Sentencia Civil 303/2025 , Rec. 653/2019 de 15 de julio del 2025

PRELIMINAR.- Objeto del juicio y de la controversia.

En el presente procedimiento las partes interpusieron respectivas demandas interesando cuanto se expone en los antecedentes.

Por un lado, el Sr. Modesto interesa la nulidad de los acuerdos adoptados la Comunidad en Juntas de 9 de enero y 5 de junio de 2019.

Alega, en síntesis:

-Que es propietario, además de otros inmuebles, del local denominado "Planta Baja y Entreplanta" de la casa DIRECCION000 y que procedió, tal y como está previsto en los Estatutos, a abrir una puerta hacia la escalera del inmueble, a la altura de la entreplanta, para poder dividir su local y darle mejor uso.

-Que el 9 de enero de 2019, la Junta de Propietarios acordó el ejercicio de acciones legales para obligar al cierre del acceso abierto, con el voto en contra del Sr. Modesto. El 5 de junio de 2019 la Junta de Propietarios vuelve a acordar por mayoría ejercicio de acciones judiciales.

-Se interesa la nulidad de los acuerdos con base a lo previsto en la regla octava de los Estatutos modificada por la escritura de 8 de marzo de 2005 donde se exige unanimidad para el ejercicio de acciones legales, salvo en lo relativo a reclamación de cuotas.

La Comunidad se opone alegando que el actor carece de legitimación por no haber salvado el voto en la junta y que la regla octava de los Estatutos alegada de contrario debe interpretarse conforme a las normas imperativas, entendiendo que la enumeración no tiene el carácter de numerus clausus,o, de contrario debe entenderse que es nula.

Por otro lado, la Comunidad interesa la declaración de que la puerta abierta por el Sr. Modesto se ha realizado sin autorización de la Comunidad y no está permitida por la reglamentación, así como la reposición de la pared al estado previo.

El demandado se opone argumentando falta de legitimación activa de la actora por ser necesaria unanimidad para el ejercicio de acciones judiciales y validez de la apertura de la puerta por estar permitida en los Estatutos y no afectar a la seguridad estructural del inmueble.

Las cuestiones controvertidas son, por lo tanto: 1) La legitimación activa del Sr. Modesto por no haber salvado su voto en la Junta; 2) La legitimación activa de la Comunidad y la validez de los acuerdos impugnados al haberse adoptado por mayoría y no por unanimidad; 3) La licitud o ilicitud de la apertura de la puerta.

PRIMERO.- Sobre la legitimación activa del Sr. Modesto.

La Comunidad de Propietarios alega falta de legitimación pasiva del Sr. Modesto para impugnar los acuerdos por no haber salvado su voto en la Junta.

Para resolver la cuestión planteada procede traer a colación la STS 242/2013, de 10 de mayo que declaró que: "No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.

El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 , declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH , en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido".

Con base en lo expuesto, procede desestimar la excepción planteada.

SEGUNDO.- Sobre la legitimación activa de la Comunidad de Propietarios y la validez de los acuerdos impugnados.

Sostiene el Sr. Modesto que la Comunidad carece de legitimación activa para demandarle toda vez que el acuerdo por el que se adoptó dicha decisión fue aprobado por mayoría y no por unanimidad como exige la regla octava de los Estatutos. La anterior cuestión está íntimamente relacionada con la pretensión de la demanda del Sr. Modesto, por cuanto se esgrime la misma razón para interesar la nulidad de los acuerdos. Por ello, ambas cuestiones han de resolverse conjuntamente.

La regla octava de los Estatutos establece que: "8. Tanto las Comunidades Especiales o Subcomunidades, como la Comunidad General, en todo lo no previsto anteriormente, se regirán por la Ley de 21 de julio de 1960, en su redacción actual, y el artículo 396 del Código Civil, excepto en lo que se refiera a ejecución de acciones legales que para ejercitar las mismas será necesaria la unanimidad de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, salvo en el caso de la reclamación de cuotas impagadas de la propia Comunidad de Propietarios".

Tal como señala la parte demandada, una interpretación estricta de la norma transcrita llevaría, en la práctica, a impedir cualquier acción judicial contra uno de los comuneros, salvo en los casos específicos de reclamación de cuotas.

Esto limitaría de forma significativa la capacidad de la Comunidad para defender sus intereses legítimos, incluso si se reconoce la legitimación individual de los comuneros. Desde esta perspectiva, dicha interpretación literal podría entrar en conflicto con el derecho a la tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución Española.

Además, debe tenerse en cuenta que las normas estatutarias, por su carácter de acuerdos voluntarios, no pueden ir en contra de los límites establecidos por la Ley. Por ello, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que solo se admiten disposiciones estatutarias que no estén prohibidas por la ley y la Disposición Transitoria refuerza esta idea al impedir la validez de normas estatutarias que contradigan la legislación vigente.

En consecuencia, cualquier disposición estatutaria que infrinja una norma de carácter imperativo será nula de pleno derecho, según lo previsto en el artículo 6.3 del Código Civil.

Por todo ello, debe subrayarse que el sistema de mayorías establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene naturaleza imperativa, como ya ocurría en el momento en que se aprobó la Reglamentación.

De su redacción no se desprende, en principio, que sea exigible una mayoría cualificada fuera de los supuestos expresamente previstos, entre los cuales no se encuentra la toma de acuerdos para iniciar acciones legales.

En definitiva, no puede entenderse que la Comunidad se encuentra privada de la facultad de interponer acciones judiciales contra un comunero por no haber obtenido unanimidad, pues, como se señala, ello sería contrario tanto a las disposiciones de la LPH como al derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en el art. 24 de la CE.

La excepción de falta de legitimación se desestima.

Este pronunciamiento conlleva también a la desestimación de la demanda interpuesta por el Sr. Modesto por cuanto se funda, precisamente, en la falta de unanimidad en la adopción de los acuerdos de las Juntas de 9 de enero y 5 de junio de 2019 en las que se acordaba el ejercicio de acciones judiciales contra él por la apertura de la puerta.

TERCERO.- Relativo a la apertura de la puerta.

La Comunidad de Propietarios solicita que se declare que la apertura de la puerta por parte del Sr. Modesto en la entreplanta afecta a un elemento común, que se ha realizado sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y que no está permitida por la reglamentación de la Comunidad, así como la condena a la reposición de la pared al estado previo.

El Sr. Modesto basa su oposición en que la apertura de la puerta está permitida por los Estatutos y es obligatoria para la Comunidad en base a los arts. 7 y 10 de la Ley 51/2003 de Igualdad de Oportunidades y 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal por ser el único medio posible para garantizar la accesibilidad al inmueble.

Se invoca la regla 1.A de los Estatutos comunitarios que dispone que: "Los propietarios de los locales comerciales de la planta baja podrán, sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios: A) Realizar en ellos cualesquiera operaciones de agrupación, agregación -incluso con locales de otros edificios colindantes-, segregación, división y subdivisión, trazar pasillos y viales de comunicación, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite de aprovechamiento normal como locales independientes, de tal modo que cada uno de los locales así formados tenga acceso directo desde la calle o tuvieran ya acceso abierto a un elemento común de dichas modificaciones, o en su caso, estén autorizados para abrir acceso a elementos comunes y sin que en ningún supuesto se altere la estructura del edificio ni se disminuya la seguridad del mismo".

Por lo tanto, no se faculta, como sostiene el Sr. Modesto, a aperturar una puerta para garantizar la salida. Al contrario, de la redacción de dicha regla se extrae que se autoriza a los propietarios de los locales a realizar las operaciones de agrupación, agregación, segregación, división o subdivisión, supeditando la ejecución de tales actuaciones a que los locales formados tengan acceso directo a la calle, o un acceso abierto previo a elemento común o "estén autorizados para abrir acceso a elementos comunes", todo ello sin perjuicio de un límite genérico consistente en no alterar la estructura del edificio o disminuir la seguridad.

En el presente caso, no se discute que apertura de la puerta afecta a un elemento común y, como tal, para la autorización de su ejecución se precisa la autorización de la Comunidad.

Pero, es más, en la regla transcrita la posibilidad de aperturar accesos a elementos comunes viene dada porque el local en cuestión haya sido objeto de las operaciones antes citadas de agrupación, agregación, segregación, división o subdivisión. En el presente caso, ninguna de estas operaciones ha tenido lugar. La mera colocación de una escalera que argumenta la representación del Sr. Modesto no implica que el local se haya dividido, ello por cuanto ya en los Estatutos se preveía la existencia de un solo local comercial compuesto por planta baja y entreplanta comunicadas por una escalera interior. Escalera interior que como señaló el Sr. Vidal y la perita Dña. Ariadna no se llegó a ejecutar.

Por otro lado, el propio contrato de arrendamiento suscrito entre el Sr. Modesto con los administradores solidarios de la clínica oftalmológica para el arrendamiento del local en el año 2017 incluía tanto la planta baja como la entreplanta, sin determinar que se tratase de una zona independiente. Lo mismo resulta del Proyecto Básico y de Ejecución de la reforma del local realizado por D. Fidel en el mismo año.

A mayor abundamiento de todo lo expuesto, la regla 1.A que esgrime la representación del Sr. Modesto para justificar su actuación determina que habrán de fijarse las cuotas de participación de la Comunidad como resultado de las operaciones de agrupación, agregación, segregación, división o subdivisión, sin que en este caso conste que tales correcciones se hayan realizado.

Finalmente, en cuanto al alegado abuso de derecho cabe señalar que el mismo debe concurrir de forma clara y aplicarse de manera excepcional, no pudiendo confundirse la discrepancia de la decisión mayoritaria que perjudica a un comunero con la extralimitación en el ejercicio del derecho a no autorizar que se alteren elementos comunes, no apreciándose en el caso la intención subjetiva arbitraria de la comunidad. En todo caso, el perjuicio resultante de la condena al cierre de la puerta no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandados que son los que encargaron la obra y la ejecutaron sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común.

Por todo ello, se estima la demanda interpuesta por la Comunidad contra D. Modesto y Dña. Noelia.

CUARTO.- Costas.

El artículo 394 de la LEC establece que: "En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

Desestimad a la demanda interpuesta por el Sr. Modesto contra la Comunidad de Propietarios las costas deben imponerse a la parte actora.

La estimación de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios contra D. Modesto y Dña. Noelia determina que las costas se impongan a los demandados.

Por todo lo expuesto,