Sentencia Civil 155/2025 , Rec. 590/2024 de 18 de febrero del 2025

PRIMERO.- En Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Arteixo celebrada el 11 de enero 2024 se acordó por unanimidad de los asistentes establecer una servidumbre sobre y a través de una zona privativa del local sito en el bajo de la comunidad de 12.61m2 a los efectos del proyecto de accesibilidad para la instalación de un ascensor en el inmueble comunitario, a efectuar por la empresa PROEL, conforme lo acordado en Juntas anteriores e indemnizar al propietario del bajo en la suma de 6197.40€ según tasación realizada. El acuerdo adoptado en Junta es precedido de los acuerdos de 25 de mayo de 2022 en que se aprueba la instalación, 12 de julio y 29 de noviembre de ese año, y 2 de febrero del año siguientes en que se aprueba la instalación según proyecto y presupuesto de PROEL, sin eximir al bajo comercial de los gastos de instalación

La propuesta indemnizatoria aprobada en Junta de 11 de enero de 2024 es el resultado de la valoración realizada por el perito Sr. Eulogio que, a su vez, elabora el proyecto técnico de instalación del ascensor, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos e informado favorablemente por el Concello de Arteixo, sobre la base de los siguientes hitos:

a.- El valor de mercado del inmueble es de 129.800€, de donde obtiene una valoración del metro cuatro de 440€ sobre una superficie construida de 295m2

b.- Superficie estimada de afección, 12.61m2 que a razón de 440€/m2 constituye 5.548.40€

c.- Se estima además una indemnización de 649.00 euros (0.5 % valor total) por afección funcional debido a las interferencias con la actividad del local durante la ejecución de los trabajos.

d.- Añade que, cualquiera variación de las superficies afectadas, incidirá en la indemnización correspondiente proporcionalmente en función del valor establecido por m2 de afección.

e.- Y también indica que, la valoración de las obras necesarias en el local para la ejecución de dicha ocupación, no se incluyen en la presente tasación y correrán a cargo de la Comunidad y dejaran siempre el local como mínimo con las mismas calidades y servicios existentes.

La Comunidad solicita en autos que se declare que (i) en la CCPP adoptó acuerdo válido y no impugnado relativo a la necesidad de supresión de las barreras arquitectónicas del inmueble, y la realización de las obras que fueren precisas para la instalación de ascensor, para lo cual se habría de ocupar una zona privativa del local de la demandada según señala el informe y /o proyecto del arquitecto D. Eulogio, (ii) que para la materialización de las obras de instalación del ascensor y por tanto de accesibilidad inmueble, es precisa la constitución de una servidumbre sobre y a través de una zona privativa del local de la demandada de 12,61m2; (iii) que procede la constitución de una servidumbre forzosa legal comunitaria sobre y a través de la zona del local comercial de la demandada de 12,61m2, al objeto de realizar la instalación del ascensor, que (iv) es obligación de la demandada el permitir la entrada en el local litigioso y permitir la realización de las obras necesarias e imprescindibles para la instalación del ascensor y que (vi) la indemnización de daños y perjuicios que corresponde a la demanda debido al establecimiento de la servidumbre forzosa precisa para la instalación del ascensor comunitario sobre la zona que se ubica asciende a la cantidad de 6.197,40.-€, o, subsidiariamente, en la cantidad que pericialmente se determine a medio del nombramiento de perito judicial que se solicita mediante otrosí de esta demanda. Y todo ello con expresa imposición de costas a la adversa

II.- La demandada Anxorabi, S.L., propietaria del bajo comercial, por virtud del contrato de 1 de enero de 2002, ANOXRABI S.L. arrienda el local Climatega, S.L.U., entidad que lo destina al uso como oficinas y almacén, siendo actividad principal de la citada mercantil, realizar instalaciones de aire acondicionado, fontanería y electricidad. Ambas entidades tienen el mismo administrador social

Dentro del plazo de 3 meses fijado por el art. 18.3 LPH (presenta demanda el día 12 de abril de 2024) y al amparo de lo dispuesto en el apartado 1º de la norma - Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho."impugna el citado acuerdo solicitando al tiempo de la declaración de nulidad, la obligación de la comunidad de indemnizarla en la cuantía de 21.508,60€ según en el Informe Pericial emitido por D. Mauricio, más 60 euros por cada día o fracción que las obras de instalación del ascensor afecten a la parte no ocupada del local así como- dejar el de ANXORABI,S.L terminado, con desvío de las instalaciones afectadas, con reubicación de enchufes, puntos de luz, arquetas ... que se vean afectados, con todos los paramentos, tanto horizontales como verticales, rematados en condiciones idénticas a los existentes en el local, sin que se supongan ningún menoscabo estético ni funcional más allá del indemnizado y que permita a la actual ocupante del inmueble continuar con el uso en condiciones análogas a las actuales, dejando a un lado, claro está la variación que supone la pérdida de la superficie ocupada.

El perito Sr. Mauricio valora los siguientes hitos para el cálculo de la indemnización:

1.- La superficie construida en planta baja del local es de 295m2 y según la propuesta de PROEL ASCENSORES se verá afectada una superficie de 12,68 m2

2.- El valor actual del local, según los cálculos efectuados, es de 220.316,92 €, considerando valor de mercado, valor de repercusión del suelo por m2 construido, el coeficiente de singularización y la superficie construida, de donde obtiene una valor total de la superficie cedida de 9.469,89 €

3.- Se valora una indemnización por demérito que viene dada por la pérdida de funcionalidad al perderse la geometría del local, en la suma de 1.015,85€, esto es, un 5% del valor de la planta baja del local

4.- Se valora una depreciación funcional por periodo de obras a razón de 60 €/día, de donde resulta, valorando dos días de afectación, 368,56 €.

5.- además de la depreciación del local, tanto directa como indirecta o funcional, existen ciertos aspectos derivados de la intervención de instalación del ascensor que pueden producir una pérdida económica sobre el local comercial, como por ejemplo la reforma a llevar a cabo en dicho local.

SEGUNDO.- ACEPTACIÓN DE SERVIDUMBRE. INDEMNIZACIÓN ANXORABI, S.L.

I.- SUPERFICIE AFECTADA. VALORACIÓN DE LA OCUPACIÓN EFECTIVA DEL LOCAL

Ambas demandas acumuladas versan en esencia sobre los mismo, esto es, la indemnización con la que la comunidad ha de indemnizar al propietario de bajo, conforme con la instalación del ascensor y de la ocupación de su local. Si la parte demandante estima un valor por metro cuadrado de 440,00€/m2 (valorando el local en su totalidad en 129.800,00 €), la parte demandada estima un valor por metro cuadrado de 746,83€/ m2(valorando el local en su totalidad en 220.316,00 €), una diferencia de valores que obedece a criterio del perito judicial a distorsiones en cuento a fechas de valor, valores de mercado, comparables con superficies similares, y características similares al inmueble objeto de valoración y concluye que los valores recogidos por las muestras comparables, no parecen acertados en ninguno de los dos casos.

Ninguno de los técnicos de parte considera el valor catastral del inmueble, sino que atienden al precio de mercado de locales similares al objeto de pericia. Ambos técnicos, arquitectos, que no peritos tasadores, acuden al método de homogeneización de testigos con la finalidad de deducir un precio para el inmueble en función de los demás.

Importa destacar que, si el perito de la comunidad atiende a valores de mercado del año 2022, el perito de ANXORABI, S.L. atiende a valores de mercado del año 2024

A.- El perito de la comunidad considera en todo caso, inmuebles localizados en el C.P. NUM000 de Arteixo, coincidente con el C.P. del local de ANXORABI, S.L. La superficie útil construida de los testigos analizados y su antigüedad es respectivamente de 81.82m2 y 16 años de antigüedad, 120m2 y 21 años de antigüedad, 154.55m2 y 32 años de antigüedad, 43.64m2 y 39 años de antigüedad, 111m2 y 16 años de antigüedad y 381 m2 y 23 años de antigüedad. Obtiene valores de mercado del año 2022 que serían respectivamente de 42.000€, 67999€, 28000€, 74000€ y 74995€ y 160.000€. Ni rastro consta en autos de estas valoraciones obtenidas al parecer de páginas web de compraventa de inmuebles, en su informe no constan. Si bien se trata de inmuebles en la misma zona su superficie es muy dispar y alejada de la local que nos ocupa, y carecemos de datos que permitan avalar la identidad de uso y calidad, por más que se afirme que en todos los casos considera calidad es media.

A continuación, y sobre el valor unitario del metro cuadrado que en cada caso resulta, aplica un porcentaje de homogeneización, explicando que "las distintas muestras y el inmueble a tasar difieren entre sí, se han homogeneizado para obtener un Valor Homogeneizado, que es el que usaremos como Valor Unitario de Mercado".

Estos porcentajes aparecen nítidamente explicados en su informe si bien se ignora la normativa de referencia que aplica, y en particular si se trata de la Orden ECO/805/2003 que rige la materia. Se trata de los siguientes factores y porcentajes

Superficie:El inmueble mayor tiene más valor total, pero menos precio por m2. Se aplica un coeficiente corrector de 0,4% por m2 de diferencia hasta una diferencia de 10 m2. A partir de ahí, aplicamos un coeficiente corrector de 0,2% por cada m2 de diferencia.

Reforma:diferencia entre tener reforma y no tenerla supone un coeficiente corrector de un 6%. Cuando un inmueble tiene menos de 5 años consideramos que sí tiene reforma, ya que sus acabados estarán en buen uso.

Calidades:Una diferencia de calidades supone una corrección de un 5%.

Antigüedad:Por cada año de diferencia aplicamos un coeficiente corrector de un 1%.

Ubicación:Una diferencia de ubicación supone una corrección de un 5%.

Fachada:Diferencia de longitud de fachada en metros lineales (ml.): A los 6 primeros les damos un peso del2%, y a los restantes del 1%. Si el local dispone de más de una fachada de acceso o escaparate se hará constar la suma sus longitudes.

Fondo:Número de veces que cabe la longitud de fachada en la profundidad media. Mayor proporción de fondo equivale a menor luminosidad. Por cada unidad de diferencia depreciamos un 5% al que más proporción de fondo tenga.

Según los cálculos recogidos en el anexo de su informe, el valor medio de los valores homogenizados obtenidos para cada uno de los testigos ofrece el resultado homogéneo de 440€/m2. En función de ese valor, considera un valor de mercado del local en su totalidad de 129.800,00 y sobre una superficie ocupada de 12.61m2, fija una indemnización de valor indemnizable de 5.548.40€.

B.- El perito de la parte demandada considera idénticamente seis testigos y utiliza el mismo método tasador. Aunque ignoramos la ubicación exacta de los inmuebles en relación con el local tasado, es decir, ignoramos si se ubican el C.P. NUM000, sí podemos afirmar que al menos tres direcciones de las que recoge este informe (Avda. Fisterra, Avda. Caion y calle Reconquista) se identifican también en el informe pericial. Este informe valora un local de 92m2 con 44 años de antigüedad, 138 m2 con 35 años de antigüedad, 100 m2 con 29 años de antigüedad, 157 m2 con 43 años de antigüedad, 46 m2 con 41 años de antigüedad, y 34 m2 con 41 años de antigüedad. Se ofrecen valores de mercado para el año 2024 de 89.000€, 99.900€, 82.000€, 109000€, 28.000€ y 22.000€ respectivamente.

El informe del perito Sr. Mauricio merece las mismas críticas que han sido realizada al informe del Sr. Eulogio, esto es, la imposibilidad de poder comprobar si los testigos que se analizan, corresponden a bienes del mismo uso y calidad. Lo que si es dado afirmar es que, ninguno de los testigos seleccionados ofrece una dimensión similar a la del local de ANXORABI. En otro orden de cosas, valorando locales cuyos precios de mercado oscilan entre los 99.000 y 22.000€, no deja de sorprender una valoración para el local objeto de su informe en más de 220.000€

Importa destacar que, en cualquiera de los casos que se citan, se ignora si el perito atiende a superficie útil o superficie construida. Podemos presumir que construida, pues cuando valora el local objeto de informe, fija una superficie de 295m2, coincidente con la superficie construida.

Las valoraciones de este técnico son el resultado de una fórmula matemática considerada por la llamada "comisión superior de coordinación inmobiliaria" organismo oficial entre cuyas funciones radica la de proponer al Ministro de Hacienda los módulos y criterios de valoración, a efectos catastrales, de los bienes inmuebles. Estas fórmulas son en efecto utilizadas de ordinario para la corrección de las desviaciones de los valores catastrales o incluso para ajustar el valor de mercado al valor real inmobiliario

Sobre el valor de mercado de los testigos seleccionados, el perito incorpora un criterio que no valora el perito anterior, por cuanto que corrige cada valor de los indicados con lo que denomina "factor de negociación de 0,90 (equivalente a una caida de precios del 10%) con respecto al valor anunciado, para asumir negociaciones a la baja y porcentajes inmobiliarios. Bien, como quiera que el porcentaje no viene sino a perjudicarle, en tanto que viene a disminuir los precios de mercado, se acepta por el tribunal. Resultan así valores netos de mercado para cada uno de los testigos de 80.100€, 89.910€, 73.800€, 98.910€, 25.200€ y 19.800€, como se aprecia, en todos los casos, muy superiores a los considerados por el perito de la C.P.

A continuación procede a homogeneizar cada uno de los valores unitarios de cada testigo, y obtiene un valor medio homogeneizado del suelo de 234.66€. Lo llama el técnico, "valor de repercusión del suelo"

A continuación calcula un segundo valor, necesario para la fórmula matemática que va a utilizar y que denomina "valor básico de construcción" y dice el técnico: la Dirección General de Catastro en su anexo Il "Médulos basicos de repercusión del suelo (MBR) y Construcción (MBC) asignados, para cada municipio, por la Comisión superior de coordinación inmobiliaria en sesión de 23 de junio de 2023, asigna al municipio de Arteixo un módulo básico de repercusión del suelo de 450 € y un módulo básico de repercusión de la construcción de 700€. Por otro lado, teniendo en cuenta que se trata de un local comercial en parte diáfano, se estima que el valor homogeneizado de construcción por m2 (V¢) a fecha de devengo, sería un valor intermedio entre los anteriormente referidos,módulo del suelo y el módulo de construcción en el municipio objeto de estudio, estimando por lo tanto un valor medio de construcción de 575 €/m2, aplicando sobre éste los coeficientes de uso y de antigüedad necesarios.

De la lectura del informe se obtiene por tanto que el técnico introduce en su valoración un criterio no fundado, basado en un parecer personal no justificado

Sigue corrigiendo ese valor que obtiene de forma tan absolutamente desconocida y para ello, considera la antigüedad de la edificación -un factor corrector que ya ha utilizado anteriormente para calcular el valor de repercusión del suelo- y añade, como índices correctores, el estado de uso del inmueble, la calidad constructiva, y el coeficiente de mercado, esto es la comparativa entre valor de mercado y valor de reposición, obteniendo un valor básico de construcción

No pretende discutir esta juzgadora la mayor o bondad de estos factores correctores a los efectos de la ciencia tasadora, pero de aceptarlos, estaríamos incurriendo en una duplicidad indemnizatoria, a los efectos de fijar la indemnización que merce ANXORABI, pues ha de tenerse en cuenta que el perito, ha partido en la selección de testigos, no de solares, sino de inmuebles, sin olvidar que la reposición de construcción y materiales, es partida valorada en otros apartados que considera el informe (sobre este concreto aspecto, volveremos a incidir a la hora de afrontar el estudio de la pericial judicial).

Aplicando la fórmula matemática que describe en su informe obtiene lo que a su juicio es el valor real de mercado del la superficie cedida, y la fija en 9.469,89 €. Entendemos por tanto que considera una valoración de 746€/m2

C.- Por último, y en cuanto a la pericial judicial cumple señalar lo siguiente: Tanto en la selección de testigos que recoge el perito de la comunidad, como en la selección del perito de ANXORABI, podemos apreciar que se trata en todos los casos de superficies notablemente inferiores a la del local afectado, que cuenta, recordemos, con una superficie útil de 295 m2, de forma que, se ha de coincidir, al menos en cuanto a la superficie de los locales considerados, más ajustada a la realidad la selección que ofrece el perito judicial, que valora locales de entre 350m2 y 172 m2.

Los valores de mercado de los testigos que recoge el informe pericial judicial son de 100000, 90.000, 115000, 93000, 90000 y 158000€. ANXORABI, S.L. aporta en la Audiencia Previa pantallazos de las páginas web en que se publicitan dichos inmuebles, y de dicha documental lo que se puede obtener es que la fecha de construcción, la amplitud del local y la calidad de la edificación es similar a la del local afectado a excepción de un local destinado a gimnasio que presenta un mayor acabado.

El perito informa que no ha valorado locales en la misma calle, por ser imposible, es decir, no existen, pero sí bajos comerciales de la misma zona de la localidad de Arteixo, considerando que su valoración, y no las que se contienen de adverso, responde a precios reales de mercado, y en donde la calidad de materiales o instalaciones, resultan factores ajenos y poco transcendentes a la valoración que se le pide en donde la superficie ocupada, y la zona en que se ubica, constituyen el peso específico de esa valoración.

Por tal motivo, expone que, atiende simplemente a una regla aritmética, sumando el valor del metro cuadrado de los seis testigos, y dividiendo entre el número total de muestras seleccionadas, obteniendo un valor medio del metro cuadrado de 522.25€/m2, que es el que considera para fijar el valor de la superficie afectada. Este técnico no aplica, y no considera las operaciones aritméticas, índices y factores correctores que sí valoran los otros dos técnicos y lo argumenta en el sentido de que ha considerado "testigos similares" en cuanto a las variables que condicionan el valor de mercado del metro cuadrado, renunciando a realizar las correcciones que utilizan los otros testigos para homogeneizar lo que no es homogéneo.

La falta de consideración por parte del técnico a las calidades del local no resulta por otro lado importante si consideramos que se trata de una sola planta sobre rasante con una zona de atención a clientes, almacén, un despacho y zona de aseo, la carpintería interior es de tablero aglomerado pintado y la exterior(escasa), el pavimento es pintura de suelo sobre placa cemento, a los paramentos verticales interiores se ha aplicado pintura y dispone de falso techo modular y que lo más especial y al margen de su dimensión, tal, es que como local bajo/comercial que, resulta fácilmente identificable y localizable, contando con un frente al tráfico.

No estimamos que el hecho de que el técnico no se acoja al método de homogeneización de testigos según fórmulas matemáticas invalide su informe, pues el perito judicial informa en el sentido de que al existir inmuebles comparables para calcular la tasación, no resulta preciso acudir a esos métodos de tasación

Por último, piénsese que el perito judicial, sin afinidad con las partes, fija un valor unitario del metro cuadrado 522.25€/m2, relativamente próximo a los 440€/m2, y enormemente alejado a los 746€/m2 que considera el perito de la parte demanda, dando aquí por reproducidos, los elementos de subjetividad y duplicidad en algunas partidas indemnizatorias que han sido puestas de manifiesto en párrafos anteriores, en las conclusiones del perito de la parte demandada.

Así las cosas, se considera un valor de mercado del local de ANXORABI, S.L. de 162.913,75 y una valoración de la superficie ocupada, fijada por el perito de la actora y por el perito judicial en 12.61m2, en una cuantía de 6.585,57€

II.- OTRAS PARTIDAS INDEMNIZATORIAS

1.- Se valora una indemnización por demérito que viene dada por la pérdida de funcionalidad al perderse la geometría del local, en la suma de 11.015,85€, esto es, un 5% del valor de la planta baja del local. Sorprende en primer lugar que, la pérdida de funcionalidad del local, con los usos principales de oficina, despacho y zona de almacén, comporte un valor superior al valor de la superficie ocupada. Peritos y testigos han sido interrogados en particular a la vista del plano elaborado por el perito de la parte demandada, páginas 19 y 20 de su informe.

En el segundo de aquellos planos, ciertamente ilustrativos, se puede advertir la superficie que ocupará el ascensor con relación a la ubicación actual, y por ende las zonas afectadas. Según se aprecia, se construirá apoyado sobre una pared en la que en la actualidad se ubica, una jaula con maquinaria pesada, un módulo de almacenaje y un centro de transformación. Además, tendrá un saliente que se adentrará sobre lo que hoy constituye una zona de paso.

Alega la parte ANXORABI, S.L. que si bien ello no supone más del 12.61m2 con relación a un local que tiene una superficie de 295 m2, la funcionalidad del local y en particular, la capacidad de almacenaje se verá altamente comprometida, pues el nivel de ocupación actual, hace imposible localizar otro punto en el que ubicar los elementos que desaparecerán en el futuro, al margen que limitará sobremanera el tránsito de vehículos de carga, necesario según el uso propio del almacén, y limitará las vistas a la zona de entrada de vehículos por la zona de oficina.

Se dibuja un plano a escala, 1/75, es decir que en el plano mida un centímetro, mide 75 cm en la realidad y se dibujan hasta un total de 7 módulos de almacenaje al margen de la jaula. Nada se opone sobre el hecho de que las unidades de almacenaje supongan el volumen que resulta del plano, que no es impugnado en cuanto a su autenticidad , si bien se alega el alto grado de probabilidad de una reubicación de los módulos existentes que carecen de anclajes y no constituyen unidades fijas.

La pura lógica de las cosas nos obliga a considerar que necesariamente se ocuparan horas de trabajo en la redistribución de los módulos de almacenaje, no sólo para buscar sitio al almacenaje que necesariamente habrá de cambiar de lugar, sino también para procurar que la nueva distribución permita zonas de paso de material pesado. También se declara probado que ello supondrá molestias más allá de la alteración en el status quo, como que también, la visión desde una de las oficinas hasta la puerta de acceso de vehículos se verá alterada, pero no ha de olvidarse que la superficie afectada es de 12.61 m2 y que el local cuenta con 295m2, esto es, pasará a tener la nada despreciable superficie de 282,39, de donde deviene en imposible concebir, la pérdida funcional invocada, más allá de las inconveniencias que han sido citadas

Valorar esas molestias o esa incomodidad, que no menoscabo o depreciación, se nos atoja una partida insignificante pues no se trata sino de cambiar, con absoluta posibilidad dadas las dimensiones del local, unos objetos de un lugar próximo a otro, lo cual por otra parte, no resultando algo extraño a quien desarrolle una actividad de almacén, y está obligada necesariamente a realizar cambios por la utilización continua del materia

2.- Se valora por el perito de C.P. una depreciación funcional por periodo de obras en la suma de 649€, un 0.5% del total del inmueble. Según los criterios fijados por este tribunal y la valoración del total del inmueble, resultaría una cuantía superior, más lo cierto es que por este concepto la pericial de ANXORABI fija una cuantía indemnizatoria inferior, esto es, dos días de afectación, a razón de 60€/día, una cuantía indemnizatoria de 368,56 €. Valgan los principios de justicia rogada para estar al valor de 649€ que cita el informe de la C.P.

3.- Finalmente se alega que la intervención de instalación del ascensor pueden producir una pérdida económica sobre el local comercial, como por ejemplo la reforma a llevar a cabo en dicho local. Es una realidad la falta de definición del informe pericial de la C.P. sobre el coste de la intervención sobre el bajo comercial para restituirlo a su primigenio estado antes de la ocupación de la superficie. De hecho el citado informe expresamente hace constar que se desconoce las afecciones en el local comercial derivadas de la instalación del ascensor, haciéndose mención únicamente a los acabados de los nuevos tabiques" pero dicho informe también señala que "cualquier afección no contemplada se valorara aparte" y lógicamente, de la reposición del local a su estado anterior, ha de responder la comunidad de propietarios. Resulta imposible, y así lo valoran la totalidad de los técnicos ofrecer en este estado de cosas una cuantía aproximada del coste de dicha intervención, destacando el perito judicial que se entiende que la empresa que lleve a cabo las obras, deberá de dejar la nueva pared medianera entre el local y el portal comunitario, en perfecto estado de acabado y pintado, a lo que añade esta juzgadora que en el mismo y perfecto estado han de ser restituidas las instalaciones y conducciones que no se encontraran a la vista

Dentro de esta partida indemnizatoria de obras para la reposición del local a su primitivo estado, se ha de incluir el coste de reposición de una jaula de idénticas características a la que resultara afectada e inutilizada por la obra. Solo el perito de la parte demanda valora el coste de la instalación de una jaula de idénticas características, fijándolo en la cuantía de 654.30€

III.- En consecuencia, procede concluir este fundamento declarando que (i) en la CCPP adoptó acuerdo válido y no impugnado relativo a la necesidad de supresión de las barreras arquitectónicas del inmueble, y la realización de las obras que fueren precisas para la instalación de ascensor, para lo cual se habría de ocupar una zona privativa del local de la demandada según señala el informe y /o proyecto del arquitecto D. Eulogio, (ii) que para la materialización de las obras de instalación del ascensor y por tanto de accesibilidad inmueble, es precisa la constitución de una servidumbre sobre y a través de una zona privativa del local de la demandada de 12,61m2; (iii) que procede la constitución de una servidumbre forzosa legal comunitaria sobre y a través de la zona del local comercial de la demandada de 12,61m2, al objeto de realizar la instalación del ascensor y que (iv) es obligación de la demandada el permitir la entrada en el local litigioso y permitir la realización de las obras necesarias e imprescindibles para la instalación del ascensor.

Finalmente procedería en consecuencia indemnizar a ANXORABI, S.L. en la cuantía de 7881.57€ más intereses legales y asumir y costear los trabajos para restituirlo a su primigenio estado antes de la ocupación de la superficie, dejando la nueva pared medianera entre el local y el portal comunitario, en perfecto estado de acabado y pintado, así como cuantas instalaciones y conducciones no se encontraran a la vista

TERCERO.- DEMANDA DE ANXORABI

Solicitaba esta representación la declaración de nulidad del acuerdo adoptado bajo el punto 1º del Orden del Día de la Junta General de Propietarios celebrada el 11 de enero de 2024 y se acuerde que los demás comuneros han de indemnizar a ANXORABI, S.L. con las cantidades indicadas en el Informe Pericial emitido por D. Mauricio, esto es con la cantidad de 21.508,60 euros (s.e.u.o.) más 60 euros por cada día o fracción que las obras de instalación del ascensor afecten a la parte no ocupada del local CONDENANDO al pago de tales cantidades y en su caso,se DECRETE también la nulidad del acuerdo adoptado bajo el punto 2º del Orden del día de la Junta General de Propietarios celebrada el 21 de noviembre de 2023. Este acuerdo del punto dos, según se aprecia es la autorización a los órganos de gobierno de la C.P. para entablar acciones, desconociéndose "en que caso" procede declarar su nulidad

Así mismo se solicitaba a la Comunidad de Propietarios demandada a que, una vez ocupado el espacio de servidumbre, deje el local de ANXORABI, S.L. terminado, con desvío de las instalaciones afectadas, con reubicación de enchufes, puntos de luz, arquetas ... que se vean afectados, con todos los paramentos, tanto horizontales como verticales, rematados en condiciones idénticas a los existentes en el local, sin que se supongan ningún menoscabo estético ni funcional más allá del indemnizado y que permita a la actual ocupante del inmueble continuar con el uso en condiciones análogas a las actuales(dejando a un lado, claro está la variación que supone la pérdida de la superficie ocupada).

Resulta obvia la estimación parcial de esta pretensión primera, y tercera habida cuenta lo expuesto en los fundamentos que preceden a este: el acuerdo es nulo por lesivo en la medida que afecta a los intereses de un comunero, que merece una indemnización superior a la que consideraba la comunidad.

Solicitaba así mismo y por último que se declarase la nulidad, o subsidiariamente se anulen los acuerdos de aprobación de cuentas y liquidación de ingresos y gastos adoptados bajo el punto 3º del Orden del Día de la Junta General de Propietarios celebrada el 11 de enero de 2024.

Fundamenta la nulidad del acuerdo en tres motivos: en primer lugar, ignora a que se corresponde la partida de "5.666,27€ de PROEL". La parte adversa aporta a los autos como Doc nº10, la factura emitida por PROEL que justifica el concepto.

En cuanto al segundo de los motivos, se ha de coincidir con la C.P. en la posibilidad de subsanación del eventual error en la junta siguiente sin que por tal circunstancia quedara comprometida la validez del acuerdo, que, en todo caso fue adoptado por unanimidad. Aclara en cualquier caso la C.P. que el error no es tal, alegando que la vivienda DIRECCION001, titular Doña Antonia, tiene un coeficiente del 7,32 %, pero además dicha propietaria, tiene una plaza de garaje de 0,85,por lo que en el acta y sumando ambas, resulta lo indicado en la misma, 8,17% .Se acompaña como Doc nº11, certificado de la Administración de fincas relativo a estos dos extremos y como Doc nº12, escritura de división horizontal.

Finalmente en relación con los "gastos iguales todos", alegando la comunidad que: "lo primero que debemos indicar es que estos gastos, no es que se repartan de igual forma para todos, sino que son gastos que tienen que abonar todos los propietarios (garajes+ viviendas+ bajo) tal y como consta en el balance que se acompaña como Doc nº13. Efectivamente hay un error, se adjunta liquidación como Doc nº14, pero no respecto al bajo, ni a los garajes, por lo que entendemos no es dable admitir una nulidad como la solicitada, porque en modo alguno resulta lesivo para el que impugna, al contrario, sus 163,06.-€se corresponden con su % del 21,63 %, que es lo que se le ha aplicado. En todo caso, la regularización que se va a efectuar por la CCPP afectaría únicamente a las viviendas (nadie ha impugnado), en las que por error y en vez de aplicar el % , como correspondería, se les imputo la misma cantidad a cada una de ellas (56,37.-€). Pero insistimos, es una cuestión que va a afectar únicamente al reparto a las viviendas, no al bajo cuyos cálculos con correctos, y que supondrá una diferencia-regularización Ž-de 10-15.-€aproximado por vivienda, algunas al alza, otras a la baja"

No se acepta la nulidad que se invoca toda vez que, según especifica la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 19.3, serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Una vez recibida la solicitud, la subsanación la deben ratificar el resto de comuneros en la siguiente Junta de Propietarios, por mayoría simple. Si la Junta votase en contra de subsanar el error del acta, el promotor de la votación tendrá tres meses para impugnar la no rectificación ante el Juzgado. En ese caso, será el juez el que determine si se procede a la subsanación o no.

En definitiva, la pretensión de ANXORABI, S.L. se estima de forma parcial

QUINTO.- Se estiman parcialmente ambas demandadas sin que haya lugar a condena en costas (394.2 LEC)

VISTOS los anteriores preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación