Sentencia Civil 733/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 424/2022 de 14 de noviembre del 2023

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se desestima la demanda formulada por la representación de D. Dionisio y Dña. Rebeca, por la que se interesaba la condena de los demandados Inmogestión Yramar SL y D. Constancio, al abono de la cantidad de 16.000 euros abonadas en concepto de "arras penitenciales", y ello en virtud de contrato suscrito entre las partes en fecha 22 de octubre de 2019, el cual fue objeto de ampliación del plazo mediante convención de fecha 14 de noviembre de 2019, y mediante el cual las partes pactaban como precio para la compra de las fincas descritas en el mismo, la de 160.000 euros, habiendo entregado los compradores la cantidad de 16.000 euros en concepto de arras penitenciales, y estando condicionada la entrega del resto del precio al otorgamiento de la escritura de compraventa hasta la fecha del 13 de diciembre de 2019, y con previsión de que para la consumación del contrato se precisaba una respuesta favorable de financiación, y en caso de no obtenerse, las partes podrían resolver el contrato sin penalización alguna. En la referida sentencia, se estima la falta de legitimación pasiva de la entidad intermediaria Inmogestión Yramar SL, y se desestima la demanda por considerar incumplido por la parte compradora, la estipulación 4.1 del citado contrato con la actitud obstativa consistente en la cancelación de cuentas y considerando que no se acredita que en la fecha de vencimiento de la operación de financiación, no hubiera una respuesta no favorable de la entidad financiera Cajamar.

Frente a la presente Resolución se alza la apelante alegando, que no impugnaba el pronunciamiento absolutorio frente a Inmobiliara Yramar SL por estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva, y se opone a la sentencia alegando como único motivo el error en la valoración de la prueba.

Por la parte demandada D. Constancio se presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Es imprescindible para resolver este procedimiento, conocer cual fue el contenido de la clausula CUARTA suscrita entre las partes en el contrato de fecha 22 de octubre de 2019, prorrogado en fecha 14 de noviembre de 2019, de modo que la fecha definitiva de cumplimiento se fijó el 13 de diciembre de 2019:

"CUARTA.- El presente contrato queda supeditado para su consumación al cumplimiento del siguiente condicionante:

1) En un plazo de treinta días naturales a ser contados desde la presente fecha, es decir hasta el 20/11/2019 inclusive, para que el COMPRADOR obtenga respuesta favorable de financiación. Para ello el COMPRADOR autoriza y se obliga a aportar al MEDIADOR la documentación requerida en un plazo no mayor a 5 días hábiles, así como a colaborar en todo lo que se le requiera para garantizar su viabilidad. Las condiciones mínimas para la obtención de la financiación son las siguientes:

a.- Capital mínimo a solicitar 102.000 € (disponiendo de al menos la cantidad equivalente al 40% del precio de compraventa de sus fondos propios).

b.- Interés máximo: EURIBOR +3,5%.

En caso de comprobarse falsedad documental, incumplimiento de los compromisos adquiridos o rechazo de la financiación obtenida por el MEDIADOR dentro de las condiciones referidas en el párrafo anterior, se producirán los efectos derivados en la estipulación cuarta del presente documento con la consecuente pérdida de lo entregado como arras y señal.

En caso de respuesta no favorable de financiación, las partes acuerdan resolver el presente contrato sin penalización alguna, devolviendo al COMPRADOR las cantidades consignadas como arras en este acto, sin derecho a ninguna reclamación. En caso contrario, llegado el 20/11/2019 sin que se realice ninguna notificación expresa sobre lo anterior, se entenderá que dicha viabilidad ha resultado positiva, y se producirán los efectos derivados de las obligaciones contraídas en el presente contrato."

A tenor de lo transcrito, se desprende que la compra del inmueble venía condicionada a la obtención por los compradores de financiación por medio de crédito hipotecario (financiación), quedando sin validez el contrato y devolviéndose las cantidades entregadas en caso de su no obtención.

Por tanto, es evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición resolutoria, indicando al respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de

fecha 21 de febrero de 2018 que "Conocido es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, consagrando así el artículo 1.091 del Código Civil la regla básica de la contratación: el "pacta sunt servanda". Por tanto, los contratantes, al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, que consagra el principio de libertad contractual y el principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, pero con ciertos límites que recoge el mismo precepto: las normas imperativas, la moral y el orden público. Si se observa la literalidad de la cláusula contenida en el contrato suscrito entre las partes litigantes, no se añadieron a la obtención de financiación otras condiciones, como la aportación de certificados denegatorios de un número determinado de entidades.

No se pone en duda por ninguna de las partes que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. El propio Código Civil de Cataluña, aunque no sea de aplicación por su vigencia temporal, contempla en el artículo 621- 49 el pacto de previsión de financiación por tercero, al indicar que "1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1.115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. Se trata de una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato.

Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas. Y, aplicados a supuestos como el presente, suponen

que el actor deberá acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad dolosa por su parte, más que su situación económica vigente al momento de la solicitud bancaria. Probado tal hecho procede la resolución contractual así como el efecto que las partes vincularon a la misma: que la vendedora devolvería íntegra la cantidad recibida en su día como señal o adelanto a cuenta del precio, más los intereses legales conforme a los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil desde la reclamación judicial".

Del mismo modo, refiere la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de enero de 2019 que "No se pone en duda por ninguna de las partes (salvo el matiz formal ya resuelto) que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. Por tanto, es claramente evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición. La condición, junto con el término y el modo, son los llamados elementos accidentales del contrato, que sólo están presentes si las partes expresamente los pactan. A diferencia de los elementos esenciales, no son requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta, como sí ocurre con los elementos naturales o esenciales. Los elementos accidentales limitan o modifican la eficacia del contrato, y la condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir, se sepa o no cuándo. Así, el artículo 1114 del CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición. Las condiciones suspensivas, como su nombre expresa, suspenden la eficacia del contrato de tal manera que el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la condición.

Y las resolutorias hacen depender de un suceso futuro e incierto la validez del contrato. La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. No se trata pues de una condición contraria a la ley, y de la misma manera no se entiende que el hecho de que se condicione finalmente la eficacia de la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario sea contrario a las buenas costumbres ni mucho menos al orden público. Más bien parece una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato de reserva sin formalizar el principal. Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil, sino que se condiciona -de mutuo acuerdo-

su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto. Cuestión distinta es que, afirmado lo anterior, hubiese quedado acreditado en el proceso, como pretende la recurrente, que apelado no fue lo suficientemente diligente en el intento de concertación del crédito hipotecario, pues lo que ciertamente ha quedado acreditado es lo contrario: que el demandante fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo, probando el requisito exigido de "justificarlo debidamente". Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas".

TERCERO.- Dicho lo anterior, y valorando de nuevo la prueba practicada, tanto documental como testifical, tiene esta Sala que discrepar de la conclusión alcanzada por el Juzgador de instancia; si tenemos en cuenta la documental aportada a los autos, consta que en fecha 9 de diciembre de 2019 los demandantes enviaron comunicación a la inmobiliaria, por la que manifestaban que ante las dificultades que estaban teniendo para la obtención de la financiación con los bancos españoles, debían terminar con el contrato, solicitando la devolución de la cantidad de 16.000 euros (documento 6 de la contestación a la demanda) y no consta contestación alguna por parte de la entidad demandada; del mismo modo el 12 de diciembre de 2019 consta un nuevo correo electrónico, en el que ponían de manifiesto que ante la falta de noticias por parte de la entidad financiera sobre la concesión o no de la financiación, daban por extinguido el contrato (documento 4 de la demanda) y tampoco consta contestación por parte de la mercantil inmobiliaria.

Posteriormente a estos dos documentos, consta el emitido de nuevo por los compradores el 13 de diciembre de 2019, día de la expiración del plazo fijado, en el que comunican que habían cancelado las cuentas bancarias que tenían con Cajamar, y ese mismo día es cuando D. Luis Alberto asesor financiero de la mercantil inmobiliaria, remite un comunicado a los compradores, adjuntándoles la tasación de la vivienda y comunicando que la entidad financiera Cajamar estaba "considerando" la posible aprobación de la solicitud de hipoteca (documento 8 de la contestación a la demanda).

Se apoya la sentencia en la cancelación de las cuentas de los compradores al parecer en fecha 9 de diciembre de 2019, para fundamentar que la voluntad de los compradores fue obstativa para obtener la respuesta favorable a su financiación; sin embargo, el propio relato de los hechos expuestos no lleva a la misma conclusión, habida cuenta de que pese la cancelación de las cuentas, hecho que solo obra mencionado por los propios demandantes en el documento 8 de la contestación a la demanda, pero que no consta de apoyo probatorio alguno, el proceso de tasación siguió adelante y Cajamar no debía tener conocimiento de dicha cancelación, cuando se está planteando conceder tal financiación el día 13 de diciembre de 2019.

Y desde luego, para poder aplicar la estipulación Cuarta en los términos en los que ha quedado expuesta, se precisaba una "respuesta favorable de financiación", y respecto de la misma, consta el documento 9 de la contestación a la demanda, de fecha 13 de diciembre de 2019 redactado por la mediadora inmobiliaria:

"Cajamar está considerando la posible aprobación de la solicitud de hipoteca. Estamos negociando a su favor y el próximo lunes el gerente del banco (ver email anexo) lo contactará para explicarle detalladamente todo lo referente a su solicitud de hipoteca."

y el siguiente documento es el que aparece como 10 de la contestación de fecha 19 de diciembre de 2019 y en el que se le da respuesta negativa a la solicitud de resolución del contrato de arras por parte de dicha inmobiliaria.

Por tanto frente a la solicitud de resolución contractual por incumplimiento de lo previsto en la clausula Cuarta, le corresponde a la parte demandada acreditar que en el plazo pactado se había obtenido la financiación favorable, esto es el día 13 de diciembre de 2019, no constando este dato en ningún documento bancario de los aportados con la demanda o contestación; si examinamos la prueba testifical practicada, contamos con la declaración de D. Luis Alberto trabajador de la inmobiliaria, que estuvo implicado en la labor de obtener la financiación, aclarando que había 4 entidades bancarias pero que Cajamar era la que daba un mayor porcentaje y que el día 13 de diciembre, fecha límite, tenían el informe de tasación favorable para obtener la financiación, pero no estaba vinculado al Banco, sino que tenían la condición de que podía ser viable; sin embargo el testigo manifestó de modo claro que el día 13 de diciembre no tenían la financiación, sino la viabilidad como paso previo a la financiación; y siendo preguntado en repetidas ocasiones por este tema, siempre contestó que no habían obtenido la financiación el día 13 de diciembre, aunque consideraba que tenían una respuesta favorable y precisaban el informe de tasación previo para comunicarle a Cajamar que podían continuar; aclaró que no había habido comunicación del banco al cliente, y que había que interpretar la clausula del contrato relativa a la "respuesta favorable de financiacion" si la misma se consiguió antes de la finalización del contrato.

Por su parte el testigo D. Agapito que también es trabajador de la inmobiliaria, consideró que la cancelación de las cuentas con anterioridad a la finalización del contrato supone un desistimiento y consideró que se daban los requisitos para cerrar la operación.

En cualquier caso, no ha quedado acreditado porque no ha habido ningún documento bancario, en el que se diga de modo claro y rotundo que se concedía la financiación, sino que todo lo que obra son especulaciones y afirmaciones de la parte intermediaria en la venta, pero nada oficial por parte de ninguna entidad bancaria, siendo meras apreciaciones de futura viabilidad de la operación.

Por ello no puede considerarse acreditado que la condición cuarta se haya cumplido y despliegue todos sus efectos ni que la actora haya desistido de la compraventa ni incumplido el contrato, pues comunicó antes de que llegase la fecha límite para la obtención de la financiación favorable, su voluntad resolutoria del contrato, constando que en la fecha fijada por las partes de común acuerdo, dicha financiación no se había obtenido ni había documentación bancaria que lo acreditase.

Por tanto probado que dentro del plazo expresado en el contrato no pudo la actora obtener de una entidad bancaria la concesión de un préstamo hipotecario para pagar el precio del inmueble, procede el efecto que las partes vincularon a tal circunstancia, esto es, que la parte vendedora devolvería íntegra la cantidad "recibida" en su día de 16.000 euros, en realidad depositados en la inmobiliaria y actualmente consignados judicialmente.

CUARTO.- Con relación a las costas procesales causadas en primera instancia, al haberse estimado la excepción de falta de legitimación pasiva de la demandada personada, resulta procedente la imposición de las costas causadas a la parte actora, manteniendo por tanto lo dispuesto en la resolución objeto del recurso.

En cuanto a las costas en la alzada, dada la estimación del recurso por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,