Sentencia Civil 14/2026 , Rec. 830/2024 de 15 de enero del 2026

PRIMERO.-La Comunidad de propietarios demandante, solicita se dicte sentencia en la que se declare el derecho de la comunidad y la obligación de la demandada, propietaria del local centro , de permitir en su local la servidumbre para la instalación del ascensor a cota cero y eliminar las barreras arquitectónicas. Condenando a la demandada a consentir la servidumbre y permitir el acceso a su local para realización de las obras, fijando la indemnización en la suma de 4662,82 euros.

La parte demandada se opone alegando falta de acuerdo de la comunidad de propietarios en virtud del cual se acuerda la instalación del ascensor a cota cero.

Alega que existen otras alternativas menos gravosas, por ejemplo, la instalación de rampas mecanizadas para salvar el tramo de escalera.

Que la servidumbre solicitada conllevaría la pérdida total de la finca. Cuestionando el importe ofrecido por la comunidad.

SEGUNDO.- Acuerdo de la comunidad de propietarios.

Alega la demandada que no existe un acuerdo de la comunidad para la instalación de ascensor a cota cero.

El motivo se desestima.

Se aportan diversas actas de la comunidad que indican que sí existe un acuerdo comunitario para la modificación de la instalación del ascensor.

Así se comienza con el acta de fecha 20-6-22 ( documento 3) que tiene como orden del día " 2. Propuesta de eliminación de barreras arquitectónicas a solicitud de diversos propietarios con movilidad reducida"

Se adopta por la comunidad el acuerdo de solicitar presupuestos para la realización de dicha obra.

El acta siguiente, ( documento 4) se aprueba la propuesta de nombramiento de la arquitecta Dña. Raquel. Acordándose la derrama correspondiente para el abono de los honorarios.

Con el nombramiento de la perito se inicia el trámite previo para la elaboración de un anteproyecto técnico.

Declarando al efecto Dña. Raquel que " me contrataron para elaborar un proyecto para bajar el ascensor a cota cero".

Ninguna duda cabe pues, que la comunidad había adoptado el acuerdo de eliminar las barreras, iniciando el proceso necesario ( anteproyecto, ocupación del bajo, presupuesto de ejecución).

Significativa del acuerdo al respecto es el acta de fecha 15-3-23, en la que se presenta el proyecto, se hace constar la necesidad de ocupar la superficie del local ( con un propuesta de compra y en su caso , la posibilidad de iniciar acciones legales para la instalación de una servidumbre).

En el punto 4, en su último párrafo se recoge " en el momento que haya sido resuelto el asunto de la ocupación del local bajo centro ... se convocara a una nueva reunión en la que se presentara el presupuesto de ejecución material".

Es decir, el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero ya estaba acordado, nos encontramos ante una fase previo a aprobar el presupuesto de ejecución, a la espera de que se decida si se va a poder ocupar o no el local litigioso, pues de tal decisión dependerá el contenido de la obra a realizar.

Así se justifica el acuerdo respecto del siguiente punto del orden del día " 5.ascensor: informe del grupo tractor y presentación de presupuesto para su sustitución"

Acordándose " teniendo en cuenta lo acordado en el anterior punto del Orden del día, ( se va a sustituir todo el equipo elevador) se va a intentar aguantar el actual motor hasta que se ejecute la obra de eliminación de barrera arquitectónica del Portal".

Por lo tanto, existe un voluntad de la comunidad de propietarios respecto de la eliminación de las barrera arquitectónica, dependiendo del resultado de este procedimiento, se concretará el proyecto a ejecutar.

TERCERO.-Normativa y jurisprudencia.

Se ejercita por la actora la acción prevista en el apartado c de la LPH , que regula la obligación que tiene el propietario de " c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En igual sentido el articulo el artículo 10:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Jurisprudencialmente señalar la reciente STS n.º 435/2023, de fecha 29 de marzo, que recoge la doctrina sentada, entre otras en las sentencias n.º 148/2016, de 10 de marzo, y la 732/2011, de 10 de octubre, dictadas en supuestos en los que la instalación del ascensor exigía la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa que resume las siguientes notas:

(i) la actualización de las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos, entre ellos, la colocación de un ascensor, es una posibilidad, pero no, aun existiendo acuerdo respaldado por la mayoría exigida, un derecho absoluto de la comunidad;

(ii) (ii) cuando un propietario se ve afectado perjudicialmente por dicha incorporación es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo;

(iii) (iii) si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art. 530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor conforme a lo establecido por el art. 3.a) LPH , la instalación no podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del afectado;

(iv) (iv) fuera de estos casos, el interés individual del propietario no podrá desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, cuando el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales, pero con el oportuno resarcimiento a aquel de los daños y perjuicios ocasionados.

Finalmente indicar que , como se recoge jurisprudencialmente "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a " cota cero".

CUARTO.-Caso concreto.

La parte demandante solicita que se establezca una servidumbre en el local de la demandada para bajar el ascensor a cota cero.

Se aporta como documento 7 el certificado emitido por Dña. Raquel que , tras analizar la disposición de ambos bajos, llega a la conclusión de que la mejor opción es la utilización de la superficie del DIRECCION001 entrando, ( el local de la demandada) pues el local del bajo derecho, dispone de una escalera de acceso a la entreplanta , un pilar y una viga que limitan el aprovechamiento de dicha superficie desde el portal.

Sin embargo, el local de la demandada, tiene una superficie de pequeñas dimensiones y además esta íntegramente bajo la escalera de acceso a plantas altas y en todo caso se va a ver afectado por la reforma de dichas escaleras.

Frente a este informe la demandada alegaba que existían soluciones menos gravosas.

Refiere la posibilidad de instalar rampas mecanizadas para salvar el tramo de escaleras.

No aporta dictamen técnico alguno que valide esta posibilidad. Es más, sobre este particular declara la perito Dña. Raquel en el acto de la vista " la plataforma inclinada no se considera mejora de accesibilidad. La plataforma sí, pero no cabe".

Es decir que, para poder acceder al exterior, salvando el desnivel de la escalera, es imprescindible bajar el ascensor a cota cero.

Y para ello hay que ocupar el bajo, optándose por la actora por la ocupación del DIRECCION001, frente al del DIRECCION002. Por la propia disposición de los locales, ( el DIRECCION002 tiene entreplanta, pilar y viga) como por el hecho de que el local de la demandada se vería igualmente afectado, al tener parte de la superficie bajo la escalera de acceso a plantas.

Por lo tanto, se estima la petición actora, y se declara la necesidad de constituir una servidumbre sobre el local objeto de litis.

En cuanto a la indemnización, es un hecho indiscutido que la instalación de la servidumbre afectaría a todo el local, aclarando la perito en el acto de la vista que " con la normativa actual hay que coger todo el local, la bajada de ascensor son tres metros, pero quedaría 1,77 libre, pero " yo creo que hay que poner los contadores". Concluyendo que " si queda 1 metro o 2 como mucho ( 60 centímetros desde la fachada) quedaría inhabilitado todo el local"

Se aporta, por la actora, como documento 11 el informe pericial de la arquitecta Dña. Manuela de valoración del local , quien mediante la técnica de comparación valora el metro del local en la suma de 977,53 euros.

Por ello, considera la perito, que siendo la superficie útil 4,77 m2, la indemnización ascendería a 4.662,82 euros.

La parte demandada se opone a esta cuantificación, pero no aporta ninguna otra valoración que permita considerar que el importe es superior. No siendo un criterio a aplicar el de partir del valor de compra y aplicarle el IPC.

Hay que tener presente que se trata de un local pequeño, sin uso alguno.

Por ello la suma por metro cuadrado atendiendo a los precio de locales similares parece más ajustada.

Ahora bien, la perito Dña. Manuela manifiesta que no midió el local , que tomo como referencia los 4,77 metros que le indico la Sra. Raquel.

Declarando la perito Dña. Raquel que la diferencia entre el catastro y la superficie real es que el catastro no descuenta lo que tiene de poca altura .

Sin embargo, toda vez que la instalación de la servidumbre va a dejar inhabilitado el local, hay que partir de la superficie real del mismo ( no solo de la superficie útil), y para ello debemos acudir al catastro ,que refleja que el local tiene 6 m2.

Cierto que el registro recoge 7m2, pero dado que la demandada no ha aportado una medición exacta de su local, y que la medición del catastro es sobre la que se giran los impuestos correspondientes. Hemos de dar por correcta los 6 m2 de superficie

En total la suma a indemnizar asciende a 5865,18 euros.

QUINTO.-Costas.

Se ha estimado parcialmente la demanda pues se ha otorgado mayor indemnización que la inicialmente ofrecida, por lo que no ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales señalados y los demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO.-La Comunidad de propietarios demandante, solicita se dicte sentencia en la que se declare el derecho de la comunidad y la obligación de la demandada, propietaria del local centro , de permitir en su local la servidumbre para la instalación del ascensor a cota cero y eliminar las barreras arquitectónicas. Condenando a la demandada a consentir la servidumbre y permitir el acceso a su local para realización de las obras, fijando la indemnización en la suma de 4662,82 euros.

La parte demandada se opone alegando falta de acuerdo de la comunidad de propietarios en virtud del cual se acuerda la instalación del ascensor a cota cero.

Alega que existen otras alternativas menos gravosas, por ejemplo, la instalación de rampas mecanizadas para salvar el tramo de escalera.

Que la servidumbre solicitada conllevaría la pérdida total de la finca. Cuestionando el importe ofrecido por la comunidad.

SEGUNDO.- Acuerdo de la comunidad de propietarios.

Alega la demandada que no existe un acuerdo de la comunidad para la instalación de ascensor a cota cero.

El motivo se desestima.

Se aportan diversas actas de la comunidad que indican que sí existe un acuerdo comunitario para la modificación de la instalación del ascensor.

Así se comienza con el acta de fecha 20-6-22 ( documento 3) que tiene como orden del día " 2. Propuesta de eliminación de barreras arquitectónicas a solicitud de diversos propietarios con movilidad reducida"

Se adopta por la comunidad el acuerdo de solicitar presupuestos para la realización de dicha obra.

El acta siguiente, ( documento 4) se aprueba la propuesta de nombramiento de la arquitecta Dña. Raquel. Acordándose la derrama correspondiente para el abono de los honorarios.

Con el nombramiento de la perito se inicia el trámite previo para la elaboración de un anteproyecto técnico.

Declarando al efecto Dña. Raquel que " me contrataron para elaborar un proyecto para bajar el ascensor a cota cero".

Ninguna duda cabe pues, que la comunidad había adoptado el acuerdo de eliminar las barreras, iniciando el proceso necesario ( anteproyecto, ocupación del bajo, presupuesto de ejecución).

Significativa del acuerdo al respecto es el acta de fecha 15-3-23, en la que se presenta el proyecto, se hace constar la necesidad de ocupar la superficie del local ( con un propuesta de compra y en su caso , la posibilidad de iniciar acciones legales para la instalación de una servidumbre).

En el punto 4, en su último párrafo se recoge " en el momento que haya sido resuelto el asunto de la ocupación del local bajo centro ... se convocara a una nueva reunión en la que se presentara el presupuesto de ejecución material".

Es decir, el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero ya estaba acordado, nos encontramos ante una fase previo a aprobar el presupuesto de ejecución, a la espera de que se decida si se va a poder ocupar o no el local litigioso, pues de tal decisión dependerá el contenido de la obra a realizar.

Así se justifica el acuerdo respecto del siguiente punto del orden del día " 5.ascensor: informe del grupo tractor y presentación de presupuesto para su sustitución"

Acordándose " teniendo en cuenta lo acordado en el anterior punto del Orden del día, ( se va a sustituir todo el equipo elevador) se va a intentar aguantar el actual motor hasta que se ejecute la obra de eliminación de barrera arquitectónica del Portal".

Por lo tanto, existe un voluntad de la comunidad de propietarios respecto de la eliminación de las barrera arquitectónica, dependiendo del resultado de este procedimiento, se concretará el proyecto a ejecutar.

TERCERO.-Normativa y jurisprudencia.

Se ejercita por la actora la acción prevista en el apartado c de la LPH , que regula la obligación que tiene el propietario de " c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En igual sentido el articulo el artículo 10:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Jurisprudencialmente señalar la reciente STS n.º 435/2023, de fecha 29 de marzo, que recoge la doctrina sentada, entre otras en las sentencias n.º 148/2016, de 10 de marzo, y la 732/2011, de 10 de octubre, dictadas en supuestos en los que la instalación del ascensor exigía la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa que resume las siguientes notas:

(i) la actualización de las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos, entre ellos, la colocación de un ascensor, es una posibilidad, pero no, aun existiendo acuerdo respaldado por la mayoría exigida, un derecho absoluto de la comunidad;

(ii) (ii) cuando un propietario se ve afectado perjudicialmente por dicha incorporación es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo;

(iii) (iii) si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art. 530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor conforme a lo establecido por el art. 3.a) LPH , la instalación no podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del afectado;

(iv) (iv) fuera de estos casos, el interés individual del propietario no podrá desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, cuando el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales, pero con el oportuno resarcimiento a aquel de los daños y perjuicios ocasionados.

Finalmente indicar que , como se recoge jurisprudencialmente "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a " cota cero".

CUARTO.-Caso concreto.

La parte demandante solicita que se establezca una servidumbre en el local de la demandada para bajar el ascensor a cota cero.

Se aporta como documento 7 el certificado emitido por Dña. Raquel que , tras analizar la disposición de ambos bajos, llega a la conclusión de que la mejor opción es la utilización de la superficie del DIRECCION001 entrando, ( el local de la demandada) pues el local del bajo derecho, dispone de una escalera de acceso a la entreplanta , un pilar y una viga que limitan el aprovechamiento de dicha superficie desde el portal.

Sin embargo, el local de la demandada, tiene una superficie de pequeñas dimensiones y además esta íntegramente bajo la escalera de acceso a plantas altas y en todo caso se va a ver afectado por la reforma de dichas escaleras.

Frente a este informe la demandada alegaba que existían soluciones menos gravosas.

Refiere la posibilidad de instalar rampas mecanizadas para salvar el tramo de escaleras.

No aporta dictamen técnico alguno que valide esta posibilidad. Es más, sobre este particular declara la perito Dña. Raquel en el acto de la vista " la plataforma inclinada no se considera mejora de accesibilidad. La plataforma sí, pero no cabe".

Es decir que, para poder acceder al exterior, salvando el desnivel de la escalera, es imprescindible bajar el ascensor a cota cero.

Y para ello hay que ocupar el bajo, optándose por la actora por la ocupación del DIRECCION001, frente al del DIRECCION002. Por la propia disposición de los locales, ( el DIRECCION002 tiene entreplanta, pilar y viga) como por el hecho de que el local de la demandada se vería igualmente afectado, al tener parte de la superficie bajo la escalera de acceso a plantas.

Por lo tanto, se estima la petición actora, y se declara la necesidad de constituir una servidumbre sobre el local objeto de litis.

En cuanto a la indemnización, es un hecho indiscutido que la instalación de la servidumbre afectaría a todo el local, aclarando la perito en el acto de la vista que " con la normativa actual hay que coger todo el local, la bajada de ascensor son tres metros, pero quedaría 1,77 libre, pero " yo creo que hay que poner los contadores". Concluyendo que " si queda 1 metro o 2 como mucho ( 60 centímetros desde la fachada) quedaría inhabilitado todo el local"

Se aporta, por la actora, como documento 11 el informe pericial de la arquitecta Dña. Manuela de valoración del local , quien mediante la técnica de comparación valora el metro del local en la suma de 977,53 euros.

Por ello, considera la perito, que siendo la superficie útil 4,77 m2, la indemnización ascendería a 4.662,82 euros.

La parte demandada se opone a esta cuantificación, pero no aporta ninguna otra valoración que permita considerar que el importe es superior. No siendo un criterio a aplicar el de partir del valor de compra y aplicarle el IPC.

Hay que tener presente que se trata de un local pequeño, sin uso alguno.

Por ello la suma por metro cuadrado atendiendo a los precio de locales similares parece más ajustada.

Ahora bien, la perito Dña. Manuela manifiesta que no midió el local , que tomo como referencia los 4,77 metros que le indico la Sra. Raquel.

Declarando la perito Dña. Raquel que la diferencia entre el catastro y la superficie real es que el catastro no descuenta lo que tiene de poca altura .

Sin embargo, toda vez que la instalación de la servidumbre va a dejar inhabilitado el local, hay que partir de la superficie real del mismo ( no solo de la superficie útil), y para ello debemos acudir al catastro ,que refleja que el local tiene 6 m2.

Cierto que el registro recoge 7m2, pero dado que la demandada no ha aportado una medición exacta de su local, y que la medición del catastro es sobre la que se giran los impuestos correspondientes. Hemos de dar por correcta los 6 m2 de superficie

En total la suma a indemnizar asciende a 5865,18 euros.

QUINTO.-Costas.

Se ha estimado parcialmente la demanda pues se ha otorgado mayor indemnización que la inicialmente ofrecida, por lo que no ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales señalados y los demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO.-La Comunidad de propietarios demandante, solicita se dicte sentencia en la que se declare el derecho de la comunidad y la obligación de la demandada, propietaria del local centro , de permitir en su local la servidumbre para la instalación del ascensor a cota cero y eliminar las barreras arquitectónicas. Condenando a la demandada a consentir la servidumbre y permitir el acceso a su local para realización de las obras, fijando la indemnización en la suma de 4662,82 euros.

La parte demandada se opone alegando falta de acuerdo de la comunidad de propietarios en virtud del cual se acuerda la instalación del ascensor a cota cero.

Alega que existen otras alternativas menos gravosas, por ejemplo, la instalación de rampas mecanizadas para salvar el tramo de escalera.

Que la servidumbre solicitada conllevaría la pérdida total de la finca. Cuestionando el importe ofrecido por la comunidad.

SEGUNDO.- Acuerdo de la comunidad de propietarios.

Alega la demandada que no existe un acuerdo de la comunidad para la instalación de ascensor a cota cero.

El motivo se desestima.

Se aportan diversas actas de la comunidad que indican que sí existe un acuerdo comunitario para la modificación de la instalación del ascensor.

Así se comienza con el acta de fecha 20-6-22 ( documento 3) que tiene como orden del día " 2. Propuesta de eliminación de barreras arquitectónicas a solicitud de diversos propietarios con movilidad reducida"

Se adopta por la comunidad el acuerdo de solicitar presupuestos para la realización de dicha obra.

El acta siguiente, ( documento 4) se aprueba la propuesta de nombramiento de la arquitecta Dña. Raquel. Acordándose la derrama correspondiente para el abono de los honorarios.

Con el nombramiento de la perito se inicia el trámite previo para la elaboración de un anteproyecto técnico.

Declarando al efecto Dña. Raquel que " me contrataron para elaborar un proyecto para bajar el ascensor a cota cero".

Ninguna duda cabe pues, que la comunidad había adoptado el acuerdo de eliminar las barreras, iniciando el proceso necesario ( anteproyecto, ocupación del bajo, presupuesto de ejecución).

Significativa del acuerdo al respecto es el acta de fecha 15-3-23, en la que se presenta el proyecto, se hace constar la necesidad de ocupar la superficie del local ( con un propuesta de compra y en su caso , la posibilidad de iniciar acciones legales para la instalación de una servidumbre).

En el punto 4, en su último párrafo se recoge " en el momento que haya sido resuelto el asunto de la ocupación del local bajo centro ... se convocara a una nueva reunión en la que se presentara el presupuesto de ejecución material".

Es decir, el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero ya estaba acordado, nos encontramos ante una fase previo a aprobar el presupuesto de ejecución, a la espera de que se decida si se va a poder ocupar o no el local litigioso, pues de tal decisión dependerá el contenido de la obra a realizar.

Así se justifica el acuerdo respecto del siguiente punto del orden del día " 5.ascensor: informe del grupo tractor y presentación de presupuesto para su sustitución"

Acordándose " teniendo en cuenta lo acordado en el anterior punto del Orden del día, ( se va a sustituir todo el equipo elevador) se va a intentar aguantar el actual motor hasta que se ejecute la obra de eliminación de barrera arquitectónica del Portal".

Por lo tanto, existe un voluntad de la comunidad de propietarios respecto de la eliminación de las barrera arquitectónica, dependiendo del resultado de este procedimiento, se concretará el proyecto a ejecutar.

TERCERO.-Normativa y jurisprudencia.

Se ejercita por la actora la acción prevista en el apartado c de la LPH , que regula la obligación que tiene el propietario de " c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En igual sentido el articulo el artículo 10:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Jurisprudencialmente señalar la reciente STS n.º 435/2023, de fecha 29 de marzo, que recoge la doctrina sentada, entre otras en las sentencias n.º 148/2016, de 10 de marzo, y la 732/2011, de 10 de octubre, dictadas en supuestos en los que la instalación del ascensor exigía la ocupación de parte de un espacio de naturaleza privativa que resume las siguientes notas:

(i) la actualización de las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos, entre ellos, la colocación de un ascensor, es una posibilidad, pero no, aun existiendo acuerdo respaldado por la mayoría exigida, un derecho absoluto de la comunidad;

(ii) (ii) cuando un propietario se ve afectado perjudicialmente por dicha incorporación es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo;

(iii) (iii) si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art. 530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor conforme a lo establecido por el art. 3.a) LPH , la instalación no podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del afectado;

(iv) (iv) fuera de estos casos, el interés individual del propietario no podrá desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, cuando el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales, pero con el oportuno resarcimiento a aquel de los daños y perjuicios ocasionados.

Finalmente indicar que , como se recoge jurisprudencialmente "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a " cota cero".

CUARTO.-Caso concreto.

La parte demandante solicita que se establezca una servidumbre en el local de la demandada para bajar el ascensor a cota cero.

Se aporta como documento 7 el certificado emitido por Dña. Raquel que , tras analizar la disposición de ambos bajos, llega a la conclusión de que la mejor opción es la utilización de la superficie del DIRECCION001 entrando, ( el local de la demandada) pues el local del bajo derecho, dispone de una escalera de acceso a la entreplanta , un pilar y una viga que limitan el aprovechamiento de dicha superficie desde el portal.

Sin embargo, el local de la demandada, tiene una superficie de pequeñas dimensiones y además esta íntegramente bajo la escalera de acceso a plantas altas y en todo caso se va a ver afectado por la reforma de dichas escaleras.

Frente a este informe la demandada alegaba que existían soluciones menos gravosas.

Refiere la posibilidad de instalar rampas mecanizadas para salvar el tramo de escaleras.

No aporta dictamen técnico alguno que valide esta posibilidad. Es más, sobre este particular declara la perito Dña. Raquel en el acto de la vista " la plataforma inclinada no se considera mejora de accesibilidad. La plataforma sí, pero no cabe".

Es decir que, para poder acceder al exterior, salvando el desnivel de la escalera, es imprescindible bajar el ascensor a cota cero.

Y para ello hay que ocupar el bajo, optándose por la actora por la ocupación del DIRECCION001, frente al del DIRECCION002. Por la propia disposición de los locales, ( el DIRECCION002 tiene entreplanta, pilar y viga) como por el hecho de que el local de la demandada se vería igualmente afectado, al tener parte de la superficie bajo la escalera de acceso a plantas.

Por lo tanto, se estima la petición actora, y se declara la necesidad de constituir una servidumbre sobre el local objeto de litis.

En cuanto a la indemnización, es un hecho indiscutido que la instalación de la servidumbre afectaría a todo el local, aclarando la perito en el acto de la vista que " con la normativa actual hay que coger todo el local, la bajada de ascensor son tres metros, pero quedaría 1,77 libre, pero " yo creo que hay que poner los contadores". Concluyendo que " si queda 1 metro o 2 como mucho ( 60 centímetros desde la fachada) quedaría inhabilitado todo el local"

Se aporta, por la actora, como documento 11 el informe pericial de la arquitecta Dña. Manuela de valoración del local , quien mediante la técnica de comparación valora el metro del local en la suma de 977,53 euros.

Por ello, considera la perito, que siendo la superficie útil 4,77 m2, la indemnización ascendería a 4.662,82 euros.

La parte demandada se opone a esta cuantificación, pero no aporta ninguna otra valoración que permita considerar que el importe es superior. No siendo un criterio a aplicar el de partir del valor de compra y aplicarle el IPC.

Hay que tener presente que se trata de un local pequeño, sin uso alguno.

Por ello la suma por metro cuadrado atendiendo a los precio de locales similares parece más ajustada.

Ahora bien, la perito Dña. Manuela manifiesta que no midió el local , que tomo como referencia los 4,77 metros que le indico la Sra. Raquel.

Declarando la perito Dña. Raquel que la diferencia entre el catastro y la superficie real es que el catastro no descuenta lo que tiene de poca altura .

Sin embargo, toda vez que la instalación de la servidumbre va a dejar inhabilitado el local, hay que partir de la superficie real del mismo ( no solo de la superficie útil), y para ello debemos acudir al catastro ,que refleja que el local tiene 6 m2.

Cierto que el registro recoge 7m2, pero dado que la demandada no ha aportado una medición exacta de su local, y que la medición del catastro es sobre la que se giran los impuestos correspondientes. Hemos de dar por correcta los 6 m2 de superficie

En total la suma a indemnizar asciende a 5865,18 euros.

QUINTO.-Costas.

Se ha estimado parcialmente la demanda pues se ha otorgado mayor indemnización que la inicialmente ofrecida, por lo que no ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales señalados y los demás de general y pertinente aplicación: