Sentencia Civil 130/2025 , Rec. 607/2023 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento, tiene por objeto acciones ejercitadas por un comunero frente a la Comunidad de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en orden a la impugnación de una acuerdo de instalación de un ascensor y, subsidiariamente, el reconocimiento de un derecho indemnizatorio.

La demanda expone, en breve síntesis, que la entidad demandante es titular del piso DIRECCION001 del inmueble, que en junta de 9/01/2023 se adoptó por mayoría el acuerdo de instalación de un ascensor por parte de una tercera empresa -Enor-, que comportaba una demolición de escaleras y pasos, con la necesidad de abandono de las viviendas por un plazo estimado de seis semanas, y que tal acuerdo se estima adoptado con abuso de derecho y perjuicio directo para la parte actora, tomando en consideración la existencia de alternativas más baratas que no exigen el cierre de las propiedades. Se interesa la anulación de dicho acuerdo, y subsidiariamente, que se fije una indemnización de 15.191,30 euros que se calcula sobre el importe necesario para satisfacer el alquiler de una oficina en la zona de características similares durante el plazo de ejecución de la obra.

La fundamentación jurídica invoca el art. 18 LPH y diversa doctrina jurisprudencial.

El litigio se delimita mediante la contestación formulada por la Comunidad. En esencia, se alega, ante todo, que existe un acuerdo firme y ejecutivo de la Comunidad de 26/09/22, previo al que se refiere en demanda, en que se prestó conformidad a las obras por parte de la empresa Enor para la instalación del ascensor, y en 9/01/23 se acordó aprobar el presupuesto definitivo formalizando el contrato correspondiente. En consecuencia, se postula que el acuerdo impugnado es solo la aprobación de una partida presupuestaria de una obra aprobada previamente con carácter firme, y en todo caso es válido por cumplir los requisitos legales.

Asimismo, se aduce que la causa de nulidad alegada de adverso no está adecuadamente motivada, no existe abuso de derecho ni perjuicio especifico al actor.

Finalmente, se indica que no procede estimar la acción subsidiaria de indemnización, por falta de acreditación de sus bases, por no concurrir el hecho justificativo de la misma, que es una mera hipótesis.

SEGUNDO.-Así planteada la controversia, el primer punto a dilucidar atiende a determinar si el acuerdo impugnado es el que efectivamente determina la ejecución de las obras de instalación del ascensor que se pretende impugnar por la parte actora, y la respuesta debe ser afirmativa.

Frente a lo que afirma la Comunidad, no se advierte que en la junta de 29/09/2022 -acta aportada como documento 6 de la demanda- se hubiera adoptado ningún tipo de acuerdo vinculante para la aceptación del presupuesto formulado por la empresa Enor, pues no se consigna votación alguna al efecto, y según el texto del acta los asistentes se limitan a expresar que dicha propuesta "les ha parecido más acorde con las necesidades de la Comunidad", por lo que se propone convocar otra junta extraordinaria para que la indicada empresa actualice el presupuesto y explique si la propuesta tiene viabilidad, por lo que no se viene a manifestar más que una simple preferencia difiriendo para una reunión posterior la decisión. Así, es la propia Comunidad la que, en su contestación, salvando la posible ambigüedad, viene a reconocer que es en la Junta de 9/01/23 en la que se acuerda la aprobación del presupuesto de la empresa en cuestión y otorgar el consentimiento contractual para la obra, lo que se compagina con el texto del acta aportada -documento 7-.

Por tanto, el acuerdo que se impugna no es una mera reproducción o complemento de un acuerdo anterior, sino el genuino acuerdo en orden a la realización de las obras que la parte actora pretende combatir.

TERCERO.- Así las cosas, lo que se desprende de la demanda es que la parte actora estima que el acuerdo impugnado es nulo por incurrir en abuso de derecho y causar a la entidad actora un perjuicio ilegítimo, lo que reconduce la motivación a la causa de nulidad establecida en el art. 18.1.c) LPH, que se refiere a los acuerdos que "supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

La doctrina jurisprudencial sobre la concurrencia de abuso de derecho se resume en la STS 24/01/2024, que expone:

"En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos :

"La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 ), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004 ) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".

En la sentencia 318/2016, de 13 de mayo , con cita de la de 16 de julio de 2009 , declaramos:

""Es cierto que las reglas para la aprobación de acuerdos comunitarios han de ser objeto de una interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil , para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, que impidan lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal ( SSTS 13 de marzo de 200 ; 19 de diciembre de 2008 ). Ahora bien, son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado ( SSTS 8 de mayo y 28 de noviembre de 2008 ), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de los comuneros disidentes de que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de ellos, a partir de un acuerdo de cuya adopción es responsable la comunidad demandada, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo".".

Y en la sentencia 423/2011, de 20 de junio , manifestamos en la misma línea:

"Son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado ( STS 8 de mayo de 2008 ), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de la comunidad de que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo. De lo contrario, se vería abocada a soportar no solo una modificación de sus elementos comunes, sino la servidumbre originada a su amparo.".

La doctrina especializada ha puesto de manifiesto la dificultad de configurar una causa de anulación autónoma del abuso de derecho basada en el mero perjuicio particular a un propietario. De una parte, porque un daño ilícito a un derecho subjetivo de un comunero se debe calificar conforme a la causa del art. 18.1.a) LPH, y un acto perjudicial que no vulnera un derecho subjetivo especifico, es ilícito en la medida en que constituye abuso de derecho. De otra, porque el régimen de propiedad horizontal no consiente que se ignore el principio de mayoría mediante una reevaluación judicial de cada decisión en que se pueda sustituir la voluntad mayoritaria por una ponderación externa de las necesidades o beneficios de unos y otros. En todo caso, para considerar que el acto es nulo por causación de perjuicio a propietarios particulares, se debe estar ante una manifiesta desproporción entre el interés común, expresado por la mayoría legal, y el daño que se ocasiona a los intereses particulares.

En el caso, no es posible reconocer la situación establecida en el art. 18.1.d) LPH. La tesis de la parte demandante incide en que existía la posibilidad de llevar a cabo la instalación de un ascensor en la Comunidad mediante alternativas más ventajosas y menos gravosas que la elegida propuesta por la empresa Enor, singularmente la ofrecida por una tercera empresa, Duplex, que no implicaba demolición de escaleras ni, por tanto, la privación temporal del uso de las propiedades. Nada indica, sin embargo, que la decisión mayoritaria de la Junta haya sido irrazonable. Se apunta a tal efecto, y así lo expresa en interrogatorio la presidenta, que el acuerdo se decantó en favor de la propuesta aprobada por permitir unas mayores dimensiones de la cabina, que permitirían además el acceso con sillas de ruedas, frente a las otras posibilidades planteadas. Nada hay en las declaraciones de los representantes de las empresas o la referida presidenta que apunte a otras motivaciones espurias, ni, desde luego, hay indicios de que se persiguiera causar un perjuicio a la entidad demandante. El daño que esta denuncia, concretado en la privación temporal por varias semanas del uso del inmueble por la demolición de la escalera, afecta por igual a todos los comuneros. De igual modo, conviene subrayarlo, genera un evidente beneficio común a todos ellos, pues la instalación del ascensor mejora los servicios y revaloriza las propiedades privativas.

Más allá de lo anterior, la doctrina jurisprudencial que se invoca por la parte actora, que se resume, entre otras, en la STS de 29/03/2023, no subordina la validez de las decisiones comunitarias de instalación de ascensores al consentimiento de los propietarios afectados por las obras en sus elementos privativos más que en casos de afectación por las obras que entrañe "pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento".Es una doctrina diseñada para afectaciones permanentes sobre la titularidad privativa, y no es de aplicación a una mera afectación temporal vinculada a la ejecución de los trabajos de instalación.

A mayor abundamiento, contra las manifestaciones de la representación de la parte actora, se debe subrayar que no se ha acreditado que la obra proyectada infrinja la normativa urbanística, no existiendo una resolución denegatoria de la licencia correspondiente, a tenor del informe remitido por el Ayuntamiento, que simplemente da cuenta de la apertura de un trámite para la subsanación de deficiencias.

Por todo lo expuesto, no hay motivo para no convalidar la voluntad de la mayoría, y procede rechazar la impugnación del acuerdo comunitario, desestimando la pretensión principal ejercitada.

CUARTO.-La acción subsidiaria destinada a fijar una compensación pecuniaria por los trabajos proyectados también debe ser desestimada.

A este respecto ha de tomar en consideración que, con independencia de que se está ante un daño hipotético, pues todavía no han comenzado los trabajos, pendientes de licencia, no consta que la obra proyectada cause un perjuicio particularizado a la parte demandante, sino, como ya se ha apuntado, un perjuicio análogo a todos los propietarios, que también se compensa para unos y otros con el beneficio que se deriva del nuevo servicio. Esta ausencia de perjuicio especial debe descartar el reconocimiento de un derecho indemnizatorio (en tal sentido, entre otras, SAP de Madrid, Secc. 11 de 16/03/2010).

Además, la indemnización solicitada carece completamente de base probatoria, pues, pese a la carga probatoria que recae sobre la parte actora - art. 217 LEC-, nada se ha acreditado en autos sobre la actividad desarrollada en el inmueble, ni el horario de apertura al público, ni sobre las rentas de oficinas análogas a las que se dice acudir como parámetro de referencia.

En consecuencia, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

QUINTO.-Deben imponerse las costas procesales a la parte vencida en aplicación del criterio general del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 LEC.