Sentencia Civil 162/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 267/2022 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO.- La parte actora ejercita acción por la que pretende la condena a los demandados al abono de la suma de 8.724,96 euros en concepto de los daños causados en el uso de la vivienda propiedad de la actora sita en CAMINO000 nº NUM000, 07817, Sant Jordi, municipio de Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza, que habría sido objeto de arrendamiento.

Tras el procedimiento de desahucio y reclamación de cantidad en el que recayó sentencia condenatoria ratificada por la Audiencia, se procedió a la entrega de la vivienda, procediendo a dejar constancia mediante acta notarial el día 11 de junio de 2018 del mal estado de la misma.

Que la deuda que se reclama corresponde a los gastos de limpieza y reparación necesarios para acondicionar y reponer la vivienda a su estado original, y cuyo desglose de gastos se indica a continuación y cuyas facturas se aportan

4· Factura NUM001, por valor de 37,69 euros. Compra carretilla

5· Factura NUM002, por valor de 158,58 euros. Material de pintura y limpieza

6· Factura NUM003, por valor de 64,87 euros. Material de iluminación

7· Factura nº NUM004. Por valor de 277,60 euros. Cerradura 3

8· Factura NUM005, por valor de 110,99 euros. Compra multiherramienta AMW BOSCH

9· Factura NUM006, por valor de 77,11 euros. Material de pintura y limpieza 10· Recibo compra material menaje por valor de 139,70 euros.

11· Recibo compra material limpieza por valor de 36,23 euros.

12· Recibo compra material menaje por valor de 230,82 euros.

13· Factura NUM007 por valor de 205,74 euros, compra de escalera telescópica para subir al tejado.

14· Factura por valor de 523 euros. Compra muebles y colchón cama.

15· Factura NUM008, por valor de 166,82 euros. Correspondiente a material de jardín.

16· Factura NUM009, por valor de 310,65 euros. Correspondiente a transporte de agua.

17· Factura NUM010, por valor de 744,99 euros. Compra electrodomésticos de cocina.

18· Factura NUM011, por valor de 965 euros. Compra armario y sofá cama.

19· Factura NUM012, por valor de 259,98 euros. Correspondiente a material y maquinaria para limpieza jardín.

20· Factura NUM013, por valor de 45,86 euros. Correspondiente a material para reposición luces.

21· Albarán NUM014, por valor de 1.097,47 euros. Correspondiente a trabajos de retirada basura y escombros.

22· Factura NUM015, por valor de 97,28 euros. Correspondiente a material de pintura

23· Factura F-SA-PM- NUM016, por valor de 89,81 euros. Correspondiente a material de menaje hogar.

24· Factura F-SA-PM- NUM017, por valor de 112,64 euros. Correspondiente a material de menaje hogar.

25· Factura F-SA-PM- NUM018, por valor de 263,20 euros. Correspondiente a material de menaje hogar.

26· Recibo en concepto de entrega de provisión de fondos de 850 euros por trabajos de pintura.

27· Recibo en concepto de entrega de provisión de fondos de 1.000 euros por trabajos realizados en la vivienda.

28· Recibo ayuntamiento tasa basuras por un total de 101.86 euros.

29· Factura NUM019 honorarios Notaria por valor de 757,08 euros.

TOTAL 8.724,96 euros.

La demandada, por su parte, se opone alegando que se efectuaron una serie de reclamaciones sobre desperfectos y reparaciones urgentes en la vivienda, así como que se comunica la existencia de humedades y necesidad de pintar la vivienda por este motivo, requerimientos y reclamaciones que fueron desatendidas por la actora, razón por la cual mi mandante se vio obligado a realizar y reparar por su cuenta; que el mobiliario invocado por la actora y que ahora reclama (somieres, cajoneras, estanterías, etc) y que alega haber sido arrojado y abandonado en una de las estancias de la vivienda por parte de mis representados, dicho mobiliario en realidad fue alojado por expresas indicaciones de la actora en el corral en cuestión, previo acondicionamiento efectuado por mi mandante a solicitud de la actora.

La resolución de instancia estimó parcialmente la demanda acogiendo las partidas reseñadas con los números 10, 11, 12, 17, 21, 23, 24, 25 y 28, por importe de 2.630,72 euros.

Contra dicha resolución se alza la parte demandante que únicamente se aquieta a la desestimación de la partida 29 de honorarios de la Notaría, solicitando se estime la demanda por el importe de 7.967,88 euros.

SEGUNDO.- En lo tocante a la acreditación de los daños reclamados por los actores y su atribución al mal uso del demandado y la carga de la prueba.

Cabe hacer referencia a la Sentencia de esta misma sección de 5 de enero de 2017:

SEGUNDO.- La obligación de devolver la finca en el estado en que se recibió deriva de lo establecido en el artículo 1.561 del Código civilLegislación citadaCC art. 1561. En el artículo 1.563 se establece la responsabilidad del arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que se pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya.

Como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia interpretativa de este artículo 1563 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1563, entre otras, SSTS de 24 de octubre de 2006 y 30 de mayo de 2008 , el mismo viene a establecer una presunción "iuris tantum", más que de culpa, propiamente de responsabilidad contra el arrendatario para los casos de pérdida o deterioro, representativo de daño, menoscabo, detrimento o desperfecto de las cosas, de modo que en el supuesto de que no se pueda precisar el origen interno o externo del evento generador, así como cuando no se acredite que el daño obedezca a fuerza mayor, caso fortuito o actuación imputable a persona concreta, en definitiva, en todos los supuesto en el que el arrendatario no demuestre que no hubo por su parte culpa ni negligencia, por haberse adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias, no puede eximirse de responsabilidad, pues se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento. Añadiendo que, por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado no cabe entender que se ha actuado con toda la diligencia posible y que la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" ha de ser suficiente para acreditar que el resultado dañoso no le es imputable.

Como se recordaba en la sentencia de esta misma Sala de 23 de mayo de 2012 , con cita de sus resoluciones anteriores de 18 de enero y 20 de marzo de 2012 , la expresión "tal como lo recibió" contenida en el artículo 1561 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1561, tiene un significado relativo, que equivale a "tal como debe entregarla" ( STS 2 de marzo de 1963 ), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum, por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946 , 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991 , que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1563, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración, que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 .

La parte demandante manifiesta que el inmueble se entregó en perfectas condiciones reclamando por los desperfectos habidos tras su devolución por el arrendatario demandado. Éste por su parte alega que el inmueble tenía ya desperfectos y humedades y precisaba de reparaciones urgentes no atendidas y que hizo por su cuenta.

Pues bien, estas mismas alegaciones y aportando la misma documentación, (factura, presupuesto de su empresa y fotografías) que en este procedimiento, fueron efectuadas en el Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago que instaron los ahora actores, en el que se reclamaba también por cantidades insatisfechas procedentes del arriendo. Y fueron objeto de examen y resolución por parte del Tribunal de apelación, la sección 4ª de esta Audiencia, que en su sentencia de 10 de enero de 2018 razonó:

".. la tesis sostenida por los apelantes en la contestación a la demanda no ha sido acreditada por los arrendatarios, tal y como les correspondía de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.3 de la LEC ; es decir, no se demuestra que las obras descritas por los hoy apelantes fueran urgentes y tendieran a evitar el peligro que para su hijo suponía la presencia en la finca de una caseta sin terminar, ni prueban tampoco que los trabajos restantes en la vivienda que se refieren se debiesen a un deficiente estado de las instalaciones relacionado con la habitabilidad del inmueble.

En efecto, si acudimos al contrato arrendaticio de 1 de diciembre de 2016 podemos comprobar que "Los arrendatarios declaran conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato. Que D. Isidro (...) y Dña. Ofelia (...) vistas y comprobadas las condiciones en que se encuentra citada finca y vivienda, solicitan de D. Gumersindo y Dña. Milagros que le arrienden la vivienda, (...)". Igualmente, en el segundo párrafo de la estipulación novena se establece que los arrendadores deberán pechar con las reparaciones necesarias para el correcto uso de la vivienda de acuerdo con el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero también se dice que "se hace constar que la vivienda se entrega al arrendatario en perfectas condiciones de habitabilidad. Es por eso y en relación con el artículo 1561 del Código Civil que las reparaciones que se acometan en virtud de lo óptimo mantenimiento de la vivienda, para que perduren las mismas condiciones en las que se entrega corresponden a la parte arrendataria sin que pueda por ello reclamar su coste a la parte arrendadora"

No se entenderían realizadas tan claras manifestaciones por los arrendatarios si me hubiesen comprobado el buen estado de la vivienda antes de suscribir el contrato y por eso llama la atención de la sala la tesis que se mantiene en la contestación a la demanda, sobre todo si se considera que no existe requerimiento alguno efectuado a los arrendadores para que cumplan con las obligaciones que le impone el mencionado art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues tan solo nos hablan de gestiones realizadas con ellos infructuosamente, pero no hay prueba de ello. No olvidemos al respecto la claridad del segundo párrafo contenido en el art. 1559 del Código Civil , a cuyo tenor, queda obligado al arrendatario a poner en conocimiento del dueño en el plazo más breve posible la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el nº 2 del artículo 1554 del Código Civil . Y de forma más específica se pronuncia en el mismo sentido el art. 21.3 de la ley de Arrendamientos Urbanos "

Pues bien estas conclusiones son enteramente trasladables al caso que nos ocupa, por cuanto no resultan contrarrestadas, como dice la apelada, con la declaración del testigo Sr. Florentino, que no intervino en aquél otro procedimiento, testimonio que cabe poner en entredicho no sólo por la relación de amistad (reconoció hacer las fotos para echar una mano a su amigo) que le une al codemandado, sino porque no se ha acreditado en ningún momento su capacitación para ser tenido por "técnico especialista" como lo llama la parte demandada, para que puedan tenerse en cuenta sus manifestaciones sobre que la vivienda no cumplía con las condiciones técnicas sanitarias, que adolecía de patologías de construcción e insalubridad. Lo que por otra parte tampoco se sostiene, por cuanto, como dice la parte apelante, los demandados permanecieron en la vivienda hasta que no les quedó más remedio que desalojarla tras el procedimiento de desahucio.

Es por ello que se debe concluir que el inmueble se entregó en el estado que se describe en el contrato, y por tanto los arrendatarios deben responder de los desperfectos que resulten acreditados.

TERCERO.- La sentencia de instancia, como se ha dicho, estima sólo acreditados parte de los reclamados.

Se alega por la parte apelante error en la valoración de la prueba. La cuestión estribaría en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de primera instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora en la forma parcial en que lo ha hecho, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que "... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir en su integridad las alegaciones de la recurrente .

La parte actora cumple con la carga de probar los daños en el inmueble tras la entrega de los arrendatarios a través de la documental consistente en el acta notarial levantada y las testificales, de la hija de los propietarios, y el Sr. Eulogio, que fue quien arregló el jardín.

Las fotografías del acta notarial puestas en relación con el pormenorizado clausulado del contrato al que antes se ha hecho referencia, evidencian la diferencia del estado de conservación de la casa y su zona de jardín, antes y después del arrendamiento, y si el arrendatario la recibió en buen estado, como se infiere del contrato, su obligación era devolverla en el mismo estado en que la recibió, lo que a juzgar por dicha documental no aconteció. Si bien será preciso hacer una serie de matizaciones.

Los testigos, a pesar de su relación de parentesco, la hija, gozan de total credibilidad a juicio de esta Sala. Dña. María Consuelo explicó que ella estuvo presente el día de la entrega de llaves...que faltaban muchos enseres....que las paredes estaban amarillas...que el jardín parecía una selva, con restos de basura, de envoltorios,...que el agua del aljibe estaba sucia había un olor muy fuerte, esto último también constatado por la Notario.

El Sr. Eulogio, que en el jardín había basura, escombros, desperdicios, maleza y que tuvo que limpiar con una máquina.

Lo dicho nos lleva a considerar que se deben estimar las partidas 5, 9, 22, que son facturas por material de pintura y limpieza, no así la 26 que es un documento en que se hace una provisión de fondos por pintura de 850 euros por un tal Sr. Nazario que no ha sido traído a juicio por lo que su valor probatorio no queda justificado. Y de igual forma la partida 27 que es otro documento de este mismo señor, en el que se habla de 1.000 euros por "trabajos realizados en la finca", sin mayor especificación.

Es de considerar la partida 17 en su integridad, de compra de electrodomésticos de la cocina, y 9 de adquisición de máquina desbrozadora para limpiar el jardín.

También la 16 de transporte de agua al evidenciarse el estado en que quedó el aljibe.

No son estimables las partidas 4, 6, 8, 13, 15, 20, por no quedar acreditado de forma suficiente que se tratara de elementos objeto del arriendo o que hubieran resultado, en su caso, dañados.

Tampoco la 7 correspondiente al cambio de cerradura, no se dice siquiera que estuviera dañada y el cambio es usual cuando se finalizan los arriendos.

En cuanto a la 14 y 18 que son la referidas al mobiliario que se almacenó en la caseta o almacén y que resultó deteriorado. Se constata de la prueba practicada, conversaciones de whatsapp, que el arrendador y arrendatario estuvieron de acuerdo en que éste que se dedicaba a la construcción, acabara la obra iniciada de este inmueble para alojar allí muebles de la casa que no iban a ser utilizados. Y de la testifical del Sr. Daniela, empleado de la empresa de construcción del demandado, que él fue quien hizo los trabajos sin plano ni licencia y depositó los muebles. Por lo que nos parece adecuado que la reclamación deba reducirse en la mitad de su importe.

Así las cosas, la estimación de la demanda ha de serlo por el importe (s.e.u.o.) de 4.469,32 euros.

CUARTO.- Al estimarse parcialmente la pretensión actora el principal devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1100 y 1108 del Código Civil- y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Trayéndose a colación que, en materia de intereses moratorios, la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina anterior (contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985, entre otras muchas), ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000, 26 de diciembre de 2001, 17 de noviembre de 2004, 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Este actual criterio, según precisan las sentencias de 16 de noviembre de 2007, que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007, y de 19 de mayo de 2008, entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado; sin que las del presente aconsejen la no aplicación de este criterio.

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede efectuar pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.