Sentencia Civil 184/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 908/2022 de 14 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Don Carlos Francisco, contra la demandada, Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Barcelona, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que se declarase: a) la nulidad de los acuerdos de la Junta de 6/10/20 por los que se aprueba el estado de cuentas y el presupuesto de gastos; b) la nulidad de las cuentas aprobadas en dicha Junta para que se vuelva a elaborar teniendo en cuenta que el local tienda 1 está exenta y excluida de participar en los gastos generales de escalera; c) la nulidad del presupuesto para que se vuelva a elaborar teniendo en cuenta que el local tienda 1 está exenta y excluida de participar en los gastos generales de escalera. Y en su virtud se condene a la demandada a efectuar los actos necesarios para la elaboración de nuevas cuentas y presupuesto, a devolver al actor las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la regularización de la nueva aprobación de cuentas y nuevo presupuesto, condenando a la demandada al pago de las costas.

Alegó el demandante que es propietario del local comercial tienda 1 de la finca de autos que adquirió por compraventa el 2/8/01, y que tiene atribuido un coeficiente de 6,39%. En el artículo 2 de los estatutos contenidos en la escritura de división horizontal, consta que los locales situados en la planta baja, que no tengan acceso al vestíbulo de la escalera general, no participarán en los gastos generales de tal escalera y que lo que pudiera corresponder a dichos locales comerciales será prorrateado entre los distintos departamentos que integran las plantas altas. El local del actor no tiene acceso al vestíbulo, sino que su acceso es directo a la vía pública, por lo que, en virtud de los estatutos, no debe participar en los gastos de la escalera. El acuerdo adoptado el 6/10/20, corregido por diligencia de rectificación posterior, que obliga a soportar de manera exclusiva a los dos locales el total gasto de limpieza, agua y electricidad, del vestíbulo y escalera del edificio es contrario a los estatutos, y también es contrario a la ley y gravemente perjudiciales para el actor ( art. 553- 45 CCC), dado que, incluso de no establecer nada al respecto los estatutos o para el caso de que los locales tuvieran acceso al vestíbulo, estos gastos deberían ser soportados por todos los propietarios que conforman la comunidad en proporción a su coeficiente y en ningún caso exclusivamente por los locales.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opuso dicha parte que en el origen de la demanda está la gravísima problemática de la Comunidad con los actuales inquilinos del actor que ha sido objeto de intervención por el Ayuntamiento de Barcelona tras las denuncias múltiples habidas por actividades ilegales. El reparto de gastos comunitarios de limpieza fue expresamente acordado en Junta de Propietarios a cambio de la utilización de parte de la portería del inmueble en su propio beneficio. Mediante acta de la Junta de 19/1/1990 se modificó el título constitutivo, y se acordó por unanimidad que la propiedad de los locales, presente o futura, asumiría el coste de la, por entonces portera, del edificio, incluso contratándola en su empresa, continuando su trabajo para el edificio pero costeándola dicha propiedad, y con ello, de todos los servicios que ésta desarrollaba, a cambio de anexionarse parte de la portería aumentando la superficie de su local, y a perpetuidad, superficie de la que disfruta a día de hoy, y comprometiéndose a costear los gastos de la portera del edificio y por extensión de todos los servicios que ésta prestaba. A cambio de esa cesión se mantenía el funcionamiento de los servicios que prestaba la empleada por entonces, entre las que se encontraba la limpieza de la finca, que no estaba sometida a límite temporal como tampoco la cesión del espacio de la portería. El acuerdo se ejecutó en todos sus extremos a salvo de que la por entonces propiedad no dejó el habitáculo WC, lo que está pendiente de cumplir. A la superficie actual del local se le ha añadido la parte de la portería. Ese acuerdo es firme y ejecutivo y nunca fue impugnado por ninguno de los nuevos adquirentes (ni por el propietario del local 2 que tampoco ha impugnado el acuerdo de autos), acuerdo que aún no inscrito en el registro de la Propiedad, como es el caso, es perfectamente legal, aunque no sea oponible a terceros de buena fe, lo que no concurre en el actor, que adquirió la finca hace más de 19 años, tiempo durante el que ha disfrutado de esa superficie mayor, constando en la escritura de compra el acuerdo comunitario de 19/1/90. Además, la derivación de los gastos de limpieza en exclusiva a los locales lleva realizándose desde hace tiempo, con su conocimiento, consentimiento y aceptación, por lo que no puede ir contra sus propios actos y, por acuerdo adoptado en junta de 29/11/18, se aprobó que los gastos de limpieza de la escalera y anexos a esta actividad irían a cargo de los locales a partes iguales, habiendo sido adoptado dicho acuerdo para dar nuevamente eficacia al acuerdo adoptado en 1990, obedeciendo a criterios de legalidad ya que el actor sigue disfrutando de toda la superficie cedida en su integridad. Los saldos o el dinero que obra en las cuentas comunitarias no es de la parte actora, sino que derivan de un contrato de la Comunidad con la mercantil ORANGE ESPAGNE S.A.U. por el que cobra 13.360,44 € anuales más IVA a cambio de permitir la instalación de una red de telefonía móvil en la cubierta del inmueble, por lo que es la Comunidad la propietaria y su destino y pago debe decidirse en Junta de Propietarios.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona el 14 de marzo de 2022 desestimando la demanda con condena en costas a la parte demandante.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Incorrecta valoración de la prueba en cuanto a la no vinculación a futuro del acuerdo adoptado en Junta de 29/11/18; 2º Incorrecta aplicación del derecho por cuanto los acuerdos de noviembre de 2018 no vinculan a futuro los presupuestos, que deben ser aprobados anualmente por la CCPP, por lo que, a tenor de la jurisprudencia aplicable, la impugnación realizada por el recurrente es correcta, y se debe entrar a analizar si los acuerdos son contrarios a los Estatutos, contrarias a la Ley y, gravemente perjudiciales para el Sr. Carlos Francisco; 3º Falta de motivación de la sentencia de instancia que no valora la vinculación a los siguientes ejercicios del acuerdo de 29/11/18, ni el contenido de los acuerdos impugnados de 6/10/20, ni justifica el motivo por el que vincula ambos acuerdos, ni si los acuerdos impugnados son contrarios a los Estatutos, a la Ley y, gravemente perjudiciales para el Sr. Carlos Francisco; y 4º Los acuerdos adoptados son nulos porque son contrarios a los Estatutos, a la Ley y, gravemente perjudiciales para el Sr. Carlos Francisco.

La parte demandada se opuso al recurso.

Por auto de la Sala de fecha 7/9/23 se desestimó la petición de la parte demandada para que se suspendiese la tramitación del recurso de apelación como consecuencia de la tramitación de un procedimiento iniciado por el demandante después de dictada la sentencia de primera instancia, de impugnación de acuerdos adoptados, entre otras, en Junta de la Comunidad de fecha 29/11/18.

SEGUNDO.- Resolución de primera instancia.

La sentencia de primera instancia razona del siguiente modo:

"...Consta que, en la escritura pública por la que se constituyó la comunidad de propietarios, se estableció que los locales de la planta baja que no tuvieran acceso al vestíbulo de la escalera general no participarían en los gastos generales de tal escalera y es hecho admitido que el local del actor carece de acceso a dicho elemento comunitario, por lo que, conforme al contenido de la escritura de 17 de julio de 1987, no le correspondería contribuir a dichos gastos.

No obstante, se ha acreditado que, en la junta general ordinaria de propietarios celebrada el día 19 de enero de 1990, se acordó que, en contraprestación a la cesión a perpetuidad del derecho de uso del departamento portería al actual o futuro propietario de los locales, los Sres. Maximo y Nicolas " se harían cargo de la persona que desempeña las funciones de portera, contratándola en su empresa y dejando el habitáculo W.C. para el servicio de limpieza de la escalera corriendo a su cargo las obras de adecuación de éste...". Del contenido de dicho acuerdo, adoptado por unanimidad, tuvo conocimiento el demandante en el momento de adquirir la propiedad del local tienda 1, pues así se hizo constar en la escritura de compraventa, por lo que, aunque no hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad, quedaba vinculado por el mismo y, en fecha 29 de noviembre de 2018, la comunidad de propietarios adoptó acuerdo, que no consta impugnado en tiempo y forma por ningún propietario, en virtud del cual los propietarios de los locales debían hacerse cargo, a partes iguales, de " los gastos de limpieza de la escalera y anexas a esta actividad".

Según resulta de las liquidaciones presentadas por Bourgeois Comunitats, dicho acuerdo se ejecutó en los ejercicios siguientes y, en virtud del mismo, el actor y el propietario del local tienda 2 abonaron por mitad los gastos de limpieza así como los suministros de agua y electricidad de la escalera, siendo vinculante el acuerdo adoptado en la junta de 29 de noviembre de 2018 para el demandante conforme al art. 553-30 CCC, por lo que el reparto de gastos de limpieza incluido en el estado de cuentas de 2019, aprobado en el punto segundo del orden del día de la junta general de propietarios de fecha 6 de octubre de 2020, y la inclusión como gastos exclusivos a cargo de los locales de los de limpieza efectuada en el presupuesto, aprobado en el punto tercero del orden del día de dicha junta, son ajustados a derecho en tanto no modifican el acuerdo adoptado en la junta celebrada en el año 2018 y procede la desestimación de la demanda...".

TERCERO.- Valoración de la prueba. Resolución del recurso de apelación.

1. Mediante escritura pública de fecha 17/7/87 se constituyó la finca de autos en régimen de propiedad horizontal, en la que se estableció que la Comunidad se regiría por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal con determinadas especialidades o singularidades, " 2º Los locales comerciales situados en la planta baja, que no tengan acceso al vestíbulo de la escalera general, no participarán en los gastos generales de tal escalera, ni por consiguiente a los de reparación, conservación, entretenimiento y consumo de energía eléctrica del ascensor de la misma, ni a los de limpieza, alumbrado, pintura, reparación y conservación de tal escalera y vestíbulo general de entrada a la misma, que serán a cargo exclusivo de los departamentos que integran las viviendas de las plantas altas del edificio y lo que pudiera corresponder a los expresados locales comerciales será prorrateado entre los distintos departamentos que integran las plantas altas..." (doc. 2 acompañado a la demanda).

En fecha 19/1/90 (doc. Anexo al informe pericial propuesto por la demandada, folio 426) se celebró Junta de la comunidad de propietarios en la que se dio cuenta de la reunión previa que tuvo lugar el 22/6/89 y de la reunión celebrada en el mes de noviembre entre los propietarios de las tiendas, Presidente, Vicepresidente y Secretario de la Comunidad, en la que se llegó a un preacuerdo en virtud del cual " Los propietarios de las Tiendas se harían cargo de la portera de la finca, quedando el inmueble sin dicho servicio. En contraprestación la Comunidad cedería el habitáculo portería. Dicho acuerdo está fundamentado en: A.- Se suprime el servicio portería sin ningún coste por parte de la Comunidad. B.- El gasto anual que supone al inmueble dicho servicio se destinaría a realizar las obras de rehabilitación de la finca...".

Consta también la certificación del Administrador en aquellas fechas, Sr. Jose Pedro, según la cual, en dicha acta se aprobó por unanimidad " aceptar la propuesta de la Propiedad de los locales de Dn. Maximo y Dn. Nicolas consistente en Ceder a perpetuidad el derecho de uso del departamento portería al actual o futuro propietario de los locales, autorizándole a realizar al efecto las obras de su conveniencia. En contraprestación los Sres. Maximo y Nicolas se harían cargo de la persona que desempeña las funciones de portera, contratándola en su empresa y dejando el habitáculo W.C. para el servicio de limpieza de la escalera, corriendo a su cargo las obras de adecuación de éste ..." (doc. 11 de la contestación y 10 de la demanda).

El demandante adquirió el local tienda 1 mediante escritura de compraventa de fecha 2/8/01, y en la misma hizo constar el comprador que aceptaba las normas por las que se regía la comunidad de propietarios del inmueble, obligándose a su cumplimiento, exhibiendo los comparecientes al Notario certificado librado por el Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios relativa al acuerdo adoptado en junta de propietarios de 19/1/90, por el que " se acordó por unanimidad de todos los miembros ceder a perpetuidad el derecho de uso del departamento portería al actual o futuro propietario de los locales, autorizándole a realizar al efecto las obras de su conveniencia, con la contraprestación acordada" (doc. 13 aportado en la audiencia previa, folio 451).

De la documentación que obra en autos y del informe pericial elaborado por el arquitecto técnico Sr. Aurelio a instancias de la demandada, resulta que el local propiedad de la parte actora, mide, según el Registro de la Propiedad, 122,92 m2 más 3,26 m2 de terraza, que es patio de luces del inmueble, y le corresponde un coeficiente del 6,39%, y, en realidad tiene una superficie de 136,81 m2 más 7,92 m2 de terraza. Ese mismo coeficiente indicado es el que sigue constando en las actas comunitarias actuales pese a haber ampliado el local su superficie. De dicho informe resulta también que al local indicado se anexionó parte de la antigua portería.

En fecha 29/11/18 se celebró Junta de propietarios en la que se acordó por mayoría de los asistentes, con el voto en contra del propietario del local tienda 1, en los apartados correspondientes a 1) Aprobación, si procede, del estado de cuentas y, si procede, reclamación de morosidad, y 2) Presupuesto previsible de gastos y forma de atenderlo, que "el cost de la neteja de l'escala vagi a càrrec dels propietaris dels locals...", "a parts iguals".

En Junta de propietarios celebrada el 6/10/20 (doc.7 acompañado a la demanda), en relación con el punto segundo del orden del día " Aprobación, si procede, del estado de cuentas..." del ejercicio 2019, se acordó por unanimidad de los presentes la aprobación del acuerdo.

En el texto del acta consta lo siguiente: " Se propone volver al reparto de gastos de 2016 y aplicarlo con carácter retroactivo y devolver a los locales lo que no les correspondía pagar, no obstante la CCPP se reserva el derecho de tomar acciones legales que en un futuro considere oportunas ya que dentro de los acuerdos hechos en su día, la CCPP debería disponer de un lavabo cedido por dichos locales y el cual no se dispone, en cualquier caso será la CCPP quien decide que se hace con esa devolución la cual irá al fondo de reserva...Se revisó el estado de cuentas presentadas por el administrador y remitido con la convocatoria, correspondiente al ejercicio económico 2019. Tras examinar las diferentes partidas de la liquidación, sin ningún voto en contra, se toma el acuerdo de aprobar totalmente...".

En el punto tercero del orden del día " Presupuesto previsible de gastos y forma de atenderlos" para el próximo ejercicio, se aprobó por unanimidad de los asistentes dicho presupuesto de importe 5402,24 €.

Dichos acuerdos suponen una atribución en exclusiva a los locales del inmueble de los gastos de limpieza de escalera y vestíbulo.

Las nuevas cuentas resultantes de dicho presupuesto arrojaron unas nuevas cuotas de 149,77 € para las tiendas 1 y 2, y para los pisos, de entre 5,82 € a 9,01 €.

La unanimidad que consta en dichos acuerdos fue corregida por diligencia de rectificación de la Administración de Fincas Bourgeois en el sentido de que el demandante no aprobó los puntos 1, 2 y 3 del acta.

2. Es claro que desde el punto de vista de la literalidad de los acuerdos adoptados el 19/1/90 que nada se acordó acerca de la atribución de los gastos correspondientes a la limpieza de escalera y vestíbulo a los locales en contra de lo que establecieron los Estatutos de la Comunidad aprobados escritura pública de fecha 17/7/87 de constitución de la finca de autos en régimen de propiedad horizontal. Ni se dice en el acuerdo, ni en la certificación de la Administración de Fincas de entonces, DIRECCION001, ni confirmó dicha tesis el testigo Sr. Jose Pedro, autor de la mentada certificación y administrador en aquellas fechas de la finca. El sr. Jose Pedro manifestó que a través de dicho acuerdo la Comunidad dejaba de tener los gastos por el servicio de portería (que representaban un 50% de los gastos de la Comunidad) y se ahorraban los vecinos una eventual indemnización por despido de la portera, ésta pasaba a la plantilla de la empresa y a cambio la Comunidad cedía el espacio de la vivienda portería salvo el aseo que quedaba para el servicio de la Comunidad. El pacto no suponía que los locales asumiesen exclusivamente los gastos de limpieza, agua y luz de la escalera porque de ser así, se habría consignado en el acuerdo y en la certificación que emitió en aquellas fechas, dijo.

Así consta también en el acuerdo firmado el 28/11/90 entre el Presidente de la Comunidad de Propietarios, los propietarios entonces de los dos locales, los hermanos Maximo y Nicolas y la portera Sra. Amparo, en el que se volvía a hacer referencia a las contraprestaciones de una y otra parte (cesión del uso del departamento portería a cambio de hacerse cargo los propietarios de los locales " de la persona que desarrolla las funciones de portera, contratándola en su empresa y dejando el habitáculo de W.C. y fregadero, para el servicio de limpieza de la escalera, corriendo a cargo de los propietarios de dichos locales, el coste de las obras de adecuación de éste...") y se manifestaba por la Sra. Amparo su renuncia a cuantos derechos pudiera tener como portera corriendo a cargo de los propietarios de los locales cualquier cuestión litigiosa que pudiera suscitarse al respecto. Se acordaba también que asignar al departamento portería que tenía una superficie de 19,99 m2 un coeficiente de 1,04%, y se manifestaba que " Si se comunicara el local y éste tuviera acceso a través del vestíbulo, contribuiría al mantenimiento de los gastos de escalera, excepto de ascensor. Lo cual se habrá constar en el Libro de actas de la Comunidad ..." (el subrayado es nuestro). Prueba evidente de que el acuerdo tantas veces mencionado no implicaba una asunción de los gastos de escalera por parte de los locales, y sólo en el caso de tener acceso al vestíbulo contribuiría a dicho mantenimiento.

Durante los años siguientes al acuerdo adoptado el 19/1/90 no se sabe cómo se contribuyó a tales gastos. Hubo algunos años, como manifestaron la Sra. Bibiana (de Fincas Bourgeois, actual administradora) y el Sr. Juan Alberto (vecino de la finca), en que no hubo administración de fincas que gestionase la Comunidad.

De la documentación remitida por Fincas Bourgeois, que comenzó a administrar la Comunidad demandada a partir del año 2016, resulta que en ninguna de las Actas del año 2016 se alude a la cuestión de la repercusión de tales gastos, pero en el estado de cuentas de ese ejercicio (folios 550 y siguientes) aparecen exentos los locales de los gastos de consumo de agua, luz, reparaciones, limpieza de escalera y mantenimiento del ascensor. Es en las de los ejercicios 2017, donde se imputaron a los locales, en exclusiva, los gastos de suministro de agua y limpieza de la escalera, así como una reparación, y 2018 a 2020, donde se les imputaron, en exclusiva, a los locales los gastos de suministros de agua y electricidad y limpieza de la escalera.

De todo lo anterior no cabe sino concluir que los acuerdos adoptados en la Junta de 6/10/20 son contrarios al título de constitución. Dichos acuerdos, en contra de lo que sostiene la parte demandada, no derivan del remoto acuerdo de 19/1/90 donde nada se acordó respecto a la atribución de los gastos de escalera y vestíbulo a los locales, ni, en consecuencia, el acuerdo adoptado en Junta de 29/11/18 puede derivar, como sostiene la demandada, de los adoptados en la Junta de 1990. Tampoco el hecho de no haber sido impugnados antes de la demanda de autos, más allá de una cierta tolerancia en cuanto a la distribución de los gastos, implica acto propio del actor respecto de la exención contenida en el título constitutivo ni convalida una actuación contraria a la Ley.

La aplicación de la doctrina de los actos propios exige que "... los actospropios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ...", que "... en la conducta del agente no ha de existir ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar un derecho", y que "... y ha de tratarse de actos o declaraciones de significación concluyente e indubitada, no ambigua o inconcreta..." ( Sentencia del Tribunal Supremo n-um.620/1999, de 9 de julio). Y la sentencia del mismo Tribunal núm.734/2016, de 20 de diciembre, razonó que " ha de tenerse presente que los actos que están viciados excluyen la aplicación de la doctrina, pues esta Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia...".

La sentencia del Alto Tribunal núm.124/2013, de 26 de febrero, que se pronunció sobre la doctrina de los actospropios y las normas imperativas en materia de propiedad horizontal razonó en el siguiente sentido:

"... Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios.

La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios ( SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009 ], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008 ]).

...

En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios....".

En la misma línea, la sentencia del Tribunal Supremo núm.1094/2004, de 16 de noviembre: "... Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.

La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.

En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.

En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.

En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido...".

Como dijimos en sentencia de esta Sala de 5/2/20 "... es preciso dejar sentado que el hecho de que la actora haya podido pagar en algún momento determinados gastos que no le correspondían con arreglo a esa norma no se puede considerar como un acto propio que le vincule, en el sentido de impedirle impugnar en el futuro acuerdos que vulneren esa exención, sino que en su caso debería interpretarse como un acto de simple tolerancia, según ha quedado acreditado a través de la prueba practicada...".

3. Actualmente, en la regulación del Código Civil de Catalunya, el artículo 553- 45, dispone la obligación de los propietarios de contribuir a sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta, y en su apartado segundo establece que " La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2".

Y el art. 553.26.2 establece que " Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario...".

En el caso de autos, expresamente en el título constitutivo se estableció que " 2ºLos locales comerciales situados en la planta baja, que no tengan acceso al vestíbulo de la escalera general, no participarán en los gastos generales de tal escalera, ni por consiguiente a los de reparación, conservación, entretenimiento y consumo de energía eléctrica del ascensor de la misma, ni a los de limpieza, alumbrado, pintura, reparación y conservación de tal escalera y vestíbulo general de entrada a la misma, que serán a cargo exclusivo de los departamentos que integran las viviendas de las plantas altas del edificio y lo que pudiera corresponder a los expresados locales comerciales será prorrateado entre los distintos departamentos que integran las plantas altas...".

Por tanto, los acuerdos impugnados deben declararse nulos por contrarios a la Ley y al título de constitución (art.553.31).

Por todo lo cual, estimamos en recurso de apelación y, en consecuencia, con revocación de la sentencia de primera instancia, estimamos la demanda y declaramos: a) la nulidad de los acuerdos de la Junta de 6/10/20 por los que se aprueba el estado de cuentas y el presupuesto de gastos; b) la nulidad de las cuentas aprobadas en dicha Junta para que se vuelvan a elaborar teniendo en cuenta que el local tienda 1 no participará "... en los gastos generales de tal escalera..., ni a los de limpieza, alumbrado, pintura, reparación y conservación de tal escalera y vestíbulo general de entrada a la misma..."; c) la nulidad del presupuesto para que se vuelva a elaborar teniendo en cuenta que el local tienda 1 no participará "... en los gastos generales de tal escalera..., ni a los de limpieza, alumbrado, pintura, reparación y conservación de tal escalera y vestíbulo general de entrada a la misma..."; condenando la demandada a efectuar los actos necesarios para la elaboración de nuevas cuentas y presupuesto teniendo en cuenta lo anterior, y, en su caso, a devolver al actor las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la regularización de la nueva aprobación de cuentas y nuevo presupuesto, con condena en las costas de primera instancia a la parte demanda en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se condena en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.