Sentencia Civil 377/2024 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 4, Rec. 814/2023 de 19 de junio del 2024

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación

1. La controversia judicial tiene por objeto el contrato de compraventa de la vivienda y garaje sitos en la DIRECCION000 de Arucas, celebrado ante notario el 6 de julio de 2.018, entre Don Moisés y doña Matilde ("los COMPRADORES"), y Don Noah y doña Ariadna ("los VENDEDORES").

2. Los COMPRADORES sostienen que en la vivienda existen filtraciones de agua a través del muro medianero trasero que la hacen inhábil para su objeto e interpusieron demanda contra los VENDEDORES, que también la edificaron, interesando la resolución contractual con abono de daños y perjuicios.

3. Los VENDEDORES se oponen, alegando que la edificación cumplía tanto en el momento de la construcción, como en el la venta, con todas garantías técnicas de estabilidad, seguridad, dotación, distribución y servicios que la hacen plenamente habitable al reunir todos los requisitos legales y funcionales de una vivienda entendida como edificación destinada a morada o habitación de personas físicas de forma permanente.

4. La sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 1 DE ARUCAS de 20 de diciembre de 2022 en el Juicio Ordinario 273/21 estimó la demanda parcialmente, declarando la resolución del contrato y una indemnización de 19.923,39 euros, sin condena en costas.

5. Los VENDEDORESapelan. Resumimos sus alegaciones:

[1] El Auto de aclaración considera que una vez resuelto un contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor, éste viene obligado a devolver el precio recibido, pero el comprador hace suya la cosa comprada, ya que, según se nos dice, su restitución supone un enriquecimiento injusto. El Fallo de la Sentencia no es conforme a derecho, como tampoco es admisible el fundamento del Auto que lo justifica por ser contrario al régimen de los artículos 1295 Y 1303, en relación con el art. 1124 CC y la jurisprudencia unánime de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

[2] La finca transmitida reunía todas las características técnicas que definen las condiciones de habitabilidad para ser destinada a la finalidad de morara permanente de personas. Análisis de la prueba pericial. Ausencia de criterio explícito en la motivación de la Sentencia que permita revisar la decisión conforme a las máximas de la experiencia y de la sana crítica. Existiendo informes periciales contradictorios sobre el origen y causas de la filtración, el litigio no puede resolverse sin que en la sentencia se motiven qué elementos llevan al juzgador a estimar la fijada por el perito del actor y por contradicción, qué argumentos no permiten acoger los criterios técnicos mantenidos por los peritos propuestos por la parte demandada.

[3] Queda descartado que la causa de la filtración se deba a una inexistente o deficiente impermeabilización del muro medianero de la vivienda vendida. Queda probado, que la causa de la filtración se localiza en el mal estado de conservación y mantenimiento del forjado sanitario de la DIRECCION001 de la vivienda colindante de la DIRECCION001. No puede atribuirse a los vendedores que hayan incumplido su obligación entregando una cosa distinta por inhabilidad del objeto para el uso como vivienda pactado que permita al actor acudir a lo dispuesto en los artículos 1.110, 1.124 del Código Civil.

Los COMPRADORES se oponen al recurso e impugnan la Sentencia, planteando:

[4] La sentencia, a la vista de las circunstancias del presente caso, debió declarar la inhabilidad de la vivienda vendida para el fin al que estaba destinada, además de por la imposibilidad o falta de viabilidad económica y técnica de la misma, por la existencia de humedades y entrada del agua de lluvia en la misma en la forma en la que lo hace dado el grave defecto de falta de impermeabilización del muro medianero trasero.

6. La Sala ha revisado la prueba y comparte las conclusiones fácticas de la sentencia de Instancia respecto al incumplimiento del contrato de compraventa que justifica su resolución, ante el desproporcionado coste que convierte la reparación del defecto en imposible. Por ese motivo rechazamos las alegaciones [2] y [3]. También la impugnación [4] porque más allá de consideraciones hipotéticas no alteraría el fallo sentencia. No obstante, debemos acoger la alegación [1] precisando las consecuencias de la resolución contractual, que son la mutua devolución de prestaciones.

SEGUNDO. Revisión en apelación de la prueba practicada

7. La sentencia de instancia estima la demanda parcialmente, considerando probado que: (a) la vivienda sufre de filtraciones y humedades llegando a provocar inundaciones en diversas estancias de la misma como consecuencia de las aguas pluviales; (b) no es un suceso aislado, ha ocurrido en numerosas ocasiones, noviembre y diciembre de 2018, abril y diciembre de 2019, marzo de 2020; (c) y provoca la inhabilidad porque resulta imposible su reparación (supondría un coste de unos 84.000 a 114.000 euros).

8. Las alegaciones [2] y [3] del recurso cuestionan la inhabilidad del objeto de la compraventa, porque entiende que la entrada de agua al sótano se debe a la infiltración de agua de escorrentía desde la DIRECCION001, y que el muro trasero fue impermeabilizado posteriormente con relleno de hormigón en el hueco entre dicho muro y el talud de excavación. Recordemos que "[e]s perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 4 de diciembre de 2015, Sentencia: 668/2015, Recurso: 1468/2012.

9. La prueba practicada en el juicio es eminentemente técnica, y debemos revisar la valoración del informe pericial (y su adenda) del Arquitecto don Adán; y del informe pericial conjunto (y su adenda) de don Phillip, Ingeniero de Caminos Canales y Puertos, y León, Arquitecto. Todos ellos ratificados en el acto del juicio y sometidos a contradicción de las partes.

10. No hay discusión en que la vivienda fue construida por los VENDEDORES y tiene toda la documentación en regla (proyectos, permisos, etc.). También es admitido que fue adquirida en el verano del año 2018, y al llegar el otoño, en la primera tormenta con fuertes lluvias, se produjeron importantes filtraciones en la pared del lindero trasero, donde colinda con la vivienda del DIRECCION001. Filtraciones que se han repetido cada vez que llueve, y que no suponen simplemente humedades, sino acceso directo de agua que mana de forma abundante a través de la pared, en forma de escorrentías y sale hasta por los enchufes.

11. Tampoco puede haber duda de que las viviendas en la zona están edificadas en ladera con pendiente descendente, rodeadas por solares totalmente descuidados (vegetación y escombros), y que la red de saneamiento de la urbanización es claramente deficiente (informe del Jefe de Servicio de la empresa concesionaria del servicio de saneamiento, con reboses de la red cuando se producen lluvias fuertes). Además, se ha podido comprobar por el informe pericial de la demandada que la Planta de Forjado Sanitario o DIRECCION001 de la vivienda trasera colindante presenta igualmente escorrentías de aguas y humedades, que filtran a la casa de los COMPRADORES y se aprecian a simple vista.

12. El informe inicial de don Adán sostenía que:

Las filtraciones se relacionan directamente con una saturación de agua en el terreno de la ladera donde se ha edificado la vivienda, que discurre siguiendo la pendiente del terreno, bajo la cimentación de la vivienda trasera, y que entra en contacto con la medianera de la vivienda afectada que está en contacto directo con el terreno.

La disposición en ladera favorece que, ante una saturación excesiva de agua (independientemente de la procedencia de la misma), ésta acabe por alcanzar el cerramiento. [...]

El origen de los daños está en la ausencia de un sistema efectivo de drenaje e impermeabilización tras el cerramiento medianero trasero, que permite que, ante una escorrentía por saturación de agua en el terreno, favorecida por la pendiente del mismo, ésta contacte directamente con el cerramiento, penetrando en el paramento y causando los consiguientes daños por humedad.

13. El informe pericial conjunto de don Phillip y don León se centra en discutir la primera de esas afirmaciones:

El Dictamen basa su diagnóstico en una hipótesis de partida de supuesta saturación del terreno, no justificada ni acreditada, y sin mención ni consideración alguna sobre la naturaleza geológica del terreno existente tras el muro medianero. La porosidad y permeabilidad del terreno, según su geología, son determinantes para evaluar y justificar una situación de saturación y de escorrentía subterránea a consecuencia de la misma [...]

A la vista de los daños descritos en el Dictamen, el origen de las filtraciones habría que situarlo hacia el solar del DIRECCION002, y no en la saturación del terreno, pues fue en la esquina del muro medianero que colinda con el citado solar donde se alcanzaron los mayores niveles de humedad en la DIRECCION000 de la vivienda afectada, por encima además de la supuesta localización del terreno natural, y no bajo el mismo como presupone el Dictamen.

14. La Sala entiende que el elemento fundamental en este litigio no radica en si las aguas provienen de los solares, el terreno o las viviendas colindantes, sino en si la vivienda vendida es adecuada a su finalidad y si el cerramiento trasero (que no es un elemento estructural) tiene un adecuado sistema de drenaje e impermeabilización. Porque las humedades que presenta no son las habituales manchas, sino que la entrada de agua cuando llueve es muy profusa y generalizada, produciéndose verdaderas escorrentías.

15. Sobre la impermeabilización del muro trasero de cerramiento, por donde corre el agua cuando llueve, dice el informe de la parte demandada:

... en el transcurso de la visita realizada al sótano de la vivienda colindante, su propietario confirmó a estos peritos que el muro de cerramiento de bloques de la vivienda afectada por las filtraciones se construyó con separación suficiente con la excavación realizada para posteriormente proceder a su impermeabilización, y que ese hueco fue posteriormente relleno con hormigón hasta la cota de cimentación de la vivienda colindante trasera construida con posterioridad.

Por si hubiese alguna duda, y a pesar de no existir una partida definida como "impermeabilización de los muros de sótano en contacto con el terreno" en la memoria del proyecto de ejecución de la vivienda, se adjunta a continuación una imagen de la construcción de la vivienda afectada por las filtraciones, tomada durante la ejecución de la impermeabilización de los muros perimetrales de la vivienda, constatando la buena práctica constructiva y demostrando la existencia de la impermeabilización de muros en contacto con el terreno (página 10 de la adenda).

16. Lo cierto es que sobre la impermeabilización del muro de cerramiento trasero no hay prueba directa. No aparece esa partida en la memoria del proyecto de ejecución de la vivienda (sí la impermeabilización de las cubiertas), no hay ningún presupuesto o factura de su realización (parece que los peritos vieron alguna factura de hormigón, sin más detalle), la foto mencionada antes es de un muro lateral, y ningún testigo confirma que se realizase. Los peritos de la demandada mencionan las manifestaciones de los propios VENDEDORES (que además de no prestadas en juicio, no hacen prueba a su favor) y del propietario de la vivienda trasera (que no fue citado como testigo).

17. En este punto tenemos que recordar "los principios de disponibilidad y facilidad probatoria permiten hacer recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que tenía más facilidad para su aportación o se hallaba en una posición mejor o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente.", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 14 de julio de 2016, Sentencia: 488/2016, Recurso: 201/2014. Puesto que los VENDEDORES fueron quienes realizaron la autoconstrucción de su vivienda, verificando todos los pasos constructivos. De manera que son ellos quienes están en una situación más sencilla para acreditar si se impermeabilizó el muro trasero y de qué forma.

18. La Sala considera que son lógicas las conclusiones del perito de la parte actora, en las que insistió durante su ratificación en el juicio:

No existen ninguna evidencia de que el muro trasero dispusiera de un sistema de impermeabilización adecuado, correctamente ejecutado y sin fallos. Los peritos confían en la declaración de su cliente que les dice que se aplicó "una pintura asfáltica como tratamiento impermeabilizante", sin embargo, debemos atender a los tres principios anteriores para ver si esto es así.

1.- Como ya explicamos en el apartado primero de este capítulo, a partir de la foto aportada en el informe pericial de contrario, todo parece indicar que el muro de cerramiento y el terreno debían estar pegados o a una distancia insignificante, ya que, tal y como se observa en la imagen, los pilares embebidos en dicho muro debieron usar el terreno como encofrado perdido.

Por tanto, resulta muy difícil creer que esa pintura asfáltica pudiera darse, o al menos se diera de manera efectiva, ya que bloque y terreno debían estar muy próximos para que un operario pudiera aplicarla. Por otra parte, la ejecución sería costosísima, ya que, al no poder trabajar un operario desde el trasdós, habría que dar este tratamiento. Hilada a hilada.

Para este tipo de encuentros, siempre es más efectiva una barrera en forma de lámina y/o el empleo de membranas drenantes.

2.- Por otro lado, hay que tener en cuenta lo inadecuado de este sistema, en caso de que realmente se hubiera aplicado. Dada la porosidad del bloque canario, para emplear una impermeabilización líquida, es necesario aplicar primero una capa de enfoscado de mortero de cemento, sobre el que si podrían aplicarse este tipo de emulsiones asfálticas, ya que de lo contrario la absorción sería irregular y se necesitarían demasiadas capas para crear una barrera regular y eficaz.

Por la explicado anteriormente, si el bloque estaba tan próximo al terreno, el enfoscado también debería ejecutarse casi hilada por hilada, y en cada una, esperar a que seque el enfoscado para dar la emulsión asfáltica, sin garantías de que en las juntas entre hiladas se produjeran fallos de continuidad.

Por otra parte, la pintura no es, en si misma, el tratamiento más adecuado, ya que en contacto con el terreno (o con el vertido de hormigón que supuestamente dicen que se echó entre la fabrica y el muro) podría dañarse. Para que fuera eficaz debería protegerse por el exterior con una lámina geotextil de refuerzo.

3.- Por último, incluso considerando que, superando esas dificultades se hubiera aplicado alguna emulsión asfáltica, es obvio que o no fue correctamente aplicada o presentaba daños ocultos, ya que, si estuviera correctamente ejecutada y fuera adecuada, nunca se hubieran producido las filtraciones (ADENDA Página 12 y 13).

19. En definitiva, cuando llueve el agua entra de forma abundante (como escorrentía y no como humedades habituales), en la edificación vendida a través del muro de cerramiento trasero. No se ha demostrado que esté impermeabilizado. Porque no entendemos suficientes los simples testimonios de referencia y por el dato indiscutible de la entrada de agua. Tampoco hay ninguna opinión técnica que afirme, de forma tajante, que esa impermeabilización no era necesaria. Es claro que debía haberse previsto la posibilidad de que se edificara en el solar trasero de la ladera, situado a cota superior. Que el agua provenga de la inundación de los solares, del deficiente forjado sanitario de la vivienda trasera, o de la inadecuada canalización de la urbanización no afecta al elemento determinante de que la pared está huérfana de protección y aislamiento. Las conclusiones fácticas de la sentencia de instancia deben ser confirmadas.

TERCERO. Consecuencias de la resolución contractual

20. "Conforme al art. 1303, aplicable a la resolución de los contratos a falta de previsión expresa en el art. 1124 Código Civil [...] "declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes" [...] En otros términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas [...] 8.2. Ese efecto restitutorio se caracteriza por las notas de la reciprocidad y la integridad. [...] "los desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido carecen de causa o fundamento jurídico [...] por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la restitución", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 22 de noviembre de 2022, Sentencia: 801/2022, Recurso: 3733/2020.

21. En consecuencia, la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento obliga a la restitución de prestaciones (el precio y la cosa), con los daños y perjuicios reconocidos en la sentencia de instancia. De forma que es erróneo el contenido del auto de aclaración de 15 de febrero de 2023, cuando dice: "En base a ello se estima la acción principal de la demanda, acordando la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes, condenando a los demandados a la devolución del precio, sin recibir contraprestación alguna a cambio, a fin de evitar el enriquecimiento injusto, al ampara en el propio artículo 1124 del CC. en relación con el 1101 del mismo texto legal". Debiendo estimarse la alegación [1], incluyendo la restitución a los VENDEDORES de la vivienda como ya interesó el propio suplico de la demanda (página 27). Sin entrar en mayores consideraciones sobre que la entrega deba ser "en el mismo estado y condiciones en que le fueron entregados en escritura", pues no es algo que el demandado planteara oportunamente durante la primera instancia.

CUARTO. Impugnación

22. "[L]a jurisprudencia de esta sala (verbigracia, sentencias 869/2009, de 18 de enero; 127/2014, de 6 de marzo; 257/2017, de 26 de abril; 548/2019, de 16 de octubre; y 459/2020, de 28 de julio), ha abordado la impugnación de la sentencia por el apelado en los siguientes y resumidos términos: (i) La impugnación de la sentencia es un instrumento para recurrir pronunciamientos distintos de los que constituyen el objeto de la apelación principal, con independencia de que estén o no relacionados con ella: "una vez interpuesta la impugnación, se convierte en un recurso autónomo, de manera tal que es factible que el apelado impugne los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que le sean desfavorables, sin necesidad de que los mismos estén relacionados con los que son objeto de la apelación principal". (ii) Quien interpone un recurso de apelación no puede utilizar el traslado que se le da del recurso (o de la impugnación) interpuesto por otra parte para impugnar, a su vez, la sentencia ampliando su recurso inicial, porque ello contravendría el art. 461.2 LEC, que limita la impugnación a quien inicialmente no hubiera recurrido, y conllevaría una ampliación de la apelación a extremos sobre los que se aquietó con la sentencia al no haberlos incluido en el recurso de apelación inicial ( sentencia 869/2009, de 18 de enero de 2010). (iii) No obstante, cuando se trata de un proceso con varios litigantes, por acumulación subjetiva de acciones, la regla del art. 461.1 LEC (posibilidad de impugnar la sentencia) ha de aplicarse independientemente en cada relación actor- codemandado, de tal modo que el recurso de apelación que el demandante interponga respecto de uno de los codemandados no le impide impugnar la sentencia con motivo del recurso de apelación interpuesto por otro de los codemandados respecto del que inicialmente el demandante no hubiera recurrido ( quot capita, tot sententiae). (iv) La impugnación debe ir dirigida contra el apelante principal, único al que, según el art. 461.4 LEC, hay que dar traslado de ella. (v) La configuración legal de la impugnación exige que el recurso de apelación interpuesto pueda perjudicar a la parte apelada. Aunque, en determinados casos de intervención provocada, al quedar tales terceros vinculados por las declaraciones que se hagan en la sentencia de apelación respecto de un posible proceso posterior, no cabe privarles de la posibilidad de impugnar", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 18 de enero de 2024, Sentencia: 57/2024 Recurso: 5643/2019.

23. Los COMPRADORES han visto estimada parcialmente su demanda, aunque discrepan de la sentencia y la impugnan porque:

la sentencia, a la vista de las circunstancias del presente caso, debió declarar la inhabilidad de la vivienda vendida para el fin al que estaba destinada, además de por la imposibilidad o falta de viabilidad económica y técnica de la misma, por la existencia de humedades y entrada del agua de lluvia en la misma en la forma en la que lo hace dado el grave defecto de falta de impermeabilización del muro medianero trasero.

24. Lo cierto es que el Fallo no experimentaría modificación alguna si se añadiera que, además, existe inhabilidad por motivos adicionales a los ya aceptados. No hay gravamen para la parte actora. Lo que obliga a desestimar la impugnación, porque "el recurso se da contra el "fallo" y los argumentos de la resolución recurrida que constituyan «ratio decidendi», no pudiendo fundarse en la impugnación de argumentos «dialécticos», « obiter », «de refuerzo», o «a mayor abundamiento", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 18 de Octubre del 2011, Recurso: 1429/2008. Y "la afectación desfavorable para la parte litigante o gravamen para recurrir, constituye un presupuesto del recurso, ya que el art. 456.1 LEC configura el recurso de apelación como remedio para que las partes puedan combatir la resolución apelada «en lo que le resulte desfavorable", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 30 de mayo de 2018, Sentencia: 318/2018 Recurso: 2614/2015.

QUINTO. Costas y depósito

25. Las costas de la apelación estimada, por imperativo del artículo 398, no se impondrán a ninguno de los litigantes.

26. Procede acordar la devolución total del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey