Sentencia Civil 310/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 532/2022 de 15 de junio del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado transcrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte demandada y condenada y también, vía impugnación, por la parte actora.

El condenando absuelto, señor Teodoro, interesa la revocación del pronunciamiento relativo a las costas solicitando que las suyas le sean impuestas a la parte actora al haberse desestimado en su integridad la demanda en su contra formulada. El codemandado condenado interesa la desestimación íntegra de la totalidad de las pretensiones dirigidas en su contra, para, consiguientemente, en aplicación a lo dispuesto en el art. 394.1 de la Lec, imponerse las costas de la primera instancia a la actora por razón del principio general del vencimiento objetivo.

La parte actora impugna la sentencia solicitando que se estime íntegramente la demanda, pues a su juicio, la compraventa de fecha 29 de marzo de 2007 no es un negocio fiduciario, por lo que tanto la misma como los documentos públicos y privados otorgados entre las partes con posterioridad a la misma, son perfectamente válidos y eficaces.

SEGUNDO.- Pues bien, la parte actora alega en su demanda, de manera resumida: "que era propietaria de una vivienda situada en la CALLE000 núm. NUM000 de Palma donde el Sr. Secundino estaba residiendo en precario. Que el Sr. Antonio, administrador de la actora, era el yerno del Sr. Secundino y el cuñado del Sr. Teodoro. Que la referida vivienda había sido antes propiedad de la ex pareja de D. Secundino, D. Secundino. Rosario, y que éste había ostentado sobre el mismo un derecho de usufructo al que había renunciado cuando Mcn compró el inmueble. Que el día 13 de agosto de 2008 la actora vendió la referida vivienda al Sr. Teodoro, si bien éste no cumplió con ninguna de las obligaciones que había contraído al citado contrato. Que por este motivo, y previa celebración de dos contratos entre las partes, Mcn procedió a recuperar la propiedad de la vivienda tras resolver la compraventa celebrada el 13 de agosto de 2008. Esta resolución automática se encontraba justificada por los acuerdos adoptados por las partes.

En la demanda se solicita con carácter principal "a). Se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito por la ENTIDAD MCN EXPERTOS EN INVERSIONES S.L. y D. Teodoro el día 18 de agosto de 2008 sobre la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000 y el aparcamiento nº NUM001 que le es anejo descrita en el hecho primero de la presente demanda, a fecha del requerimiento Notarial de resolución contractual, esto es a día 20 de julio de 2011.

b). Se condene a D. Teodoro y a D. Secundino a desalojar la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000 y el aparcamiento nº NUM001 que le es anejo descrita en el hecho primero de la presente demanda, bajo apercibimiento de que tendrá lugar a su lanzamiento si no procede a su desalojo.

c). Se condene a D. Teodoro y a D. Secundino al pago a MCN EXPERTOS EN INVERSIONES S.L. de la suma de DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL QUININETOS SESENTA Y TRES EUROS CON TRES CÉNTIMOS DE EURO (226.563,03 €) más la suma de TRES MIL QUINIENTOS EUROS (3.500 €) mensuales desde la resolución del contrato hasta la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de mi representada."

Los demandados, por su parte, alegaron en su contestación a la demanda que: "el Sr. Secundino ha sido siempre el verdadero propietario de la vivienda de la CALLE000, si bien no ha constado nunca como titular del mismo por problemas de morosidad. Así, según la contestación, Mcn compró la referida vivienda en el marco de la celebración de un negocio jurídico de fiducia cum amico y debido a los problemas de morosidad del Sr. Secundino. Por este motivo, no resultaba posible atender a las peticiones de la parte actora.

Por otra parte, los demandados alegaron que la vivienda de la CALLE000 ha sido siempre y sigue siendo propiedad del Sr. Secundino y que el motivo de la venta a Mcn eran los problemas de morosidad del demandado. Esta situación llevó al Sr. Secundino a celebrar el contrato simulando una venta para que la vivienda constara formalmente a nombre de un tercero, Mcn primero y el Sr. Teodoro después. La finalidad que perseguía el demandado con la celebración de este contrato era conseguir que un banco le otorgara un préstamo hipotecario para pagar sus deudas. Como la situación financiera y la edad del Sr. Secundino hacían imposible que algún banco aceptara conceder una hipoteca al demandado, se decidió simular el contrato de compraventa para que Mcn solicitara la financiación en su nombre."

La sentencia, como vimos, considera que nos encontramos ante una fiducia cum amico y condena al señor Secundino que considera verdadero propietario de la vivienda, a la devolución de las cuotas hipotecarias satisfechas por la actora.

TERCERO.- Esta Sala examinada la prueba practicada considera que, como dice la sentencia recurrida, "en primer lugar, para resolver la controversia, hay que tener en cuenta que cuando Mcn adquiriera, ya fuera formal o materialmente, la propiedad de la vivienda de la CALLE000 el Sr. Secundino no era el titular de este inmueble. Así, la parte vendedora del contrato de compraventa celebrado el día 29 de marzo de 2007 era la Sra. Rosario, según consta en la propia escritura. Por tanto, las alegaciones de la parte demandada deberían sustentarse en la existencia de un pacto previo de fiducia cum amico entre D. Secundino y Dª Rosario, su pareja en el momento de la compraventa. El demandado argumentó en su contestación que fue él quien compró el inmueble en 1999 pero que lo registró a nombre de su pareja, la Sra. Rosario. La parte actora parece aceptar esta tesis del demandado, toda vez que siempre ha hecho referencia a la situación dominical anterior al 29 de marzo de 2007 identificando al Sr. Secundino como propietario. De hecho, se expone a la demanda que en 2008 el demandado pidió al Sr. Antonio que le permitiera recomprar la vivienda. Por lo tanto, parece que no hay controversia entre las partes a la hora de determinar que la referida vivienda ya había sido objeto de una fiducia cum amico cuando el Sr. Secundino lo compró en el año 1999.

También aceptan las partes que cuando Mcn vendió el inmueble al Sr. Teodoro su intención era que el verdadero propietario del bien fuera el Sr. Secundino, si bien se celebró el contrato con su hijo debido a la situación económica y la edad del mismo. Así, resulta que nos volvemos a encontrar una situación aceptada de fiducia cum amico en el presente caso.

En el referido contrato el Sr. Secundino renunció al derecho de usufructo que tenía sobre la vivienda de la Sra. Rosario. Esta conducta resulta razonable con la tesis de la parte actora sobre la causa del contrato. Así, si la finalidad que perseguía Mcn adquiriendo la vivienda era la especulación inmobiliaria, resultaba necesario eliminar los gravámenes que afectaban al uso del mismo. En cambio, si la finalidad del contrato era únicamente eliminar el bien del patrimonio del Sr. Secundino, no había ningún tipo de necesidad de hacer esta renuncia de un derecho que protegía la ocupación del inmueble por parte del demandado y evitaba que se produjeran situaciones como las que han llevado a este pleito. Ahora bien, también resulta coherente que se extinguiera el derecho real con el objetivo de reforzar la apariencia de veracidad del contrato simulado o para aumentar el valor del bien a los efectos de obtener una mayor cantidad de dinero en préstamo.

Según la información del Registro Mercantil aportada como DOC 3 de la demanda, la actora tiene por objeto social la promoción inmobiliaria de todo tipo de fincas, la compraventa de inmuebles y su arrendamiento y explotación, entre otros. Por tanto, la celebración del contrato resulta coherente dentro de la actividad habitual de la empresa.

El precio de contrato se fijó en 240.000 euros. En cambio, Mcn solicitó una hipoteca de 310.000 euros para pagar este precio. Esta situación resulta ciertamente peculiar. Respecto de esta cuestión, el Sr. Antonio declaró en el acto del juicio que los 70.000 euros solicitados de demás se usaron para pagar los gastos generados por la celebración de la compraventa y atender la actividad de Mcn. Ahora bien, esta explicación no encaja con el hecho de que, según consta en el contrato de 13 de agosto de 2008, el precio de la compraventa celebrada entre Mcn y el Sr. Teodoro fuera de 310.000 euros. Ningún sentido tiene que un yerno, dentro de una relación de reconocida confianza, reclame un precio 70.000 euros superior al pagado un año antes a su suegro cuando éste le solicita recuperar la propiedad de una vivienda que le había tenido que vender para salvar problemas de morosidad. Tampoco es lógico, si parte de la hipoteca se destinó a la actividad privada de Mcn, que los demandados aceptaran asumir su pago íntegro, tal y como hicieron. Esto lleva a pensar que lo que realmente sucedió es que Mcn demandó la hipoteca con la finalidad de ayudar al Sr. Secundino a obtener financiación para pagar sus deudas. Así, aunque formalmente la parte prestataria era Mcn, en realidad habría sido el Sr. Secundino quien habría obtenido los 310.000 euros y que se habría hecho responsable del pago de las cuotas hipotecarias.

Esta explicación cuadra con el hecho de que Mcn parezca reclamar (pues no se explican los cálculos que han llevado a fijar la cantidad reclamada a la demanda pero sí se menciona que los demandados sólo han pagado un 25% del total de cuotas hipotecarias devengadas desde la firma del contrato) a su demanda de que los demandados asuman el pago de todas las cuotas hipotecarias devengadas desde la celebración del contrato con Sa Nostra. Si los hechos controvertidos hubieran ocurrido de la manera relatada en la demanda lo lógico sería que la actora reclamara sólo a los demandados los pagos de la hipoteca producidos a partir del 13 de agosto de 2008, cuando el Sr. Teodoro compró la vivienda del Sr. Secundino.

También resulta extraño que el precio de venta acordado en el contrato de 2007 fuera de 240.000 euros, pero que en la escritura de préstamo hipotecario aportada como DOC 2 de la demanda, la celebrada entre Mcn y Sa Nostra para la adquisición de 2007, se haga constar que el valor del bien hipotecado a efectos de subasta era de 505.300 euros. Ningún sentido tiene que una persona con problemas económicos que decide vender su vivienda habitual para obtener liquidez consienta realizar la compraventa por un precio inferior a la mitad del valor del inmueble. Este dato lleva a pensar que la única finalidad del contrato era que el Sr. Secundino obtuviera el dinero que necesitaba para pagar sus deudas.

El contrato privado celebrado entre las partes el día 14 de junio de 2010, aportado como DOC 5 de la demanda, por su parte, parece apoyar la tesis de la parte actora y contradecir la de la parte demandada. Así, en este documento el Sr. Secundino expresamente manifestó en la cláusula decimoquinta que ocupaba la vivienda en precario sin pagar ninguna renta, que aceptaba las condiciones del contrato y que se comprometía a abandonar el inmueble si se producía la resolución de la compraventa efectuada el día 13 de agosto de 2008 entre Mcn y el Sr. Teodoro. Por tanto, resulta que los propios actos del demandado, plasmados en este contrato, contradicen su alegación en referencia a su condición de propietario de la vivienda. Si el Sr. Secundino era realmente el propietario del inmueble, ostentando Mcn o el Sr. Teodoro sólo la propiedad formal, no parece razonable que el demandado realizara estas manifestaciones.

Además, no parece razonable, si el Sr. Secundino era el propietario real de la vivienda, que se comprometiera contractualmente a pagar 3.500 euros mensuales a Mcn en caso de que lo resolviera la compraventa del 13 de agosto de 2008 y no devolviera la posesión del inmueble a la actora. Ahora bien, resulta tan grande la desproporción entre esos 3.500 euros mensuales por la ocupación y el precio de venta del inmueble, fijado por las partes en 240.000 euros o 310.000 euros, que resultaría coherente interpretar que las partes firmaran este contrato sin la intención de cumplir con esta disposición. Esta tesis se ve reforzada por el hecho de que Mcn ha dejado transcurrir casi una década sin reclamar al Sr. Secundino esta penalización mensual, a pesar de tener aparentemente derecho según el contrato.

El día 7 de enero de 2011 las partes ratificaron todo lo acordado en el contrato anterior con la suscripción de un nuevo contrato que ha sido aportado como DOC 6 de la demanda.

Además, según el DOC 8 de la demanda, el Sr. Teodoro apoderó al Sr. Antonio y a Mcn para que resolvieran el contrato de compraventa del 13 de agosto de 2008 y que la actora recuperara el pleno dominio de la vivienda objeto de este pleito.

Estos negocios jurídicos son aparentemente compatibles con la versión de los hechos dada por la parte actora y contradictorios con las alegaciones de los demandados.

Respecto del motivo de la falta de subrogación en la hipoteca por parte del Sr. Teodoro, exponen los demandados en su contestación que las partes habían acordado que los 70.000 euros solicitados en exceso a la hipoteca debían ser destinados a cubrir los gastos generados por las compraventas de 29 de marzo de 2007 y 13 de agosto de 2008. En cambio, tras la suscripción del contrato de 2008 resultó que Mcn ya no disponía del remanente de esta cantidad. Por este motivo, según los demandados, fue imposible realizar la subrogación por falta de fondos para sufragar el coste de esta operación. Esta juzgadora desconoce si esta alegación es cierta o no, por lo tanto no se entrarán a hacer valoraciones al respecto. En todo caso, esta explicación, más allá de si es cierto que en 2008 Mcn había hecho desaparecer el remanente de los 70.000 euros o no, es la única aportada por las partes que resulta razonable con la realidad que se está describiendo.

Los extractos bancarios aportados al procedimiento no aportan mucha información sobre la cuestión que se está resolviendo. Así, en estos extractos consta que el pago de la hipoteca se ha hecho a cargo de dos cuentas corrientes que, según otros documentos, son titularidad de la actora y dos cuentas corrientes más que nadie ha tenido a bien informar sobre su titular. Por tanto, no se puede llegar a la conclusión, por falta de pruebas, de que alguna de estas dos cuentas sea de las demandadas.

Por otra parte, resulta extraño que si Mcn adquirió la vivienda con la voluntad de especular, se haya permitido la ocupación de los demandados durante un lapso de tiempo tan grande.

Así, Mcn ha tardado 9 años en reclamar el cumplimiento de los contratos celebrados el 14 de junio de 2010 y el 7 de enero de 2011 y no ha realizado ninguna reclamación dineraria hasta el año 2020 respecto de una situación de morosidad que concurre desde el año 2008. Parece extraño que una sociedad dedicada al negocio inmobiliario acepte tener un activo ocupado contra su voluntad y que le genera pérdidas durante tantos años.

Haciendo nuestros los razonamientos de la juez a quo antes transcritos, concordamos también los hechos probados según rege la sentencia y que son los siguientes:

"1-Que el Sr. Secundino ya era propietario de la vivienda de la CALLE000 mediante una fiducia cum amico cuando se celebró el contrato de compraventa entre Mcn y la Sra. Rosario. (reconocido por las partes).

2-La referida vivienda ha sido en todo momento el lugar de residencia habitual del Sr. Secundino. (reconocido por las partes).

3-Que el demandado debía seguir siendo propietario de esta vivienda a través de un negocio de fiducia cum amico cuando Mcn lo vendió al Sr. Teodoro. (reconocido por las partes).

4-Que el día 29 de marzo de 2007 se celebró un contrato de compraventa entre la Sra. Rosario y Mcn en virtud del cual la segunda compraba a la primera la vivienda de la CALLE000 por un precio de 240.000 euros. (consta en el DCO 1 de la demanda).

5-Que el precio de venta del inmueble en 2007 era más de un 50% inferior al valor real del mismo, 505.300 euros. (consta en los DOCs 1 y 2 de la demanda).

6-Que en el momento de la celebración del contrato de 2007 la vivienda del Sr. Secundino se encontraba gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo de 108.182'18 euros, tenía una anotación preventiva de embargo por una deuda de 2.442'46 euros a favor de la CP EDIFICIO000 que estaba liquidado y pendiente de cancelación registral. (consta en el DOC 1 de la demanda).

7-Que parte del precio de dado por la compraventa se destinó a liquidar las dos cargas a las que se acaban de hacer referencia y que, además, se destinaron también unos 50.000 euros para cancelar deudas personales del Sr. Secundino. (consta en el DOC 1 de la demanda).

8-Que la hipoteca solicitada por Mcn antes de la celebración de este contrato fue de 310.000 euros. (consta en el DOC 2 de la demanda).

9-Que el precio de venta al contrato celebrado el día 13 de agosto de 2008 entre Mcn y el Sr. Teodoro fue de 310.000 euros. (consta en el DOC 4 de la demanda).

10-Que el Sr. Teodoro se obligó al contrato de 2008 a subrogarse en la posición de Mcn en la hipoteca de 310.000 euros y no ha cumplido nunca este compromiso contractual. (consta en el DOC 4 de la demanda).

11-Que en los contratos firmados en los años 2010 y 2011 los demandados manifestaron que el Sr. Secundino era un precarista sin título que debía abandonar el inmueble de la CALLE000 si el Sr. Teodoro no cumplía con una serie de compromisos fijados en estos mismos contratos. (consta en los DOCs 5 y 6 de la demanda).

12-Que el Sr. Teodoro apoderó al Sr. Antonio y a Mcn para que resolvieran el contrato de compraventa del 13 de agosto de 2008 y que la actora recuperara el pleno dominio de la vivienda objeto de este pleito. (consta en el DOC 7 de la demanda).

13-Que a partir de este momento los demandados realizaron pagos en efectivo a Mcn por las cuotas de la hipoteca de 310.000 euros. (consta en el DOC 13 de la demanda y 7, 8, 10 y 14 de la contestación).

14-Que Mcn requirió a los demandados para que, en el caso del Sr. Teodoro compareciera en la notaría del Sr. Raimundo Fortuny Marqués para resolver el contrato del 13 de agosto de 2008 el día 27 de julio de 2011, y en el caso del Sr. Secundino abandonara la vivienda de la CALLE000. (consta en los DOCs 8 y 9 de la demanda).

15-Que el día 30 de agosto de 2011, mediante escritura pública, Mcn dio por resuelto el contrato de compraventa celebrado el 13 de agosto de 2008. (consta en el DOC 10 de la demanda).

16-Que a pesar de la falta de cumplimiento de estos compromisos, producida en el año 2011, Mcn no ha reclamado el desahucio del Sr. Secundino ni el pago de cantidad alguna derivada de los contratos de 2010 y 2011 hasta el año 2017 respecto del desahucio y 2020 respecto de las obligaciones dinerarias. (consta del relato de hechos de la demanda)."

Coincidimos también con la valoración de los hechos probados preciados realizada por la juzgadora de instancia, esto es, que la parte actora no ha acreditado ser la verdadera propietaria de la vivienda de la CALLE000. En cambio, a pesar de existir puntos oscuros, estos hechos probados sí resultan coherentes con la versión de los hechos dada por los demandados.

Así podemos concluir que el contrato de compraventa celebrado el día 29 de marzo de 2007 era en realidad un negocio jurídico simulado que escondía una fiducia cum amico en virtud de la cual Mcn pasaba a constar como propietaria formal de un inmueble que en realidad era propiedad del Sr. Secundino.

En consecuencia, y una vez descartado que la actora ostente un título dominical sobre la vivienda de la CALLE000, debe declararse que Mcn no tiene legitimación para reclamar al Sr. Secundino ningún pago derivado de la ocupación de este inmueble ni su desahucio.

Tampoco resulta pertinente declarar la resolución de un contrato, la compraventa celebrada el 13 de agosto de 2008, que resulta que constituía un negocio jurídico simulado que escondía un pacto de fiducia.

La posibilidad de que la pretensión principal articulada en la demanda fuera desestimada ya se preveía en dicho escrito de demanda donde, para el supuesto de que se entendiera que no nos encontrábamos ante una fiducia cum amigo se interesó D). Subsidiariamente, para el caso de que los demandados interpusieran demanda reconvencional contra mi mandante alegando que MCN EXPERTOS EN INVERSIONES S.L. sólo era una titular fiduciaria del inmueble de autos, se condene a los demandados D. Teodoro y D. Secundino a pagar MCN EXPERTOS EN INVERSIONES S.L. la suma de TRESCIENTOS DIECISÉIS MIL CIENTO SETENTA EUROS CON NO VENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (316.170,91 €) más los intereses de la referida cantidad desde la interposición de la presente demanda.

E).- Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas causadas.

Nada se dice en la impugnación formulada por la parte actora que permita a esta Sala cambiar la valoración probatoria, objetiva e imparcial realizada por la juzgadora a quo en una razonada y larga sentencia, donde, a pesar de las dudas suscitadas sobre la verdadera naturaleza del negocio concertado, dado el interés de las partes en ocultarlo, considera sin duda que lo que sí está claro es la falta de prueba del actor respecto a su titularidad real sobre inmueble de autos, por ello se desestima la impugnación.

CUARTO.- Respecto a la cuantía correspondiente al importe de las cuotas hipotecarias abonadas por la parte actora lo cierto es que traen causa de la petición realizada por la actora con carácter subsidiario para el supuesto de que la parte demandada formulara reconvención siendo así que, como vimos, no existe en el pleito que nos ocupa demanda reconvencional y ninguna declaración se hace en el fallo de la sentencia respecto al verdadero propietario de la vivienda, como tampoco se hace declaración alguna en orden a la nulidad del negocio simulado, ni a la resolución del contrato.

Nos encontramos, por lo tanto, frente a una necesaria desestimación de la demanda sin pronunciamiento alguno relativo al pago de cantidades, pues no hay resolución de contrato con daños y perjuicios art 1124 cc ni tampoco una petición de abono de cuotas hipotecarias atendible pues, como decimos, en la demanda se realiza la petición subsidiaria para el supuesto de que la demanda formulare reconvención, cosa que no hizo y que, ciertamente deben ser reintegradas por el demandado apelante, vemos que la sentencia las cuantifica en la suma de 260.670'91 euros.

Esta pretensión de la parte demandada no puede ser acogida. Así, como ya se ha expuesto anteriormente, esta juzgadora no ha dado ningún valor probatorio al citado contrato. No puede pretender la parte demandada dar fuerza vinculante al contrato respecto de aquellas cláusulas que la benefician y luego negar dicha fuerza a las que la perjudican. Una vez se ha llegado a la conclusión de que este contrato no reflejaba la realidad existente, resulta imposible usar sus disposiciones para justificar pagos de cuotas de hipoteca.

Además, incluso aceptando lo dispuesto en el contrato no se podría acoger esta pretensión de los demandados. En este sentido, únicamente se mencionaba cuál era el importe de las cuotas de hipoteca que se habían devengado entre el 13 de agosto de 2008, cuando se celebró la compraventa entre Mcn y el Sr. Teodoro, y la fecha del propio contrato. Ninguna mención se hace a cuotas anteriores y a su pago. Por lo tanto, este documento no permite dar por acreditado que el Sr. Secundino o el Sr. Teodoro asumieron el pago de todas las cuotas de hipoteca devengadas entre el 29 de marzo de 2007 y el 13 de agosto de 2008.

No se ha aportado ninguna otra prueba para justificar la existencia de estos pagos, de manera que por aplicación de lo dispuesto en el art. 217 LEC debe considerarse que los mismos no han resultado acreditados y, por tanto, se encuentran pendientes.

QUINTO.- Dado el sentido de la presente resolución y el contenido de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se impondrán a la parte demandada las costas devengadas en la primera instancia y sin que proceda especial pronunciamiento acerca de causadas en esta instancia al estimarse el recurso. Al desestimarse la impugnación se imponen a la impugnante las costas causadas por dicha impugnación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,