Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.
PRIMERO.- En una demanda y posterior reconvención cruzadas entre la Comunidad de propietarios actora principal, que ejercitó una acción de reclamación de cantidad frente a la que fuera su Administradora, y una reconvención en la que, a su vez, esta se dirige contra la Comunidad que administró, también en reclamación de cantidad; recayó sentencia en primera instancia en al que, como hemos visto en el Antecedente primero, se estimó en parte la demanda interpuesta por Comunidad de propietarios contra Dª. Rita y contra la entidad "SERVICIOS INMOBILIARIOS EBUSUS, SLU", y, a su vez, se estimó también en parte la demanda reconvencional interpuesta contra la Comunidad, y, en consecuencia, como resultado de la compensación de créditos, se dispuso que Dª. Rita y la entidad "SERVICIOS INMOBILIARIOS EBUSUS, SLU" deberán satisfacer, conjunta y solidariamente, la cantidad de mil seiscientos cuarenta y ocho euros y cuarenta y ocho céntimos (1.648,48 euros) a la Comunidad, más los intereses indicados en la sentencia y sin pronunciamiento en costas.
Alzándose contra dicha resolución la parte demandada principal y actora reconvencional, "SERVICIOS INMOBILIARIOS EBUSUS" y doña Rita, cuestionando, en primer término, la estimación parcial de la reclamación de facturas de "YA LUZ", que habiendo sido reivindicadas por la suma de 1.235,15.- €, fue estimada en parte dicha reivindicación condenando a la parte demandada, hoy apelante, al pago del importe de 974,13.- €. Afirmando que, en la consideración de la apelante, ya se acreditó con el documento nº DOS aportado en el procedimiento (carta remitida en fecha 10/05/2018 al Departamento de Anulación de Iberdrola), que la Administradora ordenó la baja del contador en mayo de 2018. Siendo esencialmente, los motivos de apelación al respecto, los que se transcribirán: "En la demanda se reclama el importe de 1.235,15.-€ correspondientes a facturas de YA LUZ, por un contador dado de baja. Se ha acreditado que mi mandante procedió a la baja de los contadores que se habían reunificado, y que los trabajos fueron realizados por ROSCAM. Se pretende hacer responsable a mi mandante indicando que NO ordenó la baja de los contadores, si bien se ha acreditado que SÍ ordenó la baja de estos. Se pretende reclamar por facturas cobradas hasta febrero de 2021, cuando mi mandante dejó se prestar sus servicios en julio de 2020. Tal y como ha reconocido la persona de la actual administradora, ellos contabilizaban el cobro, pero no les llegaban las facturas y mi mandante también explicó que, aunque aparezca su domicilio en las facturas, estamos ante facturas electrónicas que NUNCA llegan físicamente. La realidad es que a quien tiene que reclamar la comunidad de propietarios, como hubiese hecho mi mandante es a la propia empresa suministradora de LUZ, ya que la inexistencia de un contador implica necesariamente la imposibilidad de cobrar un mantenimiento por el mismo (ya que el consumo es CERO), por tanto, la Comunidad de Propietarios debería haber dirigido la reclamación de esta cantidad contra la empresa YA LUZ, pero NUNCA contra mi mandante. En caso de que el contador siguiera activo, entonces debería dirigir la demanda contra ROSCAM, empresa a la que se le encargo la unificación de los contadores, ya que no realizó su trabajo debidamente. En definitiva, la reclamación de contrario a mi mandante está totalmente infundada, habiendo además acreditado esta parte que cumplió con la obligación de dar da baja el contador."
Frente a ello, la Comunidad apelada afirma que, si bien no impugna la sentencia "..., no podemos dejar de manifestar que discrepa de la limitación de la condena al periodo de tiempo en que las demandadas ejercieron como Administradoras de la Comunidad, habida cuenta de la dificultad de detección por la propia falta de colaboración de las ahora recurrentes en la aportación de la documentación contable y facturas de servicios, lo que fue puesto de manifiesto en la declaración testifical de la trabajadora de Administraciones Salvá, Dª. Isabel (Minuto 47 de la grabación). En definitiva, concurre una evidente responsabilidad de las recurrentes respecto a la facturación del contador de luz sin suministro al no comunicar de forma adecuada la baja ni realizar el seguimiento de facturación durante el periodo del ejercicio de sus cargos."
Apreciando la Sala, en cuanto a este punto, que tal y como sostiene la parte apelada, la actora reconvencional no ha probado el envío de la carta de fecha 10/05/2018, y menos aún que hubiera realizado un seguimiento de tal dación de baja en orden a evitar la disfunción en los cobros finalmente acontecida. Por otro lado, se aprecia también que los motivos del recurso no desvirtúan, de hecho no atacan propiamente, los cumplidos argumentos en los que la sentencia de instancia fundó la estimación parcial de dicha reclamación, los cuales la Sala procede a transcribir:
"3.- En cuanto a las reclamaciones por consumos de electricidad de un contador que de forma negligente no se habría dado de baja, no ha quedado acreditado quien era el sujeto obligado a proceder a tales bajas, si la mercantil Roscam o la parte demandada. No obstante, es obvio que la entidad demandada y, en particular, la Sra. Rita tenía un deber de vigilancia respecto de las facturas de las que tenía que hacerse cargo la comunidad. La testigo Sra. Rosalia manifestó que nunca llegaban las facturas a la oficina sino que se descargaban del portal. Ello no obsta a que, como administradoras profesionales de la entidad demandante, no debieran supervisar las facturas pagadas. Les correspondía, como mandatario diligente, supervisar si se había efectuado correctamente la baja y si en alguna factura el consumo había disminuido a cero, como indicó la Sra. Isabel que había sucedido. Se estima procedente que las demandadas respondan de las facturas correspondientes a este concepto, en tanto al mandado retribuido desempeñado por ellas y que les obligaba a atender diligentemente las obligaciones de la Comunidad demandante. No obstante, se estima que el fin de esta responsabilidad debe de ser precisamente el fin del mandato, en el mes de julio del año 2020."
Cabe recordar, en tal sentido, que en el recurso de apelación el objeto de la pretensión es la revocación de la resolución dentro de los límites planteados por el recurrente -mediante los que se configura el ámbito que corresponde al principio "tantum devolutum quantum apellatum"-, fuera de los cuales no cabe al Tribunal de apelación pronunciarse sin incurrir en incongruencia o en "reformatio in peius". Por ello, el escrito de recurso ha de ir encaminado a obtener dicha revocación mediante la exposición de tesis fundamentadas que delimiten el objeto de la pretensión apelatoria frente a los contenidos de la resolución de instancia. Sin que sea válido, por tal causa, ceñirse a reproducir, de manera implícita o explícita, sin más alegaciones ni explicaciones lo argumentado en primera instancia; ni limitarse a manifestar que se sostiene el recurso interpuesto y que se solicita la revocación de la resolución de instancia sin atacar, con un rigor mínimo, los argumentos contenidos en esta, pues ello impide conocer el ámbito y el contenido de la pretensión apelatoria, oscurece el debate procesal sobre la corrección de la resolución impugnada y propicia la indefensión a la contraparte.
En similar sentido se pronuncia el Tribunal Constitucional en resolución de 20/12/2004, con cita de las siguientes SSTC 9/1998, de 13 de enero, FJ 5; 212/2000, de 18 de septiembre, FJ 2; 120/2002, de 20 de mayo, FJ 4; 139/2002, de 3 de junio, FJ 2; ATTC 132/1999, de 13 de mayo; 315/1999, de 21 de noviembre; 121/1995, de 5 de abril. Asimismo, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en relación al recurso de apelación y al principio "tantum devolutum quantum apellatum" [se transfiere lo que se apela], concretamente en el Fundamento de Derecho Tercero de su sentencia de 28 de septiembre de 2010 (RCEIP 3745/2005):
"A) El recurso de apelación que abre la segunda instancia es una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que, permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTS 5 de mayo de 1997, RC n.º 1294/1993 , 31 de marzo de 1998, RC n.º 141/1994 , STC 3/1996, de 15 de enero ), lo que faculta al Tribunal para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como se regula en el artículo 465.4 LEC . Ambos limites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC n.º 369/2005 , 26 de septiembre de 2006, RC n.º 930/2003 )."
Del mismo modo lo recordaba también la sentencia nº 51/2020 de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 13 de febrero de 2020 (Roj: SAP M 1933/2020 - ECLI:ES:APM:2020:1933):
"Cumple recordar con la sentencia de la Sección 18ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 que "el escrito de interposición del recurso de apelación deberá contener la exposición de las alegaciones en que se base no la contestación a la demanda sino la impugnación de la resolución recurrida ( artº. 458.1 LEC ) para que esta Sala realice un nuevo examen de las actuaciones ( artº. 456.1 LEC ). Por lo tanto en la interposición ha de manifestarse el motivo por el cual entiende la parte que ha de modificarse la conclusión obtenida por el Juez en la instancia. (...) El objeto del recurso de apelación, conforme con el artº. 455.1 LEC , no lo es la demanda o la contestación a la demanda, sino el auto o sentencia que, resolviendo en primera instancia la cuestión planteada, se recurre. Por lo tanto, si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución ".
En consecuencia, no habiendo sido desvirtuados los motivos en que se fundamenta la resolución de instancia, procede la desestimación del recurso de apelación en este punto.
SEGUNDO.- Seguidamente, la parte apelante manifiesta discrepar respecto del proceder de la parte actora al dirigir la demanda indiscriminadamente contra "SERVICIOS INMOBILIARIOS EBUSUS, S.L." y contra doña Rita, ya que: "si bien es cierto que inicialmente asumió la administración la Sra. Rita como persona física, la realidad es que con posterioridad se cedió el contrato y dicha cesión fue permitida por la comunidad, puesto que las facturas se remitían a nombre de la sociedad. Además, el hecho de que demanden también a la SL pone de manifiesto dicho extremo, en el que la parte actora reconoce la legitimación pasiva de SERVICIOS INMOBILIARIOS EBUSUS, por lo que la demanda dirigida contra la Sra. Rita carece de fundamentación. Todas las facturas y todo lo actuado por la Sra. Rita, siempre se ha realizado en nombre de Servicios Ebusus Inmobiliarios, por lo que la reclamación directa a la administradora de la empresa no debe estimarse bajo ningún concepto."
La parte apelada manifiesta no compartir en absoluto la falta de legitimación pasiva alegada en el recurso, habida cuenta de que se fundamenta en las obligaciones correspondientes al Administrador de la Comunidad que se deducen del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, de los artículos 1.101, 1.902, 1.709 y correlativos del Código Civil y de la jurisprudencia acompañada a la demanda. Además, considera que "..., resulta extemporánea y carente de sentido la alegación sobre falta de legitimación de la Sra. Rita. En primer lugar, nada de ello se alegó en la contestación y, por otro lado, la reconvención fue formulada en representación de las dos codemandadas, Dª. Rita y Servicios Inmobiliarios Ebusus SLU, lo que confirma su legitimación."
Observando la Sala, por un lado, que la apelante se limita a hacer un apunte al respecto sin plantear propiamente una falta de legitimación pasiva de la Administradora persona física, y, desde luego, no lleva al suplico del recurso dicha petición, por lo que, por un lado, no ha sido formalmente planteada. Y, por otro, la propia recurrente admite que " es cierto que inicialmente asumió la administración la Sra. Rita como persona física ", y, si bien luego pretende que con posterioridad se cedió el contrato a la persona jurídica y que dicha cesión fue permitida por la Comunidad puesto que las facturas se remitían a nombre de la sociedad, sin embargo, lo cierto es que no consta que hubiera un acuerdo con la Comunidad en orden a modificar la identidad de la Administradora (esta ni siquiera sitúa el acuerdo en una fecha concreta), ni el hecho de que la emisión de las facturas se hiciera a nombre de la empresa supone un acto propio de la Comunidad determinante de un cambio de identidad, porque pudo responder a una mera conveniencia de la Administración por razones fiscales o de otro tipo, sin que ello conlleve la pérdida por parte de la Sra. Rita de su condición de Administradora. Cabe recordar aquí los exigentes requisitos que la Jurisprudencia exige para considerar, como "acto propio" vinculante, un determinado comportamiento, pues para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos ( Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencias de fechas 16 Feb. 1988, 6 Nov. 1990 y 27 Nov. 1991), siendo del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( sentencias de dicha Sala 1ª de 22 Sep., 10 Oct. 1988 y 4 Jun. 1992, y 10 Nov. 1992). Sin que tales requisitos se aprecien en el caso de autos.
Finalmente, tal y como refiere la parte apelada, no consta que, al tiempo de contestar a la demanda y plantear reconvención, se sustanciara por la parte demandada principal la excepción de falta de legitimación pasiva por una cesión de derechos y obligaciones a la entidad codemandada, por lo que tal alegato constituye una cuestión nueva que, por lo tanto, ha sido incorporada al procedimiento con infracción de los principios "Lite pendente nihil innovetur" ( art. 412 LEC) y "Pendente apellatione nihil innovetur" ( art. 456.1 LEC), dando lugar a una "mutatio libelli" en perjuicio de la contraparte, que no dispuso, en el momento procesal oportuno, de la posibilidad de contestar en forma debida a estos hechos y argumentos y, en su caso, corregir o proponer prueba en torno a los mismos.
Nótese que, como ha reiterado la Jurisprudencia, los Tribunales deben atenerse a las cuestiones que las partes les hayan sometido, las cuales acotan el debate litigioso y han de ser fijadas en los escritos de demanda y contestación a la demanda, que son los rectores del proceso. Así cabe citar, por todas, la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 3 de febrero de 2016 (Roj: STS 91/2016 - ECLI:ES:TS:2016:91), núm. de resolución: 23/2016:
"2.- A su vez, como venimos afirmando reiteradamente (por todas, sentencia de esta Sala 718/2014, de 18 de diciembre ), la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación, recogido en el art. 456.1 LEC . Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado, sino una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación: la pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera. El apelante no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada. Y, correlativamente, el tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta."
TERCERO.- Argumenta la parte apelante, seguidamente y ya respecto de la reconvención, que se debieron incluir como crédito de la actora reconvencional los honorarios por reconocimiento de deudas, sosteniendo que: " Mi mandante había realizado un total de 8 reconocimientos de deuda sobre los que NO había cobrado cantidad alguna. Se trata de gestiones que siempre se cobraban y que luego la comunidad puede repercutir a cada uno de los Comuneros sobre los que se firmará el reconocimiento de deuda. Es decir, que si bien debe ser la comunidad de Propietarios la que aboné dicha cantidad a mi mandante, que es con quien guarda directamente relación comercial, la realidad es que luego la comunidad puede repercutir dicho coste a cada uno de los firmantes de dichos reconocimientos de deuda. En cuanto a la prueba de estos documentos, los mismos no los tiene mi mandante, puesto que cuando se entregó toda la documentación a nueva administración, se le entregó con todos los reconocimientos de deuda firmados."
Seguidamente, con relación a la horas extraordinarias, afirma la apelante que: " En este caso, se trata de un gasto que también se había abonado en numerosas ocasiones por la Comunidad de Propietarios. Hay que recordar que en los meses antes de que mi mandante finalizada su contrato, se habían realizado en la finca obras de rehabilitación de la fachada lo cual implicó hasta un total de 8 horas extras, relacionadas con visitas al edificio para inspección de la obra, así como a las oficinas del constructor. Estas horas son consideraras extraordinarias y por tanto tienen que abonarse al margen de los horarios establecidos. En cuanto a los trabajos específicamente realizados y que por parte del Juez ad quo se considera que no se ha acreditado, sin embargo, de la documental aportada si se desprende las horas extras realizadas."
En dicho sentido, considera la recurrente que, además de con la factura aportada por esta parte, consta en autos un "documento esencial" que recoge la veracidad de dichas horas extras, y es precisamente el documento nº 6 de la demanda, relativo al Acta de la junta de 28 de julio de 2020, del que la recurrente afirma que: " En dicha acta, se recoge y ninguno lo niega, que mi mandante como consecuencia de las obras que s estaba ejecutando en la comunidad de propietarios, tuvo que realizar varias visitas fuera de las horas comunes y como gastos extraordinarios de administración."
La parte apelada rebate tal alegación afirmando que: " Respecto a la partida reclamada por redacción de documentos de reconocimiento de deuda, lo cierto es que nunca han sido reclamados o facturados tales documentos (Así, no obra ningún concepto similar en las facturas aportadas por la demandada en su escrito de 28 junio 2.022). En la Junta de fecha 2 diciembre 2.015, la primera con la Sra. Rita como Administradora y cuya acta se ha aportado como Documento nº Tres de la demanda, se hace referencia como primera punto del día al estado de morosidad y medidas a tomar; refiriendo que tras las comunicaciones con el deudor y si no es posible el pago de la deuda, se intentaría acordar un documento de reconocimiento de deuda que, en caso de incumplimiento, permitiría una posterior reclamación judicial por el Juicio Monitorio. A estos efectos, se faculta a la Administradora y a un Bufete de Abogados para actuar en representación de la Comunidad, así como a la primera para otorgar los oportunos poderes para pleitos. Seguidamente el Acta refleja literalmente: "Asimismo informa que todos los gastos que devengarán estas reclamaciones, irán a cargo de los Señores propietarios que se los reclamen".
Finalmente, en lo que respecta a los honorarios reclamados por salidas de despacho, la apelada manifiesta su adhesión a los razonamientos de la sentencia, los cuales considera que no vienen desacreditados por la alegación en el recurso respecto a la incorporación al acta de una de la Junta de una manifestación vertida por la propia Administradora sobre ejecución de obras, recordando que las actas son redactadas por ella misma y trataba, en este caso, de contradecir al Presidente de la Comunidad, quien había puesto de manifiesto algunas discrepancias sobre su gestión.
Contexto este en el que aprecia la Sala que, ciertamente, la apelante no justifica dichas deudas ni su exigibilidad como crédito aparte de los honorarios profesiones, no estando amparadas suficientemente en la documental que propone. De hecho, nuevamente no se atacan en el recurso con propiedad los motivos en base a los que la sentencia de instancia desestimó ambos conceptos, los cuales, por lo tanto, no han quedado desvirtuados, por lo que no puede prosperar el recurso tampoco en tales aspectos relacionados con la reconvención. Pasando nuevamente el Tribunal a transcribir los motivos en que la sentencia de instancia fundó la desestimación de las partidas ahora reiteradas, en tanto en cuanto no han sido desplazados por el recurso:
"- En cuanto a la cantidad reclamada por el concepto "Honorarios por reconocimiento de deuda 120 € unidad" no se estima procedente la reclamación de tales servicios. No se ha aportado ninguna documental en que se constate que tales conceptos hubieran sido reclamados con anterioridad ni a la Comunidad ni a los propietarios con deudas con la misma. Por otra parte, esta cantidad parece incluida dentro de los servicios prestados por la administradora a la Comunidad e incluida dentro del mandato conferido y remunerado mensualmente, sin que se haya acreditado que ello debería ser facturado separadamente. Desde luego, como explicó la Sra. Rita, sentar al propietario y hacerle firmar un papel reconociendo su deuda no parece un "extra" que deba facturarse por separado. A fortiori, tal cantidad, de estimarse excluida, debería de haberse repercutido al propietario con deudas, como se habría aprobado en junta.
.../...
- En cuanto al gasto por "Reuniones y gestiones fuera de oficina" no procede la condena a su pago por la demandada reconvencional. Es cierto que ha resultado probado que, con anterioridad (en dos ocasiones en el año 2016, como se deriva de la documental aportada como diligencia final) se había cobrado tal cantidad por separado. No obstante, en este caso, que la Sra. Rita afirme que se trata de salidas de despacho y reuniones fuera de horario laboral no constituye base suficiente como para estimar acreditado tal concepto. No se ha probado a qué salida o reunión concreta se refiera lo cual debe conducir a desestimar la condena por este concepto tomando en consideración que para ello se disponía de facilidad probatoria y en base al art. 217 Ley de Enjuiciamiento Civil y además que no se trata de un concepto extraordinario que se repute recurrente (como material de oficina)."
ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.
