problemas que afectan a la vivienda de la demandante, pero vincula dicha problemática a la inexistencia de un aislamiento térmico. Es más concluye su declaración en el acto de juicio informando en el sentido de que una intervención la terraza podría resultar suficiente a los fines de evitar el daño en la vivienda del DIRECCION002, reproduciendo la conclusión del Sr. Jose Carlos: baste la lectura del punto cuarto de su informe para advertir que, en orden a la reparación de la causa del daño, sugiere levantar la terraza de la vivienda de la planta superior, y "aplicar un aislante XPS para reducir condensaciones en planta inferior"

La C.P negará este origen del daño y cualquier responsabilidad en su producción en el sentido de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 10 LPH. Apunta a otro origen del daño y en particular el cerramiento de la terraza y el empleo de la misma como depósito de enseres, lo cual habría obstruido las bajantes que discurren por su interior.

La C.P. no aporta prueba de clase alguna que venga a desvirtuar el nexo causal entre las deficiencias de la edificación y las patologías que afectan al inmueble. Su pericia no es suficiente a los efectos de desvirtuar las conclusiones ya ofrecidas en párrafos anteriores. A instancias de la comunidad emite informe la perito Dña. Herminia, que interviene por el seguro de la comunidad, y que analiza tal y como se desprende de su lectura una humedad puntual en el cuarto de baño de la vivienda del DIRECCION002, que ciertamente, tenía origen en una avería privativa localizada en la zona del lavabo del baño de la vivienda DIRECCION001. Y tras reconocer este hecho, Reconoce en el acto de juicio que acude por una filtración puntual, que nada tiene que ver con el problema que de forma general afectaba al inmueble y que ese problema es el de humedad por condensación. Y es más, como luego se verá, en contra del criterio al que apunta su mandante, afirmará en el acto de juicio que la causa que provoca el hongo, es el puente término que se genera por la diferencia de temperatura entre ambas plantas, descartando el mal uso de la terraza al que apunta la comunidad.

En definitiva, dos técnicos informan en el sentido de que el origen de la humedad por condensación que afecta a la vivienda de la actora tiene origen en un mal estado del inmueble, destacando su origen en el deficiente impermeabilización y aislamiento de los muros de cerramiento, 2) grietas y fisuras en los muros con el mismo resultado, 3) impermeabilización y aislamiento de la cubierta, con gran presencia de humedad en el DIRECCION003-en la vivienda del DIRECCION001 precisamente- y sobre todo, y de muy particular forma, 4) humedades y/o filtraciones derivadas de fugas en las conducciones y tuberías de saneamiento.

Ninguna prueba practicada a instancia de la C.P. permite desvirtuar la declaración de hecho probado del origen del daño en el estado de conservación del elemento común y en consecuencia, y por aplicación del art. 10 LPH la responsabilidad de la comunidad de propietarios y la obligación de reparar que en virtud de la norma en relación con el art. 1902 CC le compete

II.- La terraza del DIRECCION001, por más que resulte de uso privativo, es cubierta del piso inmediata inferior, y en cuanto a tal, elemento común del inmueble ( art. 396 cC) y afectado por lo dispuesto en el art. 10 lph. El cierre de la terraza únicamente supone la delimitación de ese elemento de uso privativo y carácter común, de manera que, el defecto de impermeabilización de la terraza, en modo alguno puede resultar responsabilidad del propietario que disfruta de su uso privativo, más aún cuando el trazado de las conducciones de pluviales no se ha alterado, y que el desagüe de las pluviales antes sobre la propia terraza, tiene lugar por otra zona distinta de la originaria sin incidencia en la humedad de la vivienda inferior.

Precisamente, y en orden a la reparación de la causa del daño, si se lee el informe del Sr. Jose Carlos, él único de los técnicos que afronta la cuestión de como reparar el origen del daño, se aprecia, que al margen de la reparación de fisuras, grietas, etc, ambos apuntan de manera principal a una actuación sobre la terraza de la vivienda de la planta superior, a los fines de aplicar un elemento aislante para reducir condensaciones en planta inferior, lo cual, sin el menor género de dudas, entronca directamente con la causa principal apuntada por DÑA. Herminia y el Sr. Nazario, y el puente térmico por la diferencia de temperatura y la aparición de humedad por condensación. En el mismo sentido declarará la técnico municipal que refiere en el acto de juicio que según su criterio técnico una posible reparación del origen de la humedad sería la actuación sobre la terraza, sin contravenir lo informado por el Sr. Jose Carlos.

III.- Y no existe en autos prueba suficiente para declarar hecho probado que la causa del daño sea el hecho del cerramiento de la terraza del piso superior o el mal estado de conservación de la misma, ni siquiera en términos de coadyuvar a la producción del daño:

En primer lugar el perito de Dña. Araceli, el Sr. Nazario y la perito de la C.P. Dña. Herminia, son claros en cuanto a que la causa de la humedad por condensación es pura y simplemente el puente térmico que se genera por efecto la diferencia de temperatura entre la terraza y la planta inmediata inferior. Añade además, en buena lógica, el perito Sr. Nazario que el hecho del cierre de la terraza, y en tanto que eleva la temperatura interior de este elemento, favorece incluso a mermar el efecto de puente térmico que origina la humedad de la planta inferior.

En segundo lugar, ni el menor indicio de prueba consta sobre el "mal uso, cuidado y mantenimiento de la terraza, y que todo ello propiciaba la entrada incontrolada de agua a través de las ventanas que están siempre abiertas, así como la mala evacuación del agua por haberse obstruido la entrada de las bajantes con enseres" tal y como refiere el perito de la actora: se desconoce cuál pudiera ser el estado de conservación de la terraza en épocas anteriores, o lo mucho o poco que estuvieran abiertas las ventanas en momentos de lluvia; lo cierto es que en la actualidad, su estado es óptimo, pudiendo acudirse sin más a las fotografías aportadas por los distintos informes. Por otra parte, si como decimos, las humedades son por condensación, porque así lo afirman todos los técnicos, se ignora en que medida la entrada de agua de lluvia en la terraza por efecto de ventanas abiertas, habría de tener incidencia en el hecho que nos ocupa. Súmese a lo anterior que, el perito de la actora no visita la terraza del DIRECCION001, y que sólo la propiedad del DIRECCION002 es quien le refiere el mal uso de la terraza en una época anterior.

Finalmente, no hay prueba bastante en definitiva de Dña Araceli haya infringido el deber legal ( art. 9.1.b) LPH) de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responde.

SEGUNDO.-Sirva cuanto ha sido expuesto para concluir: primero, que el mal estado del inmueble en toda la extensión que se refiere en el informe municipal, y de forma principal, la falta de impermeabilización/aislamiento de la terraza es causa eficiente del problema de humedad por condensación que afecta a la vivienda de la actora; segundo, que el uso particular y privativo de la terraza no excluye su consideración de elemento común; tercero que, no se prueba que el cierre de la terraza del piso DIRECCION001, o el uso que la propiedad da a la misma, sea causa efectiva o coadyuvante en la producción del daño que se reclama y tercero que, por lo expuesto, el pronunciamiento de condena en cuanto a la obligación de reparar fijada en el suplico de la demanda, únicamente ha de ir referido a la comunidad de propietarios demandada y en los términos que se establecen en el punto cuarto del informe pericial del Sr. Jose Carlos como propuesta principal

Se ha de estar a la pretensión sostenida de forma principal esto es, la obligación de hacer, en definitiva reparar la causa del daño y reparar las consecuencias del mismo manifestadas en la vivienda de la actora; sólo de forma subsidiaria a esa pretensión principal, se solicita la cuantificación del daño, de forma que, estimada la principal, no procede la subsiguiente

Habrá por tanto la comunidad de propietarios, tal y como consta en el suplico: 1.- reparar los daños causados en la vivienda de Doña Carlota; 2.- impermeabilizar de la terraza del piso DIRECCION001, en los términos señalados en el informe pericial que se acompaña a la demanda de Don Jose Carlos.

No es dado condenar a la Comunidad de propietarios a llevar a cabo una nueva derivación de las bajantes de pluviales, como se interesa en el punto 3º así como la sustitución de las arquetas y conductos de saneamiento, y a la reparación y sellado de grietas o fisuras en la fachada, en los términos que indica el perito Sr. Jose Carlos, y es que el citado perito, en su informe no relaciona actuaciones tendentes a reparar tales anomalías, por más que dichas anomalías existan, limitándose a llevar a cabo una intervención sobre la terraza, levantándola y aplicando un elemento que favorezca la ruptura del puente térmico. Tampoco se advierte actuación reparadora alguna sobre dichos elementos en el informe de evaluación que emite Dña. Apolonia que, insistimos, se limita a una evaluación municipal.

Y no puede condenarse a Doña Araceli, a sustituir la carpintería existente en la terraza, pues D. Jose Carlos, únicamente cita esta medida como alternativa a la que considera de modo principal, esto es, impermeabilizar la terraza. Tampoco a usar adecuadamente la terraza, pues no se ha acreditado que el mal uso sea causa del daño que padece la vivienda de la demandante

TERCERO.-Procede la condena en costas de la Comunidad de Propietarios ( art. 394.1 LEC) Respecto de la llamada a los autos de DÑA. Araceli no ha lugar a condena en costas, habiendo cada parte de satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad: si bien no existe pronunciamiento de condena alguna respecto de Dña. Araceli, concurren circunstancias de hecho que permiten derogar el principio del vencimiento objetivo (art. 394.1 fine) cual sería, las dudas sobre la eventual concurrencia de una falta de conservación y mal uso o sobre la condición de la terraza como elemento común o privativo, o incluso la eventual apreciación por parte del tribunal de un comunidad de riesgo, que en buena técnica jurídica obligaba a la demandante a traer a los autos a las dos codemandadas.

VISTOS los anteriores preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación