PRIMERO.- La parte actora ejercita solicita respecto del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 21 de abril de 2017 que vincula a las partes y que tenía por objeto el inmueble sito en CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Talamanca (Ibiza), la resolución del mismo por incumplimiento de la parte arrendadora al haber quebrantado la buena fe contractual, por haber ocultado la verdadera dimensión de los problemas estructurales de la finca, por no haber informado de las perspectivas temporales de la obra a ejecutar, por haber permitido la realización de inversiones por parte de mi mandante a sabiendas de su inutilidad, por haber intentado engañarla aun más mediante la venta del inmueble, por haber aceptado verbalmente la suspensión del contrato a consecuencia de las obras y tácitamente por sus propios actos al no expedir, remitir y declarar ante la Agencia Tributaria las correspondientes facturas de alquiler, para recientemente pretender su pago.
Y solicita:
1º.- EL RECONOCIMIENTO Y DECLARACIÓN DEL ESTADO DE SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADO ENTRE LA DEMANDANTE Y LOS DEMANDADOS DESDE EL MES DE ABRIL DE 2018 HASTA LA ACTUALIDAD, CON LA CONSIGUIENTES DECLARACIÓN DE SUSPENSIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA DURANTE EL ESTADO DE SUSPENSIÓN.
2º.- LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADO ENTRE LA DEMANDANTE Y LOS DEMANDADOS CON FECHA DE FECTOS EL DE LA INTERPROSICIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA POR QUEBRANTAMIENTO DE LA BUENA FE CONTRACTUAL condenando a la parte demandada a indemnizar a la demandante en las cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS ( 97.227,64 €) de acuerdo con la relación y cuantificación de los daños y perjuicios sufridos , con expresa condena imposición de las costas del presente procedimiento a los demandados.
Los daños y perjuicios que reclama los desglosa de la siguiente forma:
-Renta de la primera anualidad, 10.710 euros.
-Fianza, 2.100 euros.
-Instalación eléctrica, 10.104,12 euros.
-Instalación de fontanería, 1.736,30 euros.
-Pago a cuenta de 810,70 euros a la arquitecta Dña. Coral para el informe de legalización de actividad, que ni siquiera se pudo llegar a emitir.
-Electrodomésticos, 4.370,52 euros.
-Facturas de materiales por importe conjunto de 3.161,26 euros
-Daños morales, que cuantifica en 50.400 euros, el valor del uso del local del que ilegítimamente se ha visto y va a verse privada, desde abril de 2018 a abril del 2022 (renta anual 12.600 euros x 4 años hasta el fin del arriendo)
Un total de 97.227,64 euros.
La demandada opuso en síntesis:
-Que en el contrato se hace constar el estado del inmueble así como el conocimiento y aceptación por parte de la inquilina.
-Que en atención a las obras de reparación que habían de hacerse en el local arrendado se convino la condonación de dos meses de renta.
-Que sólo se ha pagado la primera anualidad de renta, no habiendo abonado tampoco la fianza.
-Que ha realizado obras sin autorización previa y escrita de la propiedad y modificando la configuración de local, contraviniendo el tenor contractual.
-Que no son repercutibles los gastos de fontanería y electricidad ya que el local se arrendaba si electricidad ni agua. Ni el resto porque son ajenos al local y son propios de la actividad que en el mismo se pretendía desarrollar.
-Que las obras en el edificio se hicieron entre octubre de 2018 y julio de 2019.
-Que no se aceptó la suspensión del contrato.
Formula reconvención instando la resolución del contrato por incumplimiento del contrato por la actora: impago de fianza, obras inconsentidas e impago de rentas, reclamando la suma de 38.556 euros, correspondiente a las anualidades de 2018, 2019 y 2020, a razón de 12.600 euros/año, más IVA menos Retenciones, más las que se devenguen hasta obtener mi mandante el reintegro del conjunto arrendado.
intereso, dicte sentencia por la que:
1-Declare que doña Carlota no ha verificado la correspondiente consignación de la fianza convenida en el contrato locativo de fecha 21/04/2017.
2- y, en virtud de lo anterior, declare la resolución del contrato locativo de fecha 21/04/2017 por incumplimiento por parte de la arrendataria doña Carlota de la obligación de consignación de la fianza;
3- Declare que doña Carlota ha incumplido la prohibición de realización de obras contenida el contrato locativo de fecha 21/04/2017
4- y, en virtud del punto anterior, declare la resolución del contrato locativo de fecha 21/04/2017 por la realización por parte de la arrendataria doña Carlota de obras incontenidas en el local arrendado;
5- Declare que doña Carlota ha incumplido la obligación de pago de la renta del contrato locativo de 21/04/2017
6- y en su virtud, requiera a la arrendataria para que satisfaga a mis mandantes la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS EUROS (38.556-€) en concepto de rentas, más las que se devenguen hasta obtener mi mandante el reintegro del conjunto arrendado.
7- y, se acuerde el lanzamiento de la parte demandada, a salvo su derecho de enervación para el caso de que la demandada pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de mi representado el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador. Todo ello sin perjuicio del lanzamiento que de la misma se acuerda por el resto de causas de resolución contractual concurrentes.
Todo ello con imposición a la parte demandada del pago de las costas causadas
La actora se opuso a la estimación de la reconvención alegando, en síntesis:
-haber abonado la fianza en metálico el día de firma del contrato.
-que las obras fueron de acondicionamiento del local para su destino y se ejecutaron a la vista y con conocimiento y consentimiento de D. Olegario y no afectaron a elementos estructurales o comunes.
-que no procede la reclamación de rentas porque el contrato estaba suspendido de acuerdo entre las partes, lo que corrobora el hecho de que no se hayan reclamado ni emitido las correspondientes facturas; o bien puede suspenderse por declaración judicial vistas las circunstancias concurrentes.
La sentencia estima parcialmente la demanda principal en los términos expuestos, desestima la reconvención, y contra ella se alza en apelación la parte demandada reconviniente.
SEGUNDO.- El escrito de recurso expone en sus dos primeras alegaciones lo que se dicen "Antecedentes" y "Hechos pacíficos y controvertidos entre las partes y hechos acreditados en las actuaciones", y expone a continuación los "Motivos del recurso", a los que se ceñirá esta resolución.
El primero de los motivos se enuncia: " Error en la valoración de la prueba: intento de fraude procesal e inexistencia de mala fe por mis principales"
En cuanto al "intento de fraude procesal" se denuncia que el uso pactado en el contrato era el de taller de confección, exposición y venta de ropa, y sin embargo de los documentos presentados por la actora para reclamar por las obras para el acondicionamiento del local, se infiere que se reclaman gastos de trabajos para actividad de bar/restaurante, vivienda, y peluquería/tienda, ajenos al uso pactado, dice "con la probable intención de engañar a la juzgadora de instancia a fin de obtener una resolución favorable", considerando que es puede suponer un delito de estafa procesal, y solicitó se dedujera testimonio y se pusiera en conocimiento del Fiscal, lo que fue denegado por resolución de esta ponente de 2/6/22 a la que se aquietaron las partes, por lo que nada procede resolver en ese sentido, sin perjuicio de la valoración que, en su caso, deba hacerse de la documental referida.
En cuanto a la inexistencia de mala fe en el cumplimiento de sus obligaciones por parte de los demandados.
La juez tras valorar la prueba documental resuelve:
"Se estima como hecho probado que la propiedad era conocedora, del real estado de la situación general que afectaba al local arrendado ( consta en el acta de fecha la competencia del interlocutor Sr. Ricardo) y a pesar de ello, permitió con clara contravención de la buena fe contractual que un tercero arrendara el local a sabiendas de la situación que a futuro se determinaría, siendo además que a su ciencia y paciencia permitió que la actora efectuase el cúmulo de obras para emprender su actividad.
.../...
La responsabilidad contractual de la demandada se acreditaría así por cuanto la propiedad nunca informó ni previamente a la firma del contrato ni posteriormente durante los sucesivos meses de la gravedad de los defectos estructurales de la finca, que por su condición de propietarios de sobra conocían o debieran conocer se estimaría probado el grave incumplimiento de la demandada en lo relativo a la contravención de la obligación de la misma de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, siendo que de dicho incumplimiento la responsabilidad civil como un deber de indemnizar, donde existe un derecho de crédito del que es titular o acreedor, en este caso el perjudicado (demandante-demandado reconvenido) y un deber de prestación del que es deudor el responsable, (demandado-demandante reconvinente) fijado en el daño patrimonial. Este término hace referencia a todo menoscabo o detrimento que se produce en los bienes de un sujeto, esto es en su patrimonio, fijándose la cuantía indemnizable por el perjuicio cometido frente a un daño imputable al demandado por incumplimiento contractual en los términos establecidos en el hecho probado (I) del ffdd. ( Arts. 1101 , 1106 y concordantes del CC .)"
Del análisis del contrato y resto de pruebas, se infiere que no puede compartirse el pronunciamiento judicial.
Del contrato de arrendamiento cabe destacar las siguientes cláusulas:
-La primera en la que se hace constar que el inmueble arrendado no tiene suministro de agua ni electricidad y que está en buen estado salvo lo que se dirá en la cláusula novena, y que la arrendataria lo reconoce y acepta:
PRIMERA.- Objeto: El local de negocio que por el presente los Sres. Adela Olegario Nemesio (en adelante, PARTE ARREDNADORA O LA PROPIEDAD) cede en arrendamiento a Dª Carlota (en adelante, PARTE ARRENDATARIA) que así lo acepta, está sito en Ibia, CALLE000, núm. NUM000, NUM001, con una superficie aproximada de unos 138 m2 , declarando recibirlo en día de la fecha en buen estado de conservación, excepto las indicaciones al respecto descritas en la cláusula novena de este contrato.
No obstante, ambas partes reconocen que el local se entrega en arrendamiento sin las instalaciones de luz y agua, lo que es expresamente reconocido y aceptado por la arrendataria, constando el local con tres puertas de acceso y terraza cubierta por voladizo ligero, existente, de planchas de fibra o PVC en estructura de tubo galvanizado, y dos salidas de humos con sus correspondientes tubos por la fachada norte que van hasta las azoteas, que no podrán ser suprimidos ni eliminados parcialmente por la arrendataria, obligándose esta a devolver el local con estos mismos elementos y en buen estado de conservación excepto la indicación al respecto descrita en la cláusula novena de este contrato."
(el destacado es propio)
-La Novena en la que se informa a la arrendataria de la existencia de problemas de filtraciones de agua cuya reparación corresponde a la Comunidad, así como que se habían de realizar por la Comunidad obras de refuerzo en vigas de la estructura horizontal de la finca, a lo que la arrendataria acepta también:
NOVENA.- Prohibición de realizar obras en elementos estructurales:
Queda expresamente prohibido a la parte arrendataria la realización de obras que modifiquen la configuración del local arrendado o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la edificación, el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior de su exclusiva cuenta y cargo.
Se hace constar expresamente que existe, a día de hoy, un problema de filtraciones de agua en el local, provenientes de instalaciones comunitarias o particulares, lo cual se ha puesto en conocimiento de la Comunidad de Propietarios, que es quien debe acometerlas o reclamar que se acometan y ya se está trabajando en su reparación. De todo ello la arrendataria tienen conocimiento previo a la firma de este contrato y lo acepta expresamente.
Igualmente se hace constar por la propiedad que, según se indica en los informes técnicos solicitados, se habrán de realizar obras de reforzamiento de unas vigas de la estructura horizontal de la finca, tema en el que la Comunidad de Propietarios está trabajando, y que se acometerán en cuanto estén correcta y debidamente proyectadas, de todo lo cual tiene pleno conocimiento la arrendataria y acepta expresamente la realización, cuando proceda, de dichas obras.
De donde se colige que la parte arrendadora puso de manifiesto los problemas que tenía la finca y que por ello afectaban al local arrendado, asumiendo la arrendataria tal situación.
En cuanto a que la propiedad conocía o debía conocer la gravedad de los defectos estructurales de la finca, y lo ocultó a la arrendataria, discrepamos del pronunciamiento judicial. Del análisis del contenido de las actas de las diferentes Juntas de propietarios, se evidencia que no fue así.
Las actas anteriores al contrato, la de 21 de enero de 2015, dice : algunos propietarios presentes sugieren que los problemas de humedades y filtraciones que hay en el edificio tienen su causa en que cuando se realizaron obras en el ático se realizó una deficiente impermeabilización, y acuerdan por unanimidad contratar los servicios del arquitecto técnico DON Eusebio para que realice un informe sobre el estado en que se encuentra la fachada el techo del local y los pasillos del edificio así como las obras que procede llevar a cabo , aprobándose al efecto una derrama extraordinaria.
La de 25 de mayo de 2015: "... el Administrador informa sobre el email que ha remitido el arquitecto técnico DON Eusebio a la comunidad en el cual informa sobre cómo actuar respecto a las viguetas prefabricadas de hormigón que hay a nivel de la planta baja las cuales presentan un alto deterioro de armaduras de acero debido a la presencia continuada en un periodo largo de tiempo de humedades consecuencia de roturas de tuberías, escapes de agua u otras circunstancias. Asimismo en el citado correo electrónico el Sr. Eusebio hace mención a la solución que propone el uso del sistema de refuerzo de viguetas de la casa Hermes y refiere también que al tratarse de un refuerzo de la estructura de intervenir un arquitecto en la redacción del proyecto y dirección de obra así como un arquitecto técnico... Los reunidos acuerdan por unanimidad encargarle al arquitecto técnico DON Eusebio que haga un informe en el que se establezca la relación de causa efecto entre los daños que presenta el techo del local número 3 y las filtraciones como en su día proveniente de las obras efectuadas por D.... en el ático..., acordándose el efecto una derrama extraordinaria.
En la de 21 de noviembre de 2016: se acuerda por mayoría "...realizar las obras de saneamiento y refuerzo de las viguetas de la planta primera y encargar el proyecto correspondiente y pedir la licencia municipal..." se aprueba una derrama extraordinaria.
En la de 3 de abril de 2017: los reunidos deliberan sobre el informe del arquitecto D. Jaime y sobre la propuesta de informe hecha en su día por el arquitecto técnico Sr. Eusebio y acuerdan por unanimidad pedir presupuestos para sustituir las bajantes comunitarias de los desagües y una vez se tengan celebrar Junta extraordinaria para aprobar en la misma la ejecución de las obras y el presupuesto es más ventajoso
Es decir que antes de celebrarse el contrato, los hechos conocidos por la propiedad era que existían en su local viguetas oxidadas por causa de filtraciones del ático y/o de las bajantes, y que debían repararse, todo ello puesto de manifiesto en el contrato de arrendamiento, como se ha visto, y aceptado por la arrendataria.
En la de 27 de septiembre de 2017, otro técnico el arquitecto D. Manuel, pone de manifiesto que la causa principal de las filtraciones humedades del edificio proceden del ático y se acuerda y recomienda que se la reparación de la estructura del edificio acordándose a su propuesta un pre estudio del proyecto de reparación y en base al mismo pedir presupuesto a distintas empresas.
Y en la de 20 de marzo de 2018, el arquitecto Sr. Norberto, propone cómo ha de procederse con respecto a la ejecución de las obras de reparación y saneamiento de la fachada del edificio incluyendo la realización de un proyecto técnico en el que describe : En la crujía trasera del forjado del techo de los locales de planta baja, fuera de la vertical del edificio en las plantas superiores, se observan daños generalizados en las viguetas pretensadas causados por la entrada de agua a través de la cubierta (sin impermeabilización) y del canalón de recogida de aguas de la misma (con rotura en varios puntos), presentando una avanzado deterioro del hormigón que ha provocado la oxidación, pérdida de sección y rotura de los cordones del pretensado, que puede afectar a la capacidad portante de dichos elementos. Dicho elemento estructural requiere una intervención urgente de refuerzo o sustitución. Al estar afectada casi al totalidad de la crujía, se desestima el refuerzo de las viguetas optándose por la sustitución completa de dicho forjado, por ser una solución que ofrece mayor garantía de seguridad y con un coste similar o incluso inferior al refuerzo.
Se recomienda el apuntalamiento de las zonas afectadas como medida preventiva para evitar daños.
Es por tanto, en esta fecha cuando se pone de manifiesto la envergadura de las obras, que afectaban a los tres locales, y que se acometieron entre octubre de 2018 y julio de 2019, por lo que no se considera que existiera un quebrantamiento de la buena fe contractual por parte de los arrendadores, en que se sustenta la resolución contractual acordada.
En el momento de celebrarse el contrato sólo se conocía que existían problemas en el local de filtraciones y de viguetas, y que debían acometerse obras por parte de la Comunidad, pero no el alcance de los problemas, ni su concreta causa, ni las soluciones técnicas que debían adoptarse, ni tampoco, por consiguiente, el tiempo que se iba a emplear en ello. No puede imputarse responsabilidad a los demandados arrendadores por el hecho de que formen parte de la Comunidad, puesto que como se ha dicho, ya en el contrato de arrendamiento se ponía de manifiesto la situación del local y la previsión de realización de obras, cuyo alcance no se conoció hasta un año después, habiendo intervenido varios técnicos.
Es por ello que entendemos debe estimarse el motivo revocando el pronunciamiento de resolución contractual en los términos en que fue resuelto en la primera instancia.
Lo que hace innecesario entrar a resolver sobre el motivo del recurso que denuncia incongruencia ultrapetita de la sentencia con relación a la pretensión resolutoria de la demanda principal.
TERCERO.- Sentado lo anterior cumple abordar la petición de resolución contractual formulada por la demandada reconviniente.
Se sustentaba en la falta de pago de la fianza, la falta de pago de las rentas, y la realización de obras inconsentidas.
La juez resuelve:
"Respecto a la demanda reconvencional: una vez acreditado el incumplimiento grave de la propia demandada, y la procedencia de la suspensión en los términos aducidos, no resulta procedente la reclamación que formularía la demandada relativa a las rentas adeudadas.
Respecto a las aducidas obras no consentidas acometidas por la demandante, por la demandada no se ha practicado ninguna prueba tendente a acreditar la falta de autorización para la realización de las obras en el local efectuado, siendo que se estima igualmente probado que las mismas tuvieron lugar a ciencia y paciencia de la propiedad.
No se estima que la falta del deposito de la fianza sea causa suficiente de resolución previa.
Así las cosas, entiende este Tribunal que conforme lo expuesto, la demandante-demandada reconvenida, acredita los hechos en que fundamenta su pretensión, tanto respecto de su primera pretensión de la demanda principal, como respecto a la oposición de la reconvención sin que el demandado haya aportado prueba bastante que se oponga a estas conclusiones. ( Art. 217.2.3 de la LEC )."
-En el recurso de apelación nada se dice acerca de la desestimación de la petición de resolución por falta de pago de la fianza convenida en el contrato.
-Tampoco acerca de la desestimación de resolución por falta de pago de las rentas que como se ve, la juez anuda a la estimación de la pretensión de suspensión del contrato también formulada en la demanda principal.
Con respecto a dicha suspensión, la parte apelante únicamente denuncia incongruencia ultra petita por cuanto en el suplico de la demanda se pedía:
1º.- EL RECONOCIMIENTO Y DECLARACIÓN DEL ESTADO DE SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADO ENTRE LA DEMANDANTE Y LOS DEMANDADOS DESDE EL MES DE ABRIL DE 2018 HASTA LA ACTUALIDAD, CON LA CONSIGUIENTES DECLARACIÓN DE SUSPENSIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA DURANTE EL ESTADO DE SUSPENSIÓN.
Mientras que la sentencia contiene el pronunciamiento sin establecer fecha alguna:
-DECLARAR la suspensión del contrato de arrendamiento de local de negocio hasta la actualidad, con la consiguiente declaración de suspensión de la obligación de pago de la renta durante el estado de suspensión;
Por lo que a su juicio incurre en vulneración de los arts. 216 y 218.1 de la L.E.C.
Pues bien . La Sentencia del Tribunal Constitucional de 13 de enero de 1.998 declara que : " La incongruencia por exceso o extra petitum es un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso.
La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse o decidir sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o la realidad histórica que sirve como razón o causa de pedir (causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor literal de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado, el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocados por los litigantes; y por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aunque no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso.
Desde la perspectiva constitucional este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 C.ELegislación citadaCE art. 24.1., se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), "suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes" ( STC 20/1982Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 05-05-1982 ( STC 20/1982 ) ), de forma que la decisión judicial se haya pronunciado sobre temas o materias no debatidas oportunamente en el proceso y respecto de las cuales, por consiguiente, las partes no tuvieron oportunidad de ejercitar adecuadamente su derecho de defensa, formulando o exponiendo las alegaciones y argumentos que tuvieran por conveniente en apoyo de sus respectivas posiciones procesales ( SSTC 20/1982Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 05-05-1982 ( STC 20/1982 ) , 86/1986Jurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 25-06-1986 ( STC 86/1986 ) , 29/1987Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 06-03-1987 ( STC 29/1987 ) , 142/1987Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 23-07-1987 ( STC 142/1987 ) , 156/1988Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 22-07-1988 ( STC 156/1988 ) , 369/1993Jurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 13-12-1993 ( STC 369/1993 ) , 172/1994Jurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 07-06-1994 ( STC 172/1994 ) , 311/1994Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 21-11-1994 ( STC 311/1994 ) , 91/1995Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 19-06-1995 ( STC 91/1995 ) , 189/1995Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 18-12-1995 ( STC 189/1995 ) , 191/1995Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 18-12-1995 ( STC 191/1995 ) , 60/1996Jurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 15-04-1996 ( STC 60/1996 ) , entre otras muchas)". En idéntico sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo, entre otras, en Sentencias de 28 de Octubre de 1.970 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 28-10-1970 ; 6 de Marzo de 1.981 ; 27 de Octubre de 1.982 ; 28 de Enero , 16 de Febrero y 30 de Junio de 1.983 ; 19 de Enero de 1.984 ; 28 de Marzo , y 13 de Diciembre de 1.985 ; 10 de Mayo de 1.986 ; 30 de Septiembre de 1.987 ; 10 de Junio de 1.988 ; 10 de Junio de 1.992 ; 24 de Junio , 19 de Octubre y 15 de Diciembre de 1.993 , 16 de Junio de 1.994 , 30 de Mayo de 1.996 y 10 de febrero de 1997 ".
En cualquier caso, como declara la Sentencia de 11 de junio de 2.008 : "Constituye doctrina jurisprudencial la de que, si se denuncia la in congruencia de la sentencia recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio" no con los que contienen meros "obiter dicta" (por todas , STS de 2 de febrero de 1998 )".
Aplicando dicha doctrina, no puede estimarse el motivo habida cuenta que el fallo de la sentencia puede y debe integrarse con su fundamentación jurídica, y en el fundamento de derecho quinto de la sentencia de primera instancia se resuelve:
Procede por ende estimar, probada la inhabitabilidad y el goce pacífico del local arrendado en los ffdd anteriores, la declaración de estado de suspensión del contrato desde el mes de abril de 2018 ( ya consta abonada la primera anualidad) hasta la presente declaración con la consiguiente obligación de pago de la renta durante el estado de suspensión.
Por lo que puede entenderse como un mero error material, susceptible de ser subsanado en cualquier momento, el hecho de que en el fallo se omitiera consignar la fecha que se consigna en el fundamento de la sentencia en concordancia con lo solicitado por la parte. Y por ello debe rechazarse el alegato apelatorio.
-Y en cuanto a la pretensión de realización de obras inconsentidas, en el recurso se amplía lo sustentado en el escrito de oposición y reconvención, puesto que se denuncia que las obras ejecutadas lo fueron para acondicionar el local a una finalidad de usos distinta de la acordada en el contrato que era la de taller de confección, exposición y venta de ropa.
Más allá de que efectivamente como denuncia el apelado dichas alegaciones de pretendido cambio de uso no lo fueron en la primera instancia y podrían por ello tildarse de extemporáneas, lo que hay que analizar es si la realización de obras contravino la regulación contractual.
Al efecto debe tenerse en cuenta que en el contrato de arrendamiento se hacía constar dos cláusulas al respecto:
"OCTAVA.- Obras en general:
Serán por cuenta y cargo de la arrendataria cuantas obras de conservación, reposición y reparación, tales como pintura, instalaciones eléctricas, de agua, puertas, ventanas, cristales, etc. precise la finca, la cual deberá solicitar, con carácter previo, autorización escrita de la parte arrendadora, respondiendo, en todo caso, la arrendataria de cuantos desperfectos se ocasione con motivo de las mismas.
En todo caso, cualquiera que sea la obra que se vaya a realizar en el local, por la causa que fuere, o si cualquier autoridad administrativa impusiera la obligación de realizar cualquier tipo de obras o establecer cualquier instalación en la finca como consecuencia de las actividades llevadas a cabo por la arrendataria y/o el uso del local, el importe de todas ellas serán de cuenta y cargo exclusivo de la arrendataria y cederán al término del arrendamiento en beneficio de la propiedad sin derecho de indemnización alguna, a lo que expresamente renuncia formalmente, por el presente, la parte arrendataria.
Además, las obras serán realizadas con los proyectos, permisos y licencias correspondientes y bajo la dirección de técnico competente.
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que la arrendataria reponga las cosas al estado anterior, o conservar la modificación efectuada, sin que ésta pueda reclamar a la arrendadora indemnización alguna."
NOVENA.- Prohibición de realizar obras en elementos estructurales:
Queda expresamente prohibido a la parte arrendataria la realización de obras que modifiquen la configuración del local arrendado o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la edificación, el arrendador podrá exigir de inmediato al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior de su exclusiva cuenta y cargo.
Se hace constar expresamente que existe, a día de hoy, un problema de filtraciones de agua en el local, provenientes de instalaciones comunitarias o particulares, lo cual se ha puesto en conocimiento de la Comunidad de Propietarios, que es quien debe acometerlas o reclamar que se acometan y ya se está trabajando en su reparación. De todo ello la arrendataria tienen conocimiento previo a la firma de este contrato y lo acepta expresamente.
Igualmente se hace constar por la propiedad que, según se indica en los informes técnicos solicitados, se habrán de realizar obras de reforzamiento de unas vigas de la estructura horizontal de la finca, tema en el que la Comunidad de Propietarios está trabajando, y que se acometerán en cuanto estén correcta y debidamente proyectadas, de todo lo cual tiene pleno conocimiento la arrendataria y acepta expresamente la realización, cuando proceda, de dichas obras."
No se comparte lo resuelto por la juez " no se ha practicado ninguna prueba tendente a acreditar la falta de autorización para la realización de las obras en el local efectuado, siendo que se estima igualmente probado que las mismas tuvieron lugar a ciencia y paciencia de la propiedad.", por cuanto negada que ha sido por la parte demandada que conociera de la ejecución de las obras realizadas por la actora en el local, que, dicho sea de paso no eran de mera adecuación del local a la actividad prevista en el contrato y alteraban la configuración del local en la medida en que según se infiere de los presupuestos aportados se demolió un muro intermedio, es a la parte actora a la que corresponde la carga de probar que se solicitó y obtuvo dicha autorización, o que fue implícita derivada de su inacción, y eso desde luego no consta acreditado de ninguna forma.
Por lo tanto debe estimarse la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento de 21 de abril de 2017, por realización de obras inconsentidas, deviniendo intrascendente la declaración de suspensión impetrada en la demanda principal.
CUARTO.- El recurso se estima parcialmente y conlleva según lo expuesto la revocación de la sentencia, debiendo estimarse parcialmente la demanda reconvencional, sin que haya lugar a imposición de costas, y desestimarse la principal, con la consiguiente imposición de costas a la parte actora, sin que proceda pronunciamiento en cuanto a costas de la alzada ( arts. 394 y 398 de la L.E.C.)
