Sentencia Civil 347/2023 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 397/2022 de 20 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio y los del recurso

1. Primera instancia

Dª Dulce interpuso demanda actuando como condómina del inmueble sito en la vivienda NUM000 de la CALLE000 de Bilbao para reclamar al demandado 35.000 euros en concepto de daños y perjuicios que derivan de su desistimiento unilateral del contrato de compraventa sobre la vivienda o subsidiariamente calificado de promesa de compraventa.

La vivienda era destinada al portero de la CP del edificio, y como elemento privativo es copropiedad de todos los vecinos que la conforman, acordándose por todos ellos, tras la desanexión como anejo inseparable, la venta con un derecho preferente para los vecinos del inmueble. El demandado presentó una oferta que fue aceptada por 305.000 euros, y tras realizar múltiples gestiones para firmar la compraventa en la notaría, desistió de ella unilateralmente. Se tuvo que poner de nuevo a la venta y se enajenó a terceros por un precio inferior, de 270.000 euros, reclamando como daño y perjuicio la diferencia al entender que se trata de un daño causado a la comunidad como consecuencia del incumplimiento de un contrato ya perfeccionado.

El demandado se opuso alegando la falta de legitimación activa, la ausencia de un contrato de compraventa perfeccionado, estando ante meros tratos preliminares no vinculantes y niega la producción de daño o nexo causal.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda entendiendo que la actora carece de legitimación, pues no puede actuar en representación del resto de copropietarios de la comunidad de bienes constituida sobre la vivienda NUM000, pues ya se encontraba extinguida por haberse vendido a un tercero, no pudiendo por ello actuar en interés de la misma. Entiende que, si se pretendía actuar en nombre de la comunidad de propietarios del edificio, no se dan los presupuestos establecidos para que la actuación del copropietario en beneficio de la comunidad dado que ésta no tiene interés propio en la venta de la vivienda. Se pronuncia también sobre la desestimación de la demanda por ausencia de un contrato de compraventa sino a lo sumo una promesa contemplada en el art. 1451 CC, no constando probada la producción de daños y perjuicios.

2. Apelación

La parte actora presenta recurso de apelación alegando error en la aplicación del artículo 392 CC pues su legitimación activa se encuentra en ser cotitular de un derecho de crédito a la indemnización de daños y perjuicios causados por el demandado por incumplimiento del contrato de compraventa. Indica que es errónea la referencia en la sentencia a los requisitos de pasividad de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal pues no es esta la comunidad de bienes que avala su actuación, sino la comunidad romana sobre el piso que ostenta con los otros 42 cotitulares del piso del portero. En su condición de condueña si puede actuar en provecho común y para ello no obsta que se hubiera enajenado la vivienda, pues sigue ostentando un derecho común para reclamar el derecho de crédito que a todos asiste ante el incumplimiento del contrato en su día firmado. En segundo lugar, entiende que la sentencia valora erróneamente la prueba y aplica erróneamente el derecho de obligaciones y contratos cuando tanto sus fundamentos jurídicos como la prueba documental evidencian que concurrían los presupuestos para considerar perfeccionado el contrato. En cuanto al daño, este consiste en el menor precio por el que se vendió respecto del indicado en las tasaciones y por cuanto durante los meses en los que el demandado mantuvo su compromiso de compra se impidió la búsqueda de otros compradores.

La parte demandada se opone al recurso de apelación, alegando que se está modificando la argumentación por la cual se fundó su legitimación, pues ahora se pretende defender la cotitularidad de un derecho de crédito cuando a lo largo del proceso nunca realizó tal manifestación y se basó en todo momento en la comunidad sobre un inmueble. Interesa la confirmación de la sentencia igualmente por las restantes causas indicadas en la misma.

SEGUNDO. Sobre la legitimación activa

La acción ejercitada en la demanda es la de responsabilidad derivada del incumplimiento del contrato de compraventa o subsidiariamente de promesa de compraventa, y desde esta perspectiva se debe tener en cuenta que estará legitimada para el ejercicio de la acción quien hubiera sido parte en el contrato, pues de él derivan los derechos y obligaciones. El hecho de que, en la parte vendedora en caso de un inmueble, concurra una situación de condominio, no impide que pueda considerarse legitimado para interponer una acción derivada del mismo a cualquiera de los miembros de esa comunidad de bienes.

En este sentido cabe citar la SAP de Asturias sección 6 del 30 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP O 4880/2020 - ECLI:ES:APO:2020:4880 ) Sentencia: 422/2020 Recurso: 408/2020 en la que se recoge de forma clara la jurisprudencia del TS sobre la legitimación en estos casos: " la legitimación ad causam se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, consistiendo la misma, según así lo ha declarado la jurisprudencia del TS entre otras en sus sentencias de 21 de abril de 2004 y 28 de febrero de 2002 , en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte, y por ello cuando de comunidad de bienes se trata la legitimación para promover un procedimiento en relación a crédito o derecho perteneciente a la misma por uno de sus integrantes, se determinara en cada caso por su fundamento en el derecho material y el resultado provechoso pretendido ( STS de 21 de diciembre de 2006, 24 de junio 2004). Esto último es así porque la jurisprudencia del TS, en doctrina que recoge entre otras muchas con amplia cita de precedentes, su sentencia de fecha 13 de junio de 2012, tiene declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, aunque precisando no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. El reconocimiento de tal legitimación se funda en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, esto es en el hecho de que el éxito de la acción ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad y en este caso es evidente que el contenido objetivo de la pretensión deducida en la demanda es beneficioso para la comunidad de bienes vendedora en cuanto supone la materialización del derecho de crédito, pago del precio, pactado en el contrato privado de compraventa, exigiendo el incumplimiento de tal obligación a los compradores, en este caso al demandado, que hasta la fecha no se discute no lo ha hecho efectivo"

Desde esta perspectiva, cualquiera de los que formaban parte de la comunidad de bienes en el momento en que surge la relación jurídica objeto de este procedimiento tiene legitimación para ejercitar las acciones que dimanan de ella, con independencia de que, por una posterior venta del inmueble a un tercero, en el momento de interponerse la demanda esa comunidad sobre el bien ya no estuviera vigente.

Sentado lo anterior, como ya se ha indicado, la STS en la sentencia del 13 de julio de 2012 ( ROJ: STS 5273/2012 - ECLI:ES:TS:2012:5273) Sentencia: 460/2012 Recurso: 245/2009 dispone que " la legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción"

Esto es, debe quedar de alguna manera determinado que la acción no se ejercita en beneficio exclusivo del condómino demandante y que pueda entenderse tácitamente aceptada por el resto, lo que no ocurre cuando consta una expresa oposición. En este caso, los copropietarios del puso NUM000 celebraron una junta el 24 de octubre de 2019 (documento 19 de la demanda) en cuyo punto 4º se acordó por 22 de los 42 propietarios el voto a favor de reclamar judicialmente al comprador que retiró la oferta de compra de forma unilateral. La demanda que se interpone un año después es acorde con esa voluntad plasmada en junta, por lo que cabe entender que la demandante actúa en beneficio de la comunidad, siendo aplicable la presunción de conformidad y aceptación del resto.

Por esta razón, se debe concluir que la posterior venta del piso a un tercero no obsta la legitimación para reclamar por parte de la comunidad de bienes que existía sobre el mismo al primer oferente, y por ello cualquiera que fuera copropietario en aquel momento, como integrante de la misma, está legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios contra el comprador, sin que sea necesario un apoderamiento por el resto vendedores, por lo que en este punto no se comparte la conclusión alcanzada en la sentencia.

TERCERO.- Sobre la relación jurídica existente entre las partes y la reclamación de daños y perjuicios

La recurrente discute el pronunciamiento de la sentencia en el que se concluye que no llegó a perfeccionarse una compraventa. La parte recurrida por su parte califica la situación de tratos preparatorios o preliminares.

Sobre la diferencia entre la compraventa y los tratos preliminares cabe citar la SAP Girona sección 2 del 25 de febrero de 2019 ( ROJ: SAP GI 189/2019 - ECLI:ES: APGI:2019:189) Sentencia: 65/2019 Recurso: 884/2018, con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora Secc1ª de fecha 16/09/2013: " en la vida del contrato por lo general se dan tres fases, a saber, generación, perfección y consumación; en la primera se encuadran los tratos, negociaciones o conversaciones preliminares; la segunda se da cuando la voluntad, consciente y libremente emitida, es aceptada por la partes contratantes y con ella nace el contrato, siendo en esta fase donde cabe encuadrar los tratos preliminares, a los que la doctrina ( SSTS 13/oct/2005 ,8/feb/2010 ) , equipara al llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio o "pactum de contrahendo", para señalar que tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deban desarrollar y desenvolver en un momento posterior y cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes litigantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, pues a partir de estos acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudiera resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil , caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, sin que obste a tal calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior.

En cuanto a los tratos preliminares ( STS 15/oct/2011 )una cosa es que la declaración unilateral de voluntad, como regla, no genere por sí sola obligación para quién la emita y otra distinta que su revocación, antes de que se perfeccione la fuente del vínculo, no produzca otras consecuencias jurídicas. Es cierto que las partes, del mismo modo que son libres de entablar negociaciones dirigidas a la formación de los contratos, también lo son para, una vez iniciadas, abandonarlas en cualquier momento, sin responder de ello. Sin embargo, quienes intervienen en los llamados tratos previos han de acomodar su comportamiento a la buena fe, esto es, al modelo de conducta admisible en la situación de que se trate. La buena fe opera como un imperativo que condiciona y, al fin, limita aquella libertad. Por ello, cuando el participante en los tratos preliminares los abandona o les pone fin con infracción de la buena fe, al haber creado en la otra parte una razonable confianza en la celebración del contrato, incurre en responsabilidad por el daño producido en adecuada relación de causalidad ( SS 26/oct/81 ,16/may/88 , 19/jul/94 ). Esa responsabilidad se lleva por algunos al ámbito contractual y por otros al extracontractual o al de un "tertium genus", como consecuencia de la extensión del deber de buena fe a los momentos preparatorios de la celebración de los contratos.

Frente a ello, la promesa de venta o precontrato es una primera fase del "iter contractus": la relación jurídica obligacional nace en aquél, y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios"

La diferencia entre el trato preliminar y el precontrato o promesa de venta, y en especial sus efectos, se aborda en la SAP Pontevedra sección 1 del 06 de abril de 2017 ( ROJ: SAP PO 683/2017 - ECLI:ES:APPO:2017:683) Sentencia: 161/2017 Recurso: 159/2017 dice: " los tratos preliminares, se llevan a cabo por los interesados con el fin de elaborar, discutir y concertar el contrato y no quedan solo en el terreno de las negociaciones o conversaciones, sino también en manifestaciones escritas pero que per se no entrañan ningún acto jurídico, ni derivan consecuencias jurídicas inmediatas. Acaban cuando se cierran bien porque sean fructíferas y se llegue a celebrar el contrato o bien cuando se rompen; pero mientras duran las partes están sujetas a ciertos deberes de lealtad y buena fe propias de las convicciones sociales; si bien como no hay relación jurídica, los intervinientes pueden apartarse de ellas en cuanto convenga a su interés, con la indemnización que proceda.

Una promesa de venta o precontrato, tiene unos efectos distintos, conforme al art. 1451 del C. Civil: "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato". Esto significa que la venta prometida y previamente consentida puede ser ejecutada mediante el otorgamiento de la escritura pública, incluso por intervención del órgano judicial, aunque las partes en el caso de promesa bilateral, se atribuyen recíprocamente la facultad de reclamar la puesta en vigor del contrato prometido.

Será a través de la prueba practicada cómo podremos averiguar si efectivamente existió un concurso y aceptación en la promesa de venta, particularmente espinosa en el caso en que no exista soporte documental directo respecto de las que habrá de analizarse hasta qué nivel de compromiso llegaron las partes"

En el presente caso, la Sala comparte la valoración probatoria alcanzada por la juez de primera instancia en cuanto a la inexistencia de compraventa y la mera frustración de tratos preliminares, pues tal y como se indica en el párrafo antepenúltimo del fundamento de derecho cuarto de la resolución, solo había una oferta con un precio, con una serie de trámites posteriores a realizar necesariamente para que pudiera perfeccionarse la venta, como recabar el consentimiento de todos los propietarios o incluso realizar la desanexión del inmueble y firmar un contrato de arras, sin que este último pasara de ser un mero borrador.

Esta valoración probatoria se estima correcta pues es acorde con el iter negocial que las propias partes fijaron. Así, en la junta de copropietarios del piso NUM000, en la que se documentó el proceso de apertura de ofertas de compra y se adopta el acuerdo de adjudicar la venta a la más alta (del demandado) se fijó como documentación a preparar un documento firmado por todos los copropietarios de cada una de las 42 partes indivisas con " compromiso de venta de la parte indivisa de la vivienda NUM000 a un precio concreto y renunciando a los derechos de tanteo y retracto" que tenía que ser firmado y depositado antes del 10 de julio de 2019 y por parte del comprador que "presente un compromiso de compra en firme por la vivienda NUM000". Se añadía que una vez se tuviera esa documentación "se propone firmar in contrato de compraventa con una señal del 10 %" y tras ello se contemplaba el plazo de 6 meses para la escritura. En la junta se explicaba que el poder notarial de cada copropietario sobre los tres representantes no era necesario en ese momento, "hasta que haya un contrato de compraventa"

Es claro que con la mera emisión de una oferta por el demandado y la adjudicación de la vivienda por los copropietarios no se entendía que existía un contrato de compraventa, sino que su nacimiento quedaba relegado al momento de la firma del contrato de arras con el pago del 10 % del precio, que no llegó a suscribirse.

No puede calificarse la emisión de la oferta siquiera de promesa de venta en cuanto a la vinculación jurídica que supone, pues solo apreciamos actuaciones y gestiones tendentes a una ulterior formalización de la compraventa mediante el pacto de arras, desarrollándose por ambas partes actuaciones tendentes a una ulterior formalización de lo que ellos mismos denominaban "compromiso de venta". En todo caso, la diferencia entre ambas figuras jurídicas radica en que el precontrato o promesa permitiría a la vendedora reclamar judicialmente el cumplimiento del pacto y el trato preliminar no. Pero este efecto no se pretende, solo se acciona para reclamar daños y perjuicios, que también pueden ser exigidos por la existencia de tratos preliminares si estos se entienden frustrados por una acción contraria a la buena fe del comprador.

Por ello, aun cuando no se aprecia por la Sala la existencia de vínculo contractual, debe ser examinado si por existir tratos preliminares puede derivarse una responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil. Ello exige dos presupuestos: a) una acción negligente, y que referida a dichos tratos preliminares, está constituida por una falta de lealtad cuyo núcleo fue una ruptura unilateral por la parte demandada, y b) unos perjuicios, que nacen de la ruptura injustificada de unos tratos previos que han producido un daño probado a una de las partes.

En este caso no se actuación contraria a la buena fe en tanto, por muy avanzadas que estuvieran las conversaciones o gestiones entre las partes, de los correos electrónicos aportados se desprende no se conocían los términos del contrato de compraventa y en especial las consecuencias de incumplimiento, que ciertamente y como señalaba la demandada en su contestación, solo contemplaban una penalización para el comprador en caso de no poder pagar el precio en la fecha indicada en la escritura, sin consecuencias para el caso de que la vendedora no hubiera recabado el acuerdo de todos sus miembros. Por lo tanto, las cuestiones que según indica el demandado determinaron su rechazo a firmar el contrato, y en concreto su penalización en caso de desistir sin reciprocidad en caso contrario, eran relevantes para formar su voluntad contractual.

En cuanto a la existencia de un daño probado por la ruptura de estos tratos, compartimos la valoración de la prueba que realiza la juez de primera instancia pues, tal y como se expone en la sentencia, no consta probado que el menor precio de venta obtenido estuviera motivado por el retraso causado por la frustración de la oferta inicial. La adjudicación se realiza el 17 de junio y la venta se frustra a comienzos del mes de octubre, es decir, se produce un lapso de cuatro meses en los que la parte vendedora no ha procedido a ofrecer el bien a terceros. La segunda oferta de un comunero que se realizó en la junta fue de 260.000 euros y finalmente se vendió por 270.000 euros, luego la pérdida de esa segunda oferta, única preexistente entre los condueños, no causó perjuicio. Solo hay daño derivado de la frustración de las negociaciones si, como consecuencia del retraso en decidir la venta a terceros, el precio se hubiera tenido que rebajar y este extremo según se indica en la sentencia no está probado y así debe ser confirmado pues las alegaciones de la recurrente sobre la urgencia de la venta no tienen apoyo probatorio.

CUARTO. Costas

Por las razones expuestas el recurso se desestima, confirmándose la sentencia, y se imponen a la recurrente las de la apelación por aplicación del art. 398.1 LEC