PRIMERO.- A fin de contextualizar la controversia que se somete a decisión de la Sala, hay que partir de los siguientes datos:
- La entidad AIR LAR GROUP es propietaria de un inmueble sito en DIRECCION000 nº NUM001 de Palma.
-Dicha entidad está conformada por dos socios D. Luis Andrés y D. Virgilio, que en la fecha de los hechos, 2011 eran administradores solidarios.
- D. Luis Andrés, en nombre de AIRLAR, concertó contrato de arrendamiento con SERVICIOS NÁUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L. el 24/5/11. (Uno de sus administradores es Sr. Ángel Daniel, asesor, contable y de confianza de Luis Andrés)
- D. Virgilio, en nombre de AIRLAR, concertó con D. Conrado (cuñado), contrato de arrendamiento con opción de compra, en contrato privado de 16/5/11, elevado a público el 30/5/11 e inscrito en el Registro de la Propiedad nº 6 de Palma, inscripción 12ª de 14/6/11.
- Existe una situación de enconado enfrentamiento entre D. Luis Andrés y D. Virgilio que ha dado lugar a diversos procedimientos penales y civiles, por la gestión y patrimonio social, entre ellos el que nos ocupa. La sentencia así lo refiere en varios pasajes.
- En este contexto, D. Conrado interpone demanda (el 30 de mayo de 2012) contra AIRLAR y SERVICIOS NÁUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L., alegando que no ha podido tomar posesión del inmueble porque D. Luis Andrés ha cambiado la cerradura esgrimiendo el contrato de arrendamiento de 24/5/2011, supuestamente formalizado con la entidad codemandada "SERVICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L." y cuya vigencia se iniciaría el día 1 de junio de 2011.
Que no existe evidencia del uso efectivo del inmueble por la sociedad codemandada "SERVICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L." sin que la vivienda presente consumos de luz, agua y gas, por lo que presenta los indicios de ser un contrato simulado y sin fecha fehaciente.
Al amparo de lo previsto en los artículos 1.089 y siguientes del CC, solicita se condene a AIRLAR al cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra suscrito entre el actor y la entidad demandada AIR LAR- GROUP SA" formalizado mediante contrato privado de 16 de mayo de 2011, elevado a público en fecha 30 de mayo de 2011, que tiene objeto el piso nº NUM000 de la finca del nº NUM001 de la c/ DIRECCION000 de Palma de Mallorca, finca registral nº NUM002 de la sección Palma VII, y como consecuencia de todo ello se condene a la mercantil demandada a la entrega de la posesión del mismo al demandante como efecto y consecuencia propio de dicho contrato, y a mantenerlo en la posesión plena y pacífica del mismo durante toda su vigencia y ello, sin perjuicio del ejercicio, en su caso, de la opción de compra pactada en dicho contrato a favor del demandante, para el momento en que dicha opción pueda ser ejercitada por éste.
Al mismo tiempo se declare la preferencia y prevalencia de los derechos inscritos (arrendamiento y opción de compra) sobre el derecho de arrendamiento instrumentalizado en contrato privado de arrendamiento a favor de la entidad SERVICIOS NÁUTICOS INTEGRALES DE PALMA S.A., condenando a dicha entidad a estar y pasar íntegramente por dicha declaración con todos los efectos inherentes a la misma, y todo ello, con expresa condena en costas a la demandada.
Se condene a AIR LAR-GROUP SA a indemnizarle en una cantidad equivalente a la renta mensual pactada de 1.100 euros mensuales desde la interposición de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva del piso arrendado objeto de este procedimiento. Y todo, con expresa condena en costas
-SERVICIOS NÁUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L., fue declarada en rebeldía.
-AIRLAR se opuso a la demanda alegando la validez y eficacia del contrato de 24/5/2011.
Alega que comunicó tanto la formalización de este contrato como el cambio de cerradura antes del otorgamiento de la escritura pública en el que se eleva a público el contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 16 de mayo de 2011, el mismo día 30 de mayo.
Niega los efectos que pretende el actor de la inscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra elevado a escritura pública a fecha 30 de mayo de 2011 en el Registro de la Propiedad por cuanto el actor no es un tercero de buena fe. El Sr. Conrado no es un tercero extraño, sino que es el cuñado del Sr. Virgilio y tuvo conocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 24 de mayo de 2011 el mismo 30 de mayo de 2011 y que con posterioridad otorgó la referida escritura pública por lo que no resulta creíble que no tuviera conocimiento de la existencia de dicho contrato. Además, el 27 de mayo de 2011 interpuso una denuncia lo que indica que era conocedor del cambio de cerradura.
En definitiva, considera que el actor se basa en un contrato simulado para apropiarse indebidamente y a través de familiares de bienes societarios.
Niega la procedencia de la indemnización que se pretende, al no haber padecido ningún daño real y efectivo ni daño moral.
Formula demanda reconvencional contra D. Conrado solicitando la nulidad del contrato de 30/5/2011 por simulación absoluta por carencia de causa o causa ilícita. Señala que existen indicios que abundan la idea de la simulación, reiterando los que menciona en el escrito de contestación y, además, que no se abonó la fianza estipulada en el contrato, que no se estableció prima alguna por la opción de compra, que el precio de la compraventa fijado en el momento inicial por valor de 475.000 euros es inferior al del precio de mercado.
-D. Conrado se opone alegando que toda la cuestión relativa a la demanda reconvencional ha sido resuelta por la Audiencia Provincial de Palma en sentencia de fecha 23 de marzo de 2018 (es la que puso fin a unos de los procedimientos penales, fue absolutoria por retirada de acusación, pero hay hechos probados) habiendo declarado que no queda acreditado que el Sr. Virgilio se hubiera concertado con el Sr. Conrado para apropiarse de la vivienda en su propio beneficio ni de incorporar a su patrimonio las ganancias que se obtuvieron con ello. Niega la existencia de indicios de la existencia de simulación en el contrato impugnado. En definitiva, que no existe fundamento legal para defender la simulación contractual.
Incide en que el contrato de arrendamiento de AIR LAR con SERVICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L. tiene indicios de ser simulado.
Solicita se dicte sentencia desestimatoria de la demanda reconvencional con expresa condena en costas a la demandada reconviniente.
-Este procedimiento se suspendió por prejudicialidad penal a petición de AIRLAR por Auto de 17/1/2012, como consecuencia del procedimiento penal seguido contra D. Virgilio, D. Conrado y otros 3, siendo acusación particular D. Luis Andrés. En el mismo ( Rollo Audiencia 53/17) recayó sentencia absolutoria por retirada de las acusaciones pública y particular, fecha 23/3/18, fruto del acuerdo a que llegaron en esa fecha D. Luis Andrés y D. Virgilio.
Se alzó la suspensión del procedimiento y continuó en 2019.
-En el acto de la Audiencia Previa (11/1/20) AIR LAR introdujo dos hechos nuevos que es el relativo a que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de mayo de 2011 con la entidad SERVICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L. quedó resuelto con fecha de julio de 2013, y que en fecha 28 de marzo de 2018 (es del 23) había recaído sentencia por parte de la Audiencia Provincial de Palma absolutoria por falta de acusación, siendo ésta firme.
-Se ha dictado sentencia estimatoria parcial de la demanda principal y desestimatoria de la reconvencional.
En síntesis, argumenta el juez la validez de ambos contratos de arrendamiento, sin que pueda declararse la preferencia del de 16/5/11 del Sr. Conrado por su inscripción en el Registro, frente al de 24/5/11.
Dice que el contrato del actor no podría cumplirse por AIRLAR en el momento de interponerse la demanda por estar poseído el inmueble legítimamente por SERVICIOS y que a pesar de la perpetuatio y litispendencia, por mor del hecho nuevo relevante introducido por la propia demandada: que el contrato de 24/5/11 está resuelto desde julio 2013, ya resultaría posible el cumplimiento por AIRLAR del de 16/5/11
Desestima la petición de indemnización del actor Sr. Conrado.
Contra dicha resolución se alza en apelación AIR LAR-GROUP S.A.
En su escrito, solicitaba la suspensión por prejudicialidad civil al haber interpuesto demanda junto a D. Luis Andrés y contra D. Virgilio para el cumplimiento del acuerdo de 23/3/18 entre D. Luis Andrés y D. Virgilio. Esta petición fue desestimada por Auto de la Sala de 17 de mayo de 2022.
SEGUNDO.- El primer motivo de apelación alude a la contradicción interna de la sentencia. Infracción de los arts. 410 y 413 de la L.E.C.
Considera que resulta contradictorio que la sentencia afirme que los hechos que deben tenerse en cuenta son los acontecidos a fecha de presentación de la demanda, 30 de mayo de 2012, en que se resuelve que ambos contratos de arrendamiento son válidos y ninguno tenía preferencia, siendo de imposible cumplimiento el de 11/5/11, para luego estimar parcialmente la demanda teniendo en cuenta el hecho nuevo del cese del contrato de 24/5/11.
Y dice : "a fecha de presentación de la demanda, el contrato de arrendamiento con SERVICOS NAÚTICOS INTEGRALES PALMA SL no estaba resuelto, por lo que conforme al art. 410 y 413 de la LEC , en ningún caso se puede estimar la demanda ya que el cese del contrato es más de un año posterior a la fecha de presentación de la demanda" ..... "un hecho nuevo ocurrido con posterioridad a la presentación de la demanda no puede influir en la decisión final que se adopte"
Pues bien, no puede atenderse al alegato. De la propia lectura de la sentencia se infiere que lo que el juez dice, tras señalar que:
"Nos encontramos ante dos contratos de arrendamiento válidos sin que se pueda declarar la preferencia del otorgado en fecha 16 de mayo frente al otorgado el 30 (es un error, es 24) de mayo de 2011.
Es cierto que la entidad demandada Air Lar-Group SA incumple dicho contrato por cuanto no atiene a la principal obligación que tiene como arrendadora que no es otra que la entrega de la cosa que constituye el objeto del arriendo, pero ello no supone que deba prevalecer sobre el otro contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 (24) de mayo de 2011 pues éste también se trata de un contrato válido.
Es por ello que, en principio, la obligación de cumplimiento del contrato de arrendamiento devendría legalmente imposible ex artículo 1.184 CC pues en el momento de interposición de la demanda (30/5/2012) el bien objeto del contrato de arrendamiento suscrito por el Sr. Conrado se encontraba poseído por la entidad "SERVICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L." con un título legítimo y válido para seguir poseyendo y disfrutando del mismo."
es que:
"Y así, debe dejarse sentado que conforme al principio de perpetuatio iurisdictionis y a los efectos de la litispendencia el proceso ha de resolverse en principio teniendo en cuenta la situación jurídica objeto del pleito tal y como se hallara éste en el momento de interponerse la demanda, si es admitida a trámite, o lo que es igual, conforme a la situación de hecho y de derecho en que estaban las partes y las cosas objeto de ellos al presentarse la demanda, de modo que las circunstancias que hayan acaecido entre las partes a partir de 30 de mayo de 2012, fecha en la cual se presentó la presente demanda, no pueden tenerse en consideración ( SS. del T.S. de 25-2-83 , 13-2-86 , 3-2- 90 , 17-2-92 y 2-12-92 , entre otras).
No obstante, también es cierto que el artículo 412 de la LECV establece que lo anterior debe entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias y el artículo 426 LECV permite a las partes no sólo formular alegaciones complementarias sino poner de manifiesto la ocurrencia de algún hecho de relevancia para fundamentar las pretensiones de las partes en el pleito y consta que por parte de la codemandada "Air Lar -Group SA" ha puesto de manifiesto en el acto de la audiencia previa que el contrato de arrendamiento con la entidad "Servicios Náuticos Integrales de Palma SL" cesó con efectos de julio de 2013. Es por ello que tras dicha circunstancia la obligación asumida por la arrendadora derivada del contrato de fecha 16 de mayo de 2011 ya resultaría posible.
(el subrayado es propio)
Esto es, que la Ley permite a través del art. 426 que las partes aleguen en la audiencia, hechos nuevos, 4. Si después de la demanda o de la contestación ocurriese algún hecho de relevancia para fundamentar las pretensiones de las partes en el pleito, o hubiese llegado a noticia de las partes alguno anterior de esas características, podrán alegarlo en la audiencia.
Y que eso es precisamente lo que hizo la propia demandada, alegar un hecho que el juez entendió era relevancia para resolver el asunto, como es que el contrato de 24/5/11, que se alegaba por dicha parte como motivo de oposición frente al del demandante, estaba resuelto, desde julio de 2013. Y con base en ello entendió el juez que el de 16/5/11 ya resultaba de posible cumplimiento.
La alegación de hechos nuevos, art. 286 y 426.4 LEC, no supone una extensión o adición de las pretensiones iniciales de las partes, sino que se trata de traer al proceso hechos ocurridos tras la producción de la litispendencia, art. 410 LEC, o anteriores pero conocidos con posterioridad, que pueden coadyuvar a sostener las pretensiones o resistencias que ya fueron deducidas originariamente por cada parte. Es decir, los nuevos hechos no acompañan nuevas pretensiones, por lo que no cabe hablar de ampliación de demanda. Esos hechos nuevos se limitan a poner de relieve circunstancias de interés respecto del sustento fáctico de las pretensiones ya deducidas originariamente, nada más.
Ninguna contradicción se aprecia. Ni en ninguna infracción se incurre. Lo que sí resulta contradictorio es que la propia parte que alega el hecho nuevo, pretenda ahora que ninguna trascendencia tenga dicho hecho al no resultarle favorable la valoración que del mismo ha hecho el juez.
No puede atenderse tampoco al alegato de que " igualmente debería haberse considerado que el contrato de arrendamiento suscrito con el señor Conrado estaba vencido desde el año 2017 por lo que en consecuencia habría acontecido una carencia sobrevenida del objeto del procedimiento", al resultar absolutamente extemporáneo y estar vedado por ello su toma en consideración en atención al principio " pendente apellatione, nihil innovetur"
TERCERO.- La apelante en la segunda de sus alegaciones del recurso invoca la infracción de los arts. 1184 en relación con el 1261 del C.C., aduciendo que "...el contrato suscrito con el señor Conrado resultaba, desde el inicio de imposible cumplimiento, lo cual, de conformidad con el artículo 1184 y 1261 del CC debería llevar a la declaración de nulidad del mismo." "por imposibilidad de objeto"
Insiste, como se ve, en negar trascendencia al hecho nuevo por ella alegado en la audiencia previa, -que AIR LAR extinguiera el contrato de 24 de mayo-, merced al cual el juez consideró, de forma acertada, que la imposibilidad de cumplimiento inicial del contrato de 16 de mayo, también suscrito por AIRLAR, ya no era tal, y era posible el cumplimiento de la obligación asumida por la entidad arrendadora.
Ya se ha dado cumplida respuesta en el anterior razonamiento, por lo que no cabe sino reproducir lo ya argumentado, añadiendo que esa imposibilidad de cumplimiento no era definitiva y que cesó por la propia actuación de AIR LAR al extinguir el contrato de 24 de mayo. En ningún caso, se puede considerar la pretendida declaración de nulidad por imposibilidad de objeto, por constituir una pretensión nueva que no fue objeto de su reconvención en la que se alegaba nulidad por simulación del contrato de 16 de mayo.
CUARTO.- Las alegaciones tercera y cuarta del recurso las dedica la apelante a cuestionar el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que resuelve la validez del contrato de arrendamiento con opción de compra de 16/5/11 cuya nulidad por simulación demandaba en reconvención la ahora apelante, (reconvención por tanto desestimada).
Y lo hace alegando que no cabe la vinculación en este proceso de los hechos probados de la sentencia de 23 de marzo de 2018 dictada por la Audiencia en el proceso penal derivado de la querella de D. Luis Andrés contra D. Virgilio, D. Conrado y otros, y cuestionando la valoración de la prueba que hace el juez a quo.
En cuanto a la indebida vinculación de los hechos probados de la sentencia absolutoria en los hechos aquí enjuiciados. Infracción del art. 224 de la L.E.C .
Considera que no cabe al ser la sentencia absolutoria por retirada de las acusaciones particular de D. Luis Andrés y del Ministerio Fiscal al alcanzar D. Luis Andrés y D. Virgilio un acuerdo; no resolver la sentencia sobre la validez o simulación del contrato de arrendamiento, y que sin entrar en el fondo lo que dice es que no se ha podido acreditar ni una ni otra tesis; y además que AIR LAR no fue parte en ese procedimiento penal.
Pues bien no se comparte el alegato.
La sentencia del procedimiento penal contra D. Virgilio, el Sr. Conrado y otros, en el que ejercía la acusación particular D. Luis Andrés, que sostenía, entre otras actuaciones delictivas, la falsedad del contrato de arrendamiento con opción de compra de 16/5/11, fue absolutoria por la retirada en el último día del juicio de la acusación pública y particular, de D. Luis Andrés. No obstante contiene una relación de hechos probados, tras la práctica de todas las pruebas, y dice por lo que aquí interesa:
"PRIMERO.- Ha resultado probado, y así se declara, que el acusado D. Virgilio, mayor de edad y sin antecedentes penales, ostenta, desde el 15-2-2002, la condición de administrador solidario de la entidad AIR LAR GROUP S.A - sociedad que aglutina arias propiedades-, cargo que también ostenta D. Luis Andrés. Igualmente, y desde el año 2011 el acusado es, al igual que D. Luis Andrés, administrador de la empresa SAISA AIRCRAFT SUPPORT S.L, empresa ésta dedicada a la venta de recambios, piezas y accesorios de material aeronáutico. Ambas sociedades están vinculadas entre sí puesto que AIR LAR GROUPOP S.A es la propietaria de SAISA AIRCRAFT SUPPORT S.L.
SEGUNDO.- A lo largo del año 2001, y haciendo uso de su condición de administrador de ambas sociedades, el acusado llevó a cabo una serie de actos de disposición patrimonial respecto de bienes que eran titularidad de ambas sociedades. Así, el día 30 de mayo de 2001 procedió a suscribir, mediante escritura pública, un contrato de arrendamiento a favor de su cuñado, el también acusado D. Conrado, mayor de edad y sin antecedentes penales, en relación al piso sito en la DIRECCION000 nº NUM001, NUM000, de la Bonanova (Palma) propiedad de la AIR LAR GROUP S.L. conforme a dicho contrato, el acusado D. Conrado, en su condición de arrendatario, se obligaba a pagar una renta mensual de 1.100,00 euros, ostentando al mismo tiempo, durante un periodo de seis años, una opción de compra sobre dicho inmueble por un precio de 475.000,00 euros. D. Conrado no pudo llegar a tomar posesión del inmueble ya que D. Luis Andrés cambió la cerradura del inmueble, puesto que en fecha 24-5-2011 había suscrito, en su condición de administrador solidario de la entidad AIR LAR GROUP S-L otro contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble a favor de la sociedad SERICIOS NAUTICOS INTEGRADOS PALMA S.L. No ha quedado acreditado que el acusado D. Virgilio se hubiera concertado con su cuñado para, abusando de su condición de administrador de la sociedad propietaria del inmueble, hubiera suscrito dicho contrato de arrendamiento con opción de compra con la intención de apropiarse de la vivienda en su propio beneficio ni de incorporar a su patrimonio las ganancias que se obtuvieran con ello.".
(el subrayado es propio)
Es decir, que considera probado que no se ha acreditado la falsedad de contrato que preconizaba D. Luis Andrés.
Y esta declaración debe valorarse junto al resto de la prueba practicada en orden a resolver sobra la validez del contrato de arrendamiento con opción de compra que sustenta la pretensión del actor, y es lo que hace el juez a quo.
En este sentido la STS (Sala 1ª) de 06.02.2020 (Recurso 1132/2019 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 06-02-2020 (rec. 1132/2019)):
4.4.- El juez civil goza pues de libertad para valorar todas las pruebas, que se practiquen en el proceso subsiguiente a la sentencia penal absolutoria, incluido el testimonio de las correspondientes actuaciones penales ( STS 276/2006, de 17 de marzo Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1 ª, 17-03-2006 (rec. 3123/1999) ). No obstante, la jurisprudencia atribuye a la sentencia penal, aunque no produzca cosa juzgada, el efecto de conformar un medio de prueba cualificado de los hechos en ella contemplados a valorar en unión de los demás elementos de convicción aportados al proceso civil posterior ( SSTS 962/2006, de 11 de octubre Jurisprudenc ia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 11-10- 2006 (rec. 4490/1999 ) , 939/2007, de 11 de septiembre Jurisprudenc ia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 11-09-2007 (rec. 3409/2000 ) , 318/2008, de 5 de mayo Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 05-05-2008 (rec. 368/2001 ) y 341/2017, de 31 de mayo Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 31-05-2017 (rec. 611/2016) ), en una valoración conjunta de la prueba practicada, lo que implica que el juez civil no queda encorsetado por la apreciación probatoria llevada a efecto por el juez penal, sino que es libre para obtener sus propias conclusiones fácticas de forma lógica y racional".
No es óbice a lo dicho el que AIRLAR no fuera parte en aquel procedimiento penal, como lo es en éste, por cuanto el querellante D. Luis Andrés ostenta el carácter de administrador único de la entidad AIRLAR.
No debe soslayarse que la petición de suspensión del presente procedimiento por prejudicialidad penal fue solicitada precisamente por AIR LAR, y que fue estimada por el juez a quo por Auto de 17 de enero de 2012:
Analizadas las actuaciones, consta, en primer lugar, la existencia de las Diligencias Previas nº 714/12 seguidas por el Juzgado de Instrucción nº 10 de Palma de Mallorca por apropiación indebida, y que por parte de don Luis Andrés, administrador de la entidad demandada "Air Lar-Group SA", presentó en fecha 27 de febrero de 2012 querella por delito de apropiación indebida, administración desleal del artículo 295 del Código Penal y por delito de falsedad en documento oficial o mercantil previsto en el artículo 392 del Código Penal contra DON Virgilio, en este último caso (falsedad documental), entre otros, respecto del contrato de arrendamiento con opción de compra que sustenta la acción ejercitada en este procedimiento civil, y, por otro lado, que en la presente litis se ejercita acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra respecto de dicho contrato suscrito entre la mercantil "Air Lar-Group SA" el 16/05/11 elevado a escritura pública el 30 de mayo de 2011, y aportado como documento nº 1 de la demanda, por lo que la vinculación entre ellos resulta manifiesta, por lo que es evidente la vinculación prejudicial del actual procedimiento civil a dicha causa criminal y el carácter decisivo del documento para resolver sobre el fondo del asunto.
.../...
En consecuencia, se acuerda la suspensión del procedimiento civil en curso por existir una cuestión prejudicial penal documental dimanante de las Diligencias Previas nº 714/12 seguidas por el Juzgado de Instrucción nº 10 de Palma de Mallorca , y en la que se imputa al querellado, entre otros, un delito de falsedad documental cuya perseguibilidad es de oficio y que recae sobre el documento decisivo y que sirve de sustento a la acción que se lleva a cabo en este proceso civil, ello hasta la terminación del juicio criminal o su paralización que impida su normal continuación, lo que debe hacerse saber en el procedimiento civil.
QUINTO.- En cuanto al alegado error en la valoración de la prueba sobre la simulación del contrato de 16/5/11.
Supone que la cuestión en esta alzada estriba en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora en la forma en que se ha hecho, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.
De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).
Doctrina que se complementa declarando que "... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."
Pues bien, una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la recurrente con base en las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, por lo que entendemos que debe respetarse en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo del juzgador a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas en el razonamiento segundo, que justificarían su modificación.
Así, como se dice en la sentencia, sustentaba la simulación en los siguientes extremos:
-que el documento contractual supuestamente firmado el 16 de mayo de 2011 no tiene fehaciencia de fecha con referencia a ese día, que la tendría, a lo sumo, a partir del día 30 de mayo de 2011, fecha en la que fue elevado a público ( artículo 1.227 CC);
-que el día 30 de mayo de 2011 a las 03:08 horas de la mañana y, por tanto, con anterioridad a que se elevara a público el documento contractual de arrendamiento con opción a compra, el Sr. Luis Andrés había remitido al Sr. Virgilio un correo informando de la celebración del contrato de arrendamiento con Servicios Náuticos Integrados Palma, S.L., y dando traslado del mismo;
-que antes de elevar a público el documento contractual, tanto el Sr. Conrado como el Sr. Virgilio tenían constancia de que se había cambiado la cerradura de la vivienda y de que, por tanto, no podían acceder a la misma;
-que en la denuncia interpuesta por el Sr. Virgilio el día 27 de mayo a las 10:05 horas en la Comisaría del Aeropuerto de Palma, no se hace la más mínima mención ni al Sr. Conrado ni al contrato supuestamente ya celebrado;
-que el actor no cumplió con su obligación de abonar la fianza estipulada;
-en cuanto al precio de la supuesta y posible compraventa, que se fijaron en 475.000.-€, precio inferior al de mercado, y que, en todo caso, el 50% de las rentas que durante 6 años hubiera pagado el Sr. Conrado (39.600.-€), se imputarían como pago de parte de ese precio, por lo que el Sr. Conrado habría disfrutado del uso de la vivienda durante 6 años por 550.-€ al mes;
-que no se estipuló una prima para ejercitar el derecho de opción;
- y que en el contrato de transacción de fecha 23 de marzo de 2018 que obra en autos el Sr. Virgilio se obligó a que el inmueble sito en Palma siga siendo de la sociedad y, en consonancia con lo anterior, se obligase a resolver a su costa el supuesto contrato celebrado con el Sr. Conrado.
A todo ello dio respuesta el juez a quo:
No obstante, no queda acreditado que nos encontremos ante un contrato simulado o sin causa o que esta sea ilícita. Respecto de dicho contrato de arrendamiento debemos entender que no incurre en nulidad por simulación absoluta ni relativa ni por faltar la causa del negocio de arrendamiento o ser esta ilícita, por cuanto, tal y como se ha acreditado por la actora, se trata de un negocio de arrendamiento con opción de compra de una vivienda sita en Palma de Mallorca que el arrendatario contrata con la finalidad de disponer de una vivienda permanente en la ciudad de Palma, ciudad a la que viaja frecuentemente por motivos laborales, dada su condición de piloto de aeronaves donde su empleadora GESTAIR tiene una base permanente en el aeropuerto - véase a este respecto el documento nº 7 de la contestación a la reconvención-. Es cierto que en autos ha quedado plenamente acreditado que, en dicha fecha, existía un patente enfrentamiento entre quienes eran socios al 50% y administradores solidarios de Air Lar-Group, S.A., el Sr. Virgilio y el Sr. Luis Andrés, y que tal circunstancia era conocida por el actor - según declaración en sede del proceso penal celebrado el día 28 de febrero de 2018-, al ostentar una relación familiar con el Sr. Virgilio (cuñado) y padecer entre otras cuestiones, la imposibilidad de acceder al inmueble tras la firma del contrato por haber cambiado el Sr. Luis Andrés de forma unilateral la cerradura sin comunicación previa al otro socio y, siendo en dicho momento, ambos administradores solidarios de la sociedad arrendadora, lo que le privó de entrar en posesión del inmueble. Pero tales circunstancias ni lo convierten en un contrato simulado ni carente de causa o con causa ilícita.
Insistimos, el hecho de que antes de elevar a público el contrato de fecha 16 de mayo de 2011 tanto el Sr. Conrado como el Sr. Virgilio tuvieran conocimiento del cambio de cerradura y de que, por tanto, no podían acceder a la vivienda, no lo convierte en simulado. De la misma forma, el hecho de que tanto el Sr. Conrado como el Sr. Virgilio tuvieran conocimiento antes de la elevación de público del contrato de 16/5/2011 de la suscripción de otro contrato de arrendamiento otorgado por el Sr. Luis Andrés, en representación de la misma sociedad Airlar Group SA no lo convierten en nulo por simulación o sin causa justa o ilícita al margen de que no pudiera consumarse el mismo a través de la entrega de la cosa objeto del contrato.
Por otro lado, el contrato de arrendamiento despliega efectos entre las partes desde el momento en que se perfecciona, sin que sea preciso que revista la forma de documento público. El principio espiritualista que rige nuestro sistema de contratación no impone la exigencia de forma alguna para la validez de los contratos - art. 1.278 CC -. En definitiva, rige en nuestro derecho, el principio de libertad de forma, por lo que el mismo tiene fuerza obligatoria siempre que concurran sus elementos esenciales. En tal sentido, el contrato privado suscrito por las partes en fecha 16 de mayo de 2011 hará prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319 LECV, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudique.
En cuanto a la falta de pago de la fianza estipulada, es cierto que formalmente se obligaba el arrendatario en la cláusula novena del mismo al pago de 2.200 euros, pero también que la fecha en que entraba en vigor era el 30 de mayo de 2011 y que la citada cláusula prevé que el arrendatario debía constituir la fianza en el plazo de 15 días mediante transferencia bancaria a la cuenta designada en la cláusula tercera, pero antes de que venciera dicho plazo consta que el arrendatario se vio privado de acceder al inmueble, por lo que quedaría justificada la falta de pago de la misma.
Por su parte, en cuanto al precio de la opción de compra pactada, se ha aportado sendos informes periciales por la parte actora que rechazan que el precio de la opción pactada en el contrato fuera desproporcionado o que tuviera una desviación reseñable respecto del precio de mercado del inmueble de autos en el momento de su formalización. Véase a este respecto el documento nº 3 de la contestación a la reconvención, informe de la arquitecta Sra. Elvira, que indica que el precio de tasación ascendería a unos 481.000 euros, lo que representaría exclusivamente una diferencia del 1,25% respecto del precio pactado en el contrato de opción. En el mismo sentido, el informe del economista Sr. Jose Carlos que parte del precio de adquisición en el año 2004 por importe de 450.000 euros, concluyendo que partiendo de dicho precio hasta el año 2011, fecha en que se formalizó el contrato con opción de compra, resultaría un precio conforme a la evolución del mercado de 466.003,12 euros.
En otro orden de cosas, respecto de la ausencia de prima para ejercitar el derecho de opción en el contrato suscrito en fecha 16 de mayo de 2011 debemos recordar que se trata de un elemento accesorio sin que la falta de previsión al respecto condicione ni la validez ni su eficacia. Ver, entre otras, la STS de 2 de julio de 2008 aportada por la actora en el que reconoce claramente el carácter accesorio la estipulación de una prima. En el mismo sentido las S. T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 ya recogidas en nuestro fundamento de derecho segundo de esta resolución.
Asimismo, en cuanto al acuerdo suscrito en fecha 23 de marzo de 2018 entre el Sr. Virgilio y el Sr. Luis Andrés, se trata de un acuerdo que el Sr. Conrado ni suscribió ni consintió por lo que no puede desplegar eficacia frente al Sr. Conrado.
Por último, téngase en cuenta que en este mismo sentido se pronuncia la SAP de Palma de Mallorca de fecha 23 de marzo de 2018 en sede del procedimiento penal seguido contra el Sr. Virgilio y el Sr. Conrado, entre otros, al indicar que "No ha quedado acreditado que el Sr. Virgilio se hubiera concertado con su cuñado para, abusando de su condición de administrador de la sociedad propietaria del inmueble, hubiera suscrito dicho contrato de arrendamiento con opción de compra con la intención de apropiarse de la vivienda en su propio beneficio ni de incorporar a a su patrimonio las ganancias que se obtuvieran con ello".
Y concluye:
"De todo lo anterior se infiere que el contrato en que fundamenta la actora su acción es válido y eficaz entre las partes contratantes. Es por lo que procederá desestimar la demanda reconvencional ejercitada por la entidad "AIR LAR-GROUP SA".
Esos cumplidos argumentos no son desvirtuados por los alegatos de la apelante que se refieren a:
- insistir en la falta de pago de la fianza por el Sr. Conrado cuando estaba obligado porque confiaba en que la situación se arreglaría, a lo que hay que decir que lo cierto es que el inmueble no pudo ocuparse por el actor que es lo que resuelve el juez que justifica la falta de pago de la fianza.
- incidir en que a su juicio resulta revelador que el Sr. Conrado no conociera el inmueble antes de firmar el contrato, lo que no es cierto por cuanto declaró que lo conocía aunque no lo hubiera visitado en fechas recientes.
- la contradicción en que incurrieron el actor y D. Virgilio al declarar sobre la visita que iban a hacer el inmueble el día 26 de mayo, respecto a si estaban llegaron o no juntos a Palma desde Madrid. Que ninguna referencia se hiciera a la situación de arriendo del inmueble ni en la denuncia interpuesta el día siguiente 27 de mayo por D. Virgilio por el cambio de cerradura realizado por D. Luis Andrés, ni en el recurso contra el auto de archivo de las diligencias penales. Datos que no son reveladores en ningún caso de simulación alguna por cuanto como dice el juez:
"En cuanto a la causa, debe identificarse con la función económico social o práctica del contrato, que es lo que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico.
El artículo 1.274 CC dispone que "en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte". Y el 1.275 CC que "los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se oponen a las leyes o la moral". Por último, el artículo 1.277 CC señala que "Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que el lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario."
En el caso, la causa la constituyen las diferentes contraprestaciones que cada parte recibe, la entidad arrendadora, la renta pactada, y el actor arrendatario, el uso y disfrute del piso arrendado durante el periodo de tiempo pactado. El actor ha manifestado su especial interés en disponer de una vivienda permanente en Palma y el Sr. Virgilio (administrador solidario de la entidad demandada en el momento de la suscripción de dicho contrato) ha indicado también en el acto del juicio que con el arrendamiento se buscaba la obtención de unos ingresos periódicos que ayudaran a la sociedad a sufragar la cuota de la hipoteca que grava la finca, aclarando igualmente que la sociedad actualmente tenía problemas para pagar la hipoteca que grava el piso objeto de esta litis, debiendo ya la sociedad tres cuotas del préstamo hipotecario."
Y más adelante:
"...no queda acreditado que nos encontremos ante un contrato simulado o sin causa o que esta sea ilícita. Respecto de dicho contrato de arrendamiento debemos entender que no incurre en nulidad por simulación absoluta ni relativa ni por faltar la causa del negocio de arrendamiento o ser esta ilícita, por cuanto, tal y como se ha acreditado por la actora, se trata de un negocio de arrendamiento con opción de compra de una vivienda sita en Palma de Mallorca que el arrendatario contrata con la finalidad de disponer de una vivienda permanente en la ciudad de Palma, ciudad a la que viaja frecuentemente por motivos laborales, dada su condición de piloto de aeronaves donde su empleadora GESTAIR tiene una base permanente en el aeropuerto - véase a este respecto el documento nº 7 de la contestación a la reconvención-. Es cierto que en autos ha quedado plenamente acreditado que, en dicha fecha, existía un patente enfrentamiento entre quienes eran socios al 50% y administradores solidarios de Air Lar-Group, S.A., el Sr. Virgilio y el Sr. Luis Andrés, y que tal circunstancia era conocida por el actor - según declaración en sede del proceso penal celebrado el día 28 de febrero de 2018-, al ostentar una relación familiar con el Sr. Virgilio (cuñado) y padecer entre otras cuestiones, la imposibilidad de acceder al inmueble tras la firma del contrato por haber cambiado el Sr. Luis Andrés de forma unilateral la cerradura sin comunicación previa al otro socio y, siendo en dicho momento, ambos administradores solidarios de la sociedad arrendadora, lo que le privó de entrar en posesión del inmueble. Pero tales circunstancias ni lo convierten en un contrato simulado ni carente de causa o con causa ilícita."
En definitiva, nada alega la recurrente que permita, de forma congruente, modificar los argumentos, fundamentos y razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, y por tanto, deben ser confirmados y desestimado el recurso.
SEXTO.- Por último cabe hacer una referencia a los alegatos de la parte apelada referidos en su escrito de oposición.
+Por una parte, con relación al contrato de arrendamiento de 24/5/11 (AIRLAR- SERVICIOS NAÚTICOS INTEGRADOS PALMA S.L.), considera debe pronunciarse la Sala sobre la simulación del mismo por entender que la afirmación que hizo la sentencia de instancia de que sólo se había solicitado la preferencia de su contrato de arrendamiento no es del todo correcta.
No es así. En el suplico de su demanda dice:
se condene a AIRLAR GROUP S.A. al íntegro y total cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en su día con mi mandante y elevado a escritura pública ante el Notario Sr. Fernando González Garrido en fecha 30 de mayo de 2011, bajo el número 639 de orden de su protocolo, inscrito en el Registro de la Propiedad número 6 de Palma de Mallorca, inscripción 12, de fecha 14 de junio de 2011 que tiene objeto el piso nº NUM000 de la finca del nº NUM001 de la c/ DIRECCION000 de Palma de Mallorca, finca registral nº NUM002 de la sección Palma VII. Y como consecuencia de todo ello se condene a la mercantil demandada a la entrega de la posesión del mismo al demandante como efecto y consecuencia propios de dicho contrato, y al mantenerlo en la posesión plena y pacífica del mismo durante toda su vigencia y ello, sin perjuicio del ejercicio, en su caso, de la opción de compra pactada en dicho contrato a favor del demandante, para el momento en que dicha opción pueda ser ejercitada por éste.
Y así mismo, de conformidad con todo ello, declare la preferencia y prevalencia de los derechos inscritos (arrendamiento y opción de compra) sobre el derecho de arrendamiento instrumentalizado en contrato privado de arrendamiento a favor de la entidad SERVICIOS NÁUTICOS INTEGRALES DE PALMA S.A., conforme a la normativa hipotecario-registral invocada y, en su caso, los demás hechos y fundamentos expuestos en la presente demanda, condenando a dicha entidad a estar y pasar íntegramente por dicha declaración con todos los efectos inherentes a la misma. Con imposición de costas a dicha entidad si se opusiere a la presente demanda.
Condenando, así mismo, a AIRLAR GROUP SA a indemnizarle en una cantidad equivalente a la renta mensual pactada (1.100 euros mensuales) desde la interposición de esta demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva del piso arrendado objeto de este procedimiento al demandante.
Y todo ello con expresa imposición de las costas de este procedimiento a dicha demandada AIRLAR GROUP S.A. y a la codemandada, en los términos expuestos anteriormente, si se opusiere a la demanda en cualquier forma
Como se evidencia, no se solicita la nulidad del contrato de 24 de mayo por simulación y aunque en el relato de hechos refiere los indicios sobre los que entiende que se trata de un contrato simulado, lo cierto es que no contiene ninguna petición expresa en el suplico. Es más de la propia redacción del suplico se infiere que se asume la validez del contrato al solicitar se declare la preferencia sobre éste del contrato de 16 de mayo.
El juez al resolver hace notar esta situación de falta de petición expresa de nulidad y a pesar de ello y como quiera que se alegaba en los hechos, entra a resolver sobre la validez del contrato de 24 de mayo, y sus conclusiones deben ser enteramente mantenidas, así lo solicita el apelado en el suplico de su escrito de oposición al recurso en el que solicita la confirmación íntegra de la sentencia.
+ Por otra parte, alega que debe tenerse en cuenta la utilización fraudulenta de la pantalla de la sociedad AIRLAR por parte del administrador D. Luis Andrés para satisfacer sus intereses, al haber obtenido el control de la sociedad de forma ilegítima por medio de falsificación/simulación de una junta de ampliación de capital.
Esta alegación ya la hizo en su escrito de contestación, y ningún pronunciamiento merece de la Sala. Nada al respecto se solicita, debiendo significarse, como la propia parte indica, que se siguen actuaciones penales, por lo que excede del objeto de este procedimiento.
SÉPTIMO.- En cuanto a las costas de la alzada, al desestimarse el recurso de apelación, se imponen a la parte apelante conforme lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C.
