Sentencia Civil 172/2025 , Rec. 209/2018 de 17 de marzo del 2025

Primero.Los demandantes ejercitan una acción de modificación del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION004, integradas por los portales, DIRECCION002, DIRECCION000 y el DIRECCION003 de bloque, en el Concello de Cambre.

Alegan los demandantes que cuando se otorgó por el promotor el título constitutivo de propiedad horizontal se reservó un derecho de sobreedificación, identificado como finca independiente nº NUM000 a la que asignó un coeficiente de participación del 2%, para una superficie de 650m2.

El promotor hizo efectivo dicho derecho y construyó una nueva planta, distribuyendo la cuota de participación del 2% entre los locales resultantes, fincas NUM001 a NUM002, en proporción a sus cuotas.

Argumenta que existe una notable desproporción entre las cuotas resultantes para las fincas NUM001 a NUM002, en atención a sus superficies, respecto del resto de fincas del edificio. Considera que si la atribución de una cuota específica al derecho de vuelo, sin atender a su superficie, tenía lógica por no corresponder con un piso o local real, tal distinción carece de justificación desde el momento en que se verificó la construcción de la nueva planta, dando lugar a nuevas viviendas.

Con esta base interesa la modificación de las cuotas de la comunidad, conforme al informe pericial que acompaña, que atiende a la proporción por superficies tal y como se hace con las cuotas de los restantes pisos y locales.

Los codemandados Dª Beatriz (piso DIRECCION005 del DIRECCION000), Dª Encarnacion ( DIRECCION006 del DIRECCION000) y D. Jacobo ( DIRECCION007 del DIRECCION000), contestaron a la demanda oponiendo las siguientes excepciones:

En primer término, aunque la califican de excepción procesal de falta de legitimación activa, argumentan en realidad sobre una inexistencia de acción para que la Comunidad de Propietarios ejercite una acción de modificación del título.

En segundo término, también se califica de procesal, opone prescripción de la acción, alegando que varios de dichos propietarios lo son desde hace más de 30 años, considerando aplicable el plazo por ese lapso regulado en el art. 1963 del Código Civil para el caso de acciones reales.

En tercer término, opone falta de legitimación activa del demandante D. Emiliano, alegando que no es propietario de ningún piso o local en el inmueble.

En cuanto al fondo, alega que la sobreelevación y modificación del título con las nuevas plantas es anterior a la compra de todos los pisos y locales, por lo que cada comprador tuvo conocimiento de la situación. Alega que la diferencia de cuotas está justificada en que la nueva planta se configura como aprovechamiento DIRECCION008, según de describe en las escrituras de los codemandados, lo que considera relevante "a efectos hipotecarios, urbanísticos, etc". Añade que parte de las superficies de los DIRECCION008 tienen una altura por debajo de la mínima vividera y muchas estancias no disponen de ventanas en los paramentos verticales, tratándose de un DIRECCION009 sin ascensor.

Y por estos motivos interesa la desestimación de la demanda.

La codemandada Dª Sacramento (copropietaria de DIRECCION007. del DIRECCION000 con D. Jacobo) contestó oponiendo prescripción y, en cuanto al fondo, en términos similares a los arriba expuestos.

La codemandada Dª Fermina ( DIRECCION009 del DIRECCION010), opone las siguientes excepciones:

En primer término, caducidad por transcurso del plazo de caducidad para impugnación de acuerdos, desde la aprobación del título constitutivo.

En cuanto al fondo, alega que el promotor no actuó en fraude de ley al distribuir la cuota del 2% entre las cuatro viviendas DIRECCION008, sin que tampoco hubiera ningún vecino impugnado dicha distribución.

D. Calixto (piso DIRECCION009 del DIRECCION002) contestó a la demanda oponiendo las siguientes excepciones:

En primer término, opone prescripción de la acción, considerando de aplicación el plazo general del art. 1964 del Código Civil, a contar desde la fecha de adquisición de su inmueble por cada propietario.

En cuanto al fondo, apela a la doctrina de los actos propios, derivada de la aceptación de la distribución de cuotas durante largo tiempo por los actores.

Y alega asimismo que la diferencia en las cuotas de las viviendas DIRECCION008 está justificada por la limitación de superficie útil y menor iluminación que les afecta.

Los allanamientos de subcomunidades y comuneros no pueden admitirse a los efectos de dar lugar a Sentencia, porque el objeto del proceso no es disponible más que mediante unanimidad de los comuneros y por tanto afecta a terceros ( art. 21.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Ello sin perjuicio de la trascendencia que la posición procesal pudiera tener a efectos de costas.

Segundo.Las peticiones de modificación de cuotas por desproporción entre diferentes pisos y locales han sido atendidas por la jurisprudencia desde la perspectiva de la prohibición del abuso de derecho, en el sentido de que no es lícito que la Comunidad de Propietarios mantenga una situación de distribución de cuotas, y por tanto gastos, que no sea proporcional al uso de elementos comunes y superficies de los inmuebles.

En términos de la STS 1158/2008, de 19 de diciembre, pon. Sr. García Varela:

"Declarar como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del Título constitutivo de un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, que el cambio se produzca por la vía judicial, aunque no haya unanimidad en la Junta de Propietarios, si la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo".

La referida Sentencia se basa en la aplicación del principio de prohibición del abuso de derecho, consagrado en el art. 7 del Código Civil, con el siguiente argumento:

"La doctrina jurisprudencial recoge los siguientes requisitos, que, si concurren conjuntamente, tipifican un abuso de derecho: a) uso de un derecho objetiva o externamente legal; b) daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; c) inmoralidad o antisocialidad del daño, manifestada en forma subjetiva (cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar o, sencillamente, sin un fin serio o legítimo), u objetiva (cuando el daño proviene de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho).

Por otra parte, el artículo 7.2 del Código Civil desprotege a quién ejercita un derecho abusivamente, lo que supone falta de acción o nacimiento de una excepción para repelerlo; según este precepto, la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo".

Esta jurisprudencia no exige que la reclamación se verifique por la vía de la impugnación de acuerdos, con lo que no se aprecia obstáculo para el planteamiento de una pretensión de modificación de cuotas como pretensión independiente, por lo tanto, no afectada por los plazos de caducidad y prescripción propios de una acción de impugnación de acuerdos.

Por otro lado, la acción que pretende poner fin a una situación de abuso de derecho no está sujeta a plazo de prescripción. La prohibición del abuso de derecho impide el nacimiento de toda acción o excepción que tienda a mantener la situación abusiva; impide también la excepción de prescripción.

Las anteriores consideraciones conducen a desestimar las excepciones fundadas en caducidad y prescripción.

Atendida la naturaleza de la acción, no existe óbice a la legitimación activa ad causamde la propia Comunidad y de los comuneros.

Cabe añadir que no se acredita la condición de propietario de D. Emiliano. Al respecto, con la demanda no se aportó su título de propiedad, ni tampoco consta como propietario asistente a las actas disponibles. A falta de prueba de la condición de propietario, que es el hecho determinante de la legitimación activa ad causam,procede desestimar la demanda planteada por D. Emiliano.

Tercero.El art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal incorpora los diferentes criterios a tomar en consideración para la determinación de las cuotas correspondientes a los pisos y locales. Alude a que "para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".

Los criterios establecidos no buscan sino una regla proporcional al uso de los elementos. Se parte de la superficie útil, que es el criterio que prioritariamente se suele manejar; y se atiende a otras consideraciones, en particular el emplazamiento interior o exterior -puede tener lógica una mayor cuota a quien dispone de más ventanal (que es cerramiento del edificio) y su situación -relevante para locales que no utilizan el ascensor o situaciones análogas-.

En el presente caso, las circunstancias físicas de las viviendas DIRECCION008 se constatan en los informes periciales aportados por los codemandados.

Cabe precisar que la situación de regularidad urbanística no es determinante para resolver la cuestión suscitada. Ya no sólo porque no se prevé en el art. 5 LPH, sino porque no afecta al uso previsible de elementos comunes.

Que las viviendas DIRECCION008 estén en situación de fuera de ordenación puede afectar a su valor de mercado -si bien no está probado que su valor sea inferior por metros útiles a las viviendas inferiores-. No afecta, frente a lo argumentado en conclusiones, a la posibilidad de transmitir e hipotecar; son fincas independientes inscritas en el Registro de la Propiedad, que como tales pueden venderse o ser objeto de constitución de derechos reales.

Lo relevante a los efectos del presente proceso es que los pisos DIRECCION008 se utilizan como viviendas y tienen los servicios propios de las mismas.

La dimensión del patio interior es cuestión irrelevante, porque afecta también a las viviendas inferiores.

La cuestión de las alturas sí tiene trascendencia a los efectos del presente proceso, pero ello exclusivamente por lo que se refiere a determinar lo que ha de valorarse como superficie útil,que es la que se toma en consideración por el art. 5 LPH.

La superficie útil es el criterio prioritario para determinar las cuotas, partiendo de la presunción de una proporcionalidad con el uso y beneficio obtenido del uso de los elementos comunes -cerramientos, estructura, servicios e instalaciones-. Y a tal efecto, no puede presumirse un mayor uso o beneficio de propietarios de inmuebles que, por su configuración física, tienen espacios de superficie con utilidad inferior a la normal, como en este caso deriva de su altura, por ser viviendas sitas en la planta DIRECCION008.

En el presente caso, la desproporción entre las cuotas de los pisos DIRECCION008 y sus superficies, según lo establecido en la escritura de modificación del título constitutivo otorgada tras la realización del derecho de vuelo con las establecidas para los pisos, es manifiesta, como se desprende del cuadro de la página 5 del informe del Sr. Pio. Por lo tanto, está justificada la petición de establecimiento de nuevas cuotas.

Se opone la doctrina de prohibición de ir contra los actos propios como excepción impeditiva a la pretensión actora. Ahora bien, la doctrina de los actos propios es una regla derivada del principio de buena fe en el ejercicio de los derechos, recogido en el art. 7.1 del Código Civil. Por ello, la aplicación de la doctrina se refiere a aquellos supuestos en los que se produce una actuación de relevancia para producir un efecto vinculante, creando o modificando un estado jurídico. El fundamento de la doctrina de prohibición de ir contra los actos propios es el principio de buena fe. Por eso, el hecho de venir abonando la cuota fijada en el título no es un acto propio que implica renunciar a la facultad de solicitar poner fin a una situación de abuso de derecho. Porque la realización del principio de buena fe no permite hacer prevalecer la mala fe de quien rechaza poner fin a una situación abusiva frente a la actuación de buena fe del que cumple con las reglas de la comunidad pese a su desacuerdo con ellas.

A los efectos de determinar las superficies útiles, la respuesta judicial debe partir de los datos disponibles, sin conjeturar sobre mediciones de los pisos inferiores, atendiendo a los datos sí conocidos mediante la documental y los informes periciales aportados. Se constata que las mediciones de los pisos que constan en la escritura de división horizontal original del edificio aluden a su superficie útil. En cambio, en la escritura de modificación del título derivado de la realización del derecho de vuelo que dio lugar a las viviendas DIRECCION008 se alude a su superficie sin especificar si es la útil o la construida. Se dice de cada piso que "mide" respectivamente 147, 132, 65, 130 y 132 m2.

A la vista de los informes periciales, se constatan características específicas en las viviendas DIRECCION008, muy especialmente la existencia de espacios con una altura que no es útil para su uso normal -en el piso DIRECCION009 de la DIRECCION002 para de ese espacio está además sin recebar ni habilitar-.

Por ello, a los efectos de determinación de las cuotas se considera justificado excluir de la medición de la superficie útil aquélla cuya altura es inferior a 1'80 ms.

A tal efecto, lo procedente es fijar las cuotas partiendo de las superficies útiles de las viviendas de las plantas DIRECCION011 mediante la exclusión del espacio con altura inferior a 1'80 ms.

Respecto del piso DIRECCION006 de la DIRECCION000 ( DIRECCION006 en el informe del Sr. Pio) resultan 107'85 m2, según resulta del informe pericial del Sr. Cristobal.

Respecto del piso DIRECCION005 de la DIRECCION000 ( DIRECCION005 en el informe del Sr. Pio) resultan 47'28 m2, según resulta del informe pericial del Sr. Cristobal.

Respecto del piso DIRECCION007 de la DIRECCION000 ( DIRECCION007 en el informe del Sr. Pio) resultan 108'90 m2, según resulta del informe pericial del Sr. Cristobal.

Respecto del piso DIRECCION009 de la DIRECCION002 ( DIRECCION009 informe Sr. Pio) resultan 94'08 m2, según resulta del informe pericial del Sr. Calixto.

Por lo que se refiere al piso DIRECCION009 del DIRECCION010 ( DIRECCION012 informe Sr. Pio), existe una relevante escasez probatoria, por cuanto que no se dispone de un informe pericial que indique la superficie útil del mismo excluida la que sea inferior a 1'80 m2. Ello no obstante, por motivos de equidad e igualdad de trato de los comuneros, lo procedente es agotar las posibilidades de interpretación y valoración de la prueba disponible, incluso con criterios estimativos para, sin dar lugar a una solución desproporcionadamente favorable para la parte demandada que no aportó la prueba que podía aportar para defender su posición, evitar asimismo situarla en una posición de evidente desigualdad y perjuicio respecto de los demás vecinos. Partiendo de ello, se toma en consideración su superficie según escritura de 130 m2, la constatación de que se corresponde con toda la superficie del DIRECCION008 del edificio y su configuración (se puede apreciar en la cartografía catastral aportada con el informe del Sr. Cristobal). No consta que concurran circunstancias análogas al piso DIRECCION009 del DIRECCION002, por incorporación de espacios no habilitados. Por ello, presumiendo una situación análoga a la de los pisos DIRECCION009 del DIRECCION000, se estima una reducción de superficie útil en el 18'2%. Partiendo de la superficie según escritura de 130 m2, se estima la superficie útil en 106'34 m2.

Por los motivos expuestos, procede estimar parcialmente la petición de condena a establecer nuevas cuotas, lo que deberá hacerse proporcionalmente a las superficies útiles de las fincas, tomando como tales las recogidas en el cuadro incorporado a la página 5 del informe del Sr. Pio para las fincas NUM003 a NUM004, y respecto a las fincas NUM001 a NUM002, las siguientes:

-Piso DIRECCION009 de la DIRECCION002, DIRECCION009 informe Sr. Pio: 94'08 m2.

-Piso DIRECCION006 de la DIRECCION000, DIRECCION006 en el informe del Sr. Pio: 107'85 m2.

-Piso DIRECCION005 de la DIRECCION000, DIRECCION005 en el informe del Sr. Pio: 47'28 m2.

-Piso DIRECCION007 de la DIRECCION000, DIRECCION007 en el informe del Sr. Pio, resultan 108'90 m2.

-Piso DIRECCION009 de la DIRECCION010, DIRECCION012 informe Sr. Pio: 106'34 m2.

Como inciso, a fin de mayor claridad del pronunciamiento, cabe añadir que la petición de establecer nuevas cuotas en el título constitutivo implica una petición de condena a emisión de voluntad para suscribir escritura modificando aquél.

El pronunciamiento se limita a determinar la forma de calcular las cuotas, en proporción a las superficies útiles que se han indicado. La condena en estos términos es admisible porque el reparto de cuotas es una operación meramente aritmética, que queda así suficientemente definida para su realización y, en caso de ser necesario, determinarla en sede de ejecución de Sentencia concretando numéricamente las cuotas en el trámite del art. 708.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuarto.La estimación de la demanda es parcial, lo que, ya con independencia de la posición de resistencia o aquietamiento a la pretensión mantenida por una pluralidad de demandados, conduce a que no se impongan las costas a una u otra parte, debiendo cada una soportar las generadas a su instancia y las comunes por mitad, conforme a los previsto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Debe añadirse la desestimación de la demanda planteada por D. Emiliano, por no acreditar su legitimación; si bien se considera la cuestión irrelevante a efectos del pronunciamiento sobre costas, atendida la pluralidad de partes y también porque en realidad no ha quedado claro si el referido actor es o no propietario.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución: