Sentencia Civil 325/2024 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 1096/2022 de 19 de mayo del 2024

PRIMERO.- La entidad mercantil comunera ha solicitado la nulidad de la única propuesta del orden del día acordada en la Junta General Extraordinaria de fecha 21 de marzo de 2021 de la comunidad de propietarios DIRECCION000.

La entidad mercantil "Canagestfinca, SL" es comunera como propietaria de la finca número NUM000, descrita como oficina DIRECCION001 en la subcomunidad de propietarios del DIRECCION000, con acceso por el portal de la colindante subcomunidad de propietarios DIRECCION000 de determinados de cuyos gastos participa.

Ambos edificios sitos en la capitalina DIRECCION002.

El acuerdo aprobado por mayoría en la Junta General Extraordinaria de fecha 21 de marzo de 2021 de la comunidad de propietarios DIRECCION000 es del tenor literal siguiente << 1º Facultar a la Junta Directiva para la adjudicación de la obra de CGP, líneas generales y acometida a una empresa instaladora eléctrica y contrata del albañilería. Se pedirá algún presupuesto más que valorará la Directiva con el asesoramiento del técnico Sr. Bladimir. 2º Aprobar una derrama de 28.000 euros a repartir entre todas las fincas del DIRECCION000 por coeficiente de participación. 3º El pago de la derrama se realizará en 4 plazos mensuales, marzo, abril, mayo y junio de 2021. No obstante se solicitará al Deutsche Bank financiación de la obra al mayor plazo posible. Si se concediese el crédito se notificará el importe de la derrama en función de la cantidad financiada y plazos concedidos>>.

Las razones para impugnarlo han sido que tal cuerdo eximía a los propietarios de trasteros situados sobre la DIRECCION003 y a los propietarios de las plazas y trasteros del garaje ubicados en el DIRECCION004, bajo la perpendicular del DIRECCION000, de la obligación que les impone el artículo 9.1 e) de la ley de propiedad horizontal de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La impugnación también se basaba en que tal acuerdo imponía a las oficinas y locales que acceden al DIRECCION000 por los dos portales con escaleras para entreplantas actualmente numerados DIRECCION005 y DIRECCION006, participar en la derrama por coeficiente de participación contrariando al Título Constitutivo de 20 de diciembre de 1974, que al determinar sus elementos comunes, tras el apartado sexto (folios notariales UQ7420035 a UQ7420037), establece que <>.

Alegaba la entidad mercantil demandante que el perjuicio para la comunidad de propietarios del DIRECCION000 estribaba en que muchos comuneros eludían contribuir y estaban favorecidos al no aplicarse la distribución lineal y que si bien el perjuicio para la oficina 19ª fue corregido parcialmente por acuerdo de la junta de 24 de octubre de 2019 según el que <> equivocadamente se fijó que las oficinas participarían por coeficiente porcentual de los gastos de los elementos comunes exclusivos de cada uno de los portales y no por partes iguales como prevé el título constitutivo, error en el que se volvió a incurrió en el acta impugnada.

Además la entidad mercantil demandante pidió, en segundo lugar,que se condenase junto con la [sub-]comunidad de propietarios del DIRECCION000 también a la "[Sub] Comunidad de Propietarios DIRECCION000" a estar y pasar por esa anulación del acuerdo único de la Junta General Extraordinaria de 02/03/2021 "por ser parte afectada" y, en tercer lugar, solicitó conminar a todas las fincas bajo la perpendicular del DIRECCION000, a contribuir en sus gastos y a "aplicar la correcta forma de participación (lineal), a los locales, y oficinas del portal DIRECCION005, y DIRECCION006, por compartir de forma exclusiva y entre sí, un elemento común".

SEGUNDO.-La sentencia de la primera instancia observó que la escritura de división en régimen de propiedad horizontal previa declaración de obra nueva (documento nº 5 de la demanda) otorgada ante el notario de Las Palmas de Gran Canaria José Manuel Die Lamana (2.806 de número general de protocolo) se representaba un único edificio con tres portales y no contemplaba subcomunidades ni comunidades distintas, pero concluyó que desde un inicio cada comunidad (una por cada uno de los tres de edificios colindantes y otra del garaje situado bajo la perpendicular de aquellos tres) han venido funcionando con su NIF individual y de manera independiente con su propia junta de gobierno y que el nueve de septiembre de 2019 los presidentes de cada una de ellas constituyeron una agrupación de cuatro comunidades de propietarios sin modificar el título constitutivo ni otorgar estatutos de esta comunidad agrupada y que esta no ha tenido operatividad alguna desde entonces.

El Juez de primera instancia minusvaloró el informe del arquitecto don Jared dirigido a identificar y justificar la distribución de los gastos del edificio, por ser partidista y de índole no jurídica y porque toda su constructo teórico -según el título constitutivo de diciembre de 1974- de distribución de los gastos generales en aquel edificio en que estén localizados los elementos comunes por coeficientes de participación, y de forma lineal en los edificios que estén coaligados y/o compartan de forma exclusiva entre sí un elemento común, se resentía por alejarse de la práctica, de la realidad.

El Juez de la primera instancia analizó el acuerdo impugnado y concluyó que no contenía exclusiones de fincas, y concluyó que la reforma eléctrica era general del DIRECCION000 y no particular de "zaguán, escalera y ascensores", y concluyó el Juez que el comunero impugnante debió haber instado la modificación del título para que este reflejara el reparto lineal o haber impugnado los anteriores acuerdos y/o repartos de gastos/derramas desde que se aprobaron conforme al sistema de coeficiente porcentual, y consideró el Juzgador que la acción acometida no encajaba en los casos del artículo 18 de la ley de propiedad horizontal y que no acreditó el comunero impugnante que el complejo residencial tuviera unidad orgánica de luz y elementos arquitectónicos, ni unidad jurídica.

TERCERO.-Los argumentos que emplea en el recurso de apelación la comunera "CANAGESFINCA, S.L." son, en síntesis, los de que el conjunto residencial no ha funcionado en comunidades independientes desde el principio, sino como comunidad de propietarios única y con un solo título y que los libros de actas de las juntas incorporadas al Registro de La Propiedad datan de 1987 y que la [sub]-comunidad del DIRECCION000 a partir de 2008, y que el perito explicó por qué el título constitutivo de diciembre de 1974 repartía gastos por igual entre las "oficinas coaligadas" sitas entre el DIRECCION000 y que no usaban ascensor sino zaguán y escaleras, y que en la antecedente acta de 07/06/2019 se comentó que las oficinas pertenecientes al DIRECCION000 no tendrían que participaren la instalación si realmente no se les tenía que hacer algún tipo de derivación.

Continua el apelante aduciendo que en el acta impugnada hay exclusión tácita y no se hacen constar todos los coeficientes de las fincas (pisos, plazas y trasteros) de los comuneros sumados o separados beneficiándoles.

Añade el apelante que hubo error en la valoración de la prueba y en la interpretación del título constitutivo pues no hay independencia eléctrica total de cada edificio (no hay boletines ni individualizaciones eléctricas de cada subcomunidad) sino en las zonas "de circulación y de rampa existentes en el DIRECCION004" según el título constitutivo y que las "oficinas coaligadas" no pertenecen al DIRECCION000 y no tienen acceso a los ascensores de su portal principal nº DIRECCION005, y que en el apartado sexto del título constitutivo o de <> consta que la finca NUM000, que es la oficina DIRECCION001, a la que se accede desde el subportal DIRECCION005, usa el aljibe e hidrocompresor del DIRECCION000 (no el que está debajo el DIRECCION000) y sin embargo le hacen participar por coeficiente en las partidas de electricidad (luminarias, ascensor e hidros) ejecutadas en el portal principal DIRECCION000, siendo así que si la comunidad funcionara como única, las fincas solamente participarían una vez conforme a su coeficiente (en DIRECCION000), y que por eso la contribución en el DIRECCION000, es según el título constitutivo solamente por gastos de zaguán y escalera, y por igual.

Alega que según las manifestaciones del técnico de la obra de la derrama la adaptación eléctrica se ejecutó en la DIRECCION004 en el cuarto de hidro y bomba de achique que son elementos e instalaciones compartidas entre ambas (sic) subcomunidades y han de ser soportado por todos los propietarios que lo usen.

Motivo el anterior que por ser novedoso no puede ser analizado en la segunda instancia por imperativo del artículo 456.1 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Aduce el recurrente que la comunera "CANAGESFINCA S.L." impugnó el punto 3.1 del acta de la Junta General Ordinaria de siete de junio de 201 del DIRECCION000 pero no prosperó por no hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias y que "CANAGESFINCA S.L." atacó la Junta General Extraordinaria del DIRECCION000 de 24 de octubre de 2019 para regularizar la derrama eléctrica porque era indebido aplicar la derrama principal de 130.000€ a las "oficinas coaligadas" del DIRECCION000,pese a lo cual la demandada comunidad de propietarios del DIRECCION000 persistió en el error de exigirle a la finca de "CANAGESFINCA S.L." según coeficiente (no lineal) por el uso de la escalera del subportal.

Acaba la apelante "CANAGESFINCA S.L." invocando la jurisprudencia que establece que tolerar presupuestos anteriores no impide impugnar los sucesivos, o que el silencio de la comunidad durante un tiempo no tiene entidad suficiente para alterar el título constitutivo que requiere unanimidad.

CUARTO.- Ningún motivo esgrime la parte apelante "CANAGESFINCA S.L." para combatir la desestimación de su pretensión formulada respecto a la codemandada absuelta "Subcomunidad de Propietarios DIRECCION000" (que había opuesto carencia de legitimación para soportar la demandada al ser ajena al acuerdo impugnado), por lo que al no haber expuesto "CANAGESFINCA S.L." ni desarrollado las alegaciones en que se basa su impugnación, como exige el apartado segundo del artículo 458 de la Ley de enjuiciamiento civil, ello exonera al tribunal de su examen, y ha, sin más, de perecer el recurso frente a esa codemandada, lo que conlleva indefectiblemente que se mantenga la desestimación de las peticiones que no se referían exclusivamente a la [sub]comunidad de propietarios del portal/ DIRECCION000.

QUINTO.- La demandada "sub o comunidad de propietarios del portal/ DIRECCION000" no ha sostenido la existencia de un título constitutivo distinto del de diciembre de 1974.

La demandada/apelada "sub o comunidad de propietarios del portal/ DIRECCION000" alega que el acuerdo no ha sido impugnado por el motivo de haberse adoptado para atender con una derrama al necesario gasto derivado de trasladar -por imposición administrativa- el punto de protección general a la fachada del edificio y sacarlo desde el cuarto de contadores.

La demandada "sub o comunidad de propietarios del portal/ DIRECCION000" alega que el acuerdo impugnado es conforme con el criterio que en el título constitutivo se establece con carácter general de que la participación de los que el mismo título constitutivo denomina "pisos" (que incluye viviendas, plazas de garaje, trasteros en el DIRECCION007 y trasteros en el garaje) lo es por su coeficiente de participación, salvo para los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes cuyo uso es exclusivo de cada portal ( DIRECCION000) y, concretamente, los gastos de zaguán, escalera y ascensores que "se satisfarán por partes iguales por los propietarios de los componentes que por ellos tengan acceso, o sea, viviendas en unos, viviendas y oficinas en otro, y oficinas solamente en otros".

En su contestación la "comunidad de propietarios del DIRECCION000" alega que desde 1974 ella ha venido siguiendo los coeficientes de participación y los criterios de reparto de la derrama "hasta ahora existentes" y que "los criterios de reparto de gasto "son muy anteriores al acuerdo impugnado que nada establece al respecto.

SEXTO.- El Tribunal de Apelación constata que la demandante "CANAGESFINCA, S.L." aparece votando, con el resto de los comuneros asistentes a la Junta General Ordinaria del 7 de junio de 2018 de la "comunidad de propietarios del DIRECCION000", la obra de instalación eléctrica de adaptación a nueva normativa, con la derrama de 130.000€ a repartir "entre todas las fincas del DIRECCION000".

La subsiguiente Junta General Extraordinaria del dos de marzo de 2021 que adiciona al anterior acuerdo la partida (instalación de la caja general de protección y línea general de alimentación del DIRECCION000) no contemplada en aquel proyecto,y las razones de su actual impugnación por "CANAGESFINCA, S.L." no son de concepto, no cuestiona que es igualmente necesaria por imposición de la consejería de Industria.

La impugnación de "CANAGESFINCA, S.L." no se fundamente en puridad - pues de lo contrario hubo de haber impugnado antes la aprobación de la obra principal de la que la actual trae causa, y la votó favorablemente y la abonó por coeficiente porcentual- en la participación, o no, de las oficinas que no forman parte de la "Comunidad de Propietarios DIRECCION000" (al pertenecer a la comunidad o a la subcomunidad de propietarios del DIRECCION000), sino que la impugnación de "Canagesfinca, SL" se funda en que esas oficinas han de participar linealmente porque según el título constitutivo, "los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de cada uno de los portales (zaguán, escalera y ascensores en unos, y solo zaguán y escalera en otros) serán satisfechos por partes iguales, por los propietarios de los componentes que por ellos tengan acceso, o sea, viviendas en unos, viviendas y oficinas en otro, y oficinas solamente en otros".

Este motivo de impugnación no es ser acogido pues como explicara el "Juez a quo" la obra de reforma eléctrica y su adición (desplazar la CGP proyectada en el cuarto de contadores a la fachada) afecta al estado general del DIRECCION000 y no queda restringida únicamente a zaguán, escalera y ascensores utilizados por la oficina, y ha de tenerse presente que la participación por "partes iguales" la prevé el título constitutivo para los gastos de mantenimiento de las zonas comunes (zaguán, escalera y ascensores), y reitérase, el acuerdo impugnado recoge una intervención añadida a la reforma de la instalación eléctrica de todo el DIRECCION000, o sea,que no viene referida a una actuación limitada a la zona del portal del inmueble DIRECCION000.

El apelante ha hecho referencia en apoyo de su tesis al acta de la Junta General Extraordinaria del 24 de octubre de 2019 y a la regularización contable allí aprobada, pero apreciamos que es extremo ajeno al presente litigio por cuanto ese ajuste no aparece vinculado con el criterio de reparto o reconocimiento de un error, sino que obedece a unas derivaciones individuales a las oficinas que estaban proyectadas y que finalmente no se llegaron a ejecutar por proceder de otro edificio y solamente se computó, a efectos de la derrama, la parte de zonas comunes que afectaban a las oficinas.

Así lo dijo en el acta de la reunión el ingeniero y proyectista Ostin (primer soporte grabación audiovisual 0.34:22 a 0.44:41) que asistió a esa junta y que fue interrogado al respecto en el plenario, al igual que el administrador de las tres [sub] comunidades de propietarios de los DIRECCION000, Iñaki (soporte 1º entre 0.55:55 a 1.00:00 y soporte 2º hasta 0.14:59), respondiendo aquél técnico que hubo un recálculo de las partidas de las oficinas porque los conceptos de la anterior derrama habían sido aproximados estimativos, que fue una regla de tres o separación de presupuesto, y que no difería del total del edificio.

Y el triple administrador contestó que se trató de hacer una imputación exacta de los gastos de instalación eléctrica a oficinas y locales y que fue un dinero que estas no pagaron y se decidió en junta que lo absorbiera el resto de fincas con fondos propios.

Este testigo añadió que en el acta impugnada figuran sumados el coeficiente vivienda y el coeficiente trastero/ DIRECCION007 y que lo importante es que al final el reparto total sea el mismo y que en el DIRECCION000 repartir los gastos por coeficiente es lo que la junta ha decidido desde hace años y que no hay exoneración de gastos a finca alguna; que el coeficiente de reparto de gastos en el DIRECCION000 es del 100%, se computen conjuntamente incluidos los trasteros o separadamente; que se le dijo al Arquitecto que "acotara " los gastos proyectados según correspondieran a oficinas,a locales y al resto de viviendas.

SÉPTIMO.- Por otro lado tampoco es de compartir el argumento de la impugnante "CANAGESFINCA, S.L." de que en la derrama se excluye a los propietarios del DIRECCION000 dueños de trasteros en su cubierta, dueños de plazas en el garaje y dueños de trasteros en el garaje, porque la literalidad del acuerdo es que la derrama de 28.000€ es a "repartir entre todas las fincas del DIRECCION000".

El acuerdo no exime de participar en la derrama a finca alguna de las que componen el edificio/ DIRECCION000 ni menciona a las oficinas ni a la forma en que estas contribuyen a los gastos comunes.

No dice el acuerdo cómo se va materializar la derrama más allá de expresar que se repartirá "entre todas las fincas del DIRECCION000 por coeficiente de participación" que es precisamente lo que al efecto establece el artículo 9.e) de la ley de propiedad horizontal y el título constitutivo de 1974 (folio notaria y vuelto) que establece con carácter general la contribución porcentual a "los gastos de conservación, reparación, entretenimiento y uso de todos y cada uno de los elementos comunes cuyo uso no haya sido excluido en el epígrafe anterior, serán satisfechas por todos los propietarios proporcionalmente a la cuota para ello fijada.".

El Juzgador consideró que la demandante "CANAGESFINCA, S.L." aspiraba a extender el acuerdo de la Junta a circunstancias no comprendidas en el mismo, para viabilizar o para adelantar una pretensión que deberá plantear cuando ulteriormente se materialice la derrama aprobada, es decir, la forma de reparto de la derrama para financiar el desplazamiento de la CGP no integraba el contenido del acuerdo, y, por tanto, quedaba al margen del ámbito de impugnación del artículo 18 de la ley de propiedad horizontal.

En otras palabras si "CANAGESFINCA, S.L." entiende que la administración del DIRECCION000 no reparte correctamente la derramade 28.000€ entre todas las fincas del mismo, ese acto ulterior podrá impugnarlo el comunero si no se cumple en aquellos términos.

Acertadamente explicó el Juzgador que indirectamente a través de la presente impugnación "CANAGESFINCA, S.L." buscaba una declaración del juzgado sobre la validez, o no, del real funcionamiento independiente económica-, presupuestaria-y jurídicamente de los tres edificios y del garaje desde hace cinco décadas y sobre su ajuste al título constitutivo de diciembre de 1974, que excedía a todas luces, del ámbito propio del juicio de impugnación de un acuerdo especifico sobre reparto de una derrama eléctrica conforme a criterios seguidos, ortodoxa o heterodoxamente, pero consentidos desde medio siglo atrás.

ÚLTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación interpuesto procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho ni de derecho, declarando por ello la pérdida del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;