Sentencia Civil 611/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 1013/2022 de 20 de diciembre del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

Los hechos en los que se funda la demanda que ha dado origen al procedimiento son, en síntesis, los siguientes:

1.- La demandante adquirió al demandado mediante escritura pública otorgada en fecha 23 de abril de 2021 una casa en la localidad de Petra con la intención de dar comienzo a una serie de reformas con la intención de instalarse con su pareja como lugar de domicilio habitual y lugar de trabajo,

2.- A los pocos días de la adquisición cuando realizaban trabajos para deshacerse de algunos muebles detectaron la presencia de numerosos insectos blancos, tras lo que se pusieron en contacto con empresas especializadas en el tratamiento de plagas, con la conclusión de que la vivienda padecía plagas de termina y de carcoma que afectaban, en diferente grado, a bastantes vigas de madera y a otros elementos que contienen celulosa, como puertas y ventanas.

3.- Como consecuencia de lo anterior la demandante se ha visto obligada a contratar un servicio para la eliminación de las plagas, Con posterioridad deberá iniciar el procedimiento de cambio de las vigas que están muy dañadas, así como a la sustitución de unas puertas y ventanas que deberán ser cambiadas por piezas de aluminio y de hierro.

Se ejercita acción por la que se solicita la minoración del precio de la compra en la suma del coste del tratamiento de eliminación de la plaga, obra y material necesario para la sustitución de vigas, puertas y ventanas por un importe total de 24.4748,71 euros-

Reclama también la suma de 2.500 euros en concepto de daños morales.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que la vivienda se adquirió su reforma y como cuerpo cierto. En la escritura de compraventa la parte compradora declara conocer y aceptar el estado físico, legal, registral, catastral y urbanístico de la finca objeto del contrato.

Señala que la compradora era conocedora antes de la compra que la vivienda llevaba treinta años sin habitar y sin realizar los mantenimientos mínimos adecuados y la había visitado con anterioridad a la firma de contrato, habiendo acudido con arquitectos técnicos.

Conocía la compradora que la casa presentaba importantes deficiencias que no eran ocultas, sino bien visibles, pese a lo que aceptó comprar.

Niega también la concurrencia de daño moral que justifique la indemnización que reclama.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima parcialmente la demanda. Tras exponer la doctrina sobre los vicios ocultos y del análisis de la prueba practicada llega a la conclusión de que las deficiencias denunciadas en la demanda consistentes en la plaga de termitas y carcoma constituyen vicios ocultos que no se advirtieron en un momento previo a la compra, de forma que la compradora no podía conocer el estado real de la afección en el momento de la compra, faltando la parte vendedora a la diligencia que le correspondía al no potenciar una información que podía revelarse muy importante para la compradora y que se trataba de un vicio anterior a la compra. Se trata de defectos que son de gravedad o envergadura suficiente que hacen la cosa impropia para su uso. La antigüedad del inmueble no justifica la existencia de una plaga de termitas que deba ser asumida por la compradora.

Se estima la reducción del precio en las partidas correspondientes a la sustitución de las vigas, pero no de otro mobiliario sobre el que no se ha practicado prueba y no se justifica su reclamación. La evidencia de carcoma en el mobiliario o puertas y la necesidad de ser cambiadas a la vista del estado de la vivienda era algo mucho más presumible que la modificación de elementos estructurales.

Se desestima la reclamación de una indemnización por daños morales, al no considerar que queden justificados. Por otro lado, la finalidad de la acción quanti minoris es el restablecimiento del desequilibrio contractual, mientras que la acción indemnizatoria se reserva única y exclusivamente para la acción redhibitoria.

Frente a esta resolución han formulado recurso de apelación tanto la parte demandante como la demandada.

La parte demandante formula recurso en base las siguientes alegaciones:

1.- En la demanda se describían como elementos afectados las puertas y las persianas, hechos que no fueron fijados como controvertidos. Por otro lado, la afectación de puertas y ventanas se deriva del informe que se aporta con el escrito de demanda.

2.- La cuantificación de los daños queda acreditada a través de la documentación que se aporta con la demanda.

3.- La acción quanti minoris es compatible con la de resarcimiento de daños.

4.- Ha quedado acreditada la realidad del daño moral, dado que, al no haber finalizado el tratamiento para la eliminación de la plaga, no ha podido la demandante iniciar la reforma de la vivienda que precisaba para trasladarse a residir en ella.

La parte demandada ha interpuesto también recurso de apelación en el que discute cada una de las cantidades que han sido objeto de condena:

1.- Presupuesto por importe de 4.198,70 euros, correspondiente al tratamiento para la eliminación de termitas subterráneas mediante el sistema exterra+ que consiste en la instalación de estaciones de control en el suelo pared y en los lugares en los que se detecta la actividad de termitas.

Alega la parte apelante que no se practicó prueba en el juicio que aseverase que en las paredes y suelo de la vivienda existiesen termitas.

2.- Presupuesto por importe de 2.354 euros, que se refiere al tratamiento contra la carcoma.

Niega la parte apelante que se tratara de un vicio oculto, que su actuación sobre muebles y vigas era evidente.

3.- Presupuesto por importe de 8.943 euros.

La demandante se asesoró sobre el estado de la vivienda antes de su adquisición. Acudió con un técnico, por lo que cualquier vicio de la casa deja de ser oculto.

4.- Presupuesto por importe de 2.717 euros.

Se refiere a las tres vigas de la bodega que siempre se ha tenido claro que no había otra solución que sustituirlas porque amenazaba ruina.

SEGUNDO.- Los vicios ocultos.

Dispone el artículo 1.484 que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que , por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

El artículo 1484 establece que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Se refiere este precepto a tres acciones:

1.- La acción redhibitoria -recogida en el párrafo primero del precepto- que permite al comprador desistir o desvincularse del contrato si concurren los presupuestos del saneamiento. Se trata de una acción tipificada como acción independiente desde el Derecho Romano, a la que, propiamente, cabe calificar, por su función, de acción rescisoria, cuyo ejercicio se encuentra sometido al plazo de caducidad que establece el artículo 1490 del Código Civil.

2.-La acción estimatoria o quanti minoris -también recogida en el párrafo primero del precepto- que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio -a juicio de peritos-, no una indemnización de daños o perjuicios complementaria. Su finalidad propia -como precisó la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2004- es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato.

3.- La acción de responsabilidad por dolo ( in contrahendo) del vendedor -recogida en el párrafo segundo del reseñado precepto-, que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996- se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria.

Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de Junio de 2.005, los presupuestos para la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos son los siguientes: «a) que el vicio consista en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente».

La parte demandada no ha discutido la realidad de la existencia de una plaga de termitas y carcoma, sino su carácter de vicio oculto, pues considera que el estado de la vivienda objeto de la compraventa, una vivienda antigua y en deficiente estado de conservación, era conocido por la compradora.

La parte apelante hace una serie de consideraciones de carácter general sobre el estado de la vivienda y el conocimiento que de él debía tener la compradora que acudió con un técnico a visitarla, pero no contradice la valoración que se hace en la sentencia acerca de la prueba practicada en el procedimiento:

1.- El demandado manifestó que los muebles tenían carcoma, pero él no vio nada en la estructura.

2.- El técnico que emitió el informe que se aporta con la demanda explicó el procedimiento seguido para detectar las termitas y como apreciaron riesgo estructural en las vigas de la bodega y de la primera planta. Respecto de las últimas dijo que no se podía apreciar a simple vista. Sobre las de la bodega, manifestó que a simple vista se podía ver, si bien dudó al manifestar si una persona no técnica podía apreciarlo. Declaró que se veían rastros de termitas, pero que tienes que saber para poder determinarlo.

3.- El Sr. Apolonio, la persona que intermedió en la compra, declaró que se veían restos de carcoma, pero no de termitas y que no informó a la compradora de la presencia de carcoma.

4.- El albañil que realizó trabajos en la vivienda para el demandado con anterioridad a la venta, consistentes en la sustitución de una viga de hormigón que había colapsado, declaró que el edificio estructuralmente estaba bien, que las vigas vistas estaban aparentemente bien.

Del conjunto de esta prueba se desprende que la grave afectación de elementos estructurales de la vivienda deben tener la consideración de vicio oculto. El hecho de que la vivienda fuera antigua y que necesitara una importante reforma para hacerla habitable no hace que deba considerarse como esperable que sus elementos estructurales estuvieran gravemente afectados por una plaga de termitas y de carcoma.

TERCERO.- El importe de la reducción del precio.

La parte demandante solicita la reducción del precio en el importe en el que valora la reparación de los defectos derivados de la plaga que afecta a la vivienda conforme a los presupuestos que se acompañan.

La parte demandada no ha discutido este criterio, si bien en su escrito de apelación se opone a las concretas cuantías que han sido objeto de condena.

Todos los presupuestos que han sido incluidos en la sentencia dictada en primera instancia se corresponden con la reparación de los daños estructurales que presenta la vivienda y que han sido considerados como vicios ocultos, dentro de un tratamiento en el que no solo se sustituyen los elementos dañados, sino que, conforme al contenido del informe que se presenta junto con la demanda, tiene como objeto el tratamiento de carácter general que se considera preciso, dado que el ataque de las termitas y la carcoma ha sido generalizado. Entre ellos debe incluirse el correspondiente al primero de los presupuestos, que, conforme a su descripción, se corresponde con la eliminación de las termitas que puedan entrar en la vivienda. A tenor de las manifestaciones del técnico que declaró en el acto de la vista, es esta fase la que se está llevando a cabo en la actualidad.

Es por ello por lo que procede la desestimación del recurso interpuesto por la parte demandada.

La parte demandante ha presentado recurso de apelación en relación con los presupuestos que se han denegado en la sentencia recurrida. Se trata de la sustitución de dos puertas y de unas ventanas.

El artículo 217.1 de la Ley Procesal dispone que cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. Se establecen como regla del juicio los criterios que debe actuar el tribunal cuando a la hora de decidir el proceso mediante sentencia se compruebe la existencia de hechos inciertos o no probados y relevantes para la decisión. Como ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 8 de junio de 1.998 , la doctrina de la carga de la prueba pretende identificar al litigante en quien redundarán los efectos perjudiciales cuando un hecho no resulte justificado; esto es, será aplicable en el supuesto de deficiencia probatoria, pues para que el juez pueda fallar conforme a las exigencias de los arts. 1.7 Código civil y 361 Ley de Enjuiciamiento Civil (1.881), el ordenamiento le ofrece un instrumento lógico para indicarle, en los casos de incerteza fáctica, si la sentencia ha de ser absolutoria o condenatoria. En la ciencia del Derecho, este instrumento se denomina 'regla del juicio' y, en el proceso civil, se encuentra en el artículo 1.214 Código civil (ahora art. 217 LEC ), de modo que lo decisivo para la aplicación de esta pauta legal es la presencia de la duda después del desarrollo, al menos, de una mínima actividad probatoria en el litigio, sin que, de otro lado, dicho mecanismo esté al alcance de la voluntad de las partes, las cuales no impedirán su utilización en las situaciones de incertidumbre. Conforme se ha señalado en las más recientes sentencias de 14 de junio de 2010 , 12 de septiembre de 2011 , 14 de febrero de 2012 o 10 de marzo de 2016 , las reglas contenidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen como única finalidad identificar a la parte a la que han de ser atribuidas las consecuencias de no haber quedado demostrado en el proceso un hecho relevante y solo entran en juego cuando los Tribunales de las instancias no hubieran llegado a formarse un juicio de certeza sobre aquel.

En este sentido, el artículo 217 citado establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda (apartado 2º) y al demandado la carga de probar los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior (apartado 3º). Finalmente, en el apartado 7º se establece que para lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio. El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente.

El Tribunal Supremo tiene dicho que nada impide dar relevancia a un documento privado no reconocido, conjugando su valor con el resto de las pruebas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1989 , 26 de mayo de 1990 , 27 de octubre de 1992, 18 de noviembre de 1994 , 14 de marzo de 1995 y 19 de julio de 1995). De ahí que pueda darse la debida relevancia probatoria a un documento privado, siempre que en el proceso existan otros elementos de juicio o medios susceptibles de acreditar dicha autenticidad y de ser valorados junto con aquél, conjugando así su contenido con el resto de la prueba y ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate, siendo la admisibilidad de este medio más amplia cuando se trata de obtener la mera constatación de un hecho ( Sentencias del Tribunal Supremo 23 noviembre 1990 , 6 febrero 1992, 19 julio 1995 y 3 abril 1998).

En el informe que se presenta junto con la demanda se aprecian defectos en el marco y premarco de la persiana mallorquina de la terraza, en la puerta de la cocina y en la puerta interior del salón y se aconseja el cambio de los elementos fijos de carpintería afectados.

Se aportan tres presupuestos. La parte demandada en el acto de la audiencia previa puso en duda su valor probatorio y se fijó como hecho controvertido la valoración que se hace de la necesidad de las obras y el precio que se propone.

Sobre tales trabajos, debe tenerse en cuenta:

1.- Se trata de elementos visibles y no se ha podido justificar de forma adecuada que, a diferencia de los elementos estructurales, no fuera posible detectarlos en el momento de las visitas previas a la firma del contrato de compraventa.

2.- La vivienda, como se ha reconocido, es antigua y precisa de una reforma completa para hacerla habitable. La parte demandada ha presentado fotografías que justifican el estado en el momento anterior a la compra. El Sr. Apolonio, el intermediario, manifestó que la casa estaba en mal estado a persianas y cristales rotos. No es posible determinar si la necesidad de sustitución se debe en exclusiva a la presencia de carcoma o de termitas en estos elementos de carpintería fijos.

3.- Los presupuestos presentados no han sido ratificados en el procedimiento, ni se ha explicado la razón por la sustitución de estos elementos de madera por otros de otro material sea la necesaria para la reparación de los daños apreciados.

El recurso de la parte demandante debe también ser desestimado en este punto.

CUARTO.- Indemnización de daños morales.

Sostiene la parte apelante que la acción quanti minoris que se ejercita es compatible con la acción de indemnización de daños y perjuicios por la que se reclama una compensación por los daños morales que se dicen sufridos.

El Tribunal Supremo en sentencia 757/2007, de 21 de junio, analiza esta cuestión en los siguientes términos:

«Examinando la correspondencia entre el suplico de los escritos rectores y el fallo de la sentencia impugnada, se aprecia que en la demanda se ejercita acción interesando el cumplimiento del contrato, y el pago del precio adeudado más los gastos derivados de la devolución de las cambiales libradas con aquella finalidad, y en la contestación, además de oponerse a la pretensión principal, se formula reconvención, que, tal y como reconoce la parte recurrente, contiene dos pretensiones acumuladas, expresamente calificadas por la parte como "acciones de minoración del precio por vicios ocultos y de resarcimiento de daños y perjuicios", de manera que, formado así el objeto de debate, éste encuentra oportuna respuesta en el fallo de la sentencia de instancia, confirmada en apelación, que, en consonancia con la doctrina de esta Sala, se pronuncian a favor del derecho de la actora a percibir el precio, pero rechazando, simultáneamente, que la actitud renuente al pago de la compradora se compadezca en el hecho de que la vendedora entregara cosa de calidad inferior a la pactada, ya que tal conducta, aunque pudiera integrar un cumplimiento defectuoso, no se combatió con el ejercicio de una acción resolutoria o redhibitoria, única acción compatible con una indemnización, sino que se pretendió compensar con la obtención de una rebaja en el precio, al amparo del artículo 1486 del Código Civil , acción ésta que estaba caducada al amparo del artículo 1490 , y que no permitía una indemnización adicional, pues, según se ha dicho reiteradamente, la "quanti minoris" "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria", STS 14 de junio de 1996)».

Se deriva de lo señalado el carácter incompatible de la acción dirigida a reducir el precio con la de indemnización de daños y perjuicios.

En cualquier caso, no cabía estimar la pretensión ante la falta de una justificación suficiente de los daños alegados pues no se aporta prueba alguna de que exista un proyecto de rehabilitación de la vivienda y que éste se haya visto retrasado con motivo se los trabajos necesarios para la eliminación de la plaga. De los documentos aportados con la demanda no se deriva que estos trabajos hayan sido iniciado, aun cuando en la declaración que prestó el técnico en calidad de testigo sí que se refirió a ellos.

La vivienda no estaba en condiciones de ser habitada con independencia de la afectación de elementos estructurales por las termitas. Siendo necesaria una rehabilitación, la acreditación del daño moral exigía un mayor rigor para justificar la existencia de un proyecto de rehabilitación cierto y su paralización como consecuencia de las deficiencias que presenta la vivienda.

El recurso debe ser desestimado.

QUINTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria de los recursos de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.