Sentencia Civil 567/2024 , Rec. 1393/2023 de 18 de diciembre del 2024

PRIMERO. -El objeto del proceso está constituido por una acumulación de cuotas y derramas comunitarias por parte de los demandados.

Se viene a relatar en la demanda, que los demandados son los propietarios de la vivienda sita en dicha comunidad en el DIRECCION000, acompañando en demostración de lo expuesto como DOC 1 y 2 (notas simples emitidas por el Registro de la Propiedad Nº 4 de A Coruña). Que en Junta General Ordinaria de fecha de 15-09-2022, se aprobó liquidación de deuda de dicho inmueble que ascendía en ese momento a la cantidad de 8.176, 71 euros, que con posterioridad estos procedieron a abonar parte de ella, por lo que dejaron a deber la cantidad de 3.622, 33 euros, en la misma se aprobó reclamación judicial, tal y como se acredita con el DOC 3 que se acompaña con fecha de 19 de abril de 2023, en el que se desglosan las cantidades. Sigue relatando, que los demandados eran conocedores de la deuda, ya que en su día se le comunicó mediante burofax certificado con acuse de recibo, lo que ha generado un gasto de 14,31 euros que se le suman a la cantidad adeudad en virtud del art. 21.3 LHP, por lo que la suma de lo que adeudan que asciende a la cantidad ya referenciada, por último, vienen a señalar que la cantidad que se viene a reclamar no se ha impugnado.

En cuanto al escrito de impugnación presentado por esta parte a raíz de las alegaciones formuladas por la parte demandada, se rebate la aplicación del instituto de la prescripción, proponiendo prueba y la celebración del vista pertinente.

Como fundamentación legal de fondo en apoyo a sus pretensiones se invoca los siguiente artículos: art. 18.1 conforme con lo dispuesto en el 9.e) y f) de la LPH, y el art. 392 y ss. del CC. En cuanto a los intereses se reclaman los previstos en el artículo 1.100. 1.101, 1.108 del CC desde la fecha de la reclamación extrajudicial y los del art. 576 de la LEC.

El litigio se delimita mediante la contestación formulada a la demandada, alegando como se ha expuesto, la prescripción y la falsedad del DOC 3, no niegan la deuda pues como se ha hecho referencia, la misma está prescrita, alegando que sus representados no tienen que alegar impugnación de junta donde se aprueban las cuentas, por la razón de que las cuentas no se discutieron, ni se discuten, alegando todo lo que estimó pertinente en cuanto a la fundamentación de la prescripción en apoyo a su pretensión, por lo que viene a solicitar la celebración del juicio conforme a los estipulado en el art. 438 de la LEC.

SEGUNDO. - Excepción procesal: de la prescripción de la deuda.

Como cuestión primordial se viene a proponer la prescripción de la deuda de los demandados, sobre el fundamento de que dicha cuentas a las que hacen referencia deuda referenciadas no son aprobadas hasta el año 2022. Por lo que respecto a esta cuestión tenemos que plantearnos dos preguntas: por un lado, que efectos tiene la no aprobación de cuentas anuales, y por otro el plazo de prescripción de la deudas comunitarias.

Establece el artículo 16.1 LPH que "La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas",por lo que entre las obligaciones existentes en las comunidades de propietarios está la presentación de la liquidación de las cuentas cada ejercicio para su aprobación, así como el plan de gastos (presupuesto) para el siguiente ejercicio. Se trata de uno de los pilares de la administración de una comunidad de propietarios: la liquidación o liquidaciones de cuentas que anualmente se deben presentar para que los propietarios las aprueben en la reunión ordinaria.

Se considera moroso al propietario que no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles, que tenga con la comunidad de vecinos, esto es, tanto el propietario que tiene cantidades pendientes de pago con la comunidad como consecuencia del resultado de la aprobación de las cuentas anuales, como aquel propietario que impaga cualquiera de los recibos que se le pasan al cobro y que se corresponden con el presupuesto ordinario aprobado por la comunidad o con derramas extraordinarias para gastos, igualmente aprobados por la junta de propietarios.

Ya en relación con la prescripción, el Tribunal Supremo en su resolución 242/2020 de 03 de junio de 2020, ha fijado jurisprudencia, reseñando que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966.3.º CC, y lo hace en los siguientes términos:

"Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan."

Es importante tener en cuenta que este órgano jurisdiccional partiendo de que el concepto de prescripción es una institución no fundada en principios de estricta justicia sino en los de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en el de la seguridad jurídica, su aplicación por los Tribunales no debe ser rigurosa sino cautelosa y restrictiva, y así lo pone de manifiesto en la sentencia 623/2016, de 20 de octubre, bajo los siguientes argumentos:

"Al llevar a cabo los tribunales esta labor interpretativa han de tener presente, por cuanto quedaría imprejuzgada la pretensión de fondo planteada, el derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE )en su vertiente de acceso a la jurisdicción, ya que la estimación de la prescripción adquiriría relevancia constitucional cuando sea el resultado de una interpretación y aplicación legal que por su rigorismo, formalismo excesivo o desproporción entre los fines que preservan la consecuencia de cierre del proceso, se conviertan en un obstáculo injustificado para resolver sobre la pretensión deducida".

En este mismo sentido, el Tribunal Supremo en sentencia 877/2005, de 2 de noviembre, incide en esta cuestión en los términos siguientes:

"Es doctrina reiterada de esta Sala la de que el instituto de la prescripción, al no estar constituido sobre principios de la justicia intrínseca, ha de ser tratado con un criterio restrictivo, de modo tal que, en lo referente a la prescripción extintiva, en cuanto aparezca fehacientemente evidenciado el por parte del titular de la acción, incompatible con toda idea de abandono de ésta, ha de entenderse queda correlativamente interrumpido el ( Sentencias de 17 de diciembre de 1979 , 16 de marzo de 1981 , 8 de octubre de 1982 , 9 de marzo de 1983 , 4 de octubre de 1985 , 18 de septiembre de 1987 , 4 de marzo de 1989 y de 12 de Julio de 1991 )",añadiendo que "(..) cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditado y sí por el contrario lo está el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, la estimación de la prescripción extintiva se hace imposible a menos de subvertir sus esencias".

Para cerrar esta cuestión nos remitimos a la doctrina jurisprudencial sobre el retraso desleal,según la cual un derecho subjetivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actividad omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará. Son tres los elementos de esta figura: la omisión del ejercicio del derecho, el transcurso de un periodo de tiempo y la objetiva deslealtad e intolerabilidad del posterior ejercicio retrasado, sobre lo que el Tribunal Supremo en sentencia STS 352/2010, de 7 de junio, afirma:

"La doctrina del retraso desleal,considera contrario a la buena fe un ejercicio del derecho tan tardío que lleve a la otra parte a tener razones para pensar que no iba a actuarlo ( STS de 21 de mayo de 1982 , 21 de septiembre de 1987 , 13 de julio de 1995 , 4 de julio de 1997 ). Para la aplicación de la doctrina es necesario que la conducta de una parte pueda ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia al derecho, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible ( STS de 22 de octubre de 2002, recurso n.º 901/1997 )".

En cuanto a la interrupción de la prescripción, existen múltiples pronunciamientos del alto tribunal en el sentido de:

- Cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción ( sentencias 97/2015, de 24 de febrero; 74/2019, de 5 de febrero; 142/2020, de 2 de marzo; y 275/2021, de 10 de mayo).

- Para que opere la interrupción de la prescripción es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización, y su acreditación es carga de quien lo alega, ( sentencias 972/2011, de 10 de enero de 2012, y 541/2021, de 15 de julio).

- Nuestro Código Civil, en el mencionado artículo 1973, no exige fórmula instrumental alguna para la reclamación extrajudicial como medio para interrumpir la prescripción, por lo que cualquiera de ellos, puede servir para tal fin; es por lo que, siguiendo una importante corriente doctrinal, se puede afirmar que esta cuestión puede plantear un problema de prueba -de la existencia de la reclamación y de su fecha- pero no un problema de forma, ( STS de 6 de diciembre de 1968).

- La interrupción, implica la amortización del tiempo pasado, que se tiene por no transcurrido, de manera que, a partir de la interrupción, se comienza a computar de nuevo el plazo de prescripción ( STS 257/2008, de 16 de abril; 719/2008, de 23 de julio; 536/2010, de 10 de septiembre; 480/2017, de 20 de julio y 271/2021, de 10 de mayo).

CUARTO. - Valoración de la prueba.

La prueba documental ha sido valorada con arreglo al artículo 326 de la LEC, aplicando criterios de sana crítica a la valoración de la prueba testifical art. 368 de la LEC.

En el caso de autos ha quedado evidenciado que a la parte demanda le es remitida una circular el 26-10-2018 exigiéndole la deuda pendiente con la Comunidad de Propietarios, y que, ante el impago de la misma, en la junta celebrada el 12-7-2019 se propone la privación de voto del representante de la demandada ante, en base al artículo 15.2 LPH, con la oposición de éste alegando la necesaria celebración previa de una Junta Ordinaria, volviendo a ser reclamada dicha deuda el 22-07-2020.

Las testificales tanto del Sr. Pio como del Sr. Gregorio, como presidente y administrador de la Comunidad, indican que las cuentas de 2017 se demoraron puesto que tenían que incorporar la indemnización al titular del bajo por la instalación del ascensor, quedando por ello pendiente hasta el cierre de 2018, y que en la junta en la que se ha tratado la deuda pendiente de la parte demandada, el representante de la parte demandada, el Sr. Guillermo, negaba la consideración de moroso al no haber sido sometidas las cuentas a la junta para su aprobación.

De lo anteriormente expuesto se deduce que la Junta de Propietarios ha incumplido lo estipulado en el artículo 16.1 LPH, al no incorporar en el orden del día de las juntas la aprobación de las cuentas anuales y los presupuestos, para ser sometidos a la aprobación de los comuneros, como viene establecido en el artículo 14 LPH, si bien, ha seguido pasando al cobro los correspondientes recibos, como ha quedado acreditado en autos, por lo que resulta razonable la oposición de algún comunero al pago, bien por no haber sido sometido el acuerdo a la aprobación de la junta o por no ser recogido en el acta, privándole de la facultad de impugnación de la misma.

Por lo anteriormente expuesto, y partiendo que el Tribunal Supremo en relación a las deudas de los comuneros con la comunidad de propietarios adopta la premisa del " (...) lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios",y como consta en autos no ha habido un abandono del derecho de cobro, simplemente no se ha seguido el procedimiento adecuado para la aprobación de cuentas y/o presupuestos, atendiendo a la jurisprudencia expuesta, no se puede considerar prescrita la deuda.

QUINTO. -Son de aplicación los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial de fecha 26-09-2022 ( artículos 1100, 1101 y 1108 del código Civil) .

SEXTO. - Costas

Conforme al art. 394 LEC, que consagra el principio general del vencimiento objetivo, dada la desestimación íntegra de la demanda, procede imponer las costas procesales a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación