Sentencia Civil 310/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 281/2022 de 16 de mayo del 2023

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora sostenía que su clienta, Dª Agustina, regentaba hasta hace poco tiempo en calidad de arrendataria el local sito en la Avenida Gabriel Alomar nº 23 bajos de CŽas Capitá del término municipal de Marratxí, en el cual había instalado el bar restaurante denominado "Bar Restaurante CŽas Capitá", pues suscribió con la propietaria del local, Doña Dolores, un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 12 de abril de 2013 de vigencia hasta el día 30 de abril de 2023, fecha en la que se debería, por parte de la arrendataria y sus empleados, dejar libre, vacío y expedito el local (Documento nº 1 contrato de arrendamiento de local de negocio otorgado entre propietaria y arrendataria el 12 de abril de 2013).

Escenario en el que la actora sostiene que, como consecuencia del pésimo estado y mantenimiento de las tuberías y bajantes comunitarias que comunican con el local arrendado, se han ido provocando humedades y filtraciones de las tuberías de ambas Comunidades que han afectado en gran medida al local arrendado, hasta el punto de tener que cerrar el mismo ante el informe emitido por el Arquitecto D. Casimiro, que recomendaba el cierre por razones de seguridad y salubridad; manifestando en concreto la actora, como principales motivos de la demanda, los que se transcriben en los puntos siguientes:

"Adjuntamos como documento nº 2, copia del informe emitido por el Arquitecto Casimiro, colegiado COAIB nº NUM002. El objetivo de este informe encargado por mi representada fue analizar las patologías presentes en el local comercial, y los responsables de llevar a cabo las respectivas intervenciones a realizar para subsanar cada una de las patologías detectadas ante la pasividad de la arrendadora y propietaria, así como también de las comunidades de propietarias responsables de mantener dichas instalaciones en las debidas condiciones, y que a pesar de las reiteradas quejas primero verbalmente, y más tarde por escrito dada la dejadez tanto de la propietaria como de las comunidades de propietarios, las cuales nos constan tenía mala relación dada la morosidad de la propietaria del local pero que de forma indirecta afectaba a mi representada ante la falta de acción por parte de las comunidades para intervenir y reparar las bajantes comunitarias.

Y es más, las mismas comunidades de propietarios no facilitaron al arquitecto contratado por mi representada ni información ni acceso a los pisos a efectos de localizar e identificar exactamente el origen y responsabilidad de las humedades y filtraciones de tuberías y bajantes comunitarias supuestamente de las instalaciones comunes de abastecimiento de agua y saneamiento del edificio.

De hecho, la misma administración de fincas que dirige dichas comunidades emitió un certificado en fecha 4 de septiembre de 2020 que estaba a la espera de "recepcionar" varios presupuestos para el arreglo de las tuberías bajantes, todo ello ante la insistencia de la arrendataria y urgencia trasmitida por mi representada ya que el local de negocio tenía un aspecto lamentable sin que ni por parte de la propiedad ni por la comunidad de propietarios se reaccionara ante las reiteradas y numerosas quejas de mi cliente.

Tanto es así que fue a raíz de los continuos correos electrónicos y llamadas telefónicas de mi cliente al administrador de fincas y a la propietaria cuando se emite este certificado que tampoco ha servido ya que a fecha de hoy no se ha reparado dichas tubería además de que dicha situación provocó que mi representada renunciara o resolviera el contrato de arrendamiento ante la situación caótica e inservible en la que se encontraba el local.

Adjuntamos como documento nº 3, certificado de fecha 4 de septiembre de 2020 emitido por la administración de fincas así como los distintos correos electrónicos enviados al administrador de fincas por mi representada denunciando el estado del local con fotografías."

Añadía la actora que no era la primera vez que había tenido que sufrir y asumir las deficiencias del local como consecuencia de humedades y filtraciones que llevan años sin subsanarse y que, finalmente, han provocado el cierre del local, exponiendo que la entidad aseguradora, "La Caixa", tuvo que abonar la cantidad de 1.028,50 euros, todo ello en concepto de arreglo del techo de pladur con placa verde ignífuga de 13,50 mm de espesor y pintado de zonas afectadas, como consecuencia de siniestro acaecido en el local en fecha 31/10/2019, derivado de dichas humedades (Se adjunta como documento nº 4, copia del correo electrónico enviado por la aseguradora a mi representada).

A efectos de explicación de la situación real de cómo se encontraba el local, se remitía la actora al apartado II "Evaluación Técnica del local" /2.1 Relaciones de Lesiones/ FILTRACIONES DE AGUA, del informe pericial (que seguidamente se reproduce), del que infiere la mala fe de las Comunidades de propietarios demandadas en no facilitar ni documentación, ni autorización para que el Arquitecto pudiera detectar las causas concretas de las filtraciones y humedades, y ni siquiera acceso al edificio. A saber (la negrita y subrayados son añadidos por la Sala):

" En la entrada a la cocina , supuestamente se encuentra una de las bajantes de saneamiento del edificio, la cual presenta filtraciones de agua desde los pisos superiores al local. Estas filtraciones de agua provocan acumulaciones de agua en el suelo de la zona de usuarios y humedades en el techo generando desprendimientos del guarnecido, pudiendo llegar a provocar patologías de oxidación de la armadura de la estructura del forjado o el cortocircuito de la instalación eléctrica al entrar en contacto con el cableado eléctrico. En el interior de la cocina, en el almacén, uno de los tabiques presenta filtraciones de agua o incluso aguas fecales de los pisos superiores. Se desconocen el origen de las filtraciones por imposibilidad de realizar catas en el local o inspecciones visuales en los pisos superiores.

PAVIMENTO Y ALICATADO DEFECTUOSO "Existen zonas del pavimento y alicatado de la cocina con piezas rotas y/o despegadas. En el baño para trabajadores, varias piezas del alicatado se han desprendido dejando visto el muro de bloques de hormigón."

HUMEDADES EN PARAMENTO INTERIOR " En unos de los almacenes se han detectado humedades que generan manchas negras en la parte inferior de uno de los paramentos. Según el testimonio de los titulares de la actividad, en el lado opuesto del paramento se encuentra un aljibe del edificio. Sin embargo, no ha sido posible comprobar dicha información."

INCIDENCIAS "Tras no hallar ninguna documentación del edificio, tales como planos o memorias del proyecto ejecutado en el archivo municipal se decide consultar el archivo del COAIB (Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares). Para tal consulta es necesaria la autorización por parte de la comunidad o, si existe, su respectiva administración. Dicha autorización no ha sido emitida por parte de la administración del edificio en el que se sitúa el local comercial objeto de este informe.

Por tanto, en aquellas patologías presentes en el local comercial posiblemente relacionadas con elementos comunes del edificio, no ha sido posible comprobar la causa de dichas patologías por imposibilidad de acceso a la planimetría del edificio en la que se releja la situación de las instalaciones comunes y/o llevar a cabo una inspección visual dentro del edificio, en viviendas y espacios comunes, de los puntos críticos. Por ello, las causas de las lesiones expuestas a continuación relacionadas con instalaciones comunes del edifico son únicamente suposiciones obtenidas de la inspección visual en el interior del local comercial y testimonios del titular de la actividad del local."

Por todo ello, la parte actora cuantifica pericialmente la indemnización de daños y perjuicios, que incluyen el daño emergente y lucro cesante, en la cantidad de 38.253,43 euros (Informe de la consultoría "Tandem Consulting Balear, S.L.", documento nº 7 de la demanda), como consecuencia del cierre del negocio con vigencia hasta abril de 2023, por lo que pide que se dicte sentencia en la que:

"se condene a las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 Y DIRECCION001 Nº NUM001 de CŽas Capitá del término municipal de Marratxi a satisfacer la responsabilidad civil extracontractual derivada de los daños ocasionados por daño emergente y lucro cesante, y que asciende a la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (38.253,43 €), todo ello con expresa imposición de costas a los demandados."

A dicha demanda se opusieron las respectivas representaciones de las dos Comunidades demandadas, negando cada una de ellas su responsabilidad e impugnando la cuantificación de la indemnización de daños y perjuicios. Así, por parte de la Comunidad de la DIRECCION000 nº NUM000 de Marratxí se alega que, desde que aparecieron las humedades, llevó a cabo todas las actuaciones necesarias para su reparación acordándose por ambas Comunidades la reparación por parte de la compañía "OSIFAR, S.L.", quien terminó los trabajos en enero de 2021. Con relación a los planos, afirma que la citadas Comunidad demandada "no le negó la autorización para el acceso a la misma, sino que podría haber accedido a esa misma documentación en el Ayuntamiento de Marratxí por medio de la arrendataria del local y titular de la Licencia de Actividad que allí se desarrollaba por gozar ésta de interés legítimo para el acceso a los archivos municipales (donde sin duda había unos planos del edificio). Es más, no podemos olvidar que en todo momento tuvo acceso al local pudiendo realizar en éste cuantas catas y pruebas tuvo por conveniente para detectar el origen de las humedades que padecía el local.".

Por otro lado, niega que el cierre del local provenga de las circunstancias que aduce la actora, alegando que los reales motivos por los que procedió al cierre son: (i) la exigencia por parte del Ayuntamiento de Marratxí de retirar el toldo rígido que cubría la terraza comunitaria que la Sra. Agustina venía utilizando sin el preceptivo consentimiento de la Comunidad; (ii) la exigencia por parte de la Comunidad de prohibir el uso de la terraza hasta que la comunera arrendador no regularizase su situación con la Comunidad; iii) además, la propietaria del local rechazó una oferta de compra para adquirir el local y le manifestó que no iba a renovarle el contrato de arrendamiento a su finalización; iv) las importantes restricciones como consecuencia del Estado de Alarma y la incertidumbre futura. Señala que, hasta el momento en que se produjo el desistimiento unilateral del contrato por parte de la Sra. Agustina, el negocio funcionaba con normalidad, sin perjuicio de las limitaciones impuestas por las autoridades como consecuencia de la pandemia por Covid 19. Asimismo, niega la existencia de perjuicios y su cuantificación, así como que deban ser imputados a la demandada, además de no estar debidamente acreditados. Refiriendo que: "..., aún admitiendo hipotéticamente que el local se tenía que cerrar como consecuencia de las humedades (lo que negamos), este cierre debería haber sido temporal hasta la reparación de las bajantes (esto es, hasta el mes de enero de 2021) y, por tanto, mi representada sólo debería responder de los perjuicios que hubieran podido ocasionarse a la actora en el periodo comprendido entre octubre de 2020 y enero 2021 y no pechar con las consecuencias de un cierre definitivo de la actividad que no era necesario en absoluto y ha sido decidido unilateralmente por la Sra. Agustina (con los consecuentes costes que ello conlleva)."

Por parte de la Comunidad de DIRECCION001 nº NUM001 de Marratxí, niega también el mal estado de las bajantes comunitarias, así como que el cierre del local sea como consecuencia de las mismas. También niega que dichas filtraciones tengan un origen comunitario. Afirma, con relación a la accesibilidad del perito de la actora, que "La Comunidad no tiene competencia para autorizar el acceso de nadie al interior de las viviendas privativas. Y por lo que se refiere al acceso a las zonas comunes, a la Comunidad no le consta que se solicitara.". Añade que la Comunidad dio parte a su seguro, sin que éste pudiera determinar con exactitud el origen de las filtraciones. Niega que el cierre del local provenga de las circunstancias que aduce la actora, alegando que los reales motivos por los que procedió al cierre se deben a la exigencia por parte del Ayuntamiento de Marratxí de retirar el toldo rígido que cubría la terraza comunitaria que la Sra. Agustina venía utilizando sin el preceptivo consentimiento de la Comunidad, así como los aires acondicionados; a la dejadez de la arrendadora en la conservación del local arrendado, la mala convivencia con los vecinos y el confinamiento decretado por el Gobierno debido a la pandemia Covid-19 y el consiguiente cierre de la hostelería. Niega la existencia de perjuicios y su cuantificación, así como que deban ser imputados a la demandada, además de no estar debidamente acreditados, pues cuestiona el informe pericial de la actora y sostiene que esta: "pretende que mi representada le indemnice por el supuesto lucro cesante que afirma haber padecido y va a padecer hasta la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, es decir, año 2023, y cifra ese supuesto lucro cesante en 13.685,09 € basándose en los resultados netos de su negocio obtenidos en los últimos cinco años. No obstante, si observamos la evolución del negocio de la actora, vemos que durante los años 2016 y 2017 obtuvo buenos beneficios (13.114,99 € y 18.659,81 € respectivamente), pero que sin embargo, a partir del año 2018, su negocio cae en picado, bajando la cifra de beneficios a 552,06 € en 2018 y a 655,99 € en 2019. Recordemos que las primeras filtraciones de agua a su local se produjeron el 30 de octubre de 2019, es decir, un año después de la caída de beneficios. Llama poderosamente la atención que, para extraer la media anual de beneficios, se remonte cinco años atrás, es decir, que tome como base para hacer el cálculo, los beneficios obtenidos en los últimos cinco años, en lugar de limitarse a valorar los beneficios obtenidos en el ejercicio inmediatamente anterior al actual. No obstante, viendo los pésimos resultados que obtuvo su negocio en los dos años inmediatamente anteriores, se entiende el intento a la desesperada de engrosar la cifra metiendo en la ecuación los buenos resultados de hace cinco años."

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, si bien consideró esencialmente la efectiva presencia de las filtraciones denunciadas en autos y, en definitiva, la existencia de un perjuicio para la actora derivada de ellas, desestimó la demanda por entender no justificada suficientemente la relación de causalidad entre el origen de las filtraciones y la responsabilidad de las Comunidades de propietarios demandadas, para lo cual se fundó en la falta de determinación concreta al respecto, derivada de la pericial arquitectónica aportada con la demanda como documento núm. 2, la cual no pudo singularizar el origen pues el perito sostuvo que no le permitieron hacer catas. Fundado la sentencia su desestimación en base de una serie de argumentos que seguidamente se pasan esencialmente a transcribir (el subrayado es añadido por la Sala):

"Para corroborar tales conclusiones se adjunta a la misma demanda un informe emitido por el arquitecto Sr. Casimiro (documento números 2 de la demanda).

Lo cierto es que de un análisis del mismo se desprende que su objeto prácticamente se limita a afirmar la existencia de humedades en el techo de la entrada de la cocina y de una de las paredes del almacén, y que se descarta que sea una rotura de una tubería de suministro de agua, sino que se trata de una tubería de bajantes de saneamiento del edificio y del aljibe del edificio, por lo que de atribuye la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, sin bien, señala, que ni puede determinar dónde está la rotura ni si efectivamente se encuentran allí una de las bajantes de saneamiento del edificio o el aljibe, manifestando expresamente que "supuestamente" se encuentra una de las bajantes de saneamiento del edificios o el aljibe al otro lado del paramento de la parte inferior del almacén, pero reconociendo que "se desconoce el origen de las filtraciones por imposibilidad de realizar catas en el local o inspecciones visuales en los pisos superiores" o que "no ha podido comprobar si efectivamente al lado opuesto del paramento del almacén se encuentra el aljibe del edificio".

De tal forma que el informe de la actora concluye que "en aquellas patologías presentes en el local comercial posiblemente relacionadas con elementos comunes del edificio, no ha sido posible comprobar la causa de dichas patologías por imposibilidad de acceso a la planimetría del edificio en la que se refleja la situación de las instalaciones comunes y/o llevar a cabo una inspección visual dentro del edificio, en viviendas y espacios comunes de los puntos críticos".

En definitiva, no se ha podido constatar si las humedades o filtraciones que padece el local provienen de las conducciones privativas de las viviendas superiores o si las filtraciones tienen su origen en la parte comunitaria de la bajante.

No se efectúa un análisis exhaustivo de las causas de dichas humedades, indicando que es imposible determinar esta cuestión sin realizar cala o sin acceder a la planimetría del edificio, y no constando que se hubieran visitado las viviendas superiores.

Por ello, ha de insistirse, no se incide de forma científica en la causa concreta de la anomalía, ni se alude a la posible filtración de agua proveniente de las conducciones privativas del edificio, llegando a afirmar en su informe que "las causas de las lesiones expuestas relacionadas con instalaciones comunes del edificio son únicamente suposiciones obtenidas de la inspección visual en el interior del local comercial y testimonios del titular de la actividad del local"; y en el acto de la vista que "supuestamente las humedades provienen de las bajantes comunitarias".

Tales circunstancias probatorias, que la sentencia consideró insuficientes, junto con, además, la existencia de esos diversos motivos concurrentes -esencialmente los invocados por las partes demandadas y ya transcritos por la Sala- que comprenderían otras razones que la sentencia considera que "han podido provocar el cierre del local", determinó la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.- Destaca la parte actora apelante que las humedades y filtraciones no se han negado de adverso, de modo que subraya que las discrepantes conclusiones de peritos y testigos en orden a llegar a acreditar la existencia del enlace causal, son las que han llevado al que el Juzgador desestime la demanda, porque este no niega la existencia de humedades y filtraciones de agua en el local arrendado, ya que es un hecho que no se discutió ni fue objeto de negación por parte de ninguno de los intervinientes en este procedimiento. Y, en dicho sentido, afirma que si no se llegó a acreditar el hecho causal fue precisamente por la oposición de las Comunidades demandadas a dejar al perito Arquitecto, D. Casimiro, acceder a la documentación de los planos comunitarios y acceder a realizar las catas pertinentes, cuando pudieron haber extendido una autorización al mismo para poder solicitar la documentación del edificio al Ayuntamiento de Marratxí, como así lo reflejó en el apartado 1.1.3, relativo a "Incidencias" de su informe pericial.

Destaca la apelante en su escrito de apelación que, como manifiesta la sentencia, la Comunidad DIRECCION000 nº NUM000 procedió a encargar a la entidad "OSIFAR", en fecha enero de 2021, la: "restauración de las tuberías de bajantes comunitarias quien previamente a dichos trabajos inspeccionó con cámara la tubería habiendo declarado el testigo Sr. Carlos Antonio empleado de la mercantil, que no vieron ninguna fuga de agua de las bajantes del edificio pero que las repararon igualmente (¿). En cualquier caso, reconoce que visitaron el local afectado y no se trataba de una filtración "agresiva" sin que pudiera haber riesgo para las personas o casas que pudiera motivar el cierre del local. Afirma que las tuberías no estaban en buenas condiciones pero que no generaba inundación fuerte. En definitiva, es incompatible que las repararan si no había rotura y tampoco es compatible que las repararan si no había filtraciones de agua porque tampoco sería compatible el cobro de una factura por hacer una reparación innecesaria."

Con relación a las causas concurrentes colaterales que habrían producido el cierre del local, antes de la causa invocada por la demandada, considera que existe una contradicción dado que se dice también que la hoy actora hizo una oferta de compra del local que la propietaria del local rechazó; por lo que considera la recurrente que: "Esta misma oferta de compra echa por tierra los argumentos que contra mi representada se intentar verter como si la causa fue la retirada del toldo rígido o el del Covid cuando mi representada deseaba adquirir el local pero lo que no se podía mantener es un local cerrado por razón de unas humedades y filtraciones de agua que como consecuencia de la falta de interés de las comunidades demandadas venían de tiempo atrás (finales 2019) y que demoraron durante varios años que hicieron inviable el mantenimiento de la actividad en el local."

Con relación a la cuantía, la recurrente reitera sus consideraciones en orden a justificar la suma reclamada en autos, y destaca que también ha sido omitido por el Juzgador que la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000, aportó un Informe pericial, concretamente de un perito economista/Auditor de Cuentas, que fue ejecutada por la empresa "Kreston Iberaudit", el cual, en sus conclusiones, reconoce parcialmente el importe de la indemnización por daño emergente, fijado por la misma en 16.166,33 €.

Por su parte, las representaciones procesales de las partes apeladas se opusieron a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusieran en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad y sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse.

CUARTO.- En dicho marco apelatorio, llama la atención a la Sala el hecho de que la sentencia de instancia, si bien aprecia, en base a la documentación pericial obrante en autos, que existen las filtraciones denunciadas y, en definitiva, que concurrió un perjuicio para la actora derivada de ellas, sin embargo, desestimó la demanda por entender no justificada suficientemente la relación de causalidad entre el origen de las filtraciones y la responsabilidad de las Comunidades de propietarios demandadas, para lo cual se fundó en la falta de determinación concreta al respecto, derivada de la propia pericial arquitectónica aportada con la demanda como documento núm. 2, en la que el perito no pudo singularizar el origen porque sostuvo que no le permitieron hacer catas ni acceder a los planos del inmueble. Concluyendo la sentencia que tales circunstancias probatorias, por lo tanto, resultaban insuficientes para estimar la demanda frente a las Comunidades codemandadas.

Considerando la Sala que en dicha conclusión no se ha tenido en cuenta la línea doctrinal y jurisprudencial consolidada que otorga una visión amplia de la previsión del artículo 1.910 del Código Civil (CC), concluyendo que, juntamente con los artículos 1.905 y 1.908.3º de dicho texto legal, existe también en aquél una objetivización de la responsabilidad; razón por la cual es evidente que, el hecho de mediar o no acreditación de la culpa por parte de los titulares o responsables de las estancias superiores respecto de las filtraciones de aguas sufridas por las inferiores no es óbice para poder exigirles responsabilidad y, en consecuencia, el deber de resarcir a quien sufrió el daño. Sin perjuicio, claro está, de su derecho a repetir sobre quien pudiere haber sido el causante directo del mismo, lo que supone, en definitiva, extender el principio "alterum non laedere" a situaciones que, como en el caso de las filtraciones por agua derivadas de cotas superiores -cual sucede en las construcciones-, el perjudicado es merecedor de la protección legal inmersa en dicho precepto y en la consustancial jurisprudencia que lo desarrolla.

Por lo tanto, cabe imputar a la parte demandada la responsabilidad derivada de la caída del agua al local regentado por la actora durante el tiempo denunciado en autos, en el cual esta lo tenía arrendado para una actividad de restauración.

Cabe citar, en tal sentido, la sentencia de esta Sala recaída en fecha 21 de junio de 2022 el rollo de apelación núm. 601/21, en la que también se sigue la citada jurisprudencia del Alto Tribunal:

"En dicho concreto marco de debate apelatorio y saliendo al paso de las alegaciones de la apelada sobre la carga de la prueba de la imputabilidad de los hechos, debe la Sala recordar que sobre la efectiva imputabilidad de los daños derivados de filtraciones de agua en relación con poseedor o propietario de la vivienda superior, se pronuncia plural Jurisprudencia de Tribunal Supremo evidenciando una especial sensibilidad proteccionista del perjudicado que, por hallarse a nivel inferior, sufre, como consecuencia de la natural tendencia del agua a filtrase de cotas superiores a inferiores, un perjuicio que, solo si el responsable del piso superior adopta las medidas adecuadas, podrá el perjudicado quedar liberado de sus nefastas consecuencias. Así, el citado Alto Tribunal ha venido extendiendo la singular protección del artículo 1.910 del Código Civil , que proporciona una clara muestra de la denominada "responsabilidad objetiva" o "por riesgo", al dueño u ocupante por cualquier título ("cabeza de familia" le denomina) de una casa o vivienda respecto de los daños causados "por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma". Dentro de cuya expresión se ha incluido el agua procedente de cotas superiores, con una evidente sensibilidad protectora del perjudicado y al no tener, la previsión legal de dicho precepto, un carácter de "numerus clausus" ( Sentencias de 12 de abril de 1984 y 20 de abril de 1993 ). De modo que en dicho precepto legal se han considerado incluibles, no solo las cosas sólidas, sino también los líquidos que, de una forma u otra, caigan de la vivienda superior y causen daños a tercero en su persona o en sus cosas (en similar sentido sentencia TS núm. 655, de fecha 26/06/1993 ).

Línea jurisprudencial consolidada que subyace en otras sentencias del Tribunal Supremo, destacando, además de la de 12 de abril de 1984 , la de 26 de junio de 1993 , exponiendo aquella que dicho artículo 1.910 del CC : "ofrece, según estima con acierto un muy considerable sector de la doctrina científica española, juntamente con los artículos 1.905 y 1.908.3º, clara muestra de la denominada responsabilidad objetiva o por riesgo aun cuando constituya en realidad una obligación legal de indemnizar ( artículo 1.090 del Código Civil ), razón por la cual es evidente que el hecho de mediar o no culpa por parte de la recurrente no impide su deber de resarcir a quien sufrió el daño, sin perjuicio, claro es, de su derecho a repetir sobre quien pudiere haber sido el causante directo del mismo", lo que supone extremar el principio "alterum non laedere" .

Por lo tanto, cabe imputar al demandado la responsabilidad derivada de la caída del agua, sin tener sentido, además, la puesta en cuestión de la misma por la defensa del demandado-apelado, habida cuenta de que asumió, aunque solo fuera en parte, los daños derivados de las filtraciones. Cabe destacar, en dicho sentido, que la aplicación del art. 1.910 del Código Civil no solo tiene acomodo en los hechos narrados en la demanda, lo que permitiría su aplicación ex "iura novit curia", sino que también tal precepto fue expresamente citado en la fundamentación jurídica del escrito rector del procedimiento."

Por otro lado, y saliendo al paso del hecho, invocado por las dos codemandadas, que no niegan su condición de titulares de instalaciones sitas por encima del local arrendado, sino la falta de prueba del origen de la fuga como derivada de elementos comunitarios, no privativos, sitos en su concreta Comunidad, cabe recordar que las comunidades de propietarios están, no solo legalmente legitimadas, sino también obligadas a través de sus órganos de gobierno de asegurar el buen mantenimiento de los elementos comunes y, asimismo, de exigir de los propietarios que hagan lo propio en sus elementos privativos.

En dicho sentido, el artículo diez de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el carácter obligatorio para la comunidad, sin requerir siquiera el previo acuerdo previo de la Junta de propietarios, de realizar "las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes". Y, asimismo, el artículo noveno determina, como obligaciones de cada propietario, la de "b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios"; obligándoles, el apartado "c)" de dicho artículo, a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras u otras actuaciones. Siendo, esta obligación de los propietarios, susceptible de ser reclamada y exigida por la comunidad cuando -como en el caso de autos- constata la existencia de una filtración a un local bajo que, obviamente, por proceder de tuberías superiores ha de ser reparada con la urgencia propia de tal situación.

Así se deriva, como hemos dicho, del artículo noveno LPH que establece, como obligaciones de cada propietario, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, consintiendo en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras u otras actuaciones, reiterando dicho precepto (en el apartado "d") la obligación de los propietarios de "Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores".

Llegados a este punto, obvio es decir, con fundamento en el artículo veinte de la citada LPH, que correspondía al Administrador de las respectivas Comunidades codemandadas, en tanto el origen del agua procedente de la estructura superior al local regentado por la actora podía vincular a ambas, y en atención al deber previsto en el apartado "c" de atender a la conservación y entretenimiento de la casa disponiendo las reparaciones y medidas que resultaran urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios; la adopción de las medidas adecuadas para resolver con prontitud y eficacia el problema. Sin embargo, la dilación en el tiempo de la avería evidencia que no se llevaron a cabo, con la debida eficacia, las actuaciones procedentes para que la respectiva Comunidad o los propietarios eventualmente responsables de las filtraciones de agua -a los que de modo genérico se remiten las demandadas para evadir su responsabilidad-, adoptaran las medidas adecuadas para reparar las averías y permitir en su caso el acceso de los técnicos. De hecho, tampoco consta en autos que tales filtraciones no procedieran de elementos comunitarios, como con carácter de mayor probabilidad sostiene el perito Arquitecto de la parte actora.

Por lo tanto, la Sala no comparte la conclusión judicial que, exigiendo toda prueba a la actora de la concreta culpa de las demandadas, libera a estas de responsabilidad sin atender, no ya a la citada objetivización de la responsabilidad de los titulares o responsables de los pisos o elementos constructivos superiores respecto de las filtraciones de agua sufridas por los inferiores, sino tampoco a la distribución de la carga de la prueba y al principio de facilidad probatoria previsto en el art. 217 de la LEC al objeto de valorar adecuadamente la misma. Facilidad o disponibilidad probatoria que, evidentemente, corría del lado de las Comunidades de propietarios demandadas. De modo que, sobre la base del número "7" de dicho precepto legal, tuvo que haber sido tenida también en consideración tal circunstancia para una correcta ponderación a la hora de valorar la prueba en autos.

Adviértase que las Comunidades, no solo no hicieron adecuado uso de dicho acceso o disponibilidad en sus zonas comunitarias o respecto de sus comuneros (obligados a colaborar con la Comunidad para el buen fin de la resolución del problema de las filtraciones) con la determinación que debía proceder del respeto a la normativa aplicable y al elemental principio "alterum non laedere" (deber de no dañar a nadie), sino que tampoco facilitaron al perito de la actora el ejercicio de su función (perito autor del informe obrante al documento nº 2: Arquitecto D. Casimiro), quien no pudo realizar catas para conocer la causa de las filtraciones. Bien entendido que no es de recibo la invocación de la demanda en lo relativo a que pudo hacer tales catas desde el local afectado, cuando el origen, por ser superior, requería de catas en zonas comunes o privativas de viviendas de las Comunidades codemandadas. Pasividad de estas que, ni es de recibo en el marco de los deberes de la buena vecindad, ni puede ser judicialmente interpretada a favor de quien infringió dichas normas básicas, legales y vecinales.

Por lo tanto, se debe estimar la demanda en cuando que, objetivamente, el agua procedía de estancias superiores al local y ello implica la aplicación, ex art. 1902 y 1910 del CC, de la objetivización de la responsabilidad de los titulares o responsables de dichos elementos constructivos superiores. Como lo son las dos Comunidades codemandadas, de quien reclama la actora, en el suplico de la demanda, una condena a satisfacer la responsabilidad civil extracontractual derivada de los daños ocasionados. De modo que, al no reclamarla solidariamente, la Sala ha de aplicar el criterio de la mancomunidad entre los llamados, sin perjuicio de las eventuales acciones que, en su caso, pudieran corresponder luego entre ellas, una vez dilucidado el concreto origen de unas filtraciones que, debido a su pasividad probatoria e incluso el obstruccionismo a la actuación del perito de la contraparte, no han podido ser determinadas hasta el momento .

Todo ello, bien entendido que la citada pericial actora, y las conclusiones del Arquitecto suscriptor de la misma, presentan credibilidad en lo relativo a la entidad de las filtraciones. Las cuales, si bien han sido relativizadas por el perito del Sr. Benigno (Pericial CP DIRECCION000 n.º NUM000), en orden a la posibilidad de haber dispuesto medidas provisionales de recogida del agua de la gotera mediante una bandeja superior; o las del testigo, Sr. Carlos Antonio, relativas a que no se tratara de una filtración agresiva y que, por lo tanto, no podría generar una inundación grave; sin embargo, la prolongación en el tiempo de tales filtraciones y la falta de compromiso efectivo de las demandadas en orden a localizar y atajar eficazmente el origen de estas, evidencian la citada responsabilidad, puesto que el negocio de restauración de la actora no tenía porqué sufrir en sus instalaciones tales indisposiciones prolongadas en el tiempo y que pudieron haber sido solucionadas en breve si hubiera habido verdadera voluntad de hacerlo.

QUINTO.- Ya con relación a la cuantía, dicho suplico de la demanda solicitaba la condena a ambas Comunidades a satisfacer a la parte actora la suma de 38.253,43.- € de principal, sin que tampoco se reclamaran en el suplico los intereses, por lo que, de igual modo a lo antes dicho, el principio rogatorio determina el análisis únicamente del principal a conceder.

Terreno este en el que también las codemandadas se oponen a la pericial actora, reiterando esta en el recurso sus consideraciones para justificar la suma reclamada en autos, remitiéndose al Informe pericial aportado con la demanda, que sitúa la indemnización en la suma antedicha, pero recordando que la propia Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000, aportó un Informe pericial, concretamente de un Economista auditor de cuentas, que fue ejecutado por la empresa "Kreston Iberaudit", en el cual reconoce parcialmente el importe de la indemnización hasta la suma de 16.166,33 €.

Dicha codemandada contestó al recurso exponiendo, en lo que a esto se refiere, que los daños ocasionados a la Sra. Agustina como consecuencia del cierre del local no se pueden cifrar en la suma reclamada de 38.253,43 €, puesto que, aunque la sentencia de instancia no hace alusión a este extremo habida cuenta de que desestima la demanda, entiende la representación procesal de dicha apelada que "..., la prueba practicada sólo habría acreditado unos eventuales daños en la suma de 16.166,33 € que constan en la Pericial acompañada por esta parte. A este respecto D. Eduardo, autor de la Pericial efectuada a instancias de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 n.º NUM000 de Marratxí y cuya titulación es la de Economista y Auditor de Cuentas, ratificó y explicó en el acto de juicio, cuáles fueron sus conclusiones (que los eventuales daños ocasionados a la actora ascenderían tan solo a la suma de 16.166,33 €), por qué alcanzaba las mismas y lo más importante, cuáles eran los errores de bulto existentes en la Pericial actora realizada por D. Florencio cuya titulación es la de Administrativo en TANDEM CONSULTING BALEAR S.L.".

Por su parte, la otra Comunidad apelada no pormenoriza sobre dichas periciales pero reitera que, en lo que respecta al cierre del local, si bien la Sra. Agustina insiste en su escrito de recurso en la idea de que las Comunidades demandadas son las responsables directas de la clausura de su negocio, sin embargo, en su carta dirigida a la propietaria del local comunicándole la rescisión del contrato de alquiler, la Sra. Agustina evidencia que la causa de no continuación del negocio no es la que sostiene en estos autos. Remiéndese, en dicho sentido, a los motivos que la actora enumeró en dicha carta dirigida a la propiedad. Subrayando la apelada, además, el protagonismo que tuvieron las restricciones impuestas a la hostelería como consecuencia del estado de alarma derivado del Covid-19.

Observando la Sala, en dicho escenario indemnizatorio y en relación con las causas concurrentes colaterales que habrían producido el cierre del local antes de la propia causa invocada por la demandada, que la sentencia de instancia enumera tales causas del modo que se transcribirá en los puntos siguientes:

"Además, consta la existencia de diversos motivos que han podido provocar el cierre del local:

- Por un lado, en el mes de septiembre/octubre el Ayuntamiento de Marratxí ordenó a la propietaria del local arrendado por la actora, Dª Dolores, la retirada del toldo rígido que cubría la terraza comunitaria que la Sra. Agustina venía usando sin el preceptivo consentimiento de la Comunidad -hecho concordado en el acto de la audiencia previa por la actora y acreditado por la declaración del testigo Sr. Ismael-.

- En segundo lugar, la Comunidad DIRECCION000 NUM000 de Marratxí, llevó a ésta a exigirle la retirada de la terraza que su inquilina venía utilizando sin el preceptivo consentimiento de la comunidad, hecho también corroborado por el Sr. Ismael, aunque finalmente no se consumó y se establecieron con posterioridad a resolver el contrato por la Sra. Agustina unas condiciones económicas con la propiedad para que la pudieran explotar -ver documentos 1 y 2 de la contestación de CP DIRECCION000 y documento nº 3 de la demanda-. En cualquier caso, la arrendataria no tenía zanjada la cuestión relativa al uso de la terraza comunitaria en el momento en que decide resolver el contrato de arrendamiento.

- En tercer lugar, consta que la propietaria del local rechazó una oferta de compra para adquirir el local por parte de la Sra. Agustina -hecho corroborado por el Sr. Ismael-.

- En cuarto lugar, las diferentes restricciones que ha venido sufriendo el sector de la hostelería como consecuencia del Estado de Alarma y la pandemia Covid-19.

- Incluso en el burofax remitido por la propia Sra. Agustina a la arrendadora en fecha 25 de septiembre en el que se comunica la voluntad de desistir unilateralmente del contrato, se pone en conocimiento diversos problemas existentes, al margen de la cuestión relativa a las humedades, como son la legalidad del toldo de la terraza y los aparatos de aire acondicionado ubicados en la fachada del edificio a lo que se une la dejadez en el mantenimiento del local lo que según la propia Sra. Agustina "hace muy difícil la continuidad en la explotación del negocio por parte de ella", al margen de la difícil convivencia con los diferentes vecinos del inmueble, lo que provoca la reducción de ingresos, fundamentalmente por la desaparición de la terraza"."

Concluyendo la sentencia que "Todas estas circunstancias son también causantes de que la actora desistiera unilateralmente del contrato de arrendamiento y cesara en su actividad, siendo todas ellas ajenas a la responsabilidad de las comunidades demandadas.".

Así las cosas, observa la Sala que, con ese "también", el propio Juzgador "a quo" no descarta la influencia de las humedades y filtraciones de agua al restaurante regentado por la actora en el desenlace final resolutorio del contrato arrendaticio. Las cuales, de hecho, son expresamente citadas en el burofax remitido por la Sra. Agustina, hoy actora, a la arrendadora el día 25 de septiembre de 2020 (Documento nº 5 de la demanda), en el que no deja de estar presente la alusión a las humedades como causa del cierre del negocio, sin que la misma pueda resultar tan tangencial como pretende la parte apelada.

Así y todo, la Sala no puede sino compartir el criterio judicial en orden a entender que existieron un conjunto de circunstancias concurrentes sin que las humedades -que sin duda hubieron que tener relevancia habida cuenta de que se trataba de un negocio de restauración en el que aquellas afectaban incluso al recinto de la cocina-, puedan merecer todo el protagonismo que la actora pretende ahora darles. Por lo que la Sala, ponderando dichas circunstancias y partiendo de la pericial realizada por la parte demandada -al haber sido la de la actora justificadamente impugnada de adverso sin que la apelante aporte argumentos que permitan su prevalencia sobre aquella- que la propia actora refiere en su recurso, considera que no procede conceder una indemnización superior a la tercera parte del importe referido en dicha pericial, lo que sitúa la partida indemnizatoria en la suma de 5.388,77.- €

SEXTO.- Al estimarse parcialmente la pretensión actora, y no reclamándose en la demanda intereses sobre el principal, el finalmente concedido devengará el interés procesal, es decir, el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-.

ÚLTIMO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia tampoco merecen pronunciamiento concreto al ser, finalmente, estimada solo en parte la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.