Sentencia Civil 10/2023 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 254/2022 de 18 de enero del 2023

PRIMERO.- La representación de la parte demandante recurre en apelación la sentencia de fecha 11 de abril de 2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenas de San Pedro dentro del procedimiento ordinario nº 382/2021.

La sentencia recurrida desestimó totalmente la demanda formulada, en la que se interesaba la declaración de nulidad por vicio del consentimiento -consistente en dolo y subsidiariamente en error- del contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes en fecha en fecha 11 de Enero de 2018, formalizado en escritura pública suscrita ante el Notario del Colegio de Castilla y León don Javier Durán Bollo; y se obligase a la demandada a devolver a los demandantes la cantidad de OCHENTA MIL EUROS (80.000 €) en concepto de principal, más los intereses que legalmente correspondan desde la fecha de dicho contrato en concepto de daños y perjuicios.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho primero, expone con precisión y detalle las alegaciones y pretensiones de las partes litigantes. Es preciso reproducirlo antes de entrar a resolver los concretos motivos de apelación.

Respecto de la parte demandante, la sentencia de instancia indica lo siguiente: "sostiene que el entonces BANCO DE CAJA DE ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, SA vendió a los actores un único local diáfano situado en la calle Isaac Peral, nº 3 del municipio de Sotillo de la Adrada; local que, según la demandada, estaba integrado por la totalidad de las fincas NUM000 (local 3, planta baja) y NUM001 (local 4 planta baja) del Registro de la Propiedad de Cebreros (DOC 2, escritura de compraventa). Los ahora actores ofertaron por el local 80.000 euros, siendo aceptada tal cantidad por la entidad bancaria. Posteriormente, al pretender reformar el local comprobaron que parte del mismo constituía, en realidad, una tercera finca registral totalmente independiente a las dos anteriores (finca registral NUM002-local 5 bis-), perteneciendo además a terceras personas ajenas a la compraventa formalizada en su día entre los ahora litigantes. Y aun cuando en el Registro de la Propiedad aparece como propiedad independiente de la de los actores, en contra de lo allí recogido no tiene acceso a calle pública ni tampoco a las zonas comunes del edificio, lo que hace que el único modo de acceder a ella fuera atravesando las fincas vendidas a los actores. En tal sentido, indica que la demandada, amparándose en que las tres fincas registrales se hallaban unidas de forma inseparable constituyendo un único local totalmente diáfano, vendió a los actores dos de dichas fincas como si de las tres se tratara, convenciéndoles de que compraban la totalidad del local diáfano cuando, en realidad, sólo adquirían parte del mismo. Aporta en tal sentido un informe pericial (DOC 3) a fin de acreditar de la imposibilidad de que los actores se percataran del engaño al que estaban siendo sometidos. Así, sostiene que nos encontramos ante un grave engaño por parte de la ahora demandada, suficiente para originar el error de los actores y que determinó que los mismos adquirieran unas propiedades que, de haberse conocido la situación real de las mismas, nunca habrían sido compradas a la entidad financiera; un claro engaño cuyo único propósito - dice la actora- fue el enriquecimiento de la entidad financiera.

Respecto de la posición de la parte demandada, la sentencia de instancia indica que "presentó escrito de contestación en el que reconoce la celebración del contrato de compraventa, pero disconforme con sus conclusiones. Así, indica que vendió dos locales a los demandantes; en concreto, las fincas registrales NUM000 y NUM001 de La Adrada inscritas en el Registro de la Propiedad de Cebreros, las cuales le habían sido adjudicadas por este mismo Juzgado de 1º Instancia nº 2 de Arenas de San Pedro en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 136/2012 .

Dichas fincas tenían una extensión inscrita concreta, una descripción registral detallada y unos linderos determinados, y eso fue lo que, como cuerpo cierto, la entidad demandada transmitió a los actores mediante la Escritura Pública que se aporta en la demanda como DOC 2 y que coincide estrictamente con lo adjudicado por el Juzgado. Señala que desconoce cuáles eran las pretensiones de los actores o qué gestiones llevaron a cabo tras la compraventa; también si existe o no un local ajeno a la venta y perteneciente a terceras personas, cuestión en todo caso ajena a la entidad demandada. Esa tercer finca de la que hablan (local 5 bis) en ningún caso fue transmitido. Y si el referido local 5 bis tiene o no salida, será un problema de sus propietarios, no de los actores ni mucho menos de la entidad bancaria vendedora, dado que, teniendo en cuenta que, de la documentación obrante se deduce que dicho local 5 bis es una segregación que se hizo, por parte del promotor, del local 5, que quedó como matriz. De esta forma, entiende la demandada que será dicho local 5 quien habrá de dar salida, en su caso, al local segregado, nunca locales ajenos completamente a la referida segregación; y por ello, si así fuere, nunca habría detrimento alguno en el valor de las fincas adquiridas por los actores. En cualquier caso, insiste en que es una cuestión ajena a la entidad, la cual únicamente vendió los locales con la descripción, metros y emplazamiento que consta en su descripción y que coincide con la inscripción registral. Señala que el Registro de la Propiedad es un organismo público que se encuentra, precisamente, para que cualquier persona pueda cerciorarse de lo que pretende comprar.

En tal sentido, indica que no puede imputarse a la demandada mala fe o engaño alguno, ni mucho menos propósito de enriquecimiento. Además, destaca que en el propio informe pericial aportado de contrario como DOC 3 se concluye que la superficie que consta en el Registro de la Propiedad y en la Escritura Pública de las dos fincas transmitidas a los actores (local 3 y local 4) coincide con la realidad. Finalmente, recuerda que en la estipulación quinta de la escritura de compraventa se hizo constar que "las fincas vendidas se han transmitido como cuerpo cierto" y que "cualquier aumento o disminución en relación con la superficie reseñada en su descripción quedará en beneficio o perjuicio de la parte compradora". Y añade la estipulación sexta que "la parte compradora declara conocer el estado físico, jurídico, urbanístico y ocupacional de la finca transmitida y expresamente exonera a la parte vendedora de los vicios o defectos ocultos que pudiera presentar la misma (...)". En definitiva, niega que haya existido un error invalidante del consentimiento, y mucho menos dolo. En base a todo ello, interesa la desestimación íntegra de la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.

Así lo expresa la sentencia recurrida.

TERCERO.- Ya hemos dicho que la parte demandante invoca la concurrencia de dolo, o subsidiariamente error, como vicios invalidantes del consentimiento prestado a la hora de celebrar el contrato de compraventa litigioso y, por tanto, determinantes de su anulabilidad e ineficacia.

El artículo 1265 del CC indica que " Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo".

En relación con el error, el artículo 1266 del CC señala que " para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiere sido la causa principal del mismo. El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección".

En relación con el dolo, el artículo 1269 del Código Civil refiere que " hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho". Y el artículo 1270 del CC que " para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes. El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios".

Por lo que se refiere al dolo, la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo es constante a la hora de exigir la concurrencia de los siguientes requisitos para su apreciación:

1.- El empleo de maquinaciones engañosas o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto pueden consistir en acciones como en omisiones (reticencia, omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato, y de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico).

2.- Que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia.

3.- Que el dolo sea grave y exista cumplida prueba de su existencia por parte de quien lo alega, no bastando al efecto meras conjeturas.

Por lo que se refiere al error, para que éste sea tenido en cuenta como vicio del consentimiento invalidante del contrato es preciso que, además de ser sustancial o esencial, sea excusable ( sentencia núm. 1279/2006, de 11 diciembre, seguida por la núm. 695/2010, de 12 noviembre). Se entiende que el error no es excusable cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular ponderando las circunstancias concurrentes en el caso concreto, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero que lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( artículos 7.1 y 1258 del Código Civil) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SSTS,1ª, de 12 de julio de 2002; 24 de enero de 2003; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004; 17 de febrero de 2005; y 17 de julio de 2006).

CUARTO.- El primer motivo de apelación se basa en la existencia de error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de los artículos 1471, 1265 y 1266 del Código Civil.

La sentencia de instancia analiza de forma concreta y clara cada una de las pruebas practicadas (documental, pericial y testifical) y expresa los resultados que arroja. Lejos de ser arbitraria, la valoración que hace la Juez de instancia es perfectamente racional y lógica.

Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 456 de la LEC la cognitio en segunda instancia es plena, sólo limitada por los motivos de recurso (tantum devolutum quantum apellatum), porque a través del recurso de apelación puede perseguirse que se revoque la sentencia de instancia y que, en su lugar, se dicte otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo en primera instancia. El Tribunal de apelación, por tanto, está habilitado para valorar la prueba practicada en primera instancia, pudiendo apartarse de la valoración realizada por el órgano a quo, bastando con que la nueva valoración aparezca debidamente justificada. Eso es lo que procede hacer en este caso.

Sostiene la parte demandante y apelante que a ella se le ofertó, enseñó y vendió un único local diáfano situado en la calle Isaac Peral nº 3 de la localidad de Sotillo de la Adrada. Y que el único local diáfano vendido, además de comprender los dos locales referidos en la escritura de compraventa (locales 3 y 4), también comprendía el local 5 bis emplazado al fondo, contiguo al local nº 4 y comunicado con éste a través de una escalera, si bien a distinto nivel. Indica la parte demandante que el engaño utilizado por la entidad demandada habría consistido en simular la venta del local 5 bis , vendiendo a los actores los locales 3 y 4 como si de los tres locales se tratara, convenciéndoles de que compraban la totalidad del local diáfano cuando, en realidad, sólo adquirían parte del mismo (la superficie ocupada por los locales 3 y 4).

Analizada la prueba practicada en la instancia puede llegarse dos conclusiones básicas:

1ª.- Es cierto que la parte demandada no vendió a la demandante un único local diáfano situado en la calle Isaac Peral nº 3 de la localidad de Sotillo de la Adrada. En ninguna parte de la escritura pública de compraventa puede leerse que lo vendido era un único local diáfano, porque lo que se recoge en ella es que se venden dos concretos locales perfectamente identificados en cuanto a su ubicación, cabida y linderos dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal, como cuerpos ciertos. Esos dos únicos locales vendidos eran las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Cebreros nº NUM000 (local 3) y NUM001 (local 4). La superficie de los dos locales vendidos consignada en el Registro de la Propiedad era, además, coincidente con la realidad, como se expresa en el informe pericial acompañado con la demanda.

En ningún apartado de la escritura pública de compraventa se alude a que fuera objeto de ella el local 5 bis, que ya para entonces era una finca catastral y registralmente independiente (finca registral NUM002), perteneciente a un tercero tras segregarse del inicial local nº 5. El local 5 bis nunca fue objeto de compraventa, y si lo hubiera sido la parte demandante habría adquirido de un non domino. La parte demandada sólo le vendió lo que era suyo en virtud de procedimiento judicial de ejecución donde se adjudicó en propiedad los dos locales vendidos, locales nº 3 y 4.

2ª.- No obstante la anterior conclusión, lo cierto es que antes de formalizarse la venta la parte compradora visitó el local y éste estaba diáfano (prueba testifical y pericial practicadas). Lo visitó a través de una empleada de una inmobiliaria, lógicamente relacionada con la entidad vendedora. El local enseñado, el que se representó la parte compradora que era objeto de venta, comprendía la superficie de tres fincas registrales del Registro de la Propiedad de Cebreros: nº NUM000 (local 3), nº NUM001 (local 4) y nº NUM002 (local 5 bis). Los tres locales aparecían en la realidad unidos, sin separación entre ellos, si bien el local 5 bis estaba a distinto nivel que los otros dos, pero comunicado con el local nº 4 a través de una escalera, como lo revelan las fotografías incorporadas con el informe pericial acompañado con la demanda. De no estar comunicado el local 5 bis con el local nº 4, el primero quedaría completamente cerrado y sin posibilidad de acceso desde un elemento común o desde la vía pública.

Partiendo de las anteriores conclusiones, si bien no hay prueba que permita imputar a la entidad demandante haber actuado con dolo, es decir, con engaño, maquinación o artificio, esta Sala sí entiende que la parte demandante prestó su consentimiento por error, creyendo que al adquirir las fincas descritas en la escritura de compraventa (locales 3 y 4) lo que estaba adquiriendo era la totalidad de la superficie que contempló previamente, superficie diáfana que venía integrada por tres locales y no sólo por los dos descritos en la escritura pública de venta.

Si la parte demandante hubiera sabido o sospechado que la superficie del local diáfano atribuida al local 5 bis no entraba en el objeto de la venta, por pertenecer a un tercero, puede afirmarse con probabilidad rayana en la certidumbre que no hubiera prestado su consentimiento, pues ciertamente la ubicación física de ese local 5 bis (rodeado por los locales 4 y 5, sin salida a elemento común ni a la vía pública) podría dar lugar a futuros conflictos y perjuicios si, por ejemplo, se tuviera que acceder al mismo pasando por el local nº 4 y el dueño de éste (ala parte actora) tuviera que permitirlo. Esto último permite catalogar al error de esencial.

Además, esta Sala entiende que estamos ante un error excusable. Los demandantes creyeron estar comprando lo que previamente vieron (un local diáfano perfectamente delimitado y cerrado que incluía dos espacios diáfanos a distinto nivel), sin que les fuera exigible llevar a cabo previamente a formalizar la venta una comprobación pericial-registral como la que llevaron a cabo a posteriori de aquélla. Por otro lado, si bien no consta que la entidad demandada actuara con engaño o reticencias, también pudo haber actuado con mayor diligencia y, antes de vender, asegurarse de forma fehaciente cuál era la superficie concreta que ocupaban los locales de su propiedad 3 y 4 dentro del local diáfano, para de esta forma advertir al comprador que el local 5 bis quedaba al margen de la compraventa, lo que no hizo.

QUINTO.- Por todo lo expuesto hasta ahora, procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de instancia y estimar la demanda planteada. Procede declarar la anulabilidad del contrato de compraventa ya que, según constante jurisprudencia, la invalidez de un contrato por error vicio del consentimiento no implica nulidad absoluta, sino anulabilidad.

Por lo que se refiere a los efectos de la declaración de anulabilidad del contrato, hay que estar a lo que establece el artículo 1.303 del Código Civil, según el cual los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses. Este efecto restitutorio trata de conseguir que las partes vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidante ( STS 26-7-2000), pero no nace del contrato anulado, sino de la ley, y por ello no necesita de petición expresa, en virtud del principio "iura novit curia" ( SSTS 24-2-1992 y 11-2-2003, entre otras).

En el caso de autos, al ser la compraventa anulada un contrato bilateral con recíprocas prestaciones, la parte vendedora demandada deberá restituir a la compradora demandante el precio satisfecho (80.000 euros), con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, que se incrementarán en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia. La parte compradora deberá restituir a la vendedora la posesión y propiedad de los locales transmitidos como los recibió. Hasta tal punto el efecto restitutorio debe ser recíproco que el artículo 1.308 del CC señala que " mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la declaración de nulidad esté obligado, no puede el otro ser compelido a cumplir por su parte lo que le incumba".

SEXTO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la LEC, siendo muy sustancial la estimación de la demanda y no albergando esta Sala dudas de hecho o de derecho, procede condenar a la parte demandada en las costas de la primera instancia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC, la estimación del recurso conlleva el que no se impongan las costas de esta alzada a ninguna de las partes.