Sentencia Civil 12/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1168/2022 de 16 de enero del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante D. Ángel Jesús, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por él presentada frente a Dª Purificacion.

En la demanda se indica que el 10.05.2018 celebró el demandante con la demandada un contrato de compraventa con arras relativo a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sabadell. El precio se fijó en 289.000 € a abonar de la siguiente forma: * 600 € como reserva ya entregados el 10.04.2018; * 20.000 € en concepto de arras entregados en metálico en ese acto, teniendo la condición de arras confirmatorias la suma total entregada de 20.600 €; *268.400 € en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública mediante cheque nominativo.

La fecha prevista para la formalización de la escritura se indica en la demanda que era el 31.08.2018 habiendo interesado el demandante de la demandada la indicación del lugar donde llevar ello a efecto por medio de burofax de 10.08.2021 siendo ello infructuoso.

En base a ello y ante el incumplimiento que se atribuye a la vendedora, se solicita la resolución del contrato y tal y como prevé el contrato suscrito la condena de la misma al pago de las arras entregadas duplicadas que ascienden a 41.200 €.

Dª Purificacion contestó y se opuso alegando que se encargó a la inmobiliaria Jardipark la gestión de venta de la vivienda siendo ésta representada por D. Oscar quien suscribió el 10.05.2018 con el demandante el contrato privado de compraventa que fijaba como plazo máximo para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 31.08.2018 sin fijarse un plazo de preaviso.

El burofax de 10.08.2018 indicado por el actor se indica que nunca fue recibido sin que el actor lo remitiese al domicilio de la inmobiliaria vendedora que cuenta con una oficina a pie de calle que estuvo abierta durarte el mes de agosto.

Junto a ello se indica que el 24.08.2018 envió la inmobiliaria al actor al único domicilio del que tenía constancia por ser el designado en el propio contrato un burofax en que se le comunicaba que el otorgamiento de la escritura pública se haría el 31.08.2018 a las 13:35 en la Notaria de D. José Antonio Simón Hernández en la calle República nº 36 de Sabadell, recordándosele que debía abonar el resto del precio mediante cheque bancario y que en caso de incomparecencia se le tendría por desistido, y se le ofrecía la consignación de las arras por un mes y se le informaba de la posibilidad del art. 621- 49 CCCat. de devolverle la suma entregada si justificaba la negativa de la entidad bancaria a concederle financiación. Este burofax no fue recibido por el actor, si bien ello no lo supo la demandada sino el 3.09.2018 realidad que es la que motivó que acudiere a la notaría el día y hora previstos levantándose acta de constancia.

Es por ello que entiende que en este caso se ha producido un desistimiento unilateral por parte del actor, lo que motiva que a juicio de la demandada no tenga derecho a reclamar importe alguno.

La sentencia es desestimatoria de la demanda al considerar con análisis de la prueba documental y testifical que no se acredita ninguna voluntad ni comportamiento activo del ahora demandante que revele que realmente hubiera querido completar la operación y elevar a público el contrato privado de compraventa y por ende adquirir la finca y abonar el resto del precio. Por el contrario, se entiende en la sentencia que constan indicios sólidos de los que se desprende la ausencia de tal intención de comprar habiéndose presentado la demanda el 4.09.2018, esto es dos días hábiles tras la fecha límite de otorgamiento de la escritura sin reclamación extrajudicial previa o petición de cumplimiento del contrato.

D. Ángel Jesús interpone recurso de apelación en el que considera que existe en la sentencia un error en la valoración de prueba detallando en que consiste la misma con especial referencia al burofax por él enviado el 10.08.2018, la no recepción del aludido por la demandada de 24.08.2018, no ser cierto lo expuesto por los testigos en cuanto a haber señalado el apelante su voluntad de no otorgar la escritura con exposición del régimen de financiación y las previsiones a ello referentes añadiendo que no pudo preguntar a la persona a quien ello se encargó al haber fallecido.

Dª Purificacion se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia destacando el contenido impreciso del burofax del demandante de 10.08.2018, el enviado el 24.08.2018 por la inmobiliaria, la actitud pasiva del apelante y no haber acreditado el mismo la existencia de financiación.

SEGUNDO.- Contrato de 10.05.2018

Una vez expuesto el desarrollo del procedimiento en el fundamento de derecho anterior, se estima necesario exponer cual fuere el vínculo contractual existente entre las partes pues es el que enmarca la pretensión ejercitada por el demandante/apelante.

A tal efecto, tras un documento de reserva fechado el 19.03.2018 en el que en relación a la compra del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Sabadell donde se indicaba que la compra se efectuaría por 289.000 € de los que se entregaban en ese acto 600 €, 29.400 € en el contrato de arras y 259.000 € al otorgarse escritura pública; se suscribió el 10.05.2018 el que se denomina "contrato de compraventa con arras" por una parte por D. Oscar en nombre y representación de la sociedad Doing Big Commerce, S.L., actuando en nombre de Dª Purificacion (el encargo de venta y mandato se aportó en el acto de la audiencia previa y está fechado el 10.03.2018) y por otra por D. Ángel Jesús.

En él se señala que Dª Purificacion vende a D. Ángel Jesús el inmueble antes mencionado detalla (condición 1ª) que el precio a abonar es el de 289.000 € que se satisfaría de la siguiente forma: * 600 € como reserva ya entregados el 10.04.2018; * 20.000 € en concepto de arras conforme a lo previsto en el art. 621- 49 CCCat. entregados en metálico en ese acto, teniendo la condición de arras confirmatorias la suma total entregada de 20.600 €; *268.400 € en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública mediante cheque nominativo.

En el apartado referido a las arras tras fijar su monto en los antes indicados 20.600 € y decir que tienen la condición de arras confirmatorias, se indica que:

"El incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte COMPRADORA comportará la pérdida de la cantidad entregada. Asimismo, el incumplimiento de la obligación de la parte VENDEDORA de vender y/o no comparecer para otorgar la escritura pública de compraventa comportará la obligación de devolver las cantidades entregadas por duplicado"

En cuanto a la fecha de otorgamiento de la escritura, la condición 3ª señala que ambas partes pactarían la fecha de elevar a escritura pública el contrato, estableciéndose como plazo máximo para dicho otorgamiento el 31.08.2018 siendo los gastos de formalización por cuenta de la parte compradora.

Junto a ello se prevé que la vendedora aportaría el original de la siguiente documentación (facilitada por copia a la parte compradora con un mínimo de antelación de cinco días a la fecha de la firma): (I) Título de propiedad de la finca (escritura copia simple); (II) 4 Últimos recibos de IBI pagado; (III) Cédula de habitabilidad; (IV) Certificado de eficiencia energética.

Dados los términos del contrato que se acaba de reflejar, cabe indicar que el mismo es una compraventa cuyo concepto se contiene en el art 621-1 CCCat. según el que:

"La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien".

En base a ello el comprador debía abonar el precio y el vendedor hacer entrega del bien estableciendo en relación a la adquisición de los derechos reales (y entre ellos la propiedad) el art 531-1 CCat:

"Artículo 531.1. Sistema de adquisición

Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, además del título de adquisición, la realización, si procede, de la tradición o los actos o las formalidades establecidas por las leyes".

Este precepto recoge la operatividad de la teoría del título y el modo (que en el Preámbulo se indica es tradicional en el ordenamiento jurídico catalán) y comporta que para la adquisición de los derechos reales (generalmente fundada en negocio jurídico) no basta la mera existencia o perfección del negocio jurídico contractual (título), que sólo genera obligaciones para los contratantes, sino que el mismo ha de ser inexcusablemente acompañado o seguido de la tradición o entrega de la cosa (modo).

En cuanto al requisito del modo (tradición), se entiende cumplido no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también, en virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición, cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega y a los que el Código otorga virtualidad a tales efectos. A tal efecto el art. 531-4 CCat. regula las diversas clases de tradición al disponer:

"Artículo 531.4. Clases de tradición

1. La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesión de un bien se entregan, además de lo establecido por el apartado 1, por:

a) El otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa.

b) El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

c) La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

d) El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

e) La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en su poder por otro título

De cara a garantizar estas obligaciones de las partes se pactó entre las partes el que los 20.600 € entregados por el comprador al vendedor tenían la condición de arras confirmatorias, si bien tras ello se indica (se estima de interés reproducir de nuevo la cláusula dado que se está procediendo al análisis de su naturaleza) que:

"El incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte COMPRADORA comportará la pérdida de la cantidad entregada. Asimismo, el incumplimiento de la obligación de la parte VENDEDORA de vender y/o no comparecer para otorgar la escritura pública de compraventa comportará la obligación de devolver las cantidades entregadas por duplicado"

En relación a las arras, estas pueden ser de tres tipos.

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

El legislador catalán ha optado por regular las confirmatorias y las penitenciales, dejando las penales al margen. A tal efecto dispone el art. 621-8 CCat:

"Artículo 621-8. Arras.

1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

Las confirmatorias no permiten que ninguna de las partes se desvincule, desentienda, desligue o desista unilateralmente del contrato. Desde que los contratantes confirman la existencia del contrato mediante la entrega y la recepción de este tipo de arras, se activan los efectos vinculativos y obligatorios de la eficacia típica de los contratos, de forma que las respectivas declaraciones de voluntad contractual emitidas por los contrayentes devienen irrevocables y no pueden desvincularse ni desatarse del contrato si no es con el consentimiento de la otra parte contratante.

En cuanto a las penitenciales, destaca el Codi Civil de Catalunya que se tienen que pactar de manera expresa para que tengan este carácter, configurándolas como aquella entrega de una cantidad de dinero que, además de confirmar y probar la existencia de la compraventa y servir de pago por anticipado del precio, facultan a ambas partes, vendedora y compradora, para desistir o desentenderse del contrato por su mera y libérrima voluntad, si bien aceptando las siguientes consecuencias: si es la compradora quien hace uso del desistimiento, perderá la cantidad entregada, y si fuera la vendedora, las tendrá que devolver duplicadas.

En este caso las partes a las arras les dieron un carácter confirmatorio (así lo indica el contrato), si bien se pactó una cláusula para el caso de incumplimiento conforme a la que si quien incumplía era el comprador, este perdía la cantidad entregada, mientras que si quien incumple es el vendedor, éste debe devolver las cantidades entregadas por duplicado.

Esta cláusula cabe entender que es una cláusula penal libremente pactada por las partes, equivalente a lo que son unas arras penales, si bien estas en cuanto que tales no se regulan en el Codi Civil de Catalunya, de ahí que la cláusula analizada no hable de "arras" sino de "cantidad entregada". De hecho, existe jurisprudencia que ha indicado la equivalente función de las arras penales con la cláusula penal ( STS 15.06.1945; 5.07.1956).

Es por ello que la cláusula aquí pactada cabe entender que es una cláusula penal cuyo régimen jurídico es el que se contempla en los arts. 1.152 CC y siguientes (no existe regulación específica de las obligaciones con cláusula penal en el Codi Civil de Catalunya) al no oponerse su régimen ni a las disposiciones ni a los principios que lo informan el Derecho Civil de Cataluña (art. 111-5 CCat).

En las obligaciones con cláusula penal la pena es la prestación que el deudor se compromete a satisfacer al acreedor en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de sus obligaciones. En cuanto a las funciones de la cláusula penal indica la STS 126/2017 de 24 de febrero (citada en la STS 325/2019 de 6 de junio):

"En función de cómo se configure por las partes la cláusula penal puede tener una función resarcitoria o reparadora del daño que ha causado al acreedor el incumplimiento de la obligación por el deudor o el cumplimiento irregular, con lo que la cláusula viene a sustituir a la indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 CC, o bien puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio. En este caso, pena cumulativa, se trataría de una prestación adicional del deudor que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que ampara el artículo 1101 CC .

Para que concurra esta modalidad, cláusula penal cumulativa, será preciso, por no presumirse su regulación en el código civil español, que haya sido convenida".

En este caso, los términos de la cláusula trascrita denotan su función reparadora/sustitutiva ya que procede a fijar antes del incumplimiento la indemnización que se deberá hacer efectiva si este se produce. Es la función recogida en el art. 1152.1 CC y exonera al acreedor de la prueba de los daños y perjuicios y de su cuantificación. El deudor ha de pagar la pena, aunque los daños y perjuicios sean menores o no se hayan producido o sean mayores.

Es por ello que, en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, ésta debía restituir duplicado el monto recibido por duplicado, mientras que, si el incumplimiento es del comprador, este pierde lo entregado.

Tampoco consta que se hubiere pactado ninguna posibilidad de desistimiento unilateral por las partes, si bien el comprador siempre tiene a su disposición la previsión de desistimiento que se contiene en el art. 621- 49 CCCat. conforme al que:

"Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria"

Para que opere esta previsión es necesario: * Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa; * Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación; * Que se fije un plazo; * Que el comprador justifique documentalmente la negativa; * Que no haya mediado negligencia de parte del comprador; * Que no haya pacto en contrario.

En este caso, en el contrato de 10.05.2018 no se contiene ninguna previsión en torno a que el comprador fuere a recurrir a la financiación para el pago del precio. Tampoco se indica la entidad, con lo que la posibilidad de desistimiento regulada en el precepto que se analiza no es operativa en el supuesto aquí analizado.

TERCERO.- Problemática de cumplimiento del contrato de 10.05.2018

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior la calificación y régimen jurídico del contrato, debe analizarse si en este caso existió un incumplimiento de la vendedora que es el presupuesto de la acción ejercitada.

Tal incumplimiento la sentencia apelada no lo entiende concurrente, sino que al contrario en base a la prueba documental y testifical que detalla concluye que existió un incumplimiento por el comprador y un cumplimento por la vendedora de aquello a lo que estaba obligada.

Frente a ello el apelante estima en base a la prueba documental (y especialmente al burofax por él enviado el 10.08.2018) que sí que atendió a aquello a que estaba obligado, lo que considera que no hizo la parte vendedora que en su oposición al recurso de apelación entiende que los razonamientos de la sentencia son correctos y el cumplimiento se debió al comprador.

En relación a la cuestión planteada (y antes de analizar la prueba) cabe indicar que, dado que el contrato nada menciona en cuanto a la financiación, aquello a lo que estaba obligado el comprador era a fijar un día (de común acuerdo con la vendedora siendo el límite el 31.08.2018) de cara al otorgamiento de la escritura pública acudiendo a la notaría con un cheque de 268.400 €.

Por el contrario, la vendedora debía acudir a la notaría llevando el original de la siguiente documentación (que cinco días antes debía haber puesto a disposición del comprador): * Título de propiedad de la finca (escritura copia simple); * 4 Últimos recibos de IBI pagado; * Cédula de habitabilidad; * Certificado de eficiencia energética.

En relación al cumplimiento de las obligaciones antes señaladas, consta que D. Ángel Jesús (domiciliado en CALLE001 NUM001 de Sabadell) envió el 10.08.2018 a Dª Purificacion en el domicilio de la CALLE000 nº NUM000 de Sabadell un burofax que no se pudo entregar resultando ausente en los dos intentos de entrega los días 13.08.2028 y 14.08.2018 dejándose aviso en el buzón pasando a lista el 14.08.2018. Su contenido es el siguiente:

"El motivo de esta es para recordarle que en fecha 31 de agosto de 2018 tenemos la firma de la venta de su casa situada en CALLE000, NUM000, 08203 Sabadell (Barcelona), tal como firmamos en el contrato de arras en fecha 10 de mayo de 2018, Epifanio (Broker de la empresa DOING BIG COMMERCE, S.L., Avda. Barberá, 147, 08203 Sabadell (Barcelona), donde entregamos la paga y señal y donde usted y yo firmamos las arras) me llamó y me dijo que yo lo tengo todo aprobado y preparado para firmar, me dijo que usted era su amiga, bueno, muy amiga suya y que él lleva la venta de la propiedad antes descrita la cual es usted propietaria, y que usted y yo firmamos las arras , la cuestión es que he llamado a Epifanio varias veces y le he escrito, pero me imagino estará de vacaciones por eso no me responde, es por si usted tiene contacto o posibilidad de contactar, o si usted sabe dónde es la firma (dirección), porque yo no sé dónde firmamos la hipoteca (venta de su propiedad antes referida y yo, compra de la misma)".

En este burofax se señala que la fecha de la firma de la escritura de compraventa era el 31.08.2018 (lo que indicaba el contrato era tal fecha como límite como aquella del otorgamiento).

Asimismo en él se contiene una mención a la financiación, cuestión que era ajena a la parte vendedora, ya que nada se indica en relación a la misma en el contrato como se ha indicado en el fundamento de derecho anterior.

Respecto de esta financiación se alude a que se había gestionado con un brocker llamado Epifanio quien le había llamado y que todo estaba aprobado, si bien se señalaba que no le respondía y que si la vendedora le podía ayudar en ello y si se sabía dónde se firmaba la hipoteca. En relación a ello se utiliza el plural de "firmamos", expresión que solo tiene sentido si se refiere a prestamista y prestatario, ya que la firma de la hipoteca es una cuestión ajena a la parte vendedora que no tiene que intervenir en tal operación que se hace de forma simultánea al otorgamiento de la escritura de compraventa (y tras ésta) ya que es la escritura de compraventa la que hace al prestatario titular del inmueble que se va a hipotecar en aplicación de la teoría del título y modo expuesta en el fundamento de derecho anterior.

En cuanto a tal financiación (a la que el apelante/demandante señala en este burofax haber acudido con lo que le era necesaria para poder abonar la parte del precio pendiente) no consta prueba objetiva de que la hubiere obtenido, ya que en el acto de la audiencia previa se admitió como prueba el interesar del Sr. Ángel Jesús los documentos de esta financiación (tasación del inmueble y concesión por la entidad bancaria del préstamo hipotecario). A ello se respondió en escrito fechado el 21.05.2021 que no tenía la documentación y por ello no la podía facilitar.

De esta manifestación cabe derivar que, pese a lo indicado en el burofax, no consta acreditado de forma objetiva que el demandante/apelante contare con financiación y con ello que pudiere atender al pago del resto del precio a que se había comprometido. A esta conclusión cabe llegar en base a que, aún cuando no se hubiere podido tomar declaración en esta causa a la persona llamada Epifanio (bróker que gestionaba la financiación) por haber fallecido, ante la problemática existente (la demanda se presentó el 4.09.2018 esto es pocos días después de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura que ya se ha indicado era el 31.08.2018) lo prudente e idóneo hubiere sido que el demandante/apelante se hubiere procurado tal documentación (que cabe entender siempre existe en todo proceso de financiación y máxime si esta se ha concedido) dado que señala que la misma había sido aprobada y que por ello se encontraba en disposición de dar cumplimento a aquello que le correspondía que no era sino pagar el resto del precio.

Esta realidad es la que se estima que corrobora lo expuesto por los testigos (D. Oscar representante de la inmobiliaria y D. Braulio, comercial de la misma) referente a la comunicación del Sr. Ángel Jesús de no poder hacer frente a la compraventa y lo señalado en concreto por el testigo Sr. Oscar de no haber podido obtener la hipoteca.

Prueba de lo anterior cabe entender que asimismo lo es el que pese a conocer que el burofax no se había podido entregar desde el 14.08.2018, y pese a que el contacto había sido la inmobiliaria (es la que suscribió el contrato de 10.08.2018) en ningún momento se dirigió a ella para concretar el otorgamiento de la escritura (la fecha límite era el 31.08.2018), lo que cabe entender hubiera sido lo lógico de haber contado con la financiación.

Junto a lo anterior consta que en fecha 24.08.2018 (una semana antes que la fecha límite para el otorgamiento de la escritura que era el 31.08.2018) se envió por Doing Big Commerce SL que es la inmobiliaria (también señala en el encabezamiento el nombre de Dª Purificacion con domicilio en la CALLE000 NUM000 de Sabadell) a D. Ángel Jesús (al domicilio de la CALLE001 NUM001 de Sabadell). Este burofax consta pasado a lista el 3.09.2018. En él se indica:

"A fin de dar cumplimiento a lo acordado en el contrato de arras de fecha 10 de mayo de 2018 y en relación a la finca sita en esta ciudad CALLE000 número NUM000, en el cual usted actuaba en calidad de comprador y la que suscribe en calidad de vendedor mediante el presente y de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera de dicho contrato le requiero de forma fehaciente a fin y efecto de que comparezca el próximo día 31 de los corrientes a las 13.35 horas ante el notario de esta ciudad José Antonio Simón Hernández , con despacho profesional en calle República número 36, a fin de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa.

También y de conformidad con lo pactado le recuerdo que en dicho acto deberá abonar el resto del precio pactado, esto es la suma de 268.400 euros, mediante cheque bancario a mi nombre.

Todo ello bajo el apercibimiento que de no comparecer en la notaría a fin de otorgar la escritura pública de compraventa y abonar el resto del precio aplazado, el día y hora señalado, entenderemos que de conformidad con lo pactado desiste del contrato,

No obstante lo anterior, y a fin de no perjudicarle económicamente, y para el caso que usted desista de la compra procederemos a depositar en la indicada notaría la suma que nos entregó, 20.600 euros, la cual podrá usted retirar en un plazo máximo de un mes, condicionado a que usted renuncie a cualquier derecho que pudiera corresponderle sobre la finca derivado de dicho contrato de arras y comprometiéndose a nada más pedir ni reclamar por dicho contrato.

Dicha consignación se hará en base de dar a una solución amistosa, y sin que ello implique reconocimiento alguno de derechos a su favor.

Por ello y en caso de que no otorgarse la indicada escritura pública con pago de precio aplazado, ni retirase la suma consignada previo desistimiento y renuncia al contrato de arras, en el indicado plazo de un mes retendremos y haremos nuestra la mencionada suma de 20.600€ de conformidad con lo pactado en el indicado contrato, salvo que de conformidad con el artículo 621 - 49 del Código Civil usted justifique documentalmente la negativa de la entidad bancaria a concederle la financiación por causas que no le sean imputables, en este caso se le devolvería la suma entregada de 20.600 euros por entender que usted se ve forzado a desistir del contrato por no haber obtenido la financiación".

De los términos de este burofax (dirigido al domicilio del Sr. Ángel Jesús ya que es el mismo que él indicó en el burofax enviado el 10.08.2018 y es además el que aparece en el contrato) se constata la indicación de una fecha y lugar exacto para el otorgamiento de la escritura en un momento en que se aproximaba el plazo límite para ello.

Tal burofax no lo recibió el Sr. Ángel Jesús (es por ello que no acudió a la notaría), si bien si constata la plena predisposición de la parte vendedora de dar pleno cumplimiento a las previsiones del contrato, a diferencia del comprador quien no consta fijare un lugar para el otorgamiento de la escritura (lo que ningún problema hubiera planteado en proponer) y quien ya se ha indicado no ha acreditado que estaba en condiciones de abonar el precio pactado, pues no acreditó que la financiación (a la que señala tuvo que recurrir pese a nada indicar en el contrato de 10.05.2018) la obtuviere (tal y como antes se ha expuesto).

Es por ello que no cabe sino entender que los presupuestos de la acción ejercitada por el apelante/demandante no se estiman concurrentes (el ofrecimiento contenido en el burofax de 24.08.2018 de devolver la parte vendedora lo recibido si nada se reclamaba de contrario, no se estima es ningún acto propio a los efectos del art. 111-8 CCCat. ya que se trataba de una propuesta a fin de evitar un procedimiento como el aquí contemplado), lo que implica que el recurso de apelación debe verse desestimado.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación