Sentencia Civil 1382/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 840/2022 de 15 de diciembre del 2023

Primero.- Contra la sentencia de instancia por la que estimando la demanda presentada, se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito el 4 de julio de 2.019, respecto de la nave sita en la C/ Torredelcampo del polígono industrial de Martos, finca registral nº NUM000 pendiente de segregación, entre TECECOP S.L. como compradora y Construcciones Metálicas López Acebrón S.L. como vendedora, condenando a la primera a devolver 60.000 € en concepto de arras penitenciales, esto es, el doble de lo entregado por la compradora a cuenta del precio, al concluir el Juzgador que el plazo establecido para el otorgamiento de la escritura de venta pactado se debía estimar como esencial, se alza la representación procesal de demandada manteniendo en esencia como base de su impugnación como en la instancia, que el plazo estipulado por las partes para el otorgamiento de la escritura pública de la nave no podía ser calificado de esencial por no haberlo estipulado las partes expresamente así en el contrato privado, denunciando por ello:

1.- La infracción de la doctrina jurisprudencial emanada de las SSTS nº 303/2014 de 16 de septiembre y la nº 732/2015, de 30 de diciembre, a virtud de las cuales la no elevación a público de aquel no es causa directa de resolución;

2.- Infracción del art. 1.124 Cc, al entender la previa concurrencia del incumplimiento en el pago del precio de la venta por la compradora, la cual no tenía concedido el préstamo con garantía hipotecaria para subrogarse en la posición de deudora de la apelante, por no haberlo llegado a solicitarlo formalmente;

3.- De forma reiterativa, denuncia también la infracción del art. 1.281 Cc y 217 LEC, al concluir que del resultado de la prueba practicada no se puede considerar que el plazo era esencial, cuando estaba previsto a virtud de la estipulación sexta del contrato, que la compradora podía tomar posesión de la finca antes del otorgamiento de la escritura, para lo que tampoco existió un requerimiento previo señalando notaría y día para la firma del documento público acudiendo directamente a efectuar requerimiento notarial de resolución.

4.- Finalmente, denuncia la aplicación indebida de lo dispuesto en el art. 1.454 Cc, sobre la base de que fue la compradora la que desistió unilateralmente del contrato, como lo muestra el que alquilar ya en 2.019 y 2.020 otras naves y el que no hubiera siquiera tasado el inmueble ni solicitado formalmente el préstamo para pagar el resto del precio.

5.- Con carácter subsidiario, mantiene se estime la inexistencia de incumplimiento por ambas partes, debiendo proceder a la devolución de las cantidades entregadas, pareciendo admitir la resolución contractual "por mutuo disenso" entre las partes. Peticionando igualmente se revoque el pronunciamiento por el que se le condena en costas, no debiendo hacerse expresa declaración de las mismas por la concurrencia de dudas de hecho y de derecho.

Segundo.- Centrado así el objeto del debate en esta alzada y para la resolución de las cuestiones planteadas, habremos de traer a colación como recordábamos en reciente sentencia de 2 de noviembre de 2.023, RA 155/2022, aun a fuer de ser reiterativos, que la STS, Civil sección 1 del 16 de septiembre de 2014 ( ROJ: STS 4159/2014), que se invoca como apoyo por la apelante como infringida al oponerse la sentencia a la doctrina emanada de la misma, dictada interés casacional y en la que se invocaba la vulneración de lo dispuesto en los artículos 1278, 1279, 1280 y 1450 del Código Civil, y la doctrina consolidada en SSTS de de 5 de febrero de 2007 (núm. 130/2007) y de 29 de julio de 1999. En la misma se recuerda efectivamente que "...desde la perspectiva de la interpretación sistemática de los artículos 1279 y 1280 del Código Civil se obtienen, al menos, dos consideraciones doctrinales. La primera es que, contrariamente a los casos en que nuestro Código Civil otorga a la forma del contrato un carácter solemne como presupuesto de su validez y de eficacia, la exigencia formal del artículo 1280 en relación a que ciertos contratos, entre ellos, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles (número primero del citado artículo), consten en documento público no puede ser entendida como una referencia normativa pertinente al presupuesto de validez y eficacia del contrato celebrado, esto es, que incumplida dicha finalidad el contrato resulte inexistente por las partes o carente de eficacia alguna; pues el propio artículo 1279, como proyección del principio espiritualista como criterio rector del formalismo contractual ( artículo 1278 del Código Civil), parte de la propia validez y eficacia estructural de los contratos enumerados en el artículo 1280 del Código Civil que no constan en escritura pública al disponer "que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez". La segunda consideración, al hilo de lo expuesto, es que la exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros.

La conclusión práctica al respecto, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, es que si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial debe figurar inequívocamente en el contenido contractual llevado a cabo, pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos.

También conviene destacar que las condiciones señaladas concuerdan, sistemáticamente, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos. Criterio que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, con referencia al Derecho Contractual Europeo y a los principales textos de armonización en este contexto, ha reforzado destacando su función de principio general del Derecho ( SSTS 15 de enero de 2013, núm. 827/2012 , y 30 de junio de 2014 , núm. 3332014).

En base a dicha doctrina, pretende el apelante la improcedencia de la resolución porque lo que tenía que haber instado judicialmente el comprador es esa facultad que confiere el art. 1.279 Cc, de compeler a los vendedores a elevar a escritura pública el contrato privado suscrito en su día, pero no podemos olvidar que dicha resolución lo que realmente establece en el nº 2 de su fallo es que "Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil, no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil", pero nada más, y si bien es cierto que en su fundamentación vino a resaltar es "...el hecho crucial de que, pese al tiempo transcurrido -en el supuesto enjuiciado-, cinco años, ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública", es que entonces se había entregado la cosa objeto de compraventa -cochera- y las llaves de la misma, habiéndose abonado también el precio, no habiendo convenido en el contrato fecha alguna para la elevación a público del contrato, estableciéndose que procedería cuando la promotora vendedora requiriese a la compradora a tal fin, por eso es por lo que finalmente casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, dejando sin efecto la resolución acordada y asumiendo el pronunciamiento del Juzgado de Iª Instancia, que denegaba la misma y en consecuencia la totalidad de la restitución del total precio entregado por importe de 51.019,43 euros.

El supuesto de autos como se alega de contrario, es completamente distinto, pues al margen de la valoración que efectuaremos más adelante sobre el carácter esencial de la fecha del otorgamiento para la propia validez del contrato, lo cierto es que se admite y consta en la estipulación octava del contrato suscrito el 4 de julio de 2.019 -doc. nº 2 demanda- en la misma se lee literalmente "La firma de la escritura pública de compraventa se efectuará por parte del vendedor al comprador, o persona física o jurídica que éste designe como fecha máxima en el transcurso del mes Noviembre del 2.019 -así resaltado en negrita y mayúscula-, y una vez se encuentre desalojada por parte del inquilino y en ese acto, se procederá a la entrega de las llaves por parte del vendedor al comprador, tomando éste posesión de la nave objeto del contrato" "Si por razones ajenas a la parte vendedora, tales como la falta de algún documento necesario para su trasmisión y registro, la fecha de la escritura se podrá posponer tres meses más a contar a partir de la fecha máxima de la escritura expresada en las anteriores cláusulas".

Luego sí se establecía un plazo o por mejor decir un primer plazo y una prórroga de tres meses, por tanto hasta finales de febrero de 2.020 para la formalización de escritura y entrega de la nave, siempre y cuando no se pudiera otorgar tal escritura por causas ajenas al vendedor, haciendo clara alusión al retraso que pudiera sufrir la necesaria segregación de las dos fincas incluidas como la registral nº NUM000, para poder entregar y proceder a la inscripción de la vendida.

Así pues, el fin de la prórroga no es como se pretende, para que la compradora pudiera conseguir la financiación necesaria para el abono de los 175.000 € del precio aplazado del total de 205.000 € estipulado, que se habían comprometido a abonar a la fecha del otorgamiento de la escritura pública. Lo que realmente se infiere de la cláusula transcrita, es la ampliación -reiteramos- de un posible plazo inicial para el cumplimiento, no sólo de la obligación de otorgamiento, sino también para la entrega del inmueble, cuya posesión no se había dado, al estar prevista según la cláusula transcrita al tiempo de la elevación a documento público contra la entrega del precio, por más que se previera la posibilidad de entregarla anteriormente como se infiere de la estipulación Sexta, de modo que sin duda el contrato se había perfeccionado por el consentimiento de las partes en la entrega de la cosa y abono del precio, pero no se encontraba consumado como el supuesto que analiza la sentencia en que el apelante trata de apoyarse, en la que tal consumación pendía solo la elevación de escritura pública.

Es más, por más que se insista en el incumplimiento previo de la compradora por no haber ni siquiera tasado el bien, ni haber tramitado realmente el préstamo hipotecario que necesitaba, denunciando por ello la infracción del art. 1.124 Cc, tales a alegaciones no se compadecen con el resultado de la prueba practicada, que sólo se expone en el escrito de recurso de forma sesgada y parcial, basta revisar el testimonio de la Sra. Cristina, Directora de la Entidad Bancaria para concluir todo lo contrario, a la misma tras serle mostrado la nota simple informativa del Registro aportada como doc. nº 7 de la demanda, afirmó con rotundidad, que al no estar segregada la nave de la otra junto con la que obraba inscrita como registral nº NUM000, no se podía conceder el préstamo, pero el estudio de viabilidad económica era favorable, quedando a la espera de que se ejecutara e inscribiera la segregación. Es cierto que manifestó que dejó de ser Directora de la sucursal a principios de febrero de 2.020, pero aclarando a continuación que aun estando aprobado el estudio de viabilidad económico no podía tramitar formalmente por escrito la operación y remitirla al departamento de riesgos superior porque la documentación no estaba en regla, pero que sí que tuvo contacto telefónico en un tiempo muy cercano a la petición con dicho departamento y verbalmente le pusieron de manifiesto que habían analizado las ratios de las dos empresas y el estudio económico era viable, -19:20-, reiterando ante la insistencia en la pregunta, que el Jefe de inversiones del departamento superior se le daba autorización -19:50-.

Viene así a corroborar dicho testimonio la declaración de la Sra. Administradora, que tras admitir que necesitaban financiación, añadió que el Banco les autorizó la financiación muy pronto -3:00-, el problema estaba en la necesaria segregación de la finca, que no se había llevado a cabo ni al final del plazo establecido ni en la prórroga -3:45-, apostillando incluso que se hubiera podido escriturar el día 10 de julio.

Aclarado lo anterior, entendemos igualmente ya de principio con el Juzgador de instancia, que aun no recogiéndose el término "esencial", sí que lo era el plazo de entrega establecido en la cláusula Octava, porque así resulta de la propia estipulación y de la interpretación de la misma en relación con el resto del contrato.

Al respecto como alega la apelante y declara la STS de 17-12-2008,..., la cuestión estriba en "si el plazo establecido es esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada efectuada" y, la STS de 22 de septiembre de 2006 incide en que la esencialidad del término tiene que estar expresa y claramente establecida en el contrato, o deducirse de las circunstancias de la prestación: "El término esencial bien como período dentro del que se ha cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual concurso de voluntades".

Pues bien, como se razona en la instancia, si la fecha para la entrega de la cosa y elevación a escritura pública, no hubiese sido determinante para los compradores, no se hubiese hecho constar una fecha límite y una posible prórroga de tres meses para el supuesto de que por las trabas administrativas pudiera alargarse la necesaria segregación de las dos naves, que no se olvide -reiteramos-, era absolutamente necesaria lógicamente para la financiación del bien en cuanto que este debe estar perfectamente individualizado para ofrecerlo como garantía hipotecaria en tanto que deberá ser valorado y tasado para la concesión del préstamo y la posterior inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad de la citada garantía, como así lo explicó la Administradora de la actora, pues al aportar la nota simple al Banco, la finca tenía dos naves y había que hacer la segregación -10:52.

Si no hubiera sido esencial el plazo de entrega y otorgamiento de escritura, lógicamente no se hubieran designado ni fechas concretas, ni menos aun especificado las posibles causas por las que pudiera demorarse aquella, sino fuera porque en la intención de los compradores -que es la que debe prevalecer a tenor de lo dispuesto en el art. 1.281 Cc.- estaba la necesidad de disponer de dicha nave con prontitud.

Es más, la propia estipulación Quinta del contrato, en contra de lo alegado por la apelante, viene a corroborar dicha intención de conferir al término de entrega el carácter de esencial, pues no se puede entender de otra forma, que se pacte también expresamente como esencial, la necesidad de que el día 1 de noviembre de 2019, la nave estuviera libre de arrendamiento, dando por resuelto caso contrario el contrato y sólo con reserva de la compradora de prorrogar la entrega.

Es claro que necesitaban disponer de la nave en las fechas indicadas, sin que el hecho de que dos meses después de finalizado el último plazo, se remitiera correo electrónico por el gerente de la actora a la inmobiliaria el 27 de abril de 2020 -doc. nº 5 demanda- pueda interpretarse como acto contrario a la esencialidad que se niega, pues lo que en el mismo se muestra es la preocupación por el estado de la segregación: "para saber cómo está la situación en el Registro y de la segregación,..." haciendo hincapié a continuación de la premura que tenían de que se le entregara, como muestra la frase "así como si está lista para escritura o para saber cómo está la cosa y así lo explicó el Sr. Javier, manifestando que el correo lo remitió para preguntar qué tiempo le quedaba a la tramitación porque querían formalizar la escritura cuanto antes y por eso más tarde resolvieron cuando les pidieron más dinero -53:37-. Que tuvieron que alquilar otras naves porque las necesitaban y como no tenían mucha liquidez por eso les dieron un pagaré para negociarlo -54:40-. Explicó además, que fue pidiendo notas simples para ver la actualización y en marzo de 2.021 seguía igual con cargas y dos naves unidas -57:31-, desconociendo cuanto se iba a prolongar más la situación. -58:51- y que lo llamaba semanalmente porque habían entregado 30.000 € a cuenta y era mucho dinero y aparte habían alquilado naves que les suponía un sobrecoste - Vid. 2 00:24-. Finalmente manifestó que desde la remisión del correo hasta el requerimiento notarial de resolución no hicieron ningún requerimiento para otorgar escritura, porque lo llamaban muchas veces y no cogían el teléfono y la única solución que le dieron era la de darle 40.000 € cuando vendieran las naves 8:58-.

En el mismo sentido se pronunció la Sra. Administradora Única de la actora, afirmando que se estableció un plazo porque querían las naves con urgencia -hasta 1:58-, habiéndole pedido al vendedor reiteradamente que solucionaran la segregación pero no le daba respuesta y les estaba causando un perjuicio -15:00-. Añadió además, que el correo remitido por su cónyuge el Sr. Javier el 27 de abril de 2.020 a la inmobiliaria, era una muestra de las veces que pidieron información y no se la dieron -18:47-.

Frente a toda la prueba analizada, no puede oponerse lo que no es sino un juicio subjetivo, cuyo sustrato no se explica, el emitido por el Sr. Marcelino, representante de la inmobiliaria, al manifestar que la operación no llegó a buen puerto porque la compradora desistió por alguna razón -31:07-. Lo que no explicó fue cual era la razón de dicho desistimiento, que como hemos dicho por el resultado de la prueba practicada se ha de inferir que era la premura con la que necesitaba las naves para la explotación de sus negocios.

Tercero.- Llegados a este punto y no obstante coincidir con la conclusión del carácter esencial del plazo alcanzada en la instancia, habremos de traer a colación, como poníamos de manifiesto en sentencia de la Secc. 2ª de esta Audiencia Provincial de 11 de enero de 2.012, RA 386/2011, la STS de 22-04-2011, con cita a su vez de la de 4-06-2007, recuerda efectivamente que: "el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación. El mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución". La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 Cc, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, etc., del Código civil, pero no necesariamente a la resolución, por cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, la jurisprudencia ha venido exigiendo, de una parte, que haya cumplido quien promueve la resolución las obligaciones que le correspondieran, y que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995, entre muchas otras), "grave" (Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994, etc.), "esencial" (Sentencias de 26 de septiembre de 1994, 26 de enero de 1996, 6 de octubre de 1997, 11 de abril de 2003, etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias de 25 de noviembre de 1983, 19 de abril de 1989, etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias 22 de marzo de 1985, 24 de septiembre de 1986, etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 23 de febrero de 1995, 10 de mayo de 2000, 25 de febrero, 11 de marzo y 15 de octubre de 2002, entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995)...Estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia ( SSTS de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 13 de mayo 2004).

También la STS de 13-02-2009, recordando la de 26-11-2007, establece que "la jurisprudencia a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 Cc, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato- Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004, entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato".

Y añade la antedicha Sentencia que "cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007, recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24-10-41, 28-1-43, 7-1-48 y 19-3-49".(...) Recuérdese a este respecto que la Sentencia de esta Sala de 2 de febrero de 2005 y las que en ella se citan, al tratar del incumplimiento por el comprador que faculta al vendedor a ejercer la facultad resolutoria prevista en el artículo 1504 del Código Civil que también denuncia infringido aquí la recurrente, señala que la interpretación de la jurisprudencia de esta Sala impone que el incumplimiento sea sustancial."...

En igual sentido, la STS de 7-03-2008 declaró que "se limita su consideración como incumplimiento esencial a aquellos supuestos en que las partes dieron especial relevancia al tiempo o al cumplimiento tempestivo de la prestación, esto es, en aquellos en que el termino hubiera sido convenido como esencial, a que se refiere el art. 1100.2 del Código Civil, o bien cuando en forma objetiva e inequívoca el retraso frustre el fin práctico perseguido por el negocio", y la STS de 12-03-2009 dice: "Para calificar el supuesto como mora o incumplimiento por frustración del fin negocial habría de estarse al periodo de tiempo transcurrido desde la fecha de entrega pactada hasta la interposición de la demanda por el comprador y a la valoración de la gravedad del incumplimiento. Ello nos lleva a una concepción meramente casuística de los supuestos que condicionan la resolución contractual que genera cierta complejidad para los que aplicamos el derecho en tanto que el límite temporal entre el leve retraso, la mora o el grave incumplimiento viene a ser objeto de una aplicación discrecional por el tribunal".

La jurisprudencia menor, en aplicación de tal doctrina al caso concreto, ha atendido tanto al tiempo transcurrido desde que la obra tenía que haber sido terminada hasta la efectiva entrega o puesta a disposición o presentación de la demanda, como al carácter justificado o no del retraso, en el sentido de si es imputable a la promotora vendedora, para resolver o no el contrato.

Así, en la casuística encontramos que se ha acordado el incumplimiento resolutorio por el transcurso de tres años desde la fecha pactada hasta la presentación de la demanda ( STS 12-4-2011), de un año y medio desde la fecha pactada sin entrega ( STS 14-11-1998), más de dos años (SAP 21-07-2003), de quince meses ( SAP Barcelona 28-05-2004), más de un año ( SAP Toledo 17-04-2008), once meses ( SAP Málaga 30-03-2006), estando las Audiencias más divididas cuando el retraso es de meses, así, consideraron que: no era causa de resolución un retraso de dos y tres meses ( SAP Castellón 20-07-98), un mes y medio ( SAP Alicante 11-12-2007), un mes ( SAP Alicante 25-02-2003), y, como más recientes, de seis meses en obtener licencia estando la obra ya casi terminada ( SAP Pontevedra 21-03-2011) ó de siete meses en terminar las obras, casi un año en obtener la licencia ( SAP Burgos 28-01-2011), y estimaron causa de resolución en un retraso de ocho meses ( SAP Valencia 28-2-2011), de cuatro meses ( SAP Valencia 27-12-2010), de cuatro meses ( SAP Pontevedra 15-03-2011), ó tres meses ( SAP Elche 22-12-2010), supuestos todos en los que el retraso era imputable a la vendedora.

En cualquier caso, la solución no puede ser unívoca, debiendo interpretarse en cada caso la cláusula contractual relativa al plazo de la entrega en orden a concluir su carácter esencial o no, pues no es lo mismo que se establezca una fecha fija o en un período de tiempo determinado expresamente, que una fecha aproximada o por referencia al cumplimiento de algún trámite (ej. Dos meses desde la obtención de la licencia) o que contenga concesión de prórroga al vendedor.

Pues bien, en el supuesto examinado en el que sí se fijó un periodo de tiempo y fecha concreta para la entrega, y en el que por más que se diga lo contrario, era el vendedor según la estipulación Octava el que tenía la obligación de presentar la escritura a la firma a la compradora -"La firma de la escritura pública de compra-venta se efectuará por el vendedor al comprador..."-, habrá de convenirse que el plazo transcurrido desde la fecha final de entrega hasta la interposición de la demanda fue de ocho meses, siendo así que pese a efectuar el requerimiento de resolución el 7 de julio de 2.020, lo cierto es que como se admite la licencia de segregación se otorgó el el 26 de noviembre de 2.020 -doc. nº 13 contestación-, esto es, transcurridos nueve meses desde el final de la prórroga y un año desde el plazo inicial fijado, sin que ni siquiera conste haberse formalizado e inscrito aquella con posterioridad, tiempo que no se puede calificar en cualquier caso de mero retraso pese a la paralización de casi tres meses que supuso la pandemia, sino como prudencialmente suficiente para frustrar las expectativas económicas de la compradora, como pusieron de manifiesto sus representantes en el acto del plenario, y en consecuencia como un incumplimiento imputable a la vendedora con la suficiente gravedad y entidad para poder optar por la resolución.

En resumen, existiendo el incumplimiento grave imputable al vendedor y no discutiéndose el carácter de arras penitenciarias de la cantidad de 30.000 € entregada a cuenta del total del precio a tenor de la clara redacción de la cláusula tercera del contrato, al establecer el carácter penitenciario de lo entregado a cuenta, de modo que si resultaran impagadas cualquiera de las cantidades estipuladas como precio, sería causa bastante para la resolución perdiendo el comprador lo entregado y en caso de incumplimiento del vendedor, habrá de devolver el doble de lo recibido hasta ese momento, la apelación habrá de ser necesariamente desestimada, sin que por lo tanto sean atendibles los pedimentos finales que con carácter subsidiario se efectúan de estima una resolución contractual por "mutuo disenso", ni menos aun con modificación del pronunciamiento por el que se condena en costas a la apelante por concurrir unas supuestas dudas de hecho y de derecho, que ni se explican ni este Tribunal aprecia, más allá de las que la misma ha pretendido introducir, máxime si tenemos en cuenta que tratándose de un criterio excepcional respecto del general del vencimiento objetivo previsto en el art. 384 LEC, ha de ser objeto además de interpretación restrictiva.

Cuarto.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Quinto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.