Sentencia Civil 20/2024 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 442/2022 de 18 de enero del 2024

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio y los del recurso

1. Primera instancia

Los demandantes referidos, propietarios de viviendas sitas en el portal NUM000 de la CALLE000 de Berango, presentan demanda de impugnación de los siguientes acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000- NUM001 de Berango:

Junta General Ordinaria de9 de julio de 2018 (folio 779 de las actuaciones, fotocopia del Libro de Actas) que se recurre en concreto en el acuerdo del punto 4 en el que se recogen los resultados de las votaciones resultantes de las distintas subcomunidades que conforman la Comunidad General ( subcomunidad portal NUM000, del portal NUM001 y del garaje) y " se acuerda por unanimidad proceder a la emisión de 12 derramas mensuales consecutivas desde este mismo mes de julio, por importe mensual de 6.666 euros total/,es, del que se desprenden los siguientes importes por subcomunidad: PORTAL NUM000 : 2.000,70 EUROS/MES, PORTAL NUM001: 2999,70 EUROS/MES, GARAJE 666,60 EUROS/MES"

Junta General Ordinaria de 27 de noviembre de 2019 ( folio 791 de las actuaciones, fotocopia del Libro de Actas y se aporta también con la demanda) en la que se impugnan los acuerdos nº 1, 2 y 3.

En el primer acuerdo se presenta al nuevo administrador y se decide por unanimidad autorizar a Fincas Alabe como representante de la CP general para relacionarse con certificado digital con las administraciones públicas. En el acuerdo segundo se da cuenta de la situación contable de la comunidad y se decide mantener los mismos presupuestos como punto de partida para la nueva administración entrante. En el punto tercero, bajo el título "obra de fachada, cubierta y demás. Contratación de la empresa a ejecutar las obras. Decisiones a tomar" se somete a votación la decisión de ejecutar las obras en fachada y cubierta del edificio y se decide por mayoría la ejecución de la obra por una empresa en concreto y la aprobación de la derrama oportuna de comunidad según el coeficiente de participación. En el apartado B se da cuenta de las derramas que ya se acordaron el 9 de julio de 2018. Se indicaba que se habían ido abonando individualmente por cada propietario del portal NUM000 y NUM001. Se contiene un cuadro con el reparto de cada vecino dentro de la subcomunidad del nº NUM000. Se fijan los saldos deudores a fecha 31 de octubre de 2019 y se propone una derrama de 80.000 euros por propietarios y no por bloques a pagar antes del 28 de febrero de 2020. Estas derramas se aprueban por mayoría.

La parte actora discute la validez de estos acuerdos tanto por defectos en la convocatoria y en la asistencia individualde copropietarios (no representados por sus respectivos presidentes de subcomunidades) como por el contenido de los acuerdos, que según sostiene no son competencia de la Comunidad General. Entiende que las decisiones sobre la obra de fachada o cubierta corresponden a cada subcomunidad por ser elementos comunes de edificios distintos y por ello no puede sustituir la decisión al respecto que solo compete a cada subcomunidad. Tampoco es admisible la aprobación de cuentas o derramas individualizadas a cada propietario sino únicamente a la subcomunidades. Si bien hasta el año 2013 las edificaciones de los portales NUM000 y NUM001 y los garajes funcionaban como una sola comunidad de propietarios, en el año 2012 se estructuró como una agrupación de comunidades de modo que la CP General pasaba a estar integrada solo por los presidentes de las tres comunidades, que actuaban de forma independiente y no tiene competencia para decidir cuestiones sobre elementos que son de cada edificio.

La demandada se opone íntegramente, oponiendo excepciones de falta de legitimación activa y ausencia de requisitos de procedibilidad por no estar los demandantes al corriente de los pagos de derramas giradas para sufragar las obras de rehabilitación, acordadas en esas juntas y en otras posteriores. En cuanto al fondo, sostiene que la CP decidió acometer unas obras de rehabilitación integral adoptando para ello múltiples acuerdos a lo largo de los años, defendiendo su plena validez, que han sido conocidos y consentidos por los demandantes, quienes tratan de eludir el cumplimiento de sus obligaciones con la Comunidad General.

La sentencia dictada en primera instancia desestima de forma íntegra la demanda entendiendo que los demandantes no cumplen el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad general. Se fundamenta en que los acuerdos impugnados traen causa de los que fueron aprobados por la junta de la subcomunidad del portal NUM000 en el año 2018 y por ello no concurre la excepción prevista en el art. 18.2 LPH, siendo acordes con el sistema de distribución de gastos previamente establecido, no suponiendo ni alteración del mismo ni de cuotas. Impone las costas a los demandantes.

2. Apelación

Los demandantes interponen recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba de las Actas de Juntas aportadas, de las que en su criterio se desprende que en el funcionamiento de las subcomunidades y de la comunidad general había sido distinto y resultó vulnerado o modificado por las que se impugnan.

Reconocen que tienen deudas con la comunidad, pero consideran que el requisito de procedibilidad solo se refiere a las devengadas con anterioridad a los acuerdos y que en todo caso se aplicaría la excepción legal porque los acuerdos adoptados suponen una alteración del sistema de distribución de gastos previamente existente. Con anterioridad lo que se había acordado es que para las obras de fachada, se girasen las derramas a las subcomunidades y no a los vecinos de cada una de ellas de forma individualizada, de tal forma que la deudora de las derramas sería en todo caso la CP del nº NUM000 y no los vecinos que la integran. En la junta de noviembre de 2019, la CP General contraviene lo acordado por la subcomunidad del nº NUM000 y decidió que se girasen a cada propietario en virtud de unas determinadas cuotas de participación.

Se alega también vulneración del art. 24 LPH en cuanto a la interpretación que se realiza en la sentencia sobre la existencia de una sola edificación y de una CP General y sus competencias sobre las obras y derramas acordadas.

La parte apelada se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia, considerando correcta la valoración probatoria.

SEGUNDO- Sobre el requisito de procedibilidad del art. 18.2 LPH relativo a la ausencia de deudas con la comunidad y la concurrencia de excepción en el caso concreto

Para resolver el objeto del recurso conviene recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto a los presupuestos para la impugnación de acuerdos de juntas de propietarios en régimen de propiedad horizontal. La sentencia del 28 de febrero de 2022 ( ROJ: STS 719/2022 - ECLI:ES:TS:2022:719 Sentencia: 154/2022 Recurso: 149/2019 contiene una exposición de las resoluciones más relevantes al respecto y dice: " Del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH , toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".

De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre , en la que declaramos:

"Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.

Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenían con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.

Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.

[...]

Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos.

Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".

Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre , reiteramos que:

"En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH ".

Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado"

La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso presente debe llevar a confirmar la sentencia dictada en primera instancia. Los demandantes reconocen no estar al corriente de las derramas establecidas por la Junta General de la CP de los nº NUM000 y NUM001 y los argumentos que sostienen en el recurso para justificar que no les exigible el pago previo para impugnar las juntas no son atendibles, por las siguientes razones:

1. Su interpretación del art. 18-2 LPH en cuanto a que el requisito de procedibilidad únicamente se refiere a las deudas devengadas con anterioridad a la adopción de los acuerdos debe ser rechazado de plano, no es acorde ni al tenor literal ni a la jurisprudencia que la interpreta, pues se debe estar al corriente de las deudas vencidas en el momento de interponer la demanda.

2. En la demanda no se alegó ni mencionó en ningún momento una cuota de participación en las subcomunidades distinta de la aplicada en la comunidad general, esto es, no se ha alegado que se haya producido una alteración de las cuotas de participación como consecuencia de esos acuerdos. La mención que se realiza en la página 21 del escrito de recurso a la imputación de unas cuotas que integran el 94,94% y no el 100 % resulta novedosa y supone introducir un argumento nuevo sobre el alcance de los acuerdos impugnados para sustentar la legitimación.

3. Las actas impugnadas no establecen un nuevo sistema de reparto de gastos o la forma de abono, sino que son consecuencia y ejecución de decisiones previamente adoptadas por la Junta de la CP General y la Junta de la subcomunidad del nº NUM000 a la que pertenecen los demandantes, que no han sido impugnadas.

Los dos acuerdos que se impugnan se limitan a tomar decisiones sobre la aprobación de derramas atendiendo a un sistema de contabilidad diferenciada con reparto entre subcomunidades que lleva en funcionamiento desde hace años. Ya en las juntas de la CP General del año 2015 se trata la cuestión pero en el año 2016 se adoptan acuerdos firmes al respecto. En la Junta General del 19 de enero de 2016 (acta obrante al folio 764 de las actuaciones) se acordó que previa puesta al día de los gastos en la CP a fecha 31 de diciembre de 2015, desde el 1 de enero de ese año se pudiera proceder a la separación de contabilidades entre las subcomunidades de los dos portales, del garaje y de la general. En la Junta de 11 de febrero de 2016 se aprueba por unanimidad la división de las contabilidades y dejar las cuentas de la Comunidad General únicamente para los gastos de esa comunidad general.

Fruto de esta decisión se celebró en la subcomunidad del portal NUM000 la junta de 10 de mayo de 2016 y posterior del 30 de noviembre de ese año (folios 942 y siguientes de las actuaciones) en las que se acordaba, sobre la propuesta para el funcionamiento de las subcomunidades, que la administración del portal NUM000 elaboraría la correspondiente tabla de coeficientes e importes para determinar qué gastos son los de la CP General y cuáles de cada portal o garajes. Esta decisión se mantuvo en la posterior de 30 de noviembre y ambas son firmes.

La competencia de la Comunidad General para decidir y gestionar las obras en elementos comunes y cobrar derramas también se había decidido de manera previa. En Juntas de los años 2017, que no se han impugnado, la Comunidad General ha tomado sucesivas decisiones sobre la ejecución de obras en los elementos comunes del conjunto, es decir, de los dos portales. De la prueba resulta que existia un procedimiento sobre defectos constructivos interpuesto por la comunidad general y una vez obtenida la sentencia condenatoria y el importe para la ejecucion, se planteaba qué concretas actuaciones se iban a acometer, siempre por la CP General. Así, la junta de 29 de diciembre de 2017 ( folio 777) adoptó decisiones sobre las obras a ejecutar tras el procedimiento que se siguió contra la promotora, decidiendo sobre elementos comunes o externos tales como el tejado del edificio, indicándose expresamente en ella que sería la Junta General de la Comunidad general "quien debe asumir la responsabilidad de las decisiones a adoptar" y de hecho se vota asignar a la empresa contratista CODENOR, la misma a la que después se asigna la obra de fachada y tejado en la junta que se impugna.

En este contexto se sitúa la Junta de 9 de julio de 2018 que se impugna ahora, en la que se refleja para las tres subcomunidades el saldo deudor todo ello según el acuerdo de división de contabilidades que ya se había tomado en el año 2016 y en cuanto a las votaciones de las 12 derramas mensuales ( expresamente objeto de impugnación en esta demanda) se trata precisamente de los gastos para obras de rehabilitación de elementos comunes que en la junta de 29 de diciembre de 2019 se había decidido que eran responsabilidad de la CP General. Por tanto, es claro que en la junta de 9 de julio de 2018 ni se toma una decisión novedosa sobre el sistema de reparto de gastos (ya se había decidido en juntas anteriores que no se impugnaron) ni se toma una decisión novedosa en cuanto a la responsabilidad de la Comunidad General en materia de obras que atañen a elementos comunes del edificio en conjunto.

Lo mismo cabe decir de la Junta de 27 de noviembre de 2019, es claramente una continuidad de la anterior, pues se resumen los saldos deudores que proceden de aquellas derramas y se calculan otras, no hay cambio alguno en el sistema de reparto del gasto o distribución entre comunidades. El nombramiento de administrador nuevo o la contabilidad que se aprueba puede discutirse en su contenido, pero desde luego no modifica el sistema previo de distribución del gasto con contabilidades diferenciadas y distintos administradores.

Y sobre el extremo relativo al pago individualizado por cada vecino y no por subcomunidades, tampoco se decide de forma novedosa en esa junta. En el acta ya se indica que los propietarios del portal NUM000 y NUM001 habían estado ingresando las derramas en la cuenta de la comunidad general y ello, según la documental aportada y la sentencia recurrida, es acorde con lo decidido por las subcomunidades en juntas previas.

En este sentido la sentencia señala que la propia subcomunidad del nº NUM000 ya había adoptado acuerdos para esos pagos individuales y directos de cada vecino a la general, como son las Juntas de 5 de junio, 10 de octubre y 18 de diciembre de 2018.

En la primera de ellas se indica que las cuestiones sobre las fachadas se deben tratar en la Junta General pues en ella se están tratando los presupuestos y derramas y se acuerda proponer a dicha Junta General la ejecución de determinadas obras. Es cierto como señala la recurrente que en un periodo de tiempo se adoptaron por la subcomunidad del portal NUM000 decisiones en contra de ese criterio. Asi, en la Junta de 5 de junio por 4 votos a favor y 3 en contra se acuerda pagar esas derramas en la subcomunidad y en esta línea se continúa en el acta de 23 de julio ( folio 971) en la que se acuerda que las obras de fachada y elementos del portal NUM000 se realicen por la subcomunidad y no se paguen derramas a la CP General.

Pero en juntas posteriores, no impugnadas, y tras un nuevo cambio de presidencia, se adoptaron acuerdos en sentido contrario, ratificándose lo realizado hasta el momento por la CP General. Específicamente en la Junta de 5 de septiembre de 2018 (folio 985) se indicaba en su punto 3 que se aceptaban los acuerdos de la CP General sobre las derramas por obras de subsanación de deficiencias en la fachada y se acordaba expresamente que cada vecino pagara la derrama a la general y se dejaban de girar derramas por la subcomunidad para ese fin. Se acuerda otra vez lo mismo en la junta de 18 de diciembre.

Dice la recurrente que esta decisión quedaba pendiente de ratificar por la CP General. La prueba documental pone de manifestó que se refrendó después, tanto en la propia Junta de noviembre impugnada como en otras posteriores. La junta general de 11 de junio de 2020 (folio 799 de las actuaciones) en la que se vuelve a acordar otra derrama individual para cada vecino y se liquidan las deudas que tienen los hoy demandantes con la comunidad general, acta que no consta haya sido impugnada y que además fueron reclamadas por sucesivos procedimientos monitorios en los que ha recaído sentencia de condena al pago. En junta posterior de 13 de octubre, anterior a la presentación de la demanda, se vuelven a liquidar saldos deudores.

Queda por ello patente que en el año 2018 (septiembre y diciembre) con anterioridad a la junta general del mes de noviembre de 2019 que ahora se impugna, la propia subcomunidad del portal NUM000 había aprobado de manera firme y definitiva que se abonaran las derramas directamente por cada vecino y que era la CP General la legitimada para ejecutar la obra y cobrar las derramas correspondientes, con arreglo a las cuotas de participación de cada vecino, que no fueron discutidas por los demandantes.

Por lo tanto no se produjo por la CP General en el mes de noviembre una decisión que modificara una forma de actuación hasta entonces realizada respecto de las obras en fachada y tejado, sino que se ratificó la decisión que ya se había tomado desde el 2016 y especialmente en el año 2018 por a subcomunidad a la que pertenecen los demandantes sin que éstos impugnaran aquellas juntas.

De todo lo expuesto se concluye que la sentencia recurrida ha valorado correctamente la prueba para concluir que no se da ninguno de los supuestos que la jurisprudencia contempla para eximir a los demandantes del requisito de procedibilidad de estar al corriente del pago de las deudas con la Comunidad General, por lo que el recurso se desestima.

Las alegaciones sobre la vulneración del art. 24 LPH que se realizan en el recurso se corresponden al fondo de la cuestión, a la nulidad o validez de los acuerdos según su interpretación en cuanto a la naturaleza de este complejo inmobiliario como una Agrupación de comunidades de propietarios y la delimitación de competencias de cada una de ellas, por lo

que no resulta procedente un examen de las mismas, al carecer la actora de la legitimación para impugnar tanto la convocatoria como el contenido.

TERCERO.- Costas

Por las razones expuestas el recurso se desestima, con imposición de las costas a la parte recurrente ( art. 397 LEC) .