Sentencia Civil 631/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 159/2023 de 15 de diciembre del 2023

Primero.- Objeto del recurso de apelación.

D. Juan Ramón y Dª. Ana interponen recurso alegando los siguientes motivos: 1- Error en la valoración de la prueba, al resultar de las declaraciones testificales practicadas que los compradores acudieron a finales de junio de 2019 a la notaría para gestionar la compraventa de la finca y que no pudieron otorgar la escritura porque los vendedores no les facilitaron la documentación necesaria, concretamente la autorización de la Administración por hallarse la finca en paraje natural protegido, por lo que la Administración tenía que renunciar previamente al derecho de tanteo y retracto previsto en el art. 19.1 de la Ley 11/1994, de espacios naturales protegidos de la Comunidad Valenciana, y por tener dos construcciones sin legalizar (gallinero y garaje), lo que impidió que el negocio jurídico llegara a buen término al carecer de cédula de habitabilidad. 2- Contravención de la doctrina de los actos propios, al haber manifestado los vendedores demandados, tanto en contestación al burofax de 30 de septiembre de 2019 como en mensajes de Whats-App, su voluntad de continuar con la formalización de la escritura de compraventa de la finca con posterioridad al vencimiento del plazo de la opción de compra (4 de julio de 2019), omitiéndose en la sentencia que en mayo de 2019 los compradores reiteraron a los vendedores su voluntad de compra.

Dª. Begoña, Dª. Camino, D. Benjamín y D. Camilo solicitan la desestimación de dicho recurso argumentando que la valoración de la prueba y la aplicación de normas jurídicas realizada en la sentencia apelada es plenamente ajustada a derecho, habiéndose acreditado que la cédula de calificación urbanística, junto a otra documentación, fue entregada a los compradores antes de su comparecencia en la notaría, habiendo solicitado a los vendedores el resto de documentación cuando ya había caducado el derecho de opción de compra. También niegan haber actuado en contra de los actos propios pues, en todo caso, de entenderse que se formalizó un nuevo contrato de compraventa posterior a la caducidad del derecho de opción, sería la parte compradora la que lo habría resuelto unilateralmente sin causa justificada, ya que le fue entregada la documentación necesaria para su formalización. En cuanto al derecho de tanteo y retracto, ha quedado probado que se presentó la solicitud correspondiente ante la Conselleria, aun resultando innecesaria para la consumación de la compraventa. Finalmente expone que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, habiendo incumplido la parte compradora lo establecido en el contrato de arrendamiento con opción de compra de 8 de mayo de 2017 sobre la forma y plazo de ejercicio del derecho de opción, carga probatoria que incumbe a la optante.

Segundo.- Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra. Error en la valoración de la prueba.

La parte actora ejercita en su demanda una acción de resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad de 20.000 € en concepto de señal, fundamentando su pretensión en el incumplimiento previo de la parte vendedora.

A tales efectos, expone que las partes estipularon en fecha 8 de mayo de 2017 un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, en el que esta parte ocupaba la posición de arrendataria-optante y la contraria la de arrendadora- concedente, en cuya estipulación tercera se pactó que "el plazo de duración del contrato se establece por un periodo de dos años, por lo que finalizado este plazo deberá ejercitarse en el plazo de dos meses la opción de compra".

A su vez. la cláusula decimoséptima, dedicada a la opción de compra, establece, en lo que afecta al presente procedimiento, que "la parte arrendadora concede a la parte arrendataria una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos": a- precio: 95.000 € (700 € de renta mensual durante dos años, 10.000 € en concepto de señal y 68.200 € al momento de la firma de la escritura de compraventa), del cual se deducirán las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que este haga uso de la opción de compra; b- el derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato y como máximo hasta dos meses después de la finalización del contrato, es decir, 4 de julio de 2019; c- el ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo este a partir de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento del plazo de dos meses para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante el notario de Crevillente el día y hora designado por la parte compradora, que deberá ser notificada fehacientemente a la vendedora; d- en el supuesto de que la venta no se llevara a cabo por incumplimiento o causas imputables a la parte compradora, la compradora perderá las cantidades entregadas hasta ese momento, tanto de alquiler como de señal.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda argumentando que "de lo actuado entiendo que si existe algún incumplimiento contractual no lo es en la parte vendedora, sino más al contrario en la parte actora (compradora), quien con una actitud de total pasividad y dejadez no ha procedido a ejercitar la opción de compra en la forma y plazo convenido por las partes", puesto que siendo el plazo máximo de ejercicio el 4 de julio de 2019, no consta que la compradora "dijese nada acerca de la compra de la vivienda, siendo que el 30 de abril de 2019 es la vendedora quien por mensaje whatsapp se comunica con la compradora para ver qué pasa con la compra de la casa, contestando la parte actora que todavía queda tiempo hasta julio de 2019", sin que se sepa nada más de la compradora "hasta que el 25 de junio de 2019 se comunica con la parte demandada para hablar sobre la casa el 8 de julio de 2019, esto es, finalizado ya el plazo para el ejercicio de la opción, concertándose finalmente la reunión para el 12 de julio de 2019".

De todo ello extrae la Juzgadora la conclusión de que la parte compradora no transmitió a la vendedora una voluntad firme y real de comprar la vivienda. Y si bien acudió a una notaría a finales de junio de 2019, no consta que fuera para formalizar la escritura de compraventa ni ofreció o consignó precio alguno.

Pues bien, examinada por esta Sala los medios de prueba practicados, no se aprecia error alguno en su valoración, habiendo declarado sobre este motivo de recurso la STS 29 de diciembre de 2017 que "... si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano " conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ..., se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ..., debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ..."

Achaca la parte apelante este error a la resolución impugnada por no haberse tomado en consideración las declaraciones testificales de D. Nazario, encargado de gestionar y redactar el contrato de arrendamiento con opción de compra, y de D. Santiago, oficial de la notaría de Crevillente que requirió documentación a los vendedores y aparece en los correos electrónicos aportados como documento nº 4 de la demanda.

Nuevamente deben ser rechazados tales argumentos, pues la misma resolución del Alto Tribunal anteriormente indicada expone que es facultad de los órganos judiciales, dentro de las facultades que se les conceden, dar "diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ...".

Por ello, la omisión a dichos testimonios no supone una infracción de doctrina jurisprudencial ni implica un error valorativo de la prueba, el cual no se infiere de las conclusiones extraídas del resto de medios practicados.

Al contrario, se aceptan en la presente resolución las objeciones formuladas por la parte apelada en el sentido de que el Sr. Nazario únicamente intervino en la redacción del contrato de 8 de mayo de 2017 y en el momento de devolución de los documentos a los propietarios en fecha 6 de mayo de 2020 (documento aportado en la audiencia previa por la parte actora), y que en los mensajes de whats-app aportados con la demanda sólo consta una referencia a una agencia inmobiliaria sin identificar (mensaje de 23 de julio de 2019). Y en cuanto a la declaración del Sr. Santiago, la misma no es determinante para fijar fechas concretas, pues en el correo electrónico de 17 de octubre de 2019 simplemente contestó en relación con una fecha aproximada (finales de junio y principios de julio) que le había facilitado la Letrada de la parte actora en un correo anterior, manifestando en el acto de juicio que no podía recordarlas con exactitud.

En todo caso, lo relevante no sería si los compradores acudieron a la notaría de Crevillent a principios de julio, sino si en la fecha expresamente pactada ejercitaron la opción de compra en los términos y condiciones contractualmente establecidas o, en caso contrario, si no lo hicieron por causa imputable a la parte vendedora o a la parte compradora.

Por ello, la decisión adoptada en primera instancia es coherente con la doctrina jurisprudencial desarrollada sobre el contrato de opción de compra, al haber vencido el plazo convenido para el ejercicio de la opción por la parte actora sin que lo verificara por causa no imputable a la contraparte, debiendo desplegarse por ello las consecuencias pactadas, que no son otras que la pérdida de las cantidades entregadas hasta ese momento, tanto de alquiler como de señal, sin que sea procedente la resolución declarada unilateralmente en el burofax de 20 de septiembre de 2019 (documento nº 6 de la demanda), tanto por la inexistencia de incumplimiento de la parte vendedora, como porque en ese momento la opción de compra ya estaba caducada.

Concretamente, ante la falta de una específica regulación legal del contrato de opción de compra la jurisprudencia ha desarrollado su naturaleza y presupuestos, declarando, por ejemplo, las STS. de 23 diciembre 1991 y 7 de marzo de 1996 que "l a opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo", pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto ( SS. 9 febrero 1985 y 17 noviembre 1986 ), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción".

Esto es, conforme a doctrina jurisprudencial reiterada, la temporalidad es una de las características definidoras de la opción de compra, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia, por lo que el plazo es un requisito esencial, siendo de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el art. 1973 CC y debe ser acogido de oficio por el tribunal, aunque el concedente no lo hubiera alegado ( STS. 988/2005, de 22 de diciembre, 370/2005, de 18 de mayo, 1190/2003, de 5 de diciembre, 440/2000, de 28 de abril, 126/1997, de 15 de diciembre).

En este supuesto, ha quedado acreditado en los autos que llegada la fecha pactada (4 de julio de 2019), los compradores no habían ejercitado la facultad de opción de compra en los términos expresamente pactados (por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador).

Alega en la demanda, con la pretensión de que se declare judicialmente la resolución del contrato de opción y se condene a los demandados al pago de la cantidad de 20.000 € (el doble de la señal entregada), que la causa de no haber ejercitado dicha opción es imputable a la arrendadora-concedente, ya que no fue posible en tal fecha el otorgamiento de la escritura pública de compraventa por no haberle aporratado la documentación necesaria (en concreto, la renuncia de la Conselleria de la Comunidad Valenciana al derecho de tanteo y retracto sobre la finca y la falta de legalización administrativa de dos construcciones - gallinero y garaje-),

Es cierto que, " de acuerdo con el art. 1124 CC . se puede instar la resolución (del contrato de opción de compra) cuando el cumplimiento del contrato de compraventa sea imposible" ( STS. 744/2016, de 21 de diciembre), de modo que si no se puede ejercitar la opción de compra por causa no imputable al comprador, el mismo está facultado para instar su resolución ( STS. 76/2012, de 28 de febrero).

Sin embargo, las afirmaciones de la parte demandante no pueden considerarse acreditadas a la vista de la documentación aportada al procedimiento, confirmando los razonamientos contenidos al respecto en la sentencia impugnada.

Así, como se expone en la misma:

a- Se ha aportado como documento nº 3 de la contestación a la demanda escritura pública de fecha 9 de agosto de 2016, de declaración de obra nueva de la vivienda y trastero objeto del contrato, y como documento nº 4 la cédula urbanística de fecha 30 de noviembre de 2016, aprobada por Acuerdo de 7 de diciembre de 2016, de modo que la falta de legalización de otras construcciones accesorias, como el gallinero y el garaje, no constituía un obstáculo para la formalización de la escritura de compraventa.

b- En cuanto a la renuncia del derecho de tanto y retracto por la Conselleria de Medio Ambiente de la Comunidad Valenciana al hallarse la finca en suelo clasificado como no urbanizable protegido del sistema de zonas húmedas, cauces y barrancos (nota simple registral aportada como documento nº 3 de la demanda), los vendedores presentaron la solicitud oportuna en fecha 5 de septiembre de 2019 (documento nº 6 de la contestación), requisito al que hace referencia la nota emitida de puño y letra por el oficial de la notaría de Crevillent e incorporado a la demanda: Y, además, la referida Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de espacios naturales protegidos de la Comunidad Valenciana, no prohíbe la transmisión de dichas fincas, sino que las sujeta a los mencionados derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración autonómica, con la trascendencia jurídica a que alude la resolución impugnada, esto es, "que la citada entidad posteriormente ejercite ese derecho con las consecuencias que ello acarrearía para la parte vendedora, a dilucidar en su caso a través de otro procedimiento, que no éste".

Obsérvese en este sentido que la parte vendedora no sufriría perjuicio alguno en caso de que la Administración autonómica ejercitara el derecho de tanteo sobre la finca, simplemente sustituiría una parte compradora por otra.

Por todo ello, consideramos de aplicación la doctrina contenida en la STS. nº 104/2020, de 19 de febrero, que reproducimos a continuación:

" Decisión de la sala. Interpretación de los contratos. Se estiman los motivos, analizados conjuntamente.

De las dos referidas cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Esta Sala declaró en sentencia 152/2019, de 15 de enero :

art. 1255 CC ), en relación con la doctrina jurisprudencial que, en el caso de la opción de compra, establece de modo reiterado que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción>".

Consecuentemente, procede la desestimación de este motivo de apelación

Tercero.- Doctrina de los actos propios.

La misma suerte desestimatoria debe correr este segundo motivo de recurso pues, además de no hacer alusión alguna a este principio general en la demanda y haber sido introducido novedosamente en la alzada, no se aprecia vulneración del principio general que prohíbe actuar en contra de los actos propios por el hecho de que la parte vendedora manifestara su voluntad de continuar con la formalización de la compraventa una vez vencido el plazo pactado en el contrato (mensaje de whats-app de 30 de julio de 2019, escrito presentado ante la Conselleria de Medio Ambiente en fecha 5 de septiembre de 2019 y burofax de 30 de septiembre de 2019).

A tales efectos, recuerda la STS. 104/2022, de 8 de febrero, la doctrina jurisprudencial reiterada conforme a la cual el principio de los actos propios implica una actuación " con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción" (STS.

Y explica la STS. 2 de octubre de 2007 "que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

En este caso, no puede atribuirse a los vendedores ninguna actuación que, de modo concluyente e indubitado, hiciera creer a los compradores que el plazo pactado del 4 de julio de 2019 no era determinante de la eficacia del derecho de opción de compra, pues fue la parte vendedora quien se puso en contacto por primera vez con la parte compradora en mensaje de fecha 30 de abril de 2019 ("Necesito saber cuándo nos podemos ver para hablar sobre el campo"). Y de nuevo en mensaje de 15 de mayo de 2019 le manifiesta: "Necesitamos saber, para tener una idea, qué pensamiento tienes sobre el campo. Si te lo vas a quedar en propiedad o no".

Este mensaje es contestado en la misma fecha 15 de mayo de 2019 por Dª. Ana en el sentido de que van a comprar, mostrando su conformidad D. Benjamín, y el siguiente mensaje de Dª. Ana es de 25 de junio de 2019 concertando cita para el día 8 de julio, pospuesta después para el día 13 de julio, lo que también es aceptado por D. Benjamín, que le llega a decir que el día le daba igual.

Sin embargo, este intercambio de comunicaciones no puede entenderse como la concesión por la parte vendedora a la compradora de la posibilidad de ejercitar el derecho de opción de compra sin sujeción a plazo, lo que además sería contrario a la propia naturaleza del derecho, del cual la temporalidad es uno de sus presupuestos definitorios, sino como una interpretación flexible y no estricta del plazo inicialmente convenido, siempre y cuando las partes cumplieran sus respetivas obligaciones.

Como hemos indicado, hasta el día 30 de septiembre de 2019 los vendedores comunican a los compradores que siguen teniendo interés en formalizar la escritura de compraventa, por lo que, habiendo fundamentado la parte demandante el incumplimiento de los vendedores en hechos y circunstancias que no imposibilitaban la formalización de la escritura de compraventa, debe confirmarse la resolución de primera instancia por sus propios y acertados razonamientos.

En este sentido, declaramos en la sentencia de esta Sala nº 228/2022, de 9 de mayo: " No obstante, es cierto, porque la propia contraparte aporta el burofax de fecha 6 de julio que remitió al optante, que a pesar de ello la concedente manifestó su intención de cumplir con la opción de compra, pero expresamente condicionada a que la parte optante compareciese el siguiente día 20 de julio de 2017, ante la Notaría de don Jaime Giménez, para otorgar escritura de compraventa de la finca objeto el citado contrato y previo pago del capital restante según dicho contrato y que a fecha 30 de junio de 2007, con los retrasos e incumplimientos que lleva, ascendía a la suma de 63.000 euros.

De este burofax se dejó aviso para su recogida, no recogiéndolo el optante, por lo que, según reiterada jurisprudencia, debe dársele por notificado del mismo y de su contenido.

En esta tesitura, el recurrente aboga por aplicación de los actos propios y, por tanto, en todo caso, por la eficacia del ejercicio de la opción de compra. Pero lo que no es aceptable es que asumamos dicho burofax en lo que le beneficia al optante y no en lo que le perjudica.

Y dicha aceptación de una opción de compra caducada, por tanto ya extinguida, y además mal ejercitada por parte del optante, venía clara y expresamente condicionada al cumplimiento de esos otros requisitos antes mencionados, y como no se cumplieron por el optante, no podemos dar eficacia a la misma.

Se desestima el recurso".

Cuarto.- Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede imponer a la apelante las costas procesales de esta alzada al haber sido desestimado el recurso interpuesto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;