Sentencia Civil 754/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 882/2022 de 19 de diciembre del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Jose Pablo, accionaba contra la entidad "CaixaBank, S.A." en reclamación de 14.264,63 euros, sobre la base del contrato de arras suscrito con la entidad "BANKIA" en fecha 29/12/2020; alegando que, desde antes del contrato, el local permanece ocupado ilegalmente sin que "BANKIA" haya sido incapaz de solventar esa situación, habiéndose comprometido a entregar el inmueble libre de arrendatarios y ocupantes de forma simultánea al otorgamiento de la escritura pública. Se aporta, como documento 2 de la demanda, el contrato de arras suscrito por el actor con la entidad "BANKIA", siendo, la finca registral NUM000, la que pretendía adquirir, la sita en CALLE000 NUM001, piso NUM002 NUM003.

Habiendo sido la parte demandada declarada en situación de rebeldía procesal, recayó sentencia en la primera instancia en la que analiza el citado contrato refiriendo que, conforme a lo en él previsto, el hoy actor entregaba en el acto de la firma del documento la cantidad de 6.890 euros, en concepto de arras penitenciales ( artículo 1.454 CC), cantidad que sería descontada del precio de la venta, que se abonaría en su integridad a la firma de la escritura pública de compraventa. Concretando la sentencia que, en el apartado 5.1 del citado contrato, la previsión para el caso del desistimiento, de forma unilateral y sin justa, era que el comprador perdería las cantidades que hubiera entregado, y, si el desistimiento procediera de la propiedad, esta vendría obligada a devolver el importe que fue entregado en concepto de arras, más una cantidad adicional igual a la entregada, como penalización. No obstante, concreta la sentencia que, según el contrato:

"Se especifica que no se considera causa de desistimiento y consecuentemente, no tendrá los efectos indicados en el apartado anterior, los casos:

1.- de falta de concesión de financiación bancaria por parte de BANKIA respecto del interesado, siempre que ello no sea imputable al mismo, y acredite dicha circunstancia mediante la entrega de un certificado bancario que contenga la no

aprobación de la financiación

2.- si por causas ajenas a la propiedad, se hubiese alterado la situación ocupacional posesoria de los inmuebles.

La concurrencia de tales circunstancias conllevará que la propiedad procederá a devolver al interesado las cantidades abonadas en concepto de reserva en la cuenta corriente identificada, comportando la resolución del contrato (subrayado propio)".

Añade la citada resolución que: dentro de las condiciones pactadas para la compraventa, se convino en el punto 6.2 que el inmueble será entregado libre de arrendatarios y ocupantes, habiendo sido, el citado documento, suscrito el 29/12/2020; que el contenido del clausulado del contrato debe ser puesto en relación con el resultado del oficio remitido al Ayuntamiento de Santa María del Camí, en el que la Policía local hace constar que, tras realizar averiguaciones el local está ocupado por D. Bienvenido, donde lleva a cabo la actividad de peluquería, ejerciendo tal actividad en ese local desde más de veinte años; y que de la testifical de Dª Elisenda, que reside en zona próxima al local, se afirma en la sentencia que: "...si bien, en principio, refirió que el local ha permanecido ocupado de manera permanente desde siempre, o al menos en los cuatro años en los que ella lleva residiendo allí, después afirmó que tal como le refirió el actor este era conocedor de que como literalmente refirió "una jueza había echado al peluquero del local".

Este último extremo lo considera la sentencia relevante al ponerlo en relación con lo declarado por Dª Encarna "..., la cual reconoció haber actuado como procuradora en el procedimiento ETJ 171/2019, tramitado en el Juzgado de Primera instancia 14 de Palma, confirmando que en fecha 20/11/2020 se había procedido al lanzamiento sin ningún incidente destacable, más allá de un retraso de la comisión judicial, llevando a cabo un cambio de la cerradura, expidiéndose por el servicio común diligencia de lanzamiento, que suscribió ella como procuradora."

En lo que respecta a la cuantía indemnizable, se refiere en la sentencia que, junto a la pretensión principal de recuperación de las arras duplicadas, la parte actora reclama, como daños y perjuicios, la cantidad satisfecha como gastos de tasación, aportando, como documento 7 de la demanda, el ingreso de 484,63 euros el 02/02/2020 en concepto de tasación del inmueble, y, el 6/01/2021, la cantidad a la que se comprometía en concepto de arras.

Llegados a dicho punto, la Juzgadora "a quo" hizo una valoración conjunta de la prueba y consideró no acreditados los hechos invocados en la demanda en lo relativo a la responsabilidad de la demandada por la existencia de una ocupación en la fecha del contrato, y ello en base a los razonamientos contenidos en los puntos que seguidamente se transcriben por la Sala:

" 1.- queda acreditado, a tenor de la declaración de la testigo propuesta por la demandada, la tramitación de procedimiento de ejecución, con el efectivo desalojo y lanzamiento del tercero ocupante del local, en noviembre de 2020, un mes antes de la formalización de un contrato de arras penitenciales, que data el 29/12/2020.

2.- Inexistencia de prueba fehaciente que justifique que a 29/12/2020 el local hubiera sido, nuevamente, ocupado por un tercero sin título legítimo.

3.- Sobre la base de esas dos consideraciones, puesto en relación con el clausulado del contrato, la variación ocupacional del local (que si es un hecho reconocido que fue ocupado posteriormente al contrato) no sería motivo de desistimiento del contrato, ni comportaría las sanciones asociadas a este supuesto, existiendo una previsión específica en el contrato para ello.

Las consecuencias asociadas de lo anterior no serían la obligación de la propiedad de devolver la cantidad entregada en concepto de arras, más una cantidad adicional como penalización por igual importe que la cantidad entregada, sino la obligación de la propiedad de devolver al interesado las cantidades entregadas en concepto de reserva en la cuenta corriente, que se corresponde con la cantidad de 6.890 euros.

4.- Producido el supuesto de hecho, alteración de la situación ocupacional del local, no constando otorgada escritura pública, en los términos y plazos recogidos en la estipulación 5.2 "la escritura de compraventa deberá llevarse a cabo en un plazo de 45 días naturales a contar desde la fecha de aprobación de la oferta de compra sobre los inmuebles presentada, desde el 22/12/2020, plazo que podría ser prorrogado de común acuerdo por las partes" otorgaría a favor del actor el reconocimiento no solo la devolución de la cantidad entregada como reserva en el contrato, de 6.890 euros, sino en concepto de indemnización de daños y perjuicios, art. 1.101 CC , la cantidad abonada como gastos de tasación para la tramitación de un préstamo hipotecario para la adquisición de un local que finalmente no se ha materializado, existiendo un compromiso de la vendedora de hacer entrega del inmueble libre de cargas y ocupación, como se recoge en la estipulación 6, y como puso de manifiesto la subdirectora de BANKIA, Felisa, en correo de 18/02/2021, al actor, donde le indicaba que su idea era tener el local desocupado a fecha 1/03, extremo que con los datos con los que se cuenta en el procedimiento no se ha producido."

Por tanto, la resolución hoy apelada concluyó que, si bien el no otorgamiento de escritura de compraventa no genera sanción en los términos del artículo 1.454 CC, sí considera que existe un incumplimiento de la demandada: la falta de entrega del local libre de ocupantes. Compromiso obligacional que ha supuesto para el actor unos gastos de tasación para la obtención de un préstamo hipotecario con la propia entidad demandada, cuyo objeto era la obtención de financiación para la compra de un local, que no ha podido ser.

Por todo ello, se estimó parcialmente la demanda condenando al demandado al abono al actor la cantidad de 7.374,63 euros, cantidad que se verá incrementada con los intereses legales desde el 21/04/2021 hasta la fecha del dictado de la sentencia de instancia, momento en que se devengarán los intereses procesales del artículo 576 LEC, hasta la fecha del completo pago. Sin hacer pronunciamiento en materia de costas.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

SEGUNDO.- Sostiene la representación procesal de la parte apelante que no afecta a su posición procesal cualquier desocupación anterior a la fecha del contrato, que tuvo lugar el 29 de diciembre de 2020, pues el compromiso de "CAIXABANK, S.A." era el de entregar la posesión libre de ocupantes a los 45 días del contrato de arras, no antes del contrato de arras. Y, a los 45 días del contrato de 29 de diciembre de 2020, el local no estaba libre de ocupantes, y, por consiguiente, no se pudo transmitir. Por tal motivo, afirma que: "Carece de toda lógica sostener que porque el local se lanzó el 20 de noviembre de 2020, queda sin efecto el compromiso firmado el 29 de diciembre de 2020 de entregar el local libre de ocupantes en los 45 días posteriores. Carece de toda lógica. Si el local estaba okupado."

Concluyendo que: "Si el local estaba okupado (que lo estaba) el 29 de diciembre de 2020, o bien CAIXABANK S.A. no debió firmar el contrato o bien debe cumplir con su obligación de entregar el local sin okupantes. Y en caso contrario, ha de asumir su compromiso de satisfacer el duplo de las arras. Esto es la lógica."

En dicho sentido, considera que por la certificación del Ayuntamiento de Santa María del Camí "se acredita que el local estuvo okupado antes del 29 de diciembre de 2020 y hasta la fecha. Las condiciones 6.2 y 6.3 establecen que BANKIA se compromete a entregar el inmueble libre de arrendatario/s y ocupante/s de forma simultánea al otorgamiento de escritura pública."

En lo que respecta a la prueba de la Policía Local, considera que: "fue contundente en su contestación: "Se sabe que dicha actividad (de peluquería) lleva en el lugar más de veinte años ejerciendo". Y por encima de su relación con el actor, la testigo Dña. Elisenda no hizo sino ratificar el certificado de la Policía Local. El local litigioso ha estado okupado permanentemente. Siempre, con la sola excepción del lanzamiento del 20 de noviembre de 2020. Si la Policía Local hubiese comprobado que desde el lanzamiento del 20 de noviembre de 2020 al día del 29 de diciembre de 2020 (en que se firmó el contrato de arras), el local estuvo 40 días desocupado no habría certificado que SIEMPRE ha estado okupado. Tampoco la testigo Dña. Elisenda. ¡No digamos ya a los 45 días posteriores a la firma del contrato de 29 de diciembre de 2020!".

Por todo ello, concluye que "Es responsabilidad de CAIXABANK S.A. asegurarse que el local estaba desocupado a la fecha del 29 de diciembre de 2020 o al menos a los 45 días posteriores fijados para la firma de la escritura de compra-venta."

La representación procesal de la parte apelada cuestiona la viabilidad del recurso afirmando que la jurisprudencia viene estableciendo que, a las partes litigantes, les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces de Instancia por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses.

Y, en cuanto al fondo, afirma que toda la prueba aportada de contrario "..., en contra de lo sostenido de adverso, ha sido desvirtuada por la prueba aportada por esta parte. Esto es, tal y como recoge la Sentencia de Instancia (Fundamento de Derecho Segundo), mi representada recuperó el local objeto del contrato de arras, al haberse practicado el lanzamiento con resultado positivo en el seno de la ETJ nº 171/2019, tramitada ante el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma. Por lo que las manifestaciones recogidas en el certificado del Ayuntamiento de Santa María y el certificado de la policía local, son totalmente inciertas. Como señala el Juzgado a quo, "no existe prueba cierta de que, a la fecha de la firma del contrato, el local estuviera, nuevamente ocupado.". Y ello, pese a que la actora tiene la carga de la prueba. En resumen, la demandante apelante no ha demostrado que concurra alguno de los presupuestos contemplados en el contrato de arras para que pueda considerarse que mi mandante incumpliera el mismo, ni que la prueba se ha valorado incorrectamente por el Juzgado a quo."

TERCERO.- En dicho escenario apelatorio, debe la Sala recordar, una vez más y frente a lo apuntado por la parte apelada, que, dentro de los límites fijados por las peticiones de las partes litigantes en sus escritos de alegaciones realizadas en la alzada, la revaloración de las pruebas se halla dentro de las facultades de la Audiencia Provincial, que, como Tribunal de instancia (segunda instancia), por serlo, no tiene las limitaciones que la casación impone al Tribunal Supremo en sede de valoración de la prueba. Así lo recuerdan, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio (RTC 1998/152) y 212/2000, de 18 de septiembre (RTC 2000/212) y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 (RJ 2000/2501) y 30 de noviembre de 2000 [RJ 2000/9320], entre otras muchas, destacando que: el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem", permitiendo un "novum iudicium" que da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta, siendo un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su revocación.

Por lo tanto, la facultad revisora que corresponde a los Tribunales de apelación solo "está limitada por el principio prohibitivo de la "reformatio in peius", quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" [ Sentencia Tribunal Supremo núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (SS 13 de mayo de 1992, 21 de abril y 4 de mayo de 1993, 14 de marzo de 1995 y 28 de julio de 1998, entre otras) la que determina que los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias apeladas, sino también para dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Sent. de la Audiencia Provincial de Valencia, número 329/2021, de fecha 09/07/2021.

CUARTO.- Ya en cuanto al fondo, llama la atención a la Sala el argumento apelatorio relativo a que "Carece de toda lógica sostener que porque el local se lanzó el 20 de noviembre de 2020, queda sin efecto el compromiso firmado el 29 de diciembre de 2020 de entregar el local libre de ocupantes en los 45 días posteriores.".

Puesto que la lectura del contrato de autos no permite afirmar que la parte vendedora asumiera, en el contrato de 29 de diciembre de 2020, el "entregar el local libre de ocupantes en los 45 días posteriores.". Sino que, dentro de las condiciones pactadas para la compraventa, por lo que respecta a dicha cuestión, se convino en el punto 6.2 que el inmueble "se entregará libre de arrendamientos y ocupantes.". Pero también se pactó, en el punto 5.1., que no se consideraría causa de desistimiento, y, consecuentemente, no tendrá los efectos indicados en el apartado anterior (devolución duplicada de las arras): "2. Si por causas ajenas a la Propiedad, se hubiese alterado la situación ocupacional/posesoria del/los inmuebles.".

Combinando dichas cláusulas contractuales, la conclusión es que, como quiera que no se pudo entregar el local libre de arrendamientos y ocupantes, como decía la condición 6.2, pero habida cuenta de la situación ocupacional/posesoria del inmueble; se debe analizar si se aplica o no la exclusión de responsabilidad del punto 5.1, es decir, si la situación posesoria se ha alterado o no por causas ajenas a la propiedad.

Como quiera que la ocupación existente con posterioridad al contrato y que llevó a la demandada a intentar una novación contractual, no aceptada por el comprador, es un hecho pacífico, la única duda radica en determinar si, desde la diligencia de lanzamiento y toma de posesión por la propiedad, llevada a cabo el 20 de noviembre de 2020 (documentada en autos y sobre la cual testificó Dª Encarna, quien reconoció haber actuado como procuradora en el procedimiento ETJ 171/2019, tramitado en el Juzgado de Primera instancia 14 de Palma, confirmando que en fecha 20/11/2020 se había procedido al lanzamiento sin ningún incidente destacable, más allá de un retraso de la comisión judicial, llevando a cabo un cambio de la cerradura, expidiéndose por el servicio común diligencia de lanzamiento, que suscribió ella como procuradora), hasta la fecha del contrato, 29 de diciembre de 2020, pudo haber una reocupación irregular del inmueble.

Circunstancia esta que no está probada en autos, es decir, no se acredita que, en poco más de un mes, es decir, en el ínterin entre el 20.11.20 y el 29.12.20, se realizara una reocupación del inmueble. Por lo que no podemos considerar acreditado que, al tiempo del contrato, la parte vendedora fuera negligente en una no comprobación de tal dato. Por otro lado, el compromiso que adoptó la vendedora, en el contrato de arras -que no era un contrato de compraventa-, es el de entregar el inmueble libre de ocupantes, pero ello condicionado a que la situación posesoria se lo permitiera.

Por lo tanto, los motivos del recurso no pueden prosperar, habida cuenta de que la lógica, a la que apela la apelante, evidencia que el buen fin del contrato de arras no se alcanzó, pero ello no fue propiamente por razón de una responsabilidad del vendedor ni del comprador, sino por la intromisión de un tercero; cuya inmisión incluso estaba contractualmente prevista como exclusión de la responsabilidad por la vendedora de devolver las arras duplicadas.

Corolario de lo expuesto es que procede desestimar el recurso de apelación, bien entendido que, a partir de la diligencia judicial de lanzamiento, no impugnada y que da fe de que hubo una desocupación -la cual está a su vez testificalmente adverada- contraria a lo que afirma el Atestado policial, no cabe considerar que existiera falta de diligencia en la contratación por la vendedora, que actuaba en la confianza de que se había tomado la posesión del inmueble, y habida cuenta de que, además, previno expresamente en el contrato la posibilidad de un eventual cambio de circunstancias que, a los efectos del contrato, se ha de entender que impedirían la entrega y que no supondrían una responsabilidad del vendedor.

En definitiva, el recurso no desplaza los cumplidos argumentos de la sentencia a la hora de valorar la prueba, los cuales se pasan a transcribir en sus principales puntos:

"Por tanto, el único dato objetivo que tenemos es que la demandada, BANKIA promovió procedimiento para proceder al lanzamiento y desalojo del local, y que este tuvo lugar, un mes antes de la fecha de la firma del contrato.

Por el contrario, no existe prueba cierta de que, a la fecha de la firma del contrato, el local estuviera, nuevamente ocupado, más allá de la declaración de la testigo propuesta por el actor, unida por una relación de amistad con este, y un oficio, de la policía local donde se obvia, cualquier referencia al lanzamiento, posiblemente ante la no intervención, por no haber sido requeridos, para la práctica de la citada diligencia por el servicio común, donde se pusiera de manifiesto el desalojo del ocupa del local.

Se aporta a las actuaciones el correo remitido por el actor a la demandada de 17/02/2021, en respuesta a la propuesta de la entidad bancaria de la formalización de una adenda al contrato, adenda fechada el 16/02/2021, donde se recoge que a la firma del contrato el inmueble se encontraba libre de arrendatarios y ocupantes, habiendo variado desde entonces la situación ocupacional del inmueble desde la firma del contrato de arras, encontrándose ocupada a esa fecha por un tercero sin título que legitime dicha ocupación.

La entidad recoge en esa adenda la decisión de novar la situación ocupacional y arrendaticia del inmueble, haciendo constar que el inmueble se encontraba en ese momento libre de arrendatarios y ocupado por un tercero sin título que legitime dicha ocupación, y con oposición de la propiedad y la vendedora, hecho del que la parte compradora es plenamente conocedora y que acepta a su total conformidad, asumiendo la compradora la responsabilidad de plantear las demandas correspondientes frente a los ocupantes, si así fuese de su interés, exonerando a la parte vendedora de cualquier responsabilidad al efecto.

El actor se opuso a la firma de la citada adenda justificándolo en el hecho de que, tanto la representante de la demandada, HAYA, como Bankia tenían conocimiento de que el local estaba ocupado, al habérselo comentado, no siendo lo anterior ningún obstáculo para que tramitaran la oferta, ni para que prepararan la documentación de la compra y de la financiación.

Si bien se aporta como documentos 4, 5, 6 correos de fecha posterior a la firma del contrato no tenemos constancia documentada de que comunicara, tal como afirma en los citados correos, a los distintos representantes de las entidades intervinientes, HAYA, BANKIA, el hecho de que el local se encontraba ocupado a la firma, extremo que el afirma que conocía y que no fue obstáculo para que procediera a suscribir el contrato."

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.