Sentencia Civil 8/2026 , Rec. 326/2024 de 16 de enero del 2026

Primero.La Comunidad de Propietarios demandante ejercita una acción de constitución de servidumbre permanente sobre los locales de los demandados a los efectos de ejecución de obras de instalación de ascensor, con declaración de la indemnización correspondiente. La demanda se funda en los siguientes hechos, expuestos sucintamente:

-La actora es la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000; los demandados son la propietaria del local DIRECCION001, Dª Belinda y los propietarios del local DIRECCION002, Dª Natalia, D. Juan y Dª Mercedes.

-En la Junta de Propietarios de 27 de febrero de 2020 se acordó dotar al edificio de aparato elevador a fin de suprimir barreras arquitectónicas; los demandados votaron en contra. El acuerdo no fue impugnado.

-En la Junta de Propietarios de 29 de junio de 2021 se ofreció a los propietarios quedar exentos de la contribución a los gastos de instalación del ascensor a cambio de la cesión de la superficie necesaria la obra, rechazándose por aquellos la propuesta.

-Tras recabar el oportuno informe de arquitecto, en Junta de Propietarios de 18 de abril de 2022 se acordó ejecutar las obras mediante una de las opciones (Opción 5; instalación en el hueco de las escaleras) propuestas por el arquitecto, que representa la de menor afectación a los locales, que es la más económica y que también afecta a los pisos. El acuerdo no fue impugnado.

-La opción elegida afecta al local DIRECCION002 en una superficie de 3,30 m2, de los que 2,30 m2 tienen una altura libre superior a los 2 ms; y el otro m2 restante la inferior a 2 ms. Ofrece como indemnización, conforme valoración del arquitecto, 7.383'60 euros, desglosados en 3.813'60 euros por el valor de la superficie y en 3.570 euros por obras de adecuación del local.

Y afecta al local DIRECCION001 en una superficie de 2'65m2, todos ellos con altura libre superior a 2'5ms. Ofrece como indemnización, conforme valoración del arquitecto, 3.472'71 euros, desglosados en 2.223'22 euros por el valor de la superficie y en 1.249'50 euros por obras de adecuación del local.

Dª Natalia, D. Juan y Dª Mercedes ( DIRECCION002) contestaron a la demanda manifestando su conformidad con la misma, si bien considera que los demandados han de ser la comunidad postganancial existente entre Dª Natalia y la comunidad hereditaria de su difunto esposo D. Joaquín, integrada por D. Juan y Dª Mercedes. Y opuso asimismo litisconsorcio pasivo necesario con el arrendatario del local INDUSTRIALES PANADEROS AGRUPADOS SA IPASA.

Dª Belinda ( DIRECCION001) se opone a la demanda alegando que la afectación al local supone que el espacio rectangular y diáfano pase a ser un espacio irregular, lo que, atendido el uso que se le da al local para taller y lavado de vehículos, representa una merma relevante en cuanto dificulta el acceso de vehículos y su maniobra.

Discute asimismo la valoración planteada, que considera debe cifrarse en 963'79 euros/m2, con más un 5% de valor de afección, por tanto 1.011'98 euros/m2; resultan 2.681,75 euros. Añade el importe de las obras necesarias en el local, que se limitan al desplazamiento de instalaciones, y se admiten en el importe de 1.249'50 euros. Y añade un importe de 2.565'07 euros por demérito del valor de mercado. En suma, considera justificada una indemnización de 6.496'32 euros, a la que considera aplicable el IVA. Y una indemnización de 20 euros diarios durante las obras. También considera que deben modificarse las cuotas en el título constitutivo.

Segundo.Se suscita por los codemandados Dª Natalia, D. Juan y Dª Mercedes que la legitimación pasiva para soportar las acciones ejercitadas habría de corresponder a la comunidad postganancial existente entre Dª Natalia y la comunidad hereditaria de su difunto esposo D. Joaquín, integrada por D. Juan y Dª Mercedes.

El planteamiento implica la alegación de falta de legitimación pasiva ad causam,en la consideración de que los codemandados no lo debieron ser a título personal.

Al respecto, debemos partir de que ni la comunidad postganancial ni la comunidad hereditaria son entidades con personalidad jurídica propia, sino manifestaciones de formas especiales de comunidad de bienes, integrada por diversos sujetos con personalidad jurídica propia, en este caso la cónyuge viuda y los dos hijos del matrimonio. Las comunidades de bienes no son sujetos con capacidad para ser parte ex art. 6.1 LEC ( ni tampoco entes sin personalidad de los referidos en el art. 6.2 LEC) .

Son las personas físicas quienes ostentan la propiedad en régimen de comunidad de bienes; y son ellos, sujetos con capacidad para ser parte ex art. 6 LEC, quienes pueden ser destinatarios de acciones.

Se ejercitan acciones de naturaleza real, por lo que la legitimación pasiva ad causam,derivada de la titularidad de la relación jurídica ex art. 10 LEC, corresponde a los comuneros, esto es, a los propietarios en régimen de comunidad, debiendo demandarse, además, a todos ellos.

Procede en consecuencia desestimar la excepción fundada en falta de legitimación pasiva.

Admitido en lo demás por esta parte codemandada, Dª Natalia, D. Juan y Dª Mercedes, el planteamiento de la parte actora, procede estimar la demanda dirigida frente a ellos.

Tercero.El art. 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal regula, como obligación de cualquier propietario:

"Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

Es este precepto se incardina el supuesto de obras para ejecución de un ascensor comunitario, con necesidad de ocupar parte de algún piso o local.

El hecho de regularse una servidumbre implica, como ha venido recogiendo la jurisprudencia, que la obligación del comunero no alcanza el punto de verse privado de su piso o local; y lo que es equivalente, no está obligado a asumir una merma que haga inútil el piso o local al fin que le es propio.

La parte codemandada Dª Belinda ( DIRECCION001) alega que el proyecto de la Comunidad priva a su local de funcionalidad.

Tal consideración no está acreditada, particularmente a la vista del informe y explicaciones del perito de la parte actora, pero asimismo por las consideraciones de su propio perito.

El local pierde parte de su superficie, en este caso escasa.

Se limita la funcionalidad, pero la configuración del local no impide su uso, en particular el actual, de lavado de coches. El perito de la demandada Sr. Jesús Carlos lo manifestó expresamente en la vista; que el local no se inutiliza, aunque se produce un perjuicio derivado de que ahora los vehículos tienen que maniobrar para entrar, antes no.

Procede en definitiva desestimar la excepción de pérdida de funcionalidad del local en cuanto planteada con finalidad obstativa a la constitución de servidumbre. Y en consecuencia procede estimar la petición constitutiva de servidumbre.

Cuarto.Como se ha expuesto, la constitución de servidumbre del art. 9.1.c LPH determina la indemnización de daños y perjuicios.

La SAP A Coruña S.3ª 319/2019, de 6 de octubre (pon. Sr. Fernández-Porto García), sintetiza la jurisprudencia en la materia:

"Jurisprudencialmente [ SSTS 15 de diciembre de 2010 (Roj: STS 6691/2010, recurso 506/2007), reiterada en la de 17 de octubre de 2013 ( Roj: STS 5021/2013 , recurso 1514/2011)] se ha establecido que, salvo los acuerdos a que pudieran llegar las partes, los daños y perjuicios deben evaluarse conforme a los siguientes criterios:

(a) El valor correspondiente a la superficie en metros cuadrados invadida, a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras.

(b) Una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie.

(c) La indemnización pecuniaria de los daños que pudieran ocasionarse como consecuencia de la ejecución de las obras, previa acreditación de los mismos.

2º.- La ocupación de una parte de un espacio privativo no se resarce con el abono del valor de la superficie ocupada. El propietario sufre además un demérito por la menor superficie que le resta. No solo pierde esa zona invadida, sino que además el resto de su propiedad vale menos como consecuencia de esa menor superficie. Si a una vivienda de 120 metros cuadrados se le ocupan 20, el perjuicio ocasionado no es simplemente el valor de 20 metros cuadrados, sino que la vivienda restante ha sufrido una pérdida considerable de valor, muy superior a la cantidad que se abona por ocupación de superficie. Se produce un demérito en el valor de la propiedad restante".

En el presente caso, la parte codemandada, Dª Belinda ( DIRECCION001), discute las cantidades relativas al valor de la superficie ocupada y valor de afección.

Respecto del valor de la superficie, existe escasa diferencia entre la valoración planteada por el perito de la parte actora -informe del Sr. Victor Manuel, 799 euros/m2 (acontecimiento 11 del Expediente Xudicial Electrónico) y por el perito de la parte demandada -informe del Sr. Jesús Carlos, 963'69 euros/m2- (acontecimiento 45). Teniendo en cuenta que el primer informe es de marzo de 2022, dos años antes a la presentación de la demanda -ésta produce el efecto de la prorrogatio litismanifestación de la litispendencia-, resulta razonable asumir un cierto incremento. Lo que, teniendo en cuenta por otro lado la incertidumbre de las valoraciones de suelo sobre testigos ofertas de venta, no operaciones cerradas de compra, conduce a una valoración prudencia en el término medio de ambas propuestas: 881'34 euros/m2 x 2'65m2; 2.335'55 euros. Ambas partes admiten un valor de afección del 5% sobre el suelo. Por lo que la indemnización se cifra en 2.452'32 euros.

Sobre esta cantidad resulta procede aplicar un factor de corrección por el demérito que implica la modificación de la superficie. En este caso tal modificación determina que un local perfectamente rectangular presentará a futuro una interrupción de la línea recta, ello en la forma que gráficamente puede comprobarse en los planos aportados (pág. 25 del informe del Sr. Jesús Carlos, ac. 45). No es necesario extenderse en la consideración de la trascendencia que tiene, que la estancia o estancias de un inmueble -sean locales o pisos- presenten una configuración rectangular regular o irregularidades en la línea, ello a los efectos de la estimación subjetiva de eventuales interesados en la compra. Tanto por motivos estéticos como funcionales, la irregularidad de la superficie de un inmueble lo desmerece de forma relevante. En el presente caso, ello tiene una particular trascendencia por la afectación a la zona de entrada de un local destinado actualmente a la actividad mercantil de lavado de vehículos, porque la futura disposición afectará a la capacidad de acumular más de un vehículo y en todo caso reduce la maniobrabilidad.

En estas circunstancias, está justificado aplicar un incremento del 4'20% del valor del inmueble que se plantea por la parte demandada.

Resultar por todo ello una indemnización de

881'34 euros/m2 x 60'35m2= 53.188'86 euros de valor de mercado.

4'20% de 53.188'86 euros; 2.233'93 euros.

Los peritos no discuten la valoración del coste de las obras de adaptación de las instalaciones, en 1.249'50 euros; se añade el IVA en cuanto que la Comunidad se compromete al pago del importe necesario para sufragarlas, que incorporará el impuesto (262'39 euros); resultan 1.511'89 euros.

No existe discusión sobre el derecho a la servidumbre temporal de paso durante el tiempo necesario para la ejecución de las obras y la indemnización de 20 euros/días a favor de esta codemandada ( art. 569 del Código Civil).

Quinto.La estimación parcial de la demanda -existe una diferencia sustancial entre la indemnización propuesta y la admitida dirigida frente a Dª Belinda- conduce a que no se impongan las costas a una u otra parte.

La estimación total de la demanda dirigida frente a Dª Natalia, D. Juan y Dª Mercedes conduce a que se impongan las costas procesales a la parte demandada.

Todo ello conforme al art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución: