Sentencia Civil 165/2024 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 4, Rec. 195/2023 de 16 de julio del 2024

PRIMERO.-Antecedentes.

D. Evan promovió demanda de juicio verbal contra Dª. Colomba, Emmanuel y Julián, ejercitando un acción de reclamación de cantidad, al amparo del art. 1.101 y ss CC. , y art 1.555 y 1.556 CC. , por importe de 3.500 euros en concepto de daños y perjuicios causados en la vivienda, propiedad del actor, sita en la DIRECCION000 de Castellón, arrendada a los demandados en virtud de contrato suscrito en fecha 1 de julio de 2019, a los codemandados Dª. Colomba y Emmanuel en calidad de arrendatarios, y afianzado por el codemandado D. Julián. Aportando el contrato de arrendamiento, anexo, informe pericial sobre los daños y su valoración-doc. nº. 4-, reportaje fotográfico de daños -doc. nº. 5-, y reclamaciones remitidas a los demandados.

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La demandada Dª. Colomba no cuestiona el contrato ni la entrega de llaves del inmueble a la inmobiliaria que se encargaba del arriendo en el mes de junio de 2021, niega haber causados los daños reclamados impugnando el informe pericial aportado por la actora.

El codemandado D. Julián se opone a la demanda, alega desconocer la fecha y circunstancias en que se hizo entrega de llaves, los daños y causa de los mismos, impugnando doc. nº. 4 y 5.

Mas ampliamente se opone a la demanda el codemandado D. Emmanuel quien reconoce la existencia del contrato de arrendamiento, así como la devolución de las llaves del inmueble en el mes de junio de 2021, niega toda responsabilidad en la causación de daños reclamados, alega un deficiente estado de conservación de la vivienda y de los muebles enseres que contenía, así como que se devolvió la vivienda en el mismo estado en que se recibió, también cuestiona la reclamación previa doc. nº. 6.

La sentencia apelada, tras valorar la prueba practicada, estima parcialmente la demanda condenando a los demandados al pago de 2.919,48 euros.

La representación procesal de D. Emmanuel, interpone recurso de apelacion contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba, art. 217 LEc. , concretado en la fecha en que los arrendatarios abandonaron la vivienda, en la causación de los daños por los demandados y la valoración de los mismos cuestionando la pericial aportada con la demanda. Solicita la estimación del recurso de apelación, revocación de la sentencia desestimando en su integridad la demanda interpuesta de contrario , con expresa imposición de costas a la contraparte.

La representación procesal de Dª. Colomba también interpone recurso de apelación contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de los art. 1101, 1561 y 1563 CC en relación con el art. 217 LEc. así como la jurisprudencia que lo interpreta, en relación a los daños causados y cantidad reclamada, negando que la vivienda se encontrara en el estado que fotografió el perito y que los daños y desperfectos fueran causados por los demandados; termina suplicando

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se dicte sentencia estimando el recurso de apelación y se revoque la sentencia a distancia estimada íntegramente la demanda con imposición de costas.

Por la representación procesal de don Evan se formuló oposición de los recursos de apelación de contrario, solicitando se dicte sentencia desestimatoria de ambos recursos con expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Carga de la prueba.

Reclama la parte actora 3.500 euros en concepto de daños y desperfectos causados en la vivienda de su propiedad que fue arrendada a los demandados Colomba y Emmanuel, siendo fiador solidario y garante de aquellos D. Julián, en virtud de contrato de arrendamiento concertado por las partes en fecha 1 de julio de 2019. Desperfectos y daños que se encuentran relacionados, fotografiados y cuantificados en el informe pericial adjunto a la demanda- doc. nº. 4- impugnado por los demandados.

Con caracter general a tenor del art. 217 LEc. incumbe a la parte actora la carga probatoria sobre los hechos constitutivos de su pretensión, y a la parte demandada la de los hechos impeditivos o extintivos. Sin embargo en supuestos como el presente el presente el arrendador tiene a su favor dos presunciones legales art. 1562 y 1563 LEC. relevando de la carga probatoria que incumbe al arrendatario.

El Libro IV Título VI Capítulo II La Sección 2ª del Código Civil contiene la normativa sobre la responsabilidad del arrendatario por los daños existentes en la vivienda tras su salida, así dispone el art. 1555.2 º:" El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia,destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra ".

Conforme dispone el arr. 1556 CC " si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contratosubsistente ", por tanto faculta al arrendador a reclamar los daños y

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perjuicios causados por el arrendatario en el inmueble arrendado en caso de incumplimiento.

El arrendador tiene la obligación de entregarla vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC ),siendo obligación esencial del arrendatario de restituiral arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ex art. 1561 CC, completado con los arts. 1562 CC. "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ". Y, el art. 1563CC.: " " el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya ".

A estos efectos el arrendador se halla protegido por la doble presunción iuris tantum: de que el arrendatario la recibe en buen estado, y la culpabilidad del arrendatario por el deterioro( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Por lo que existe una presunción legal de que la vivienda se encontraba en buen estado al tiempo de arrendarla, invirtiendo la carga de la prueba de modo que corresponde a la parte demandada la prueba sobre el mal estado previo de los elementos de la vivienda ( la preexistencia de los daños).

Por lo que el arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia,y en caso contrario responderá de daños y perjuicios acreditados.

Por lo tanto en el presente caso, el arrendatario por disposición legal y salvo prueba en contario responderá de daños y deterioros causados en la vivienda arrendada, asumiendo conforme la clausula 4ª del contrato también las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda y aquellas en que el deterioro le sea imputable:

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Debiendo devolver el inmueble arrendado "tal como lo recibió", sobre cuyo estado inicial existe una presunción legal a su favor art. 1572 " que los recibió en buen estado", y en este caso además existe expresa previsión contractual en la clausula séptima del contrato suscrito por los demandados consta:" queda expresamente prohibido el inquilino la realización de obras en el consentimiento y autorización previa por escrito del propietario, si bien el inquilino deberá conservar la vivienda en buen estado, así como así declara recibirla, una vez vista, a su entera satisfacción. En caso de que, por el desgaste propio del uso, o por voluntad del arrendatario, se tuviera que pintar la vivienda o parte de ella, la misma deberá realizarse en el color y calidades que tiene ahora, sin utilizar otros colores ni ornamentos. También se le prohíbe expresamente al inquilino clavar o hacer cualquier clase de agujeros en los azulejos de la viviendasin el consentimiento expreso y por escrito la propiedad respondiendo con la totalidad de la fianza de cualquier rotura de ellos, así como deberá responder integradamente de su reparación coma tanto del desperfecto material como del estético a punto el inquilino queda obligado a respetar las normas de la comunidad de vecinos."

Así como en la estipulación Primera:la parte arrendadora, en la representación que ostenta, cede en alquiler, a la parte arrendataria, que así acepta, la referida vivienda, en perfectas condiciones, como así se ha podido comprobar una vez examinada por el inquilino.....

En consecuencia, sobre la base de la citada presunción legal y la previsión contractual relativa al buen estado inicial de la vivienda "en perfectas condiciones" queda este hecho exento de prueba por la parte actora, por lo que compete al arrendatario la carga de demostrar lo contrario, esto es el mal estado previo de los elementos de la vivienda ( la preexistencia de los daños); en caso contrario responderá de los daños y deterioros que finalizado el arriendo presente el inmueble y sean acreditados sobre los que se presume su culpabilidad, porque la presunción legal y previsión contractual no exime al arrendador de la carga probatoria sobre la existencia de daños, alcance y cuantía, art. 217 LEc. Y, a tenor de lo expuesto y como seguidamente se analizará frente a la prueba practicada por la parte actorA acreditando los daños, resulta que el arrendatario nada desacredita.

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TERCERO.-Error sobre la valoración de la prueba.

Combaten los apelantes la valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada relativa a la fecha en que los arrendatarios abandonaron la vivienda, y que la fecha en que efectivamente la abandonan se encontrara el inmueble en el estado que aparece en el reportaje incorporado al informe pericial, tres meses después-, cuestionan que ellos fuesen ellos los últimos moradores, y por tanto responsables de los daños. Que no se aportan fotos sobre el estado de la vivienda al inicio del arriendo, ni al tiempo del abandono, y que, en ninguna de las reclamaciones remitidas al demandado- Emmanuel o Julián-, después del abandono del inmueble -doc. nº. 6 fechadas en 11 de agosto, el 27 de agosto, y el 5 de noviembre de 2021- se reclamasen daños o desperfectos. Y, por ultimo cuestionan la valoración de daños reclamados en base a que no se aporta ni ticket, factura o presupuesto de reparación o sustitución de todo que permita acreditar el precio, coste o valor de partidas incluidas en el informe pericial impugnado, desconociendo si los desperfectos han sido reparados o subsanados.

En nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1988, 18 de octubre de 1989 y 8 de julio de 1991, entre otras muchas). El Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del art. 24 de la CE, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, indican que "concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración".En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

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Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, el Tribunal de Apelación tiene la misma inmediación que tiene el Tribunal de Primera Instancia, atendiendo a que a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio el tribunal de segunda instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente.

Por otra parte el Tribunal de Apelación tiene plenas facultades para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio ). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que " La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan.

De manera que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez de instancia de forma racional, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. La segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del Juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable ( STS de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987, 30 de

marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de

noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002

y 3 de abril de 2003).

En el presente caso, las alegaciones efectuadas por los apelantes sobre la valoración de la prueba practicada en la instancia pretenden imponer su criterio personal

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sobre el más objetivo e imparcial de la magistrada de instancia cuya valoración razonada y justificada se ajusta a las reglas sobre la carga de la prueba aplicables.

Revisadas en apelación las actuaciones y pruebas practicadas, no apreciamos ningún error en la valoración de la prueba. Cierto que en la demanda se expresaba como fecha del desalojo del inmueble el mes de junio de 2021 y así refleja el informe pericial, sin embargo en el acto de la vista la parte actora rectificó fijando la fecha de abandono en el mes de julio de 2021, sin que por ninguna de las partes se mostrase oposición en dicho acto, de manera que la fecha del abandono devino en hecho controvertido y así lo fijaron las partes seguidamente en el acto de la vista, junto con los daños y su valoración, de modo que la prueba se concretó sobre los hechos fijados como controvertidos.

En primer lugar siendo cuestionada por controvertida la fecha de abandono del inmueble por los arrendatarios, la única prueba objetiva acreditativa se concreta en la testifical de la Romina, API que gestionaba el inmueble arrendado, a quien se hizo entrega efectiva de las llaves, según declara, entre el 22 y el 28 de julio de 2021, lo que debe valorarse como acto material de entrega del inmueble, art. 1.462 y

1.463 CC. , para dar por finalizado el arrendamiento, no desacreditado de contrario. Mientras no restituyen las llaves la vivienda el arrendatario sigue con la posesión del inmueble, pudo darle el uso oportuno. No siendo suficiente a efectos probatorios la simple manifestación telefónica que el avalista hizo a la API, se trata de meras manifestaciones que debieron concretarse en un hecho objetivo como la restitución de las llaves u otro medio probatorio justificativo, por lo tanto mientras no conste devuelto el inmueble el contrato seguía vigente.

Es más declaró el API en el acto de la vista que tras la devolución del inmueble y comprobar su estado contactó via wassap con el avalista a quien mandó fotos del inmueble, que ella misma había efectuado, comunicando que tenían que hablar sobre ello, declara que estaba la "vivienda superdestartalada",lo que tuvo lugar el 28 de julio de 2021.

Lo que evidencia que, al tiempo de la devolución, entre el 22 y el 28 de julio- existían deterioros en el inmueble constatados por la API., se encargó el 25 de agosto una pericial sobre los mismos, según consta en el informe aportado, y el perito sr...

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Donato visitó el inmueble el 1 de septiembre de 2021 aportando reportaje fotográfico.

No consta acreditado que, desde la fecha de entrega de llaves, devolución del inmueble, hasta la fecha en que el perito lo inspeccionó, la vivienda estuviera ocupada por terceras personas como posibles causantes de dichos daños, carga probatoria que incumbe a quien lo alega en este caso a los demandados.

Los arrendatarios reciben el inmueble en perfectas condiciones, nada desacreditan, y así se refleja en el contrato estipulación primera u séptima, corrobora en el acto de la vista la API, quien además constató los desperfectos al tiempo de devolución de las llaves, demostrativo del nexo causal. Daños y desperfectos que, como puede apreciarse en las fotografías incorporadas al informe pericial, resulta evidente como afirma el perito, que no se pudo entregar al arrendatario en ese estado pues en caso contrario no debieron suscribir el contrato en donde estipulaban lo contrario.

Todo ello con independencia de que las reclamaciones extrajudiciales aportadas con la demanda no contengan ninguna indicación/reclamación sobre los desperfectos ahora reclamados, más bien se refieren a la deuda generada por impago de rentas; se trata de reclamaciones extrajudiciales efectuadas por el departamento de siniestros de la aseguradora ARAG, las tres primeras de fecha anterior a la emisión del informe pericial en las que únicamente se reclama el pago de rentas, y la última y posterior dirigida al avalista sr. Julián, cuyo segundo intento de entrega fechado el 9 de noviembre de 2021, se reclama el pago de 4.220,29 euros como impagados del arrendamiento, sin concretar el concepto. Podría cuestionarse su eficacia respecto al impago de rentas lo que es ajeno a la presente causa, pero ningún valor puede concederse respecto a la reclamacion por daños.

En cualquier caso, ha quedado acreditado a traves de la testifical de la API, sra. Romina que informó al avalista sr. Julián sobre los deterioros de la vivienda al tiempo de restituirle de las llaves, quien ni siquiera ha recurrido la sentencia de instancia.

Añadir que a tenor del art. 1562 y 1563 CC. , se presume que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado y es responsable de perdida o deterioro, incumbía por tanto al arrendatario la prueba en contrario, que en este caso no existe.

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Sobre la errónea valoración en la instancia de los daños y su valoración apreciados en la sentencia, tampoco ha quedado desacreditada cuya carga probatoria incumbía a la parte demandada, bien pudo la parte demandada al restituir el inmueble dejar constancia del estado del inmueble, pero se limitó a devolver las llaves, la API constató los desperfectos/daños y el mismo día 28 de julio contactó telefónicamente con el avalista interesando hablar sobre los mismos, nada más se supo.

No existe inventario previo sobre el estado del inmueble al tiempo del arrendamiento, pues de existir debería estar incorporado al contrato y por tanto a disposición de ambas partes.

La parte actora aportó el informe pericial emitido por el sr. Donato quien en el acto del juicio lo ratifica, comprobó los daños, hizo las fotos incorporadas el mismo, verifica una inspección ocular constatando, como expresamente indica en su informe, que la vivienda presenta un mal estado de conservación general, con desperfectos, suciedad y daños múltiples objetos y estancias, en términos generales, presenta un mal estado de conservación, con presencia de desperfectos, suciedad generalizada en la totalidad de la vivienda, fruto de una ausencia de limpieza mínima de mantenimiento; y contempla únicamente los daños que a su juicio son derivados de un mal uso o uso inadecuado, así como los entendidos que se pudieran haber ocasionado fruto de un acto vandálico; no los derivados de un normal desgaste de los materiales ni los bienes sustraídos no declarados en denuncia. Declara en el acto del juicio que acoge el valor de reposición de los bienes en base a precios medios de mercado. Ninguna prueba aporta de contrario para desacreditarlo, de no estar conformes con el coste de valoración bien pudieron aportar prueba, no basta con meras alegaciones.

Acreditada la existencia de desperfectos al finalizar el arriendo se presume la culpa, salvo prueba en contrario que no se ha producido, de donde los demandados son responsables de los mismos. Ninguna arbitrariedad existe en el razonamiento efectuado por la magistrada de instancia al excluir de la condena los trabajos de vaciado de la vivienda, retirando enseres y mobiliario no originales, precisamente por la falta de inventario previo que impide conocer su preexistencia, distinta cuestión son los desperfectos y deterioros constatados tanto por la API al finalizar el arriendo como por

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el perito en su inspección, sobre los que recae la presunción iuris tamtum ex art. 1563 CC.

Por todo lo expuesto, se desestima el recurso de apelacion confirmando en su integridad la sentencia apelada.

CUARTO.-Costas.

Desestimando el recurso de apelacion, procede expresa condena en costas de la alzada a las partes recurrentes, art. 398 y 394 LEC.

Con la consiguiente pérdida, en su caso, del deposito que pudiera haber constituido el apelante de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Contra esta sentencia no cabe recurso, al haber sido dictada por una único Magistrada de la Audiencia Provincial actuando como órgano unipersonal, como así ha resuelto la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Autos de fecha 14 de enero de 2.014, 8 de febrero de 2017 o 28 de septiembre de 2022, entre otros, doctrina ratificada por el Auto nº 300/2.014 del Tribunal Constitucional de fecha 15 de diciembre de 2.014.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,