Sentencia Civil 30/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 231/2022 de 18 de enero del 2024

PRIMERO.-Antecedentes. Sintéticamente y para delimitar el objeto de esta alzada, consta que Barinvest B.V. y Barenza Hoeve B.V. (en adelante Barinvest y Barenza), interpusieron demanda de juicio ordinario frente a Global Property Partners 9 SL (en adelante Global). El objeto del proceso se centra en los proyectos de inversión concertado entre las partes en el año 2016 y en concreto en la compraventa de inmuebles para su rehabilitación y posterior venta. Al precisar Global capital se otorgaron contratos de préstamo mercantil con la contraprestación de un 3% de interés y el 50% de las ganancias que obtuvieran con la venta de los inmuebles. Se celebraron cuatro contratos por un importe sumado de 4.673.204€ (676.192€ préstamo de Barinvest descontada ya la cantidad restituida de 200.000€ y 3.997.012€ préstamos de Barenza):

1.- contrato de fecha 8 de Noviembre de 2017 llamado contrato Toledo, por importe de 876.192€ con plazo de devolución en 12 meses y un 10% de demora sin necesidad de requerimiento previo en caso de incumplimiento del plazo y con facultad de adjudicación a su favor de la finca objeto del contrato que Global había adquirido a nombre propio.

2.- contrato de fecha 1 de Agosto de 2018 llamado contrato FINCA000, por importe de 509.100€ con plazo de devolución en 12 meses y un 10% de demora sin necesidad de requerimiento previo en caso de incumplimiento del plazo y con facultad de adjudicación a su favor de la finca objeto del contrato que Global había adquirido a nombre propio.

3.- contrato de fecha 25 de septiembre de 2018 llamado contrato FINCA003, por importe de 339.000€ con plazo de devolución en 12 meses y un 10% de demora sin necesidad de requerimiento previo en caso de incumplimiento del plazo y con facultad de adjudicación a su favor de la finca objeto del contrato que Global había adquirido a nombre propio y

4.- contrato de fecha 7 de Noviembre de 2018 llamado contrato FINCA001, por importe de 3.148.912€ con plazo de devolución en 12 meses y un 9% de demora sin necesidad de requerimiento previo en caso de incumplimiento del plazo y pactando que el contrato permanecería en vigor hasta que Global hubiese liquidado todos sus compromisos de pago con referencia a que no se hubieran acabado para entonces las obras sin poderse abonar así las ganancias obtenidas.

Alega que vencidos todos los plazos de devolución únicamente se han restituido 200.000€ imputados al préstamo Toledo ocultándose la venta de esta finca puesto que fue enajenada en Octubre de 2018 por importe de 1.590.000€ y pese a ello remitieron contrato de arras penitenciales de otra "venta posterior" de fecha 21 de Junio de 2019. Las vicisitudes en torno a esta venta (con pretensión de descontar además del precio de venta cantidades por vicios ocultos no acreditados) y la incidencia en el contrato de préstamo provocó la pérdida total de confianza con Global y su administrador el Sr. Mario . En las negociaciones para alcanzar un acuerdo extrajudicial , Global llegó a reconocer la deuda antes mencionada de 4.673.204€ sin que se firmara al no admitir las actoras la renuncia a intereses pasados y la limitación a futuro hasta el 2024 al tipo del 0.50%.

Se reclama en definitiva dicho principal más el interés fijo pactado al 3% que asciende a 133.659,43€ más la demora a los tipos pactados y que a fecha 29 de Febrero de 2020 ascendían a 247.544,47€. Se reclama el 50% de las ganancias de la única venta llevada a cabo ( FINCA002). La parte demandada lo cifró en 142.645,91€ estando a la espera de la cuantificación definitiva en base a documentación requerida de dicha venta. Se reclama igualmente el 50% de las ganancias que se obtengan eventualmente de las otras ventas. En este sentido se efectúa una remisión a lo instado en la demanda y a lo decidido en Instancia en relación a cada una de las acciones acumuladas.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. Contestó Global oponiéndose a la demanda , rechazando el desconocimiento de las actoras del mercado inmobiliario y invocada "plena confianza" en Global a través de sus administradores y planteando en definitiva que la perfección de los contratos de préstamo era en realidad una simulación al tratarse de inversiones inmobiliarias directas (negocio simulado o fiducia). A su entender ello se derivaba de los propios indicios de los contratos de préstamo al contener una participación en las ganancias del 50% y del documento nº 3 de la demanda al ser el único activo de Global los inmuebles adquiridos y el único activo el importe de los préstamos. Niega el incumplimiento al existir la fiducia u encubrirse a través de un préstamo cuando Global ha cumplido con las obligaciones tributarias, ha incorporado a su patrimonio social los inmuebles, los ha revalorizado para la posterior venta, ha informado a las actoras y ha realizado las gestiones para la comercialización de los inmuebles (vendidos ya FINCA002 y FINCA003) estando pendientes FINCA000 y FINCA001 y el reparto final de beneficios de la inversión entre las partes, no pudiendo llevarse a cabo la ejecución en FINCA001 al negar Barenza la financiación de la construcción, siendo esta sociedad quien ha incumplido: en definitiva, solo es exigible el interés fijo, cubiertos con los 200.000€ entregados, no siendo exigible el capital por ser un negocio simulado ni los intereses de demora al no haber existido incumplimiento. Rechaza engaño en Toledo, estando justificada la venta a la sociedad alemana existiendo vicios y en 2019, siendo un error el documento de arras previo remitido al Sr. Cesar. Rechaza los cálculos de intereses del dictamen pericial del Sr. Cirilo. Reclama en definitiva que se rechace la existencia de incumplimiento, que se declare el carácter fiduciario del contrato y de rechazarse que se imputen únicamente los intereses al 3% y durante un año computado desde la transferencia efectiva y no desde los contratos, sin intereses de demora. De entenderse además que ha de retribuirse la inversión al 50% : que se descuenten todos los gastos e indemnizaciones y entre ellos los intereses del propio préstamo e impuestos, con descuento como lucro cesante de todos los gastos en el contrato desistido de FINCA001 y con dación en pago de este solar por toda la deuda.

La sentencia estima parcialmente la demanda tomando en consideración la actualización de la deuda a fecha 8 de Junio de 2021 respecto a los contratos de Toledo y Sicilia al haberse enajenado ya los inmuebles rehabilitados. Recoge los hechos probados e interpreta la voluntad de las partes calificando los contratos como atípicos integrando un préstamo mutuo y una cuenta en participación respecto al conjunto de los contratos, determinando que los mismos están coaligados, son conexos y no se pueden tratar independientemente unos de otros. Concluye este apartado diciendo que " la versión de la demandada de que hay que devolver el dinero cuando se vendan los inmuebles en cuestión es la que responde mejor a la verdadera intención común de las partes al convenir los 4 Contratos" rechazando que sean préstamos típicos al no haberse planteado como préstamos participativos y al incluir un pacto comisorio prohibido en el ordenamiento jurídico. Por ello no puede ser tenidas en cuenta las fechas de restitución del capital quedando denaturalizado el préstamo por el propio pacto comisorio y la participación en beneficios, interpretando la voluntad asociativa de los contratos de proyectos inmobiliarios: por ello vencimiento anual de intereses no es conciliable con la intención común de las partes al contratar.

Dando un paso más y respecto al momento en que ha de restituirse el capital prestado supera el mero concepto de cuentas en participación e los art. 239 y ss del CCom teniendo que devolverlo en todo caso asumiendo la demandada el riesgo de la operación. Concluye por los actos coetáneos y posteriores de las partes diciendo que la voluntad de las partes fue de la restituir el capital a fecha de venta de cada uno de los inmuebles: ni se reclamaron los capitales a los 12 meses ni se formalizaron prórrogas anuales y así se deriva de la propuesta de acuerdo extrajudicial remitida por los actores a la demandada, siendo contradictorios los contratos en este punto en las cláusulas segunda y tercera. En conclusión en el párrafo 23 declara que se interpreta y se declara judicialmente que la demandada, según lo pactado con la actora, tiene la obligación de devolverle los capitales recibidos en virtud de los Contratos cuando se vendan los Inmuebles, con independencia de si se obtienen beneficios o resulten pérdidas.

En relación a los intereses remuneratorios y mora, la sentencia , por la claridad de las estipulaciones y la inexistencia de prueba, dato o indicio alguno de simulación, por la posibilidad de pactarse el préstamo sin interés y por la inexistencia de ventajas fiscales en la fórmula empleada, acude a la interpretación literal de los contratos. Concluye en el párrafo 28 diciendo que se interpreta y se declara judicialmente que la demandada que, según lo pactado con la actora, tiene la obligación de devolverle los capitales con un interés del 3% anual recibidos en virtud de los Contratos cuando se vendan los Inmuebles, con independencia de si se obtienen beneficios o resulten pérdidas. En caso de incumplir con dicha obligación e incurrir en mora, el capital devengará el 10% de interés de demora.

Incluye a continuación como obligación consustancial a la entrega del 50% de los beneficios, la de promover gestiones de venta e informar, concluyendo en el párrafo 31 que se interpreta y se declara judicialmente que forma parte del contenido obligacional de los Contratos que el demandado debe realizar gestiones para revender los Inmuebles adquiridos e informar al actor de tales gestiones y, en especial, de la venta que se realice, momento en el que procede devolver, conforme lo pactado, los capitales recibidos, con sus intereses y el 50% de los beneficios que se obtengan.

Declara a continuación y por fin el incumplimiento de la demandada al proporcionar información engañosa de la venta de la FINCA002 a Estanislao que ya estaba vendida a Omnia Mea NR 3 SL con el efecto de no tener que proceder a la restitución del capital y a la liquidación de los beneficios con entrega del 50%, al no informar de la inminente venta de la FINCA003, al no realizar gestiones de venta de la FINCA000 y al trabar el inmueble y dificultar la venta con la constitución de arrendamientos apropiándose de frutos y rentas.

La obligación de restitución es procedente respecto a FINCA002 y FINCA003 por cuanto las fincas se han vendido. La devolución del capital no depende de la liquidación que además tampoco fue llevada a cabo por la demandada ocultando información a los actores.

-Toledo fue vendida el 27 de Septiembre de 2019: en dicha fecha debió devolver 876.192€ más los intereses al 3% desde la entrega del capital por los actores y al 10% desde la fecha de venta y hasta la sentencia y debiendo computarse las cantidades ya restituidas (200.000€).Respecto a la retribución variable cifra el coste de la obra en 340.616,30€, resultando un beneficio en favor de los actores (50%) de 204.547,13€, ascendiendo la condena total a 676.192€.

- FINCA003 se vendió a terceros el 28 de mayo de 2020 por lo que desde esa fecha se debe devolver la cantidad por 339.000.- euros, más los intereses ordinarios desde las entregas de capital al 3% anual hasta el 28 de mayo de 2020, y desde esa fecha el interés de demora del 10%. En cuanto a la retribución variable, la cantidad que corresponde a Barenza es de 12.339,64€.

Desestima finalmente la acción de restitución respecto a FINCA000 y FINCA001 hasta la fecha de venta del inmueble y condena a la demandada a informar de las gestiones de venta.

Tras complementarse la sentencia por Auto de fecha 17 de Diciembre de 2021 interpone recurso de apelación la demandada limitado a algunos de los pronunciamientos y fundamentos de derecho de la sentencia apelada. Invoca error en la valoración de la prueba y en la interpretación jurídica en relación a la consideración de los contratos que no han de ser calificados como préstamos atípicos sin que por ello : a) pueda condenarse a satisfacerse el interés remuneratorio desde las fechas de entrega de capital hasta la fecha de la realización de los activos financieros, b) pueda condenarse al pago de los intereses de demora ni respecto al capital ni respecto a los beneficios liquidados, c) pueda declararse un incumplimiento imputable a Global.

Discrepa de forma adicional del pronunciamiento relativo al abono de lo 50% de los beneficios brutos sin tener en cuenta el tenor literal de los contrato y debiendo considerarse como gasto imputable el gasto financiero y los gastos de adquisición de los activos para su posterior venta.

No es objeto de recurso la condena a restituir el capital y el 50% de los beneficios netos, que no brutos y la obligación de informar.

Como base del recurso se expone que pese a los hechos declarados probados en la sentencia ha de partirse de que el negocio era simulado pactando las partes en realidad una inversión inmobiliaria. Para ello se apoya en indicios tales como los vínculos familiares o de amistad entre las partes contratantes, en la inclusión de cláusulas raras o poco frecuentes, en la inclusión de plazos inusualmente cortos ( restitución en 12 meses), en el objeto de negocio diverso del propio de alguna de las partes y en la falta de reclamación.

Argumenta que no debe satisfacerse interés remuneratorio al ser un contrato simulado, al ser el objeto del contrato realizar una inversión en España. De forma subsidiaria el cómputo ha der ser desde la formalización de los contratos o desde la última de las entregas.

Muestra su disconformidad con la obligación e informar de las gestiones de venta al no haberse incumplido a la vista de la constante correspondencia y comunicación entre el Sr. Cesar y el Sr. Mario hasta la presentación de la demanda. Adicionalmente no es una obligación incorporada a los contratos litigiosos y no es una obligación inherente a un préstamo como el que se ha declarado en sentencia.

En relación a los intereses de demora rechaza que hubiera ocultación en la venta de Toledo, sino un error en la remisión de un documento, niega que se incrementaran las facturas de rehabilitación existiendo además vicios estructurales que fueron compensadas con una rebaja en el precio final de venta. Expone que nos e informó de la venta de Sicilia al estar ya en marcha el proceso judicial, que no se ha ocultado información respecto a FINCA000, asumiendo en todo caso la responsabilidad de informar, el hijo de la testigo Sra. Raquel, no existiendo mala fe en el arriendo de las dos viviendas.

Invoca finalmente error en la determinación del beneficio a repartir al 50% con incongruencia omisiva de la sentencia al no pronunciarse sobre el descuento en beneficio de los gastos de financiación (3%), los costes de rehabilitación y el precio, impuestos y registro y peritajes y comisiones en la operación de compra si las hubiere. Aplica la sentencia de Instancia el beneficio bruto acogiéndose al dictamen ampliatorio del letrado de la parte actora y no tiene en cuenta además la partida de 225.000€ abonados tras la venta por la existencia de vicios ocultos.

El recurso es opuesto de contrario rechazando la simulación pretendida de contrario, la procedencia del abono de los intereses remuneratorios y del momento de su devengo, manteniendo la obligación de informar y su incumplimiento previo por la demandada y manteniendo el cálculo de beneficios contenido en la sentencia de instancia.

Se rechazó por Auto, confirmado en reposición, la práctica de prueba en segunda instancia.

SEGUNDO .-Se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida en los términos de esta resolución.

Se invoca en primer término por la recurrente a infracción de normas y garantías procesales en materia de prueba al haberse denegado varias de las propuestas por Global en la audiencia previa (tres documentales y prueba pericial contable). Ha de dejarse constancia sin embargo de que más allá de las valoraciones estrictamente subjetivas de parcialidad al admitir más pruebas a la parte actora que a la demandada, lo cierto es que los criterios de admisión e inadmisión de las pruebas quedaron convenientemente establecidos en la audiencia previa. En todo caso la parte recurrente solo instó en la alzada una prueba más documental referida a aportación del contrato de ejecución de obra entre la sociedad GLOBAL y el Sr. Pedro Miguel en relación a la obra (gran rehabilitación) del edificio adquirido en la FINCA002.

Dicha petición fue desestimada por Auto en esta alzada. No puede por ello la parte plantear infracción procesal (respecto al conjunto de la prueba inadmitida ante la conformidad al no instar la reproducción en segunda instancia y respecto, en concreto a la más documental instada, al haberse rechazado igualmente con carácter firme en segunda instancia

TERCERO.- Se admiten y asumen los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida con los matices que se exponen a continuación.

Con carácter preliminar es preciso poner de manifiesto que , pese a no estimarse íntegramente la demanda, la parte actora no ha deducido recurso por lo que , a todos los efectos, se conforma con la calificación del contrato como préstamo atípico, con la supresión de la obligación del abono del pago de intereses a los 12 meses de la perfección de los respectivos contratos con remisión al momento de la venta de los inmuebles en la forma en la que se integra el fallo en relación a los fundamentos 40 y 41 de la sentencia. Esto es, aún cuando se declara el incumplimiento de Global, no se extiende la admisión de la pretensión a la condena a devolver los capitales recibidos en los contratos de FINCA000 y FINCA001 con remisión en definitiva al momento en que se produzcan las ventas, siendo entonces cuando habrán de restituirse los capitales de ambos contratos, el interés del 3% desde las fechas de las entregas de los capitales a Global , el 50% del beneficio y , desde dicho mismo momento, intereses de capital prestado y porcentaje en beneficios a los tipos pactados del 10 y 9% respectivamente. La diferencia es significativa por cuanto el 3% no se debía abonar a los 12 meses de cada contrato y desaparece el "pacto comisorio" introducido en las estipulaciones contractuales. Del mismo modo la devolución del capital pretendida en la demanda no es íntegra al limitarse a los , entonces, dos inmuebles vendidos, FINCA002 y FINCA003.

Es la parte demandada quien deduce el recurso y lo hace en primer término en relación al propio concepto de los contratos puesto que, viniendo a invocar error en la valoración de la prueba, parte de la existencia de una simulación relativa en la formalización de los mismos, considerando que no se pactaron préstamos sino, como concreta jurídicamente la sentencia, un contrato de cuentas en participación de los artículos 239 y concordantes del CCOM. Se trataba en definitiva a criterio de Global de un contrato de inversión inmobiliaria (no se discute ya tampoco el carácter conexo y unívoco de los cuatro contratos que siguen la misma suerte) y por ello , y en atención a lo querido, aún manteniendo la obligación de restituir el capital, rechaza la obligación de tener que abonar intereses, subsidiariamente solo los remuneratorios y en este caso solo desde la última entrega de capital. Insta así mismo el recálculo de los beneficios para operar el reparto al 50%.

Se desestima sin embargo en lo esencial el recurso. Por lo que se refiere a la calificación del contrato no puede sino mantenerse la calificación del mismo como de préstamo sin alterar las bases ya conformes (momento de exigibilidad de capital e intereses y eliminación del pacto comisorio). Desde este punto de vista la simulación relativa es válida a tenor de la doctrina legal ( SSTS 20 de diciembre de 2007 , 4 de octubre de 2011 y 27 de enero de 2012 ), declarando esta última que " En ésta se produce la expresión de una causa que no existe y sí hay otra causa que se oculta, disimula . Aquél el aparente, no existe, pero sí existe el disimulado, siempre que éste reúna los elementos que le son propios. En este sentido se han pronunciado expresamente las sentencias de 11 de febrero de 2005 y han aludido a ella las de 22 de febrero de 2007 y 18 de marzo de 2008.

El caso de autos es singular por cuanto la simulación se extiende a los elementos accidentales el contrato antes referidos y que han sido conformados por las demandantes al no apelar , pero no a las líneas esenciales de los mismos, manteniéndose en esta sentencia que la base negocial fue la entrega de capitales en los distintos contratos con pacto de devolución con intereses , con establecimiento de mora en caso de impago y con el abono de una cantidad adicional variable en función de los beneficios obtenidos con las ventas de los inmuebles, asumiendo la prestataria el riesgo de la operación inmobiliaria pero también adquiriendo para sí dichos inmuebles y a los fines de aplicar las cantidades recibidas para la rehabilitación (además de para la compra) y posterior venta en las distintas modalidades según el contrato a que nos refiramos. De esta forma el contrato, atípico en cuanto a sus condiciones al incluir retribución fija y retribución variable y al diferir la exigibilidad al momento de la realización de los inmuebles, responde a las características básicas del contrato de préstamo y así lo quisieron las partes, así se define en interpretación literal de los contratos y sin que de los actos propios ni de actos coetáneos o posteriores pueda alcanzarse una condición contractual distinta. En principio ya pugna con la interpretación de la demandada la propia titulación de los contratos aportados con la demanda ( y la denominación de las partes como prestamista y prestataria) y su contenido siendo , como fija la sentencia de Instancia, de directa aplicación el artículo 1281 del CC al no dejar duda sobre la voluntad e intención de las partes. Pero ello además se ve confirmado por elementos adicionales como los derivados de la conformación contractual , en la medida en que la demandada pretende y así lo incluye en su interpretación del contrato, contrato de inversión inmobiliaria con participación en beneficios, la restitución del capital prestado (a la que no se opone). Consta además que la propia demandada, una vez deteriorada la relación de confianza entre las partes hizo una contrapropuesta a la efectuada por las actoras ( documento 21 de la demanda) en las que se mantiene la calificación, se refiere continuamente a préstamos y ofrece la devolución del capital prestado con intereses (menores en todo caso a los pactados) y con renuncia a la participación en beneficios.

Lo querido y pactado era un préstamo con retribución atípica al contener una parte fija al 3% y otra condicionada a la realidad de los beneficios en cada una de las cuatro operaciones , y ello no ha quedado desvirtuado ni durante el proceso en primera Instancia ni con los argumentos del recurso. La relación de confianza y motivo del préstamo en inversión por parte de las sociedades actoras Barenza y Barinvest representadas por el Sr Cesar y la demandada Global representada por el Sr. Mario es evidente y reconocida y deriva de la situación personal de ambos con amistad familiar , pero ello por sí no es indicativo ni de un tipo de negocio o del otro. La fiducia alegada por la demandada no derivaría de ello puesto que del mismo modo que se articuló el préstamo como medio de inversión y obtención de rentabilidad podría haberse configurado un negocio distinto. Lo esencial es buscar la causa de la simulación alegada y no probada. En principio pugna el motivo del recurso con el hecho de que no se trate de una inversión pura, como parece que se pretendía en la contestación a la demanda. Esto es, las partes no van al 50% en participación, adquisición y asunción de riesgos. Los contratos están configurados (admitido por la parte demandada) para que se tenga que devolver el capital antes de beneficios. Se supone entonces que Global nada ha invertido, que inscribe los inmuebles a su nombre y que asume todas las operaciones de rehabilitación y venta. Si quienes arriesgan capital únicamente son las actoras no se entiende que el beneficio se distribuya al 50%, y si se minimiza el riesgo con el retorno del capital entonces ya se configura el contrato de préstamo con o sin interés. Tampoco la causa de la alegada simulación puede ser fiscal puesto que la misma quedó descartada con las declaraciones de los dos asesores fiscales, de España, Sr. Enrique y de Países Bajos, Sra. Clara que descartaron una menor carga por la fórmula contractual empleada. Quedó igualmente evidenciado en el acto de la vista que el Sr. Cesar no tenía negocios en España y que su ámbito de actuación profesional es agrícola y no inmobiliario. Tampoco por tanto desde esta perspectiva puede considerarse que fuera un experto y que pudiera optar por un tipo de inversión con asunción de riesgo que no era lo pactado. Se retorna por ello a los contratos firmados, a la calificación, al contenido, a la plena eficacia contractual con las limitaciones interpretativas de la sentencia de Instancia (momento de la exigibilidad, tipo de incumplimiento y desaparición de la garantía que encubría un pacto comisorio) y por ello se mantiene la calificación contractual de Instancia y sus efectos de retorno de capital, de intereses y con la obligación de satisfacer los intereses de demora desde la fecha de las ventas de los distintos inmuebles. En relación a éstos, es indiferente que la demandada alegue, que no pruebe, que fue un error el contrato de arras respecto a Toledo, que no ocultó la venta de FINCA003 ya constante procedimiento y que fue diligente en la gestión arrendando los inmuebles de FINCA000 (aún sin compartir las rentas) , puesto que ello (base del incumplimiento flagrante de la obligación de informar contenida en los contratos de forma directa e implícita al tener derecho Barenza y Barinvest al 50% de los beneficios desde entonces y tener que tener conocimiento de la situación de los inmuebles) es intranscendente en la relación jurídica: en definitiva los intereses remuneratorios se extienden hasta la venta y la mora nace entonces por estipulación contractual y al tipo pactado.

CUARTO.- INTERESES REMUNERATORIOS. Respecto a los mismos la demandada impugna la demanda por entender que el contrato era simulado, que no se pactó un préstamo y por ello no se deben intereses. El fundamento de derecho anterior excluye la simulación reclamada por Global y mantiene los contratos en su esencia aún cuando con la interpretación judicial derivada del contenido de los mismos y de los actos coetáneos y posteriores. Decae por ello el motivo del recurso que pretende no satisfacer los intereses remuneratorios que, de forma absolutamente clara se estipulan en los contratos como parte del precio de los préstamos concedidos. Como submotivo plantea que los intereses se devenguen desde la última entrega de capital , pero ello pugna con los contratos al estipularse la devolución del capital prestado sin que por ello concurra causa objetiva que retrase el dies a quo del devengo a la última entrega , debiendo abonarse desde el mismo momento en que todo o parte es entregado a la prestataria para la finalidad pactada de adquisición y rehabilitación y ello aunque solo sea exigible en el momento de la venta total o parcial de los inmuebles o de la finca adquirida. Habiéndose concertado préstamos, el momento o momentos de la entrega del capital determina el comienzo del pago del precio. Se desestima por ello el motivo del recurso.

QUINTO.- Sí que por el contrario procede matizar la sentencia en la determinación de los beneficios y su liquidación al 50%. Se ha de partir sin embargo de una realidad procesal y judicial y es que el único dictamen presentado con la finalidad del cálculo de los beneficios ha sido presentado por las actoras quienes anunciaron con su demanda el informe del Sr. Cirilo quien ratificó el mismo en el acto de la Vista , estando constituido por el dictamen inicial de fecha 9 de Marzo de 2020 y el complementario derivado de la aportación de la documentación de la audiencia previa y la acreditación de la venta de FINCA003 fechado el 8 de Junio de 2021. El hecho de que la parte demandada no practicara prueba pericial pese a haberla anunciado es determinante a la hora de establecer en la forma en que hizo el perito Sr. Cirilo el cálculo de los beneficios para su imputación y distribución conforme a lo pactado, no pudiendo , como pretende la recurrente, acudir a criterios valorativos distintos ni a hacer imputaciones de gastos o cargas previas a la fijación del beneficio real que no deriven de una apreciación directa en base a los contratos y en base a un concepto que sea meramente aritmético. A ello se une además la claridad del informe presentado y unido a las actuaciones y al contenido de las aclaraciones exponiendo cómo para determinar los gastos soportados por Global en la compra y/o rehabilitación consideró los que derivaban de facturas e incluso los dudosos aún cuando no estuvieran completamente justificados excluyendo únicamente aquéllos que carecían de base documental o que eran simplemente presupuestos o facturas proforma que no constaba que se hubieran emitido finalmente o que hubieran obligado al desembolso económico. En concreto, y pese a incluirse en el recurso, el perito manifestó que en la fijación de beneficios de Toledo se habían descontado los 225.000€ correspondientes a reparaciones de vicios ocultos en base al pacto alcanzado por Global con la compradora del inmueble. Respecto a la carga fiscal nada se ha acreditado, sosteniendo por el contrario el perito que cada parte deberá tributar en base al beneficio final repercutido al 50% por lo que no procede establecer criterio diferenciado al de la sentencia así como tampoco en relación a los costes de rehabilitación y el precio, impuestos y registro y peritajes y comisiones en la operación de compra si las hubiere , no pudiendo en este apartado irse más allá de lo contabilizado por la única prueba pericial practicada.

Sí que por el contrario procede computar , antes de establecer el 50% a abonar a las actoras en los contratos de FINCA002, FINCA003, FINCA000 y FINCA001, los costes de financiación computados a razón de un 3% desde la fecha de entrega de los capitales hasta la fecha de venta. A partir de dicho momento la demora es imputable exclusivamente a la prestataria y no puede repercutirlos a la prestamista en la fijación del beneficio. El coste de financiación está establecido en el contrato e incide directamente en el beneficio final ( las transferencias y sus fechas constan en los documentos de la demanda 3bis , 6i y 6ii,8i y 8ii y 10 y constan igualmente las fechas de venta de FINCA002, FINCA003 y FINCA000: pendiente a su vez de hacer la liquidación en ejecución de sentencia y FINCA001, cuya finca aún no se ha vendido). Los distintos contratos (documentos 3,5,7 y9) se refieren a ganancias (en un caso, FINCA001 sobre el bruto y en las otras tres, FINCA002, FINCA003 y FINCA000 tras impuestos), pero en todo ellos para determinar dicho concepto hay que descontar el coste financiero perfectamente cuantificable en ejecución de sentencia y que incidirá sobre el resultado de Toledo (beneficios establecidos en sentencia en 294.547,13€), sobre el resultado de FINCA003 (beneficios establecidos en sentencia en 12.339,64€) y sobre el resultado de FINCA000 (vendido pero aún no liquidado y que forma parte del apartado c) del suplico) y de FINCA001 (en las mismas circunstancias pero aún no vendido).

Se estima el recurso únicamente en este punto manteniéndose el conjunto de los hechos probados perfectamente descritos en la sentencia de Instancia y manteniéndose el contenido de la detallada, argumentada y exhaustiva argumentación fundamentadora del fallo de Instancia que se confirma con plena remisión aún con el matiz de los costes de financiación.

SEXTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no se hace imposición de costas en esta alzada ( art. 398,2 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,