Sentencia Civil 110/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 798/2022 de 14 de febrero del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Don Leonardo, contra los demandados, Doña Santiaga, Doña Trinidad, Doña Virtudes, Don Raimundo, Doña María Inés y Don Modesto, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que se declarase la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes en fecha 10 de octubre de 2016 o, subsidiariamente, la resolución del contrato, condenando a los demandados a restituir al actor el precio percibido de 20.000 euros más los intereses devengados por dicha suma desde la fecha de en la que se abonó dicha cantidad, y con expresa imposición de las costas.

Alegó el demandante que el 10/10/16 suscribieron las partes contrato de opción de compra de las fincas registrales números NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de El Prat de Llobregat, en el que los demandados declararon ser propietarios de una " finca agrícola" situada en El Prat de Llobregat, Sector la Marina, polígono NUM002, parcela NUM003, de superficie 31.258 m2, con un cobertizo de 300 m2, sobre la que concedieron una opción de compra al demandante, por precio de 200.000 €, y con una prima de 20.000 €. Entiende el actor que la cosa objeto de la opción de compra de la que declararon ser titulares los demandados, es cosa distinta a la que en realidad ostentan pues no se trata de finca agrícola, ya que una tercera parte se encuentra calificada como de zona verde y sistema aeroportuario, haciéndola además inhábil para el destino pretendido. Los propietarios, tanto en los anuncios en plataformas inmobiliarias, como verbalmente y en el contrato, manifestaron que se trataba de una finca agrícola, y en cuanto a su situación urbanística, de terreno no urbanizable, accediendo el actor, que estaba interesado en desarrollar un proyecto agrícola, a la firma del contrato ante dichas manifestaciones. Posteriormente a la firma del contrato, ha sabido a través de sus asesores, que la finca no tiene la naturaleza manifestada, puesto que una tercera parte está calificada como de zona verde (clave 6c) y como de sistema general aeroportuario (clave 2) no apta para el uso agrícola, actividad a la que el actor quería destinarla, además de que dichas superficies serán objeto de una futura expropiación, lo que hace que la finca sea inhábil para el fin que se pretendía con su adquisición, por lo que el 28/7/17 remitió burofax a los demandados resolviendo el contrato. Además, sostiene que el documento suscrito no da cumplimiento a lo establecido en el artículo 568.6 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo de 2006, del Libro quinto del Código Civil de Cataluña (en adelante, CCC), en cuanto al contenido del título de constitución, por no constar el domicilio de los concedentes, lo que implica que, de haber intentado el ejercicio del derecho de opción, los demandados podrían haberlo hecho imposible.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opusieron los demandados, en síntesis, que son propietarios de la finca agrícola de autos que ha sido dedicada desde tiempo inmemorial al cultivo de alcachofas y otras hortalizas, y que, en el año 2015 y estando los hermanos propietarios en edad de jubilación, decidieron ponerla a la venta. Niegan que se haya concedido la opción sobre una finca que no se corresponde con lo que se indicaba en el contrato. En el contrato se define el inmueble objeto de la opción de compra con sus datos registrales y referencia catastral siendo sus términos claros y concisos, y sin hacer referencia a calificaciones urbanísticas ni a los usos que el adquirente tiene previstos en un futuro para la finca. El uso agrícola y la naturaleza agrícola resulta de los datos públicos que figuran en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. El demandante es un experto en el sector inmobiliario y no podía desconocer la situación urbanística de la parcela. Niegan la existencia de ocultación o engaño en relación con la finca, cuyo uso pudo comprobar el demandante en las diferentes visitas realizadas antes de firmar el contrato. El uso agrario y la naturaleza agraria resulta de la consulta del Catastro y Registro de la Propiedad, por lo que no puede entenderse que se haya ocultado ninguna información ni se ha concedido una opción de compra de una cosa diferente a la existente. En el contrato no se estableció ningún condicionante de destinación de la finca. Fue el demandante quien redactó y envió los primeros borradores del contrato a los demandados, en el que describía el objeto del contrato como finca agrícola sin mencionar la finalidad a la que quería destinar el terreno. El actor no detalla el supuesto proyecto a que alude en la demanda y tampoco justifica cual sería el razonamiento que impediría su desarrollo. En cualquier caso, la calificación urbanística del terreno 24a y la 6c), no es incompatible con el uso agrario y actualmente se está dando uso agrícola a esta zona calificada como de sistema de parques y el Ayuntamiento de El Prat de Llobregat certifica que este uso es perfectamente compatible con la titularidad privada y la calificación urbanística existente, por lo que el demandante podría haber dado el uso agrícola que hubiese querido al campo en caso de haberse consumado la compraventa. Tampoco hay constancia de que el terreno haya de ser expropiado ni es exigible a los demandados responsabilidad por un evento que pueda ocurrir en el futuro por lo que entienden que los motivos de nulidad son inconsistentes. Tampoco la falta de indicación de domicilio es un requisito esencial que pueda dar lugar a la nulidad o resolución del contrato.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona el 15 de marzo de 2022 desestimando la demanda con condena en costas a la parte actora.

Razona la resolución de primera instancia que no es procedente la nulidad del contrato por falta de requisitos en el contrato con base en el artículo 586.6 d) del CCC y que tampoco se ha producido un incumplimiento esencial o sustancial de cierta entidad y completa frustración del fin del contrato, pues la finca objeto del contrato disfruta de los usos agrarios necesarios para cualquier actividad de cultivo agrario, por lo que las alegaciones y pretensiones de la parte demandante no pueden ser motivo suficiente para resolver el vínculo contractual, último remedio, derivado de la aplicación del principio de conservación de los contratos, por lo que rechaza la acción resolutoria entablada.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Error patente de la sentencia en relación con la supuesta condición de promotor inmobiliario, experiencia y capacidad del demandante que atenta al canon de racionalidad que debe presidir toda resolución judicial ( art. 24 de la Constitución Española); 2º Error patente de la sentencia en relación con la supuesta facilitación de la información urbanística de la finca y la supuesta buena fe de los demandados que atenta al canon de racionalidad que debe presidir toda resolución judicial ( art. 24 de la Constitución Española); 3º La sentencia recurrida es contraria a derecho en cuanto a la errónea aplicación de lo dispuesto en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil en relación con la doctrina del aliud por alio; y 4º La sentencia recurrida es contraria a derecho en cuanto a la errónea aplicación de los efectos derivados del incumplimiento de lo establecido en el artículo 586.6 del CCC, en cuanto al contenido del título de constitución

La parte demandada se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Doctrina del aliud pro alio. Resolución del contrato.

La resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación esencial de entrega de la cosa vendida exige, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, que se entregue cosa distinta de la convenida o carente de las cualidades mínimas para su normal provecho por el adquirente, es decir, que sea aplicable la doctrina del aliud pro alio, que comprende aquellos casos en que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o bien aquellos otros en que se haya entregado una cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato, concurriendo en aquellos supuestos en que se vende una cosa como vivienda que no es habitable.

Como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo 317/2015, de 2 de junio, que cita la parte demandante, entre otras muchas que se han pronunciado sobre la cuestión:

"...SEGUNDO .- 1.- Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil . El más graveincumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012 , "en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por elartículo 1124 del Código civil(incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimientoesencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución."

La cuestión que aquí se plantea es precisamente ésta. Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia.

El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan losartículos 1101y1124 del Código civil." Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: " ... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

2.- La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimientoesencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010: resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se , como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato...".

Y la sentencia del Alto Tribunal 111/2018, de 5 de marzo:

"... Esta sala, entre otras en sentencia núm. 325/2017 de 24 mayo , con cita de la de la núm. 706/2012, de 20 noviembre , ha afirmado que se da la situación de entrega de cosa distinta o " aliud pro alio" cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. También la sentencia núm. 317/2015, de 2 junio , afirma que

"Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil." Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: " ...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"..."...".

TERCERO.- Valoración de la prueba.

1. El 10/10/16 firmaron las partes un contrato de opción de compra por precio de 200.000 € y con una prima por el ejercicio de la opción de 20.000 €, que no formaba parte del precio de la futura venta, y que fue entregada en dos partes, 10.000 € a la firma del contrato, y otros 10.000 € el 15/2/17. El plazo máximo para el ejercicio de la opción se fijó en el 5/9/17.

La finca objeto de la opción de compra propiedad de los demandados era, según el contrato, la "... finca agrícola situada al terme municipal d'El Prat de Llobregat (Barcelona); Sector La Marina, polígon NUM002, parcel·la NUM003, amb una superfície total de 31.258 m2, segons el cadastre, inclòs un cobert de 300 m2 . La seva referència cadastral és NUM004. L'esmentada parcel·la consta inscrita al Registre de la Propietat d'El Prat de Llobregat, en dues finques registrals: a) volum NUM005, llibre NUM006, foli NUM007 revers, finca número NUM001, inscripció 29a. b) volum NUM008, llibre NUM009, foli NUM010, finca número NUM000, inscripció 28a .".

El 28/7/17 el actor remitió burofax a los demandados resolviendo el contrato por entender que la naturaleza de la finca vendida no se ajustaba al contrato por cuanto, se decía en la misiva, más de una tercera parte de la finca se encontraba calificada como de zona verde (clave 6c).

2. Como razona la sentencia recurrida, no ha probado la parte actora (párrafo segundo del fundamento jurídico tercero) qué proyecto (cultivo de huertos urbanos ecológicos) se proponía desarrollar que, debido a la calificación urbanística a la que aludiremos, ya no podrá emprender frustrando el fin de contrato. Es decir, ni se acredita el mentado proyecto, ni que éste sea inviable.

Tampoco consta, en contra de lo que sostiene la parte recurrente, que ese destino a determinada actividad se hiciese constar en el contrato condicionando la opción, lo que no puede confundirse con la descripción que de la finca se hace en el mismo cuando se hace referencia a que se trata de una " finca agrícola".

Por tanto, ya adelantamos que difícilmente puede hablarse de inhabilidad del objeto para el fin que se pretendía con la adquisición, cuando ese fin, el desarrollo de un proyecto agrícola (proyecto de huertos urbanos ecológicos, concretó el actor al ser interrogado en el acto de juicio oral), no resulta probado, como tampoco los motivos o razones de dicha imposibilidad.

3. Dice la parte recurrente que la finca no es apta para el uso agrícola y que los demandados proporcionaron información falsa sobre la situación urbanística en la publicación de la venta en la plataforma Idealista (doc.3 acompañado a la demanda) cuando indicaron que se trataba de un " Terreno agrícola" porque la tercera parte de la finca está fuera del ámbito del parque agrario ya que solo la porción calificada de 24a está dentro del Parque Agrario.

También entiende que es falsa la indicación en el anuncio sobre la situación urbanística cuando indica " Terreno No urbanizable", ya que no toda la finca es no urbanizable, y sostiene que una tercera parte de la finca está fuera del ámbito del parque agrario y está calificada como zona verde (clave 6c) y como de sistema general aeroportuario (clave 2) no apta para uso agrícola, actividad que quería desarrollar el actor, por lo que no le afecta lo que establece el Pla Especial Agrario del Prat de Llobregat, y en especial el régimen de usos en los suelos que con dicha calificación se encuentran dentro del Ambito del Parque Agrario.

También insiste en que dichos terrenos serán objeto de expropiación.

4. La finca (dos fincas registrales) objeto de la opción, según se hizo constar en el contrato era una " finca agrícola". De igual modo en el anuncio del Idealista se anunciaba como " Terreno agrícola".

También en el catastro se hace constar la parcela con un uso principal agrario y cultivo de labor o labradío regadío.

A instancias del actor, el Área de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de El Prat de Llobregat (doc.4 acompañado a la demanda) emitió informe el 14/2/18 sobre la situación urbanística de la finca DIRECCION000 Polígono NUM002, parcela NUM003, Zona DIRECCION001 núm. NUM011. Según este informe la mayor parte de la parcela está clasificada como suelo no urbanizable (SNU) y una pequeña porción al noroeste de la parcela, que forma parte del ámbito del Plan Director del Aeropuerto de Barcelona-El Prat, pero que se sitúa fuera del recinto aeroportuario, se considera dentro del régimen de suelo urbanizable no delimitado (SUND). La parcela incluye las calificaciones urbanísticas Clave 24a que se define como rústica protegida de valor agrícola con servidumbres aeronáuticas, Clave 6c como sistema de parques y jardines urbanos actuales y de nueva creación de ámbito metropolitano y Clave 2 como sistema general aeroportuario. Coinciden con la parte de suelo clasificado como no urbanizable las partes de parcela calificadas de clave 24a y clave 6c, y con la parte de suelo urbanizable no delimitado (SUND), el resto de parcela calificada de clave 2.

A decir de la parte actora, la zona grafiada en el Plano de situación anexado al informe, identificada como de Clave 6c y Clave 2 no es apta para el uso agrícola.

No es correcta la interpretación que hace el actor de la información urbanística, con independencia, como hemos adelantado, de la falta de prueba del destino que dice el actor condicionaba el ejercicio del derecho de opción.

La zona de Clave 24a, rústica protegida de valor agrícola, tiene como uso principal el agrario.

La zona de Clave 6c, se corresponde con lo que se denomina Sistema de parques y jardines urbanos actuales y de nueva creación de ámbito metropolitano, y las determinaciones del mismo se recogen en las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano y sus modificaciones. Según el informe, en el artículo 203, se especifica que en las áreas de parque urbano solo se admiten los usos públicos y los usos colectivos que estén especialmente previstos en el plan especial que se apruebe a esos efectos.

En el certificado de aprovechamiento urbanístico emitido el 3/7/18 a instancias de la parte demandada por el mismo organismo (documento núm. 6 acompañado a la contestación a la demanda), se reitera la misma información del Informe fechado el 14/2/18, y se añade por el técnico superior en derecho de la Sección Jurídico Administrativa, que la finca está calificada mayoritariamente como suelo no urbanizable, parte suelo rústico protegido de valor agrícola, clave 24a, y parte sistema de parques y jardines de ámbito metropolitano, clave 6c. Y en una pequeña parte, está afectada por el sistema general aeroportuario, clave 2, en régimen de suelo urbanizable no delimitado, y, por tanto, asimilable al suelo no urbanizable. Por todo lo cual, sigue el certificado, " la finca està subjecte al règim del sòl no urbanitzable i l'ús agrícola és compatible urbanisticament", y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 170 de las NN.UU. del PGM " l'afectació a sistemes és compatible amb la titularitat privada".

La interpretación de la sentencia recurrida es coincidente con lo que expresa el informe del Área de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de El Prat de Llobregat y el certificado de aprovechamiento urbanismo emitido por el mismo organismo, que específicamente se refiere al artículo 203 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano y sus modificaciones, artículo según el cual en las áreas de parque urbano solo se admiten los usos públicos y los usos colectivos que estén especialmente previstos en el plan especial que se apruebe a esos efectos. En ningún momento la sentencia aplica las Normas del Pla Especial Agrario del Prat de Llobregat.

En definitiva, la finca está sujeta al régimen de suelo no urbanizable en su mayor parte, y en la parte de suelo urbanizable no delimitado, asimilable al suelo no urbanizable, siendo compatible con dicha clasificación y calificaciones, el uso agrícola, y con la titularidad privada de la parcela.

Tampoco está justificada la acción con base en que se trata, la parte de finca calificada como de clave 6c, de terrenos que pueden ser objeto de expropiación. El artículo que cita la parte recurrente, el 204 (no el 203 que erróneamente se indica en el recurso) del PGM, trata precisamente (en línea con el informe referido más arriba), de " Terrenys de propietat privada", y dice que " 1. Els terrenys de particulars que segons aquest Pla es qualifiquen de parcs urbans o constitueixen enclavaments en parcs de domini públic, estan sotmesos a la legislació específica forestal i al que estableix aquest Pla, amb l'objecte d'assegurar-los la destinació en l'ordenació", y que " 2. L'Administració municipal, o si fa al cas, la metropolitana, amb títol legitimador en aquest Pla, podran expropiar aquests terrenys per tal de sotmetre'ls, pel que fa a la titularitat i destinació, al règim de domini públic". Pero nada hace pensar que dicha parte de parcela, de titularidad privada y en la que es posible el uso agrícola, vaya a ser objeto de expropiación.

5. También coincidimos con la resolución de instancia en que la situación urbanística de la finca pudo haber sido conocida por el actor antes de la firma del contrato, dada su condición de administrador de una Sociedad cuyo objeto social es precisamente la actividad, negocio y promoción inmobiliaria (doc. 2 de la contestación a la demanda), y atendido que esa información urbanística es de carácter público y estaba a disposición del actor como resulta de la documentación que aporta el propio demandante, que es quien aporta el informe del Ayuntamiento de El Prat de Llobregat de 14/2/18 (a su instancia formalizada el 20/12/17).

Como dijo la sentencia del Tribunal Supremo 1139/2006, de 17 de noviembre " la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento", por lo que " no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente".

6. Tampoco el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 568.6 del Código Civil de Catalunya referido a los datos que debe contener el título de constitución del derecho real de opción, entre los que figura " d) El domicilio de los concedentes de la opción o de los titulares del tanteo o del retracto a los efectos de las notificaciones preceptivas", puede dar lugar a la resolución del contrato, toda vez que, con independencia de que como razona la resolución de primera instancia, fueron muchas las comunicaciones entre las partes (entre ellas el burofax resolutorio de fecha 28/7/17, contestado por los hermanos demandados el 7/8/17), lo cierto es que el actor no llegó a ejercitar el derecho de opción por lo que ningún perjuicio resulta del defecto que denuncia.

Por todo lo cual, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.