Sentencia Civil 217/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 506/2022 de 14 de marzo del 2024

PRIMERO.-Antecedentes. La sentencia recurrida estima la demanda interpuesta por Dª María Consuelo y D. Adriano frente a D. Pedro Miguel y Dª María Rosa tras el ejercicio de la acción quanti minoris por la existencia de vicios ocultos y reclamación de cantidad en relación a la adquisición de la vivienda sita en la CALLE000 de Cornellà de Llobregat. Ponen de manifiesto los demandantes que compraron el bien inmueble por un precio de 300.000€ el 15 de Marzo de 2019 tomando posesión de la vivienda el mismo día. Los vendedores recibieron la vivienda una vez emitido el certificado final de obra de fecha 28 de Junio de 2018. Tras la toma de posesión localizaron defectos de acabado descritos en el apartado 1, de instalaciones, apartado 2, y de calidades que se contenían en el documento de la vivienda de obra nueva . Los defectos eran preexistentes siendo prueba de ello el documento nº 3 de la demanda (chat de la comunidad de propietarios). Fundamenta la acción en los artículos 1484 y concordantes del CC y suplica que se declare que la vivienda se vendió con vicios redhibitorios y en consecuencia se determine la rebaja proporcional del precio para realizar las obras de reparación una vez tasados por perito constructivos y vicios ocultos

Los demandados contestaron a la demanda invocando defectos en el planteamiento de la demanda al reclamar suma indeterminada. Anunciaron igualmente prueba pericial. Respecto al fondo, exponen que los demandados ignoraban la existencia de defectos puesto que solo visitaron la vivienda en una ocasión y antes de la emisión del certificado final de obras. Por el contrario los demandantes la visitaron hasta en tres ocasiones. Invocan pluspetición puesto que no se cumplen los requisitos para la estimación de la acción al no haberse acreditado los vicios ni el conocimiento por los demandantes ni su gravedad. La ausencia de radiadores y de armarios empotrados es cierta, conocida por los demandantes al visitar la vivienda (ya finalizada) viniendo motivada la decisión de dirección facultativa que fue aceptada por los demandados por correo electrónico. Añaden, con relevancia procesal como se dirá, que tras la demanda, requirieron por burofax a la promotora del edificio para la subsanación de los defectos poniendo de manifiesto la existencia del proceso.

Tras la aportación de los dictámenes periciales y documental complementaria entre la que se contaba un informe de la promotora respecto a la revisión y subsanación parcial de los defectos denunciados con incidencia en el precio, y tras la práctica de la prueba se dictó sentencia estimatoria sobre la base del contenido del artículo 1484 del CC. Remarca la coincidencia de los peritos en algunos de los desperfectos, en que algunos de ellos deben considerarse graves y no visibles hasta la ocupación. Considera cumplidos los parámetros del artículo 217 de la LEC en relación a los hechos básicos de la pretensión y estima íntegramente la demanda con imposición de costas condenando así, en base a la concreción de la audiencia previa a satisfacer una rebaja en el precio de 8.212,89€.

Tras el intento infructuoso de aclaración de la sentencia ( para deducir las partidas de defectos subsanados constante el procedimiento por la promotora : 384,12€) y el complemento en relación a que la ausencia de radiadores y la ausencia de armarios empotrados no eran vicios ocultos, interponen los demandados recurso de apelación invocando: a) la infracción de los artículos 209, 215 y 218 de la LEC respecto al hecho nuevo planteado en la audiencia previa y que no fue objeto de motivación o consideración alguna omitiendo el pronunciamiento expreso sobre el mismo, b) la infracción de los mismos preceptos por ausencia de resolución de uno de los hechos controvertidos (carácter de vicio oculto o no de la inexistencia de radiadores y de armarios empotrados) y c) error en la valoración de la prueba puesto que: 1.- no se ha acreditado que algunos defectos fueran anteriores a la venta (mando de control de aire acondicionado de la planta altillo, puerta de acceso a la habitación de matrimonio picada y rallada en la parte superior, regueros de agua por los compresores de AA, filtraciones en cubierta del baño de la habitación y humedad en el fregadero, por importe de 463,44€) 2.-otros eran perfectamente visibles ( juntas, barandilla de la escalera , barandilla metálica, persianas de las habitaciones, limpieza de la obra, pavimentos de cuartos de baño, contador eléctrico, tipo de vitrocerámica y ausencia de radiadores de calefacción, que no son reclamados/valorados por el perito de la parte actora, compresores de aire acondicionado de la comunidad , ausencia de armarios empotrados, y sustitución de trampilla), constando tres visitas de los compradores (3.852,74€) y 3.- Defectos desconocidos al no haber habitado los vendedores ( pintura salón, horno, correderas protección solar, persianas, pavimentos de cuarto de baño, comunicación de humos de cocina con climatizador y mampara fija) ( 4.089,80€). Instan la desestimación de la demanda o la admisión, subsidiaria de 436,70€ referidos a la pintura del salón y la reparación de la persiana.

El recurso es opuesto de contrario.

SEGUNDO.-Procede la estimación parcial del recurso.

En primer lugar es preciso referirse a la acción ejercitada, actio quanti minoris puesto que la misma ha sido incardinada por las partes , y posteriormente por la resolución judicial de Instancia en los artículos 1484 y concordantes del CC. Consta en las actuaciones de forma incontrovertida que el certificado final de obra nueva data de Septiembre de 2018 y que la compraventa se escrituró entre las partes el 15 de Marzo de 2019 siendo el contrato de arras según el documento nº 14 de la contestación a la demanda , de fecha 15 de Febrero de 2019.

De esta manera, es de aplicación el Libro VI del CCCat que entró en vigor el 1 de Enero de 2018. No cabe duda por lo demás de que el bien inmueble vendido era idóneo para el uso habitual para el que se adquirió. En definitiva, pese a que se han constatado determinadas deficiencias en el objeto vendido , las mismas no desvirtúan la naturaleza del bien ni su utilidad inmediata y futura sin perjuicio de poder resultar cuando menos mínimamente afectada la habitabilidad como consecuencia de filtraciones u olores. La relevancia sin embargo, desde el punto de vista objetivo y cuantitativo y en relación al importe de la venta es mínimo y ello imposibilita la acción redhibitoria por inadecuación del objeto, permitiendo sin embargo el ajuste del precio en aras al reequilibrio contractual a través de lo dispuesto en el artículo 621- 37 CCCat. No podía en definitiva instarse la resolución del contrato dada la levedad de las diferencias (art 621-40) sin perjuicio de la reducción, en su caso del precio que habrá de ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato (art. 621-41).

En aplicación del iura novit curia se verificará en esta sentencia si el material fáctico puede incardinarse en el Libro VI y , en definitiva, y como consecuencia o efecto directo, si procede la rebaja del precio de venta en función de los hechos probados y , en concreto de la necesidad de reparar deficiencias o vicios ocultos como elemento definidor de la rebaja del precio y en definitiva, se tratará de determinar lo que era conforme al contrato en base a la escritura pública otorgada el 15 de Marzo de 2019 y lo que no, considerando, junto a la levedad de la falta de conformidad , que los demandados ahora recurrentes y vendedores, Sres. Pedro Miguel y María Rosa, no eran los promotores de la vivienda, sino que fueron los primeros adquirentes de la misma procediendo a la reventa posterior (tras escaso tiempo), sin haber llegado siquiera a ocuparla por el traslado a Singapur. Documentalmente se ha justificado el traslado y tanto a través del poder otorgado al Sr. Pedro Miguel como de la declaración del intermediario inmobiliario se ha acreditado la falta de ocupación aunque subsiste la duda sobre una mínima en todo caso visita al inmueble una vez concluida la obra con recepción del bien y antes de la venta a los Sres. María Consuelo y Adriano. Ello en todo caso es intranscendente por cuanto se ha acreditado a través del documento nº 3 de la demanda que , en mayor o menor medida, conocían los vendedores de la existencia de alguna de las deficiencias planteadas en la demanda siendo comunes con otros vecinos del mismo inmueble.

En todo caso, los vendedores no son los promotores , no se está ejercitando una acción de responsabilidad en el ámbito de la construcción que debe en su caso dirigirse a la promotora al equipo técnico o a los constructores y sí una acción de ajuste del contrato en cuanto a su precio.

TERCERO.-Concurren suficientes bases como para determinar el precio en la actio quianti minoris pudiendo, en base a los dictámenes periciales representar el precio correcto del inmueble vendido dentro de los términos negociados entre las partes y con disminución del precio en la parte precisa para adecuar dicho precio a la realidad del bien. Esto es, en base al criterio valorativo del perito de la parte actora, puesto que más allá de la discrepancia de la naturaleza oculta o no de los defectos no se ha puesto en cuestión la cuantificación realizada por el perito Sr. Pio, y en función siempre de la existencia del defecto y su alcance, puede decirse , partiendo del valor dado por las partes, cual era el precio inferior (pactado menos el valor de la subsanación valorada), al constar su importe o , de forma indirecta el porcentaje respecto al total precio de venta. De esta forma puede, siendo la finalidad del precepto en la misma línea que la marcada por el artículo 1486 del CC, el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones a través del remedio previsto en el artículo 631,27 del CCCat.

CUARTO.- La sentencia dictada en instancia no motiva suficientemente la decisión adoptada al remitirse directamente a la admisión por ambos peritos de deficiencias , en general, y al artículo 217 de la LEC considerando que la parte actora, sin subsunción en los hechos, había acreditado los elementos mínimos de su pretensión.

Y ello es así por cuanto como hecho nuevo se planteó la subsanación de parte de los defectos por la promotora constante el procedimiento (por lo que no podía reclamarse el importe de reparación al no afectar ya al precio) y como hecho controvertido general se planteó también que la diferencia entre el bien vendido y la memoria de calidades no constituye vicio o falta de conformidad con el precio de venta, no resultando afectado y por tanto debiendo excluirse los conceptos y los importes correspondientes. Nada de ello dice la sentencia, nada aclaró ni completó tras el intento de la parte demandada previo a la apelación y se limitó la sentencia a una estimación íntegra de la reclamación en base a la pericial de la parte actora.

De esta forma los puntos 1 y 2 del recurso, coincidentes con los motivos de aclaración y complemento han de ser estimados. En efecto, con independencia de la realidad de pequeños defectos constructivos en acabados y en instalaciones , lo cierto es que la compraventa se hizo con absoluta inmediatez respecto al certificado final de obra sin que los vendedores llegaran finalmente a ocupar el inmueble por los motivos antes expuestos. La reclamación de los compradores se articula en el plano estrictamente contractual. Es posible que al mismo tiempo estén accionando o negociando con promotora, constructora o técnicos de forma coordinada con la comunidad de propietarios o el resto de los vecinos del inmueble. Pero superando esta posible reclamación que no deberá conducir a un enriquecimiento injusto, lo cierto es que dicha inmediatez en la venta tras la entrega de obra nueva conduce a declarar la normalidad de defectos de acabados que pueden ser solucionados y que los vendedores , por su marcha, no habían llegado a detectar o a reclamar (aunque tenían conocimiento de problemática general a través del chat comunitario). En este contexto no puede considerarse que los vendedores hoy demandados apelantes obraran de mala fe. De hecho pusieron en marcha reclamaciones a la promotora poniendo de manifiesto la demanda presentada. Así se acredita con el burofax remitido y del mismo modo se acredita la intervención , posterior a la compraventa interpartes, de dicha promotora asumiendo y reparando algunos de los defectos. El documento adjuntado al efecto, es justificativo de la reparación y suficiente puesto que se reparó y se elaboró el mismo , como documento resumen de defectos admitidos o rechazados ( en el piso CALLE000 a partir del punto 42), tras la compra y tras la demanda no siendo suficiente la manifestación de desconocimiento por parte del letrado de la parte actora en la audiencia previa anotando los defectos que se decían reparados. Frente al hecho nuevo, con justificación documental, solo ha habido silencio y no se ha llegado a impugnar ni a preguntar a los peritos sobre dichas soluciones constructivas , en todo caso menores al no alcanzar los 400€ IVA incluido. Se declaran por ello reparados in natura tres de los defectos ( perfil de transición entre el pavimento de la cocina y el comedor, filtración puntual en la esquina del techo de la ducha del cuarto de baño del dormitorio principal y el panel móvil del balcón) desestimándose la demanda en la suma de 384,12€.

Del mismo modo procede rechazar el apartado tercero de la demanda. No se pronuncia la sentencia sobre ello pero fue convenientemente alegado por los demandados, vendedores, que no podían ser considerados como defectos o vicios a los efectos de la acción de reducción del precio, la diferencia de calidades entre el proyecto ejecutivo o la memoria de calidades y el inmueble vendido. En efecto, los vendedores sí podían reclamar frente a la promotora le cumplimiento del contrato basado en dichas calidades y proyecto de ejecución, pero no los terceros que compraron a los demandados y compraron el bien inmueble descrito en la escritura pública aportada por ambas partes (donde no se especificaban calidades ni descripciones particulares) y que fue resultado de su apreciación directa en las visitas (tres), previas a la adquisición. La vivienda no tiene radiadores ( el sistema de climatización es distinto), no tiene los armarios empotrados que aparecen descritos en proyecto ni los Led de la cocina pero los actores compraron lo que compraron a los propietarios posteriores al promotor no estando vinculados los vendedores tal y como se ha explicado y no pudiendo considerarse en forma alguna como un "vicio oculto por calidades" que solo sería exigible de haberse pactado en tal forma. Se acoge por ello este punto del recurso, ya planteado como complemento de la sentencia , descontándose del principal objeto de condena otros 3.097,16€.

QUINTO.- Se mantiene el resultado final de la sentencia de Instancia en relación a las deficiencias apreciadas por el perito Sr. Pio ( folios 242 y ss del expediente ) y que en sí no son rechazados por el perito de la parte demandada . El rechazo del perito Sr. Aquilino viene determinado por el hecho de que o bien no se trataban de vicios ocultos puesto que eran visibles en los momentos en que los compradores se interesaron por la vivienda o bien eran desconocidos por los vendedores al no haber llegado a habitarla en el espacio temporal entre la entrega, tras certificado final de obra y la entrega a los compradores. No pueden sin embargo acogerse las excepciones. Ciertamente los desperfectos no son especialmente relevantes ni desde el punto de vista cuantitativo en relación al precio de venta ni en relación a la afectación de la habitabilidad , pero los vendedores asumen una posición de control de la realidad, transcendencia y utilidad del objeto vendido de carácter objetivo y más allá de la percepción o proyección meramente subjetiva de los compradores, conformando una parte de sus obligaciones dentro del contrato de compraventa habida cuenta la necesidad de inversión que tendrán que hacer los compradores para su subsanación. Los recurrentes por tanto deberían haber comprobado el estado del inmueble antes de su transmisión para evitar el perjuicio patrimonial en relación al precio pactado. En cuanto a la apreciación de los defectos, dada su significación y relativa importancia no parece que hubieran podido ser objeto de un especial estudio en el momento de las visitas de obras localizándose o descubriéndose en el uso diario inmediato a la compra.

Se estima por ello la demanda ( los importes no han sido controvertidos) si bien con desestimación de la reclamación respecto a la reparación de la chimenea y su cajón. El problema de los olores y filtración es un problema comunitario, afecta a todos los vecinos vinculados por la misma chimenea, la chimenea de extracción es comunitaria, el punto de intervención también lo es y la reparación propuesta es sobre bien comunitario y en beneficio de toda la comunidad. El propio perito de la parte actora reconoció que también es el perito de la comunidad en la preparación del dictamen que sirva de base a la reclamación , sea judicial o no, frente a la promotora y/o otros integrantes del proceso constructivo. En esa tesitura no cabe duda de que el propietario individual, en beneficio de la comunidad puede exigir la reparación, pero lo puede hacer frente a la promotora y/o los otros integrantes del proceso constructivo y no frente a los vendedores dentro de una acción de reducción del precio de venta que implicaría la percepción del importe de la reparación generándose un enriquecimiento injusto en caso de que no se repare ( desde la perspectiva de los compradores) y una cobertura en favor de la comunidad que no tienen porqué soportar los vendedores que solo son responsables del precio de venta en la relación interpartes con los compradores, no respecto a la comunidad y no sustituyendo la posición de la promotora en un defecto común. Se desestima así la demanda en las sumas de 2233 y 624€ más el 10% IVA (3142,70€) .

La estimación parcial del recurso implica que la estimación de la demanda queda reducida a 1.588,91€.

SEXTO.- Ante la estimación parcial de la demanda se deja sin efecto la imposición de costas en Primera Instancia ( art. 394,1 LEC). Ante la estimación parcial del recurso de apelación , no se hace imposición de costas en esta alzada ( art. 398,2 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,