Sentencia Civil 35/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 1, Rec. 1480/2021 de 16 de febrero del 2024

PRIMERO: Interpone recurso de apelación la representación de Alto con Bajo Proyectos SL. contra la sentencia de instancia en base a los siguientes motivos: que se inadmitió de forma improcedente la declaración del aparejador por parte del Juzgado de Primera Instancia; que la demora de la obra se debió a las solicitudes de modificación de la obra de los propios demandantes; que los demandantes respondieron con ambigüedad en sus interrogatorios en la vista oral, no habiendo aplicado el juez a quo el artículo 307 LEC, lo que en este caso era procedente; error en la valoración de la prueba, puesto que nos hallamos ante un contrato simulado, puesto que se trata de un contrato de aportación y permuta en la que los aportantes han de asumir los posibles riesgos derivados del contrato, los actores cedieron la finca cuando la misma estaba gravada (circunstancia que es la que ha impedido la conclusión de la obra) y no se ha valorado que los actores ya han recibido 100.000 euros; que no pueden solicitar a la vez los actores la devolución de la cosa y la resolución del contrato y, simultáneamente, ejercitar una acción de cumplimiento contractual con penalización; que la sentencia de instancia no aplica la cláusula rebus sic stantibus; incongruencia de la sentencia apelada; impugna el pronunciamiento en materia de costas, dado que la demanda se ha estimado parcialmente.

La defensa de los apelados solicitó la confirmación de la resolución apelada, instando la modificación del pronunciamiento en materia de costas respecto de los demandados no condenados en la sentencia de instancia, aunque sin formular expresamente una impugnación a la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Nos hallamos en el presente procedimiento ante una serie de contratos de permuta con entrega futura de inmuebles, que fueron suscritos con los actores en este procedimiento.

Las dos parejas que se han constituido en calidad de partes demandantes en este procedimiento suscribieron, cada una de aquéllas, un total de cuatro contratos (uno originario y tres novaciones posteriores del primero) en los que las obligaciones esenciales que se pactaban venían constituidas por la entrega de un solar (obligación que asumía cada uno de los dos matrimonios), mientras que las sociedades que, de forma sucesiva, asumieron la posición de constructora- promotora se obligaron a la obligación de entrega de futuros inmuebles a los actores.

En los originarios contratos la promotora se obligó a entregar 100.000 euros a Dª. Virginia y a D. Donato, cuyo pago ya se efectuó, según se hace constar en el documento contractual, así como la transmisión de dos futuras viviendas, un local, tres plazas de garaje y tres trasteros (estos últimos inmuebles se valoraron en 180.000 euros) cuya construcción se pretendía desarrollar en el solar que los dos contratantes antes citados transmitían a la sociedad contratante, Proyepes SL., la cual se obligaba a construir el inmueble proyectado en el solar citado. Similar contenido mantiene el contrato que suscribieron D. Eladio y Dª. Tomasa con la misma sociedad, si bien la contraprestación de la citada sociedad en este caso consistía en la entrega de tres viviendas, tres plazas de garaje y tres cuartos trasteros, valorándose estos futuros inmuebles en un valor de 252.426 euros.

Los iniciales dos contratos suscritos por los actores, ambos de fecha 23 de enero de 2007, fueron, sucesivamente, modificados por otros posteriores, en los términos que relata la sentencia de instancia. En una primera ocasión, mediante sendos contratos de fecha 5 de octubre de 2009, para pactar una moratoria en la entrega de las contraprestaciones estipuladas a favor de los demandantes (la entrega de los inmuebles que se preveía construir) a cambio del compromiso asumido por la constructora de abonar las cuotas de IVA. En una segunda ocasión para transmitir la titularidad de las parcelas cedidas a la entidad Alto con Bajo Proyectos SL., mediante otros dos contratos datados el 31 de mayo de 2011, en los que también se acuerda la subrogación de la sociedad citada, Alto con Bajo Proyectos SL., actual apelante, en las obligaciones que anteriormente asumió en la relación contractual la sociedad Proyepes SL. Y en un tercer momento, mediante contrato celebrado el 1 de junio de 2011, en el que los contratantes eligen sobre plano los futuros inmuebles comprometidos por la constructora a su favor.

Partiendo de los datos contemplados en los contratos suscritos por las partes, debemos partir de la calificación jurídica del contrato, en similares términos a los contemplados en la sentencia de instancia. Nos hallamos ante unos contratos, como dispone la STS de 2 de diciembre de 2011, complejos, llamado también mixtos. La especificidad de este tipo de contrato se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (así, sentencia de 19 de mayo de 1982). Contrato que se rige, como norma básica, por lo pactado, lex contractus que proclama el artículo 1091 del Código civil ( sentencia de 18 de noviembre de 1980, relativa a un "contrato complejo de cesión de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio"), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación ( sentencia de 23 de octubre de 1981) que, en el fondo, no es otra cosa que volver "al viejo principio de la analogía" (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982). Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva ( artículo 1274 del Código civil y sentencias de 8 de febrero de 1993, 8 de febrero de 1996, 28 de julio de 1998).

Por último, debemos enfatizar que la naturaleza jurídica del contrato se deduce de las obligaciones que emanan del mismo y persiste con independencia de la denominación que las partes le puedan otorgar.

TERCERO.- Partiendo de la naturaleza jurídica de los contratos aquí suscritos debemos analizar las alegaciones que se formulan en el presente recurso de apelación.

La documentación que se ha aportado a las actuaciones permite tener por acreditada que la obra que preveía efectuar la apelante no se concluyó (oficio de D. Alexander y declaración testifical del arquitecto de la obra), dato que también se infiere de los interrogatorios de parte practicados. De estas declaraciones, en ningún caso, se puede inferir que la causa por la que las obras no se concluyeron pudiera haber estado motivada por solicitudes de modificados de obra formuladas por los demandantes.

Además, debemos ponderar que las cargas que gravan a las fincas, según se deduce de la documentación aportada a las actuaciones (notas simples del Registro de la Propiedad), con la demanda interpuesta, refleja que los embargos son posteriores a la transmisión de la propiedad de la finca, por lo que no puede aducirse, en perjuicio de los demandantes, que tales cargas suponen un incumplimiento contractual de las obligaciones contractuales asumidas por aquellos.

De todo ello no podemos colegir que exista, en ningún caso, error en la valoración de la prueba practicada por el juez de instancia, que imputó la paralización del proceso de obra a eventualidades que afectaron a la sociedad ahora apelante, que fue la que no cumplió con las obligaciones que le competían.

Asimismo, el artículo 307 de la Ley de Enjuiciamiento Civil simplemente concede la facultad al juzgador para considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente, y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, sin que imponga que deban tenerse por ciertos los hechos del interrogatorio cuando se encuentren en contradicción con el resultado de las demás pruebas practicadas. De hecho, es doctrina comúnmente admitida ( sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo y 18 de octubre de 2002, y 17 de abril de 2007; RJA 5343 y 8768/2002, y 2424/2007), que la confesión en juicio, en la actualidad el interrogatorio, no es una prueba con especial prevalencia o supremacía, sino que se debe relacionar con las demás y ser valorada juntamente con éstas, ya que la prueba de confesión judicial sólo era de apreciación tasada vinculante cuando tenía lugar bajo juramento decisorio, o si, prestada bajo fórmula indecisoria, no concurrían otros elementos de prueba que permitieran fundamentar una apreciación diferente, de modo que el interrogatorio, regulado en la actualidad en los artículos 301 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha de ser objeto de valoración conjunta con las demás pruebas, porque no tiene un rango o valor superior a las demás.

En suma, no se aprecia error en la valoración del acervo probatorio. Tampoco se entiende imprescindible para la acreditación de los hechos controvertidos el testimonio del testigo instado por la parte apelante, en la medida en que en la vista comparecieron personas que informaron de forma suficientemente amplia y diáfana sobre el modo en el que se desarrolló el proceso constructivo.

CUARTO.- Aduce la apelante que los demandantes han de asumir los riesgos derivados del contrato. En este contexto alude a la doctrina rebus sic stantibus.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no siempre justifica la resolución de un contrato, en cuanto que la doctrina jurisprudencial se ha decantado (por todas, STS de 15 de octubre de 2014) por dar preferencia al alcance meramente modificativo de la misma, por reputar que es la solución que se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos ( favor contractus). Tampoco podría la mercantil recurrente, en cuanto parte que indiscutidamente incumplió el contrato, instar tal resolución, pues esa facultad solo incumbe a la parte que cumplió el mismo, en este caso los apelados, tomando en consideración las circunstancias concurrentes.

Así, la reciente doctrina del TS, si bien se admite que la crisis económica, de efectos profundos y prolongados, ha sido un fenómeno capaz de generar una grave alteración de las circunstancias en que se configuraron diversas relaciones contractuales con la consecuencia de su aplicación, también recuerda en la misma que esa crisis, por sí sola, no da lugar a su aplicación automática, sino que es necesaria en cada caso probar la incidencia de este fenómeno sobre la concreta relación contractual de que se trate. De hecho, basta señalar que, analizando los pronunciamientos dictados por el TS relacionados con la alteración aquí invocada, esto es, la incidencia que ha tenido la crisis económica en el mercando inmobiliario, se constata que en base a ese solo dato se ha rechazado en la mayoría de los casos enjuiciados por el Alto Tribunal la aplicación de esta figura, como así se concluye, tanto en la sentencia de fecha 24 de febrero de 2015, como en la de 30 de abril del mismo año. Y ello con fundamento esencial en el hecho de que ese riesgo de las fluctuaciones del mercado había sido asumido en el contrato por la parte que invocaba la aplicación de esta figura.

En este sentido, la sentencia de 15 de abril de 2015, razona al respecto que "... los compradores, cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe". Añadiendo que "Concurren varias de las circunstancias que la sentencia de esta Sala núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014 , mencionaba para justificar que no procediera la aplicación de la doctrina "rebús sic stantibus": la vivienda adquirida estaba destinada a una operación especulativa (su rápida venta en la expectativa de que los precios seguirían subiendo como lo habían hecho hasta ese momento); el comprador era en aquel momento un profesional del mercado inmobiliario,..." . Para concluir hay que recordar que la STS, núm. 333/2014, de 30 junio, estableció como otro de los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina "rebús sic stantibus" por cambio de circunstancias, lo que denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es, los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato. Doctrina que ha de estimarse plenamente aplicable al supuesto de autos.

Ello es así porque en este caso es claro que, según los términos de los contratos, el riesgo derivado de las fluctuaciones de los precios del mercado inmobiliario, lo asumió exclusivamente la empresa promotora recurrente, en cuanto que no se condicionaron en los mismos, en ningún momento, las obligaciones contractuales asumidas por esta última frente a los actores, a esas posibles fluctuaciones del mercado inmobiliario.

Por otra parte, la mercantil recurrente desarrollaba su actividad con fines especulativos para aprovechar el potencial económico que podía reportarle la construcción de unas viviendas y, por ello, se subrogó en la posición jurídica que, con anterioridad, asumía otra sociedad en los contratos ahora aportados en su demanda por los demandantes. Es por ello por lo que, como también se razona en la citada STS, de 30 de abril de 2015, ha de estimarse que " ...tratándose de una compra claramente especulativa, a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina "rebús sic stantibus" y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina "rebús sic stantibus" sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma".

Debemos indicar que, si bien los primitivos contratos se suscribieron en el año 2007, sus ulteriores novaciones e, incluso, la subrogación de la actual apelante en la posición jurídica que asumía en los contratos la sociedad Proyepes se estipularon en un momento en el que ya era conocida la crisis económica que afectó en dicha época al sector inmobiliario, sin que las partes incluyeran ningún tipo de cláusulas para modificar las condiciones pactadas o las contraprestaciones acordadas por entender que pudiera existir un desequilibrio contractual entre la situación previa de los contratantes.

Se ha de desestimar, por ello, el motivo.

QUINTO.- Aduce la parte apelante que los demandantes no pueden solicitar, a la vez, el cumplimiento del contrato (y la devolución de la finca transmitida) y la resolución contractual.

Al respecto, la sentencia de instancia ha acordado resolver del contrato, desestimando implícitamente la opción consistente en la posible restitución del solar a los actores. Dicha solución la entendemos procedente en el presente supuesto. Ciertamente, la regla general que se deriva de la resolución del contrato de permuta de solar por obra futura no puede ser otra que la general en materia de resolución de los contratos, la de la obligación de las partes de restituirse recíprocamente las prestaciones, devolviendo las cosas a su estado anterior, sin perjuicio de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios que pueda reclamarse al contratante incumplidor, siempre que existan tales daños y perjuicios y se acrediten. Como señalan las SSTS de 30-9-1993, 5-2-2002 y 9-10-2003, la resolución por incumplimiento de una de las partes conlleva la restitución de lo recíprocamente recibido, pues tiene eficacia retroactiva, de tal modo que ha de volverse al estado jurídico preexistente, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios que se deriven del incumplimiento, y con plena salvaguarda de los derechos de terceros de buena fe, como se ocupa de señalar el último párrafo del art. 1124 CCLegislación citadaCC art. 1124

No obstante, al margen de los casos en los que las partes convienen la condición resolutoria específicos efectos, lo que desgraciadamente no ha tenido lugar en este caso, la cuestión relativa a las consecuencias que ha de conllevar la resolución es controvertida en este tipo de contratos cuando el edificio está en parte construido ya que, aunque el efecto connatural es la restauración de la situación previa con restitución de prestaciones, en estos casos difícilmente se podrá restituir el solar tal cual se recibió cuando sobre él, en parte, hay una construcción, a salvo la destrucción de lo construido, que es antieconómica. Asimismo, esta solución puede ocasionar un enriquecimiento injusto para el propietario del solar, dado que el valor de lo edificado puede ser superior al de la parcela, como se aprecia en el caso enjuiciado, en el que al arquitecto que compareció en el juicio oral declaró que, aproximadamente, la obra estaba ejecutada en un 50%.

Ante dicha eventualidad, ya bajo la doctrina del enriquecimiento injusto o la aplicación analógica de la figura de la accesión, se podría optar por obligar al propietario del terreno, aun haciendo suyo el solar con lo que ya se ha edificado, a indemnizar al cesionario al pago del valor del inmueble construido. Esta solución se presenta más plausible, pero puede suceder que la citada indemnización, por el valor de lo construido, sea de tal envergadura económica que devenga imposible para los que eran titulares del solar, más aún, ponderando que estos últimos cumplieron debidamente sus obligaciones en la relación contractual. Y, ciertamente, ello podría acaecer en este supuesto. Ante este contexto, como solución más adecuada se asume la de indemnizar a los propietarios del terreno con el valor de la contraprestación que se había prometido a los titulares del primitivo solar, que en este caso viene representada por el importe asignado en los contratos a los pisos y locales que debían recibir los actores, puesto que la prestación adicional de 100.000 euros comprometida a favor de Dª. Virginia y a D. Donato ya consta en el propio documento contractual de fecha 23 de enero de 2007, como entregada a estos últimos.

En suma, procede confirmar el pronunciamiento de la sentencia de instancia en esta concreta cuestión, sin que se aprecie incongruencia alguna entre las pretensiones formuladas por las partes y lo resuelto por la sentencia apelada.

SEXTO.- Impugna la sociedad apelante el pronunciamiento en materia de costas, al entender que la sentencia estima parcialmente la demanda interpuesta.

Debemos reconocer que el suplico de la demanda que dio origen a este procedimiento incurrió en una solicitud contradictoria, en la medida en que, pese a que su solicitud se centra, esencialmente, en solicitar la declaración judicial de resolución de los contratos celebrados entre las partes implicadas e impetrar una indemnización derivada de aquella resolución, también introduce un inciso en el que insta, asimismo, un pronunciamiento para obtener la entrega de los solares a los actores (literalmente, expresa "devuelva la propiedad de las fincas a mis representados"), pretensión última que, finalmente, no se estima en la sentencia de instancia, que opta por acoger los efectos propios de la resolución contractual.

Es por ello por lo que deducimos que la estimación de la demanda en la instancia fue parcial, dado que no se acordó una de las pretensiones invocadas, la entrega de los solares, en los términos solicitados en el suplico de la demanda, por lo que procede no imponer las costas en la primera instancia a ninguna de las partes.

En última instancia, no procede analizar las invocaciones formuladas por la parte apelada como pretensión específica del presente recurso de apelación, al no haber aquélla formulado impugnación a la sentencia apelada.

Se estima parcialmente, por lo expuesto, el recurso de apelación interpuesto, únicamente en lo concerniente al pronunciamiento de costas.

SÉPTIMO.- Sin imposición de costas en la apelacion, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. -

Visto lo expuesto,