Sentencia Civil 333/2025 , Rec. 1168/2022 de 16 de junio del 2025

PRIMERO.-Se ejercita por la actora, la Comunidad de Propietarios sita en la DIRECCION000 de A Coruña, acción contra el demandado, como propietario del NUM000 de la citada comunidad, por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 7 y 9 de la LPH, esto es, por realización por su parte, de obras no autorizadas, ni consentidas, en la comunidad que afectan a elementos comunes, y que han sido efectuadas, con riesgo para personas y bienes, con el consiguiente perjuicio para la comunidad y para los comuneros, y en particular, para la propiedad del piso NUM001, incumpliendo la normativa de aplicación, concretamente la establecida en el Reglamento Electrónico de Baja Tensión ( REBT aprobado por RD 842/2002 de 2 de agosto), en su Instrucción Técnica Complementaria ITC - BT 20- punto 2-1-1, y en el mismo Reglamento en la ITC- BT 11, así como en el Código Técnico de la Edificación.

Indica la actora en su demanda, que a lo largo del año 2021 se han llevado a cabo por el demandado, obras de reforma del bajo comercial del que es propietario para destinarlo a vivienda, y que han afectado a elementos comunes del inmueble. Que dichas obras no han sido autorizadas, ni consentidas por la comunidad, ni se encuentran amparadas en licencia o comunicación previa. Concretamente señala, que se han efectuado nuevas instalaciones de agua y luz para el NUM000 desde el cuarto de baño de contadores del edificio, con riesgo para la seguridad del edificio y de sus moradores, contraviniendo la normativa vigente. Ello además de alterar los elementos comunes, sin respetar la estética y disposición de los tubos de la comunidad en espacios comunes, dificultando con ello además, sin perjuicio de su acabado irregular, las labores de mantenimiento.

En segundo lugar señala que se ha ejecutado, sin consentimiento de la comunidad y causando un perjuicio a los vecinos del piso NUM001, y en especial al del primero derecha, un hueco de ventilación en la fachada principal del edificio para expulsión de humos y gases de la cocina del NUM000 exterior, lo cual produce una modificación en la fachada, produciendo inmisiones ilícitas de gases y olores en su vivienda que no está obligada a soportar, infringiendo con ello lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, en documento básico de Salubridad de Calidad del aire interior DB- HS3, sobre condiciones particulares de los elementos.

En último lugar reseña, que se ha realizado la instalación del saneamiento del NUM000 ( local A), excavando y conectando a la arqueta de saneamiento del edificio, por debajo del suelo del portal, sin autorización de la comunidad de propietarios.

Advera, que cuando se estaban ejecutando las obras por el demandado, se le requirió para que cesara en las mismas, al igual que se hizo en Junta de Propietarios del edificio celebrada el 15 de diciembre de 2021, en la cual el mismo se comprometió a retirar la instalación de electricidad y de agua, y a dar servicio a su bajo directamente desde la calle, cerrando además la salida de gases de la campana extractora que abrió en la fachada del edificio.

El demandado en su contestación invocó en primer lugar la excepción de listisconsorcio pasivo necesario y la falta de legitimación pasiva, y ello pues si bien adquirió la propiedad del local comercial el 4 de marzo de 2021, se está ejercitando contra él una pretensión en relación con unas obras que no fueron por él realizadas, y sí por la anterior propietaria, la cual debía ser llamada al procedimiento. Indica que por tal motivo no debe responder de cuestiones anteriores a la fecha de adquisición del inmueble, reconociendo solo que efectuó las obras consistentes en conducción de agua desde el patio interior al cuadro de contadores, respecto a las cuales asume el compromiso de efectuar las obras necesarias para modificar la entrada de agua al armario de contadores desde la fechada del patio interior, situándola por debajo del enchufe o conducto de electricidad para así cumplir con la normativa de seguridad sobre conducciones de electricidad.

Por lo que se refiere al compromiso al que se hace referencia en el acta de junta del 15 de diciembre de 2021 señala, que a la única obra a la que se comprometió a realizar en su momento, es la de cerrar la salida de humos, y ello para evitar las molestias ocasionadas a la vecina del primero.

Ya en el acto de la audiencia previa el demandado a través de su Letrado renunció tanto al litisconsorcio pasivo necesario, como a la falta de legitimación pasiva. Decir que esto en sí es cuestión más que capital, teniendo en cuenta que su principal línea defensiva se centraba en que no tenía que responder de las obras que se están denunciado pues fueron efectuadas por la anterior propietaria, en este caso, la Sra. Rocío, la cual por otro lado, al ser preguntada por la Letrada de la actora, declaró en el acto del juicio, que en todo caso autorizó al demandado a realizar las reformas y obras que considerase conveniente, lo cual corroboraría lo reseñado con firmeza por las testigos, la Sra. Berta, propietaria del NUM002, y por la Sra. Flora del NUM003, de que las obras señaladas fueron efectuadas por el demandado en el año 2021, tal como sostiene la comunidad de propietarios.

En todo caso lo que realmente interesa una vez que quedan fuera de objeto de litis las excepciones procesales señaladas, por haber renunciado el demandado a ellas, es si las obras en cuestión denunciadas y que fueron efectuadas afectan a elementos comunes del edificio, y si las mismas fueron realizadas sin el consentimiento de la comunidad, ello además de si causan el perjuicio y riesgo, tanto para la comunidad como para sus integrantes.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece « El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.- En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador» .

La consecuencia es que está prohibida la realización de cualquier obra en cuanto afecte a un elemento común. En tales elementos no puede hacerse obra alguna. La permisividad en cuanto a las obras que no alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, y no perjudiquen a terceros se refiere exclusivamente a las obras en elementos comunes. Incluso debe significarse que «las reparaciones urgentes» en elementos comunes tampoco puede acometerlas por sí mismo, sino que dicho párrafo impone la obligación de comunicarlas «sin dilación al administrador» del inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga la alteración o modificación de elementos comunes, es decir, todos los que no son privativos, para cuya determinación sirve de orientación el artículo 396 del Código Civil, a los que cabe añadir otros que puedan existir, aun no citados en dicho precepto, dentro de las características de cada Comunidad. En el supuesto que las obras realizadas afecten o alteren los elementos comunes se precisará para la legalidad de las obras la autorización unánime de la comunidad sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios o la alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior [ Ts. 17 de noviembre de 2011 ( STS 7979/2011).

Pues bien en el caso de autos lo que resulta incuestionable, es que todas las obras señaladas por la actora afectan a elementos comunes del edificio, y consta acreditado, pues ni siquiera se ha alegado por el demandado, que para su realización no se obtuvo la pertinente autorización de la comunidad de propietarios. Ninguna prueba existe de la que resulte lo contrario.

Del contenido del acta aportada ( doc 4), y de su borrador ( doc 5), firmado por el propio demandado, resulta, a pesar de los intentos de éste para limitar su alcance, que el mismo se comprometió a reponer todo lo relativo a la instalación de luz y de agua, y a cerrar la salida de gases de la campana extractora ( en realidad del baño), que abrió en la fachada del edificio.

Igualmente de lo actuado, y en particular de la pericial de la actora, la cual ha ofrecido a este juzgador y a todas luces, superior grado de credibilidad y de confianza que la del perito contrario, resulta que tales obras causan un claro riesgo para la comunidad y para sus integrantes, como es lo relativo a lo tocante al tema de la electricidad y a las conducciones de fontanería por encima del interruptor y del enchufe del cuadro de contadores, con riesgo de cortocircuito, esto al margen del perjuicio estético ocasionado al integrarlas en las existentes, como se puede observar a la vista de las fotografías incorporadas en el informe pericial de la actora, cuyo autor, el cual ha ratificado ambos informes por él efectuados, ha explicado en el acto del juicio de forma elocuente y con gran rigor, cada una de las obras ejecutadas, y en concreto, y por lo que se refiere a la instalación eléctrica, el fragante incumplimiento de las normativa técnica que se ha producido en cuanto a distancias y separación de conducciones de agua y contadores, incumplimiento que también se produciría en cuanto al Código Técnico de la Edificación, en particular, en lo concerniente a aberturas y bocas de ventilación, en la ejecución del hueco de ventilación en la fachada principal del edificio para expulsión de humos y gases, los cuales si bien en principio se apuntó que tenia salida de la cocina, se comprobó que tenía salida del baño, tal como resulta del segundo informe pericial del perito Sr. Feliciano efectuado tras girar inspección al inmueble del demandado, señalando tal perito en el acto del juicio, que además al encontrarse el baño y por tanto el hueco de ventilación justo al lado de la cocina, ello provocaría que también se produjese ( más si la campana extractora no funcionase en debida forma), salida de humos y malos olores procedentes de esta, alcanzando a la vivienda superior ( NUM003).

En todo caso lo que importa es que tal como exige la normativa, no se puede sacar tal salida por la fachada como a la postre se hizo, ni está tal salida en la cubierta, ni separada 3 metros de la calle, ni del portal del edificio, ni de las ventanas situadas sobre ella.

También se ha pronunciado de forma firme y contundente y con rigor técnico exigido, el perito Sr. Feliciano, sobre lo concerniente a la instalación del saneamiento en el inmueble del demandado ( afectando igualmente a elemento común), para lo cual y según el mismo reseñó, se excavó por debajo del suelo del portal realizando un trabajo de minería para efectuar el enganche de la arqueta existente en el mismo, el cual vistos los materiales empleados, el tubo de PVC, y el estado en el que se encontraba, se ejecutó, tal como apuntó tal perito en su informe de 21 de junio de 2022, en fecha relativamente reciente y de forma irregular ( como se colige de las fotografías aportadas en el informe), con cemento a la vista, con un agujero inutilizado sin cerrar, y con sobrantes de espuma de poliuretano sin recortar, lo cual demuestra igualmente la mala praxis empleada en su realización.

En definitiva lo expuesto conduce a concluir, visto el acervo probatorio practicado, que las obras señaladas y ejecutadas afectan a elementos comunes, y que las mismas se han llevado a cabo sin el consentimiento preceptivo de la preceptiva comunidad de propietarios y sin las pertinentes licencias y/o comunicaciones correspondientes, lo que hace que se considere justa y conforme a derecho, la pretensión de la actora, de que se condene al demandado, por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH, a reponer las obras ejecutadas a su estado anterior, siendo a ésta obligación a la que se le condena por la presente.

SEGUNDO.-Al estimarse la demanda, se condena en costas al demandado.