Sentencia Civil 14/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 650/2022 de 15 de enero del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Don Elias, contra los demandados, PISOS POBLENOU MAR S.L., Don Evelio y Doña Rafaela, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba la condena a la demandada, PISOS POBLENOU MAR S.L., a pagar al actor la cantidad de 6180 €, y a los demandados, Don Evelio y Doña Rafaela, la cantidad de 20.600 €, más los intereses del artículo 1108 del Código Civil y las costas del procedimiento.

Alegó la parte demandante que es una persona de origen chino, que apenas habla el idioma castellano y no habla ni entiende el catalán, que estaba interesado en adquirir un piso en la ciudad de Barcelona por lo que se puso en contacto con PISOS POBLENOU MAR. Confiando en la profesionalidad de esta empresa suscribió un contrato que lleva por título " Contrato de Compraventa" el 18/7/18, y tenía por objeto la compraventa de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000, NUM000, propiedad de los señores Evelio y Rafaela, estableciéndose el precio de venta de 206.000 €, actuando como intermediaria de la operación Pisos Poblenou Mar. Del precio de compra, ya se habían abonado el 11/7/18, 2060 € en concepto de reserva, 18.540 € en el momento de suscribir el contrato mediante cheque bancario a Pisos Poblenou Mar en concepto de arras, quedando pendiente la suma de 185.400 € a satisfacer en el momento de la escritura pública de compraventa. Igualmente se entregó por parte del actor a Pisos Poblenou Mar la suma de 6180 € por su intervención profesional de intermediación, fijándose como fecha de otorgamiento de la escritura el 15/9/18, y pactándose el derecho del comprador a desistir del contrato de acuerdo con lo establecido en el artículo 621- 49-1 del CCC. A tal efecto, se suscribió en el mismo domicilio de Pisos Poblenou Mar, entre el demandante y Kíron, especializada en intermediación financiera y representado por D. Saturnino, una " Nota de Encargo de Préstamo Hipotecario", mediante el cual se encargaba la obtención de financiación de préstamo hipotecario al departamento financiero Kíron, del mismo grupo Tecnocasa que la codemandada Pisos Poblenou Mar de la cual son una franquicia. De manera que la compraventa quedaba condicionada a la obtención de financiación para la compra gestionada por la empresa Kíron, empresa que desplegó actividad tendente a la obtención de financiación por importe de 112.000 €. Dicha financiación, finalmente, según informó el Sr. Saturnino, representante de Kíron, no pudo obtenerse, y el piso se vendió a tercero el 8/11/18, lo que provocó que el actor acudiera a Pisos Poblenou Mar, interesando la devolución de las cantidades dadas a cuenta, dado que la operación no podía seguir adelante a lo que se comprometió por escrito el Sr. Epifanio, comercial de la demandada. Reclama, por ello, a PISOS POBLENOU MAR S.L., la cantidad de 6180 €, en concepto de honorarios profesionales, y a los demandados, Don Evelio y Doña Rafaela, la cantidad de 20.600 €, como cantidad entregada a cuenta de la compraventa.

La parte demandada, PISOS POBLENOU MAR S.L., contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opuso la demandada que el actor tiene un nivel suficiente de nuestro idioma, oficial, para entender y comprender los actos jurídicos que realizó para la compra de autos, así como que el Sr. Epifanio a quien alude el actor no es legal representante de la mercantil demandada sino empleado, sin legitimación para suscribir ningún documento en nombre de la demandada. Los documentos a que alude la actora como suscritos por el Sr. Epifanio, doc. 14 y 16, habrían sido suscritos bajo intimidación y son nulos, y el documento nº 15 es un documento de Word que no lleva firma y carece de efectos jurídicos. Alegó desconocer otro domicilio del demandado que no fuese el indicado en el contrato y desconocer también la relación, los tratos y los documentos que el demandante tuviera con la sociedad Finanestudio Cuitat Vella, S.L. (financiera Kíron), al ser sociedades autónomas e independientes y sin mayor relación entre ellas que ser ambas franquiciadas del Grupo Tecnocasa, siendo la demandada totalmente ajena a todas aquellas cuestiones que se trataron entre el demandado y la financiera Kiron y sus trabajadores. Finalmente, negó que se dieran las condiciones para el ejercicio del derecho de desistimiento previsto en el artículo 621- 49 del CCC, siendo además evidente que el actor nunca pretendió el desistimiento y lo que ocurrió fue que incumplió con el contrato de compraventa y pretende enmascarar su incumplimiento alegando un desistimiento que carece de justificación, siendo improcedente la devolución que solicita.

Los codemandados, Sr. Evelio y Sra. Rafaela, también contestaron a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Reconocieron haber suscrito el contrato de compraventa que se indica en la demanda con la intermediación de la codemandada y haber recibido a cuenta del precio la cantidad de 20.600 € con fecha señalada para la firma de la escritura pública el 15/9/18. En cuanto al pacto noveno del contrato en el que funda el actor su derecho de desistimiento, los demandados manifiestan que no se les dio a conocer tal condición a la obtención de financiación con el departamento financiero de Kíron, ni conocían los demandados que los compradores tramitaran dicha financiación ni se reflejó dicho extremo en el contrato de compraventa, ni les fue comunicado que el demandante encargara la obtención de préstamo hipotecario a Kíron. Ninguna comunicación realizó el actor a los vendedores en relación con el contrato de compraventa, hasta abril de 2019 con ocasión de la notificación de una solicitud de diligencias preliminares. Por ello, no teniendo noticias del comprador y transcurrida la fecha límite fijada en el contrato para la firma de la escritura, el 10/10/18 remitieron burofax al actor, debidamente recibido, comunicándole que, habiendo incumplido el contrato por no haber hecho pago del precio en el plazo convenido, declaraban resuelto el contrato haciendo suyas las cantidades recibidas en concepto de arras, burofax al que ni siquiera contestó el actor. Entienden que no se dan los requisitos del artículo 621- 49 CCC.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona el 23 de febrero de 2022 por la que desestimó la demanda formulada contra Don Evelio y Doña Rafaela con condena en costas a la parte actora, y estimó la entablada contra PISOS POBLENOU MAR S.L. condenando a ésta a pagar al actor la cantidad de 6180 €, más el interés legal de demora que devengue dicha cantidad desde la reclamación extrajudicial efectuada el 12/12/18 y al pago de las costas del procedimiento.

Razonó la resolución de primera instancia que "... Lo relevante para resolver la controversia es que no se pactó en contra de la facultad de desistir prevista en el artículo 621 . 49.1 del Código civil de Catalunya , siendo voluntad de ambas partes, compradora y vendedora, que tal previsión, llegado el caso, fuera aplicable. Ello no obstante, el comprador debería haber justificado documentalmente antes del 15 de septiembre de 2018 la negativa de la entidad designada, cosa que no sucedió sin que se vea que ello fuera por causa imputable a la parte vendedora, con lo cual, la reclamación frente a Evelio y Rafaela se ha de desestimar ....".

En relación con la demanda dirigida contra la mercantil codemandada entendió que "... resulta evidente que fue la intermediaria inmobiliaria y no la vendedora (la propiedad, según el tenor del contrato de compraventa) la que derivó la gestión de la financiación al departamento financiero Kiron. Obsérvese que tal cláusula no se inserta en el contrato en interés de la propiedad o parte vendedora, a quien, en principio, le es indiferente quien financie la compraventa si recibe el precio que pide, sino que la inserta la intermediaria inmobiliaria, que es quien elabora el contrato y tiene interés en derivar la financiación a una empresa del grupo Tecnocasa. Obsérvese que el propio señor Saturnino ha declarado que comunicaba con los interesados, teniendo por tales al actor y a Tecnocasa, en ningún caso tenía por interesados a los vendedores quienes, según el tenor del pacto, parece que lo sean, cuando, en verdad, no lo son.

Estando así las cosas, y teniendo en cuenta que dicha entidad Kiron, impuesta por el profesional inmobiliario al adquirente por la vía indirecta de ponerla en boca de la propiedad, no actuó con la diligencia que exigía el caso, esto es, gestionando con celeridad el préstamo solicitado y, en su caso, entregando al cliente justificación escrita de la denegación del mismo con la antelación suficiente para ejercitar el derecho de desistimiento, considero que la actuación del intermediario financiero demandado elegido por la intermediaria inmobiliaria resultó ineficaz y perjudicó el buen fin de la operación y causando daños al demandante en cuantía superior a los honorarios recibidos, los cuales deberá devolver con base en el llamado principio de unidad de culpa...".

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación impugnando la valoración y los razonamientos de la sentencia en tanto absuelven a los codemandados, Srs. Evelio y Rafaela, por entender que deben ser condenados en los términos solicitados en la demanda, por cuanto conocían la condición suspensiva pactada en el contrato, y reconociendo la apelante que no hay documento sobre la no obtención de financiación, la devolución de las arras es una consecuencia necesaria de la resolución prevista en el contrato, y ello con independencia del requisito de la justificación documental de la negativa a obtener hipoteca, pues si bien la condición suspensiva sí es esencial, no lo es (esencial) la necesidad de acreditar documentalmente dentro de un plazo determinado la imposibilidad de obtener hipoteca, imposibilidad que en ningún caso es atribuible al actor.

Los demandados se opusieron al recurso.

También recurrió en apelación la demandada, PISOS POBLENOU MAR S.L., denunciando errores en la valoración de la prueba. Entiende la recurrente que de la prueba practicada en autos no resulta acreditado que el actor justificase documentalmente dentro del plazo pactado la negativa de ninguna entidad bancaria a conceder la financiación, ni ejercitó dentro de ese plazo ningún desistimiento de la compraventa, no dándose las condiciones para el ejercicio de desistimiento que pretende la actora, desistimiento que, además, el propio actor nunca pretendió. Insiste en que lo que realmente ocurrió fue que éste incumplió con el contrato de compraventa. Niega responsabilidad alguna por las actuaciones negligentes en que pudiera haber incurrido la mercantil Finanestudio Ciutat Vella S.L., empresa a quien nada encargó la demandada, si es que las hubo, negligencia que tampoco se alegó en la demanda ni tampoco la condena derivada de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, por lo que no se ajusta a lo peticionado lo recogido en tal sentido en la sentencia.

La parte actora se opuso al recurso de la codemandada.

SEGUNDO.- Arras penitenciales. Desistimiento.

El artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya dispone en cuanto a las " Arras" que

" 1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas...".

El artículo 621-49 del mismo Código establece en relación con la " Previsión de financiación por tercero", que

" 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Como apunta la reciente sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18 de mayo de 2022 (Rec. 743/2021 ), los requisitos que se desprenden del citado artículo 621 - 49 CCCat , necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son los siguientes:

a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) que no se establezca pacto en contra.

c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado.

d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

Lo que regula el artículo 621.8 en relación con el 621 . 49 del CCC es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras, excepción que, como hemos dicho en sentencia de esta Sala de 19/9/22 , " se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar". Por ello, para que opere, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa, en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación. Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra.

TERCERO.- Valoración de la prueba.

1. El 18/7/18 los Sres. Evelio y Rafaela, como vendedores, y el actor, como comprador, suscribieron contrato de compraventa que tenía por objeto la vivienda sita en Barcelona, CALLE000, NUM000, propiedad de los primeros, pactándose como precio de venta la cantidad de 206.000 €. De dicho precio (pacto cuarto) manifestaron las partes haber percibido la compradora el 11/7/18 la suma de 2060 € y la de 18.540 € mediante cheque bancario a Pisos Poblenou Mar, ambas cantidades entregadas en concepto de arras penales y a cuenta del precio de venta, quedando pendiente la suma de 185.400 € a pagar en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. La firma de la escritura se fijó para el día 15/9/18 o antes de común acuerdo (pacto sexto).

En el pacto noveno del contrato de compraventa las partes acordaron que " En el supuesto de que la parte compradora necesitara financiar todo o parte del precio y toda vez que, atendiendo a lo previsto en el artículo 621 - 49.1 del Código Civil Catalán , le asiste el derecho a desistir del contrato de compraventa, concurriendo determinadas circunstancias, La propiedad NO está interesada en suscribir contratos de compraventa condicionados a la obtención de financiación, excepto en el caso de que la tramitación hipotecaria se esté gestionando a través del departamento financiero Kiron del grupo Tecnocasa. Esta circunstancia deberá hacerse conocer a los interesados en suscribir promesas de compra y reflejarse en el contrato de compraventa".

Actuó como intermediaria de la operación la mercantil codemandada PISOS POBLENOU MAR S.L.

El mismo día 18/7/18 (doc.4 acompañado a la demanda) suscribió el actor con la mercantil FINANESTUDIO CIUTAT VELLA S.L.U., del grupo KÍRON INTERMEDIACIÓN FINANCIERA, nota de encargo para la realización de " actos de mediación financiera idóneos para la obtención de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito por importe de 112.000 €...".

La vinculación del grupo KÍRON, como intermediarios financieros del Grupo TECNOCASA resulta del doc. núm. 5 acompañado a la demanda, y la de ésta última con la codemandada (siendo ésta franquiciada de Grupo TECNOCASA) del documento núm. 6 acompañado a la demanda. Y fue confirmada tanto por la mercantil codemandada (prueba de interrogatorio) como por el testigo Sr. Saturnino que fue quien firmó el contrato en nombre de FINANESTUDIO CIUTAT VELLA S.L.U.

La firma de ambos documentos, el contrato de compraventa y la nota de encargo se realizó en la misma fecha 18/7/18 y en el mismo lugar, la oficina de Poblenou (calle María Aguiló 48) donde presta servicios la mercantil codemandada, a la que se trasladó el Sr. Saturnino según éste manifestó en el acto de juicio oral para la firma del documento de encargo con el actor.

Es un hecho no discutido y acreditado documentalmente y a través de prueba testifical (Sr. Saturnino) que al actor le fue denegada financiación por las 3 entidades con las que se hicieron gestiones (BBVA, Banco Sabadell e ING), todo ello sin que interviniese negligencia alguna del actor (cosa que ni siquiera ha sido alegada).

En fecha 10/10/18 los vendedores remiten al actor comunicación resolutoria del contrato por incumplimiento de la obligación de pago del precio en el plazo convenido (15/9/18) conforme con el pacto quinto del contrato.

El 18/10/18 (doc. 7 acompañado a la demanda), previo requerimiento por burofax de los vendedores (5/10/18), se procedió por la mercantil codemandada a entregar a aquellos la cantidad depositada en concepto de arras por el actor.

Y el 8/11/18 (doc. 13 d) la finca fue vendida por los demandados a Doña Ramona.

2. La sentencia de primera instancia absuelve a los vendedores por entender que "... el comprador debería haber justificado documentalmente antes del 15 de septiembre de 2018 la negativa de la entidad designada, cosa que no sucedió sin que se vea que ello fuera por causa imputable a la parte vendedora, con lo cual, la reclamación frente a Evelio y Rafaela se ha de desestimar.. .".

Una nueva revisión de la prueba conduce a la estimación del recurso del actor.

De la lectura del contrato suscrito, resulta expresamente pactada la necesidad del comprador de obtener financiación para la compra de la vivienda como condición suspensiva de la misma. Pese a la mejorable redacción de la cláusula, establecieron las partes, vendedores y comprador, en el pacto 9º una condición resolutoria suspensiva, haciéndose depender la eficacia final de la compraventa de un hecho futuro e incierto, cuál era la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda.

El conocimiento de los vendedores de la necesidad de financiación por parte del comprador, que aquéllos niegan, resulta evidente a través del pacto noveno del contrato de compraventa suscrito por éstos en que así se pone de manifiesto indicando incluso la empresa que se encargaría de la búsqueda de financiación, el " departamento financiero Kiron del grupo Tecnocasa", y también resulta de la suscripción en el mismo acto del encargo con la indicada agencia en las mismas oficinas de los dos contratos.

En cuanto a la justificación documental en plazo a los vendedores, siendo cierto, y así lo reconoce el propio comprador, que no hay justificación documental antes de la fecha pactada para la firma de la escritura (15/9/18) respecto a la denegación de la financiación por la entidad de crédito, esa ausencia documental no puede elevarse a la categoría de incumplimiento contractual del comprador que impida a éste desistir del contrato y justifique la pérdida de la suma entregada en concepto de arras ni tampoco puede reconducirse, como pretenden los demandados, a un incumplimiento del contrato por falta de pago del precio que justifique la resolución. La no obtención de financiación está fuera de duda y daba derecho al comprador a desistir del contrato, y, de la prueba practicada en autos puede concluirse que tanto la mercantil codemandada como los vendedores sabían que la financiación para la compra no había sido obtenida por el comprador y eso motivó, precisamente, que los vendedores pudieran vender la vivienda a tercero en tan corto espacio de tiempo (el 8/11/18).

El Sr. Saturnino (de la financiera FINANESTUDIO CIUTAT VELLA S.L.U.), según declaró en el acto de juicio oral, tuvo puntualmente informado al Sr. Epifanio, el comercial encargado de la gestión de la venta de autos por parte de la demandada, de la situación de la financiación, no solo de la inviabilidad definitiva de la financiación (lo que comunicó el 25/10/18) sino de las denegaciones que fueron realizando las diferentes entidades bancarias (mencionó que había inicialmente 3 opciones). Y también los vendedores tuvieron cumplida información acerca de la no obtención de financiación, pues, como manifestó la demandada Sra. Rafaela al ser interrogada hubo muchas comunicaciones por whatsapp (que no se han aportado a los autos) con el Sr. Marcelino, legal representante de la de mercantil demandada, y fueron muchas las ocasiones en que se personó en las oficinas de la inmobiliaria a interesarse por la fecha de la firma. Luego, cuando en fecha 10/10/18 remiten comunicación al comprador en su domicilio de la CALLE000 NUM001, resolviendo el contrato por no haber pagado el precio en la fecha convenida y el 5/10/18 reclaman a la inmobiliaria codemandada las arras que ésta mantenía en su poder, ya sabían que la financiación no se había obtenido y que ese era el motivo por el que no se suscribió el contrato de compraventa, y no otra interpretación puede darse a tales comunicaciones y al hecho de que seguidamente y tan breve espacio de tiempo vendan la finca a tercero (el 8/11/18).

3. En cuanto a la condena de la mercantil demandada, y aun cuando en modo alguno puede desvincularse dicha empresa de lo actuado por el agente o empresa de financiación cuya intervención fue impuesta por la demandada como empresa encargada de la búsqueda de financiación siendo, como hemos razonado más arriba, ambas empresas, inmobiliaria y financiera, pertenecientes al grupo TECNOCASA, y actuando ambas en el mismo ámbito de actuación y con intereses coincidentes en la operación, ésta (la condena) no es más que la consecuencia del desistimiento del contrato con amparo en lo dispuesto en el artículo 621- 49 CCC.

Estando sujeto el cobro de los honorarios por la intermediación a la condición suspensiva de la celebración del contrato es evidente que si el contrato no se celebra no surge aquél derecho. El derecho a percibir la comisión es cierto que surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente, y también que la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía. En el caso de autos, como decimos, no puede surgir el derecho al cobro de la comisión porque no se llegó a celebrar el contrato. Pero es que, además, concurre una clara falta de diligencia rayana en la mala fe en la actuación de la demandada ocultando al comprador, en quien concurrían especiales dificultades con el idioma, circunstancias fundamentales en el desenvolvimiento del contrato.

La sentencia parece que reprocha al intermediario financiero la falta de diligencia por no haber gestionado con celeridad el préstamo y en su caso entregado al actor la documentación necesaria para justificar su desistimiento, imputando a la demandada una especie de culpa in eligendo (que nadie había pedido), lo que impugna la codemandada recurrente. Sin embargo, entendemos que la falta de diligencia es imputable a la mercantil demandada que era quien debía hacer el seguimiento del asunto y conocía perfectamente (o pudo y debió conocer) el estado de la tramitación de la financiación, ya que estaba contratada y cobraba comisión por las dos partes, por el comprador, y también por la vendedora (así lo afirmó la Sra. Rafaela y consta en el documento núm. 7 acompañado a la demanda), poniendo especial atención al comprador dadas sus demostradas dificultades con el idioma como resulta evidenciado a través de la cadena de whatsapp que obran unidos a la demanda, en los que, a título de ejemplo, tuvo que explicarle el Sr. Saturnino el significado de la palabra " antigüedad", comunicándose el actor con éste a través de audio en la mayoría de las ocasiones. Por tanto, y pese a que la condena a devolver los honorarios profesionales es consecuencia directa del desistimiento, tal actuación no puede dejar de calificarse de falta de diligencia en la actuación profesional de la codemandada.

Por todo lo cual, desestimamos el recurso de apelación formulado por PISOS POBLENOU MAR S.L. y estimamos el formalizado por Don Elias, y, en consecuencia, modificamos la resolución de primera instancia en el sentido de condenar a los codemandados Don Evelio y Doña Rafaela, a pagar al actor la cantidad de 20.600 €, más los intereses legales del artículo 1108 del Código Civil desde la reclamación judicial con condena al pago de las costas de primera instancia, en virtud de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando incólumes el resto de pronunciamientos de dicha sentencia.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en las costas del recurso formulado por PISOS POBLENOU MAR S.L. a la parte apelante.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se condena en las costas del recurso promovido por Don Elias a ninguno de los litigantes.