Sentencia Civil 240/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 797/2022 de 20 de marzo del 2024

PRIMERO.- La Sra. Consuelo interpuso demanda de juicio ordinario contra CAN HORTA 1027, S.L. solicitando:

"1.- Se condene a la demandada a la devolución a mi mandante de la suma de 199.000 euros, más los intereses legales de la citada cantidad a contar desde el 19 de julio de 2019, y asimismo a entregar a mi mandante el vehículo Suzuky "Santana", con matrícula NUM000.

2.- Subsidiariamente se condene a la demandada a la devolución a mi mandante de la suma que resulte de moderar judicialmente la cantidad de 199.000 euros entregados, en base a lo expuesto en la presente demanda, y a la entrega a mi mandante del vehículo Suzuky "Santana", con matrícula NUM000."

Expone que las partes concertaron en fecha 19 de julio de 2016, un contrato denominado de promesa de venta, en relación a la finca rústica sita en Avinyó, procedente del Manso Abadal, de unas 186 Has., en la cual se ubica una casa masía destinada a vivienda y restauración y unos cubiertos anexos. Que en el mismo acto de otorgamiento del documento privado, se le entregó ya la posesión de la finca a la demandante. Que dada la elevada cuantía del precio estipulado - 1.700.000 euros- , la actora debía obtener financiación bancaria para hacer frente al mismo, condición "sine qua non" para el cumplimiento del contrato, y se pactó un pago inicial -4.000 euros- y una serie de pagos parciales de 10.000 euros durante tres años hasta la suma de 356.000 euros, plazo durante el cual, y una vez obtenida la financiación correspondiente, se otorgaría la escritura pública de compraventa con el pago del precio restante. Que las dos condiciones que fueron determinantes a la hora de concertar la compraventa, fueron que el comprador pudiera obtener financiación para pagar el total precio, y que la finca estuviera libre de cargas.

Que en ejecución del contrato la demandante pagó a la demandada la suma total de 199.000.- €. Que paralelamente, la demandante, con el pleno conocimiento de la mercantil demandada, llevó a cabo una serie de obras en la finca, tanto de conservación y reforma, como de acondicionamiento y mejora, por importe de 16.669,91 €.

Que la demandada, en fecha 22 de julio de 2019, tres días después del teórico vencimiento del plazo de tres años, remitió carta a la demandante en la que entendía resuelto el contrato y no pensaba retornar ninguna cantidad de las pagadas. Que, en fecha 13 de septiembre de 2019, la mercantil demandada recuperó por la fuerza y con total mala fe la posesión de la finca, reteniendo el mobiliario propiedad de la demandante, y entre el mismo: -Un vehículo marca SUZUKY modelo SANTANA, con matrícula NUM000, y 7 bidones metálicos de capacidad 200 litros cada uno.

Que se ejercita una acción de resolución del contrato, por desistimiento de la compradora, al no haber sido posible obtener la financiación para poder pagar la parte restante del precio estipulado, al denegarle las entidades bancarias tal posibilidad. Subsidiariamente se articulan dos peticiones: Igualmente procedería la resolución del contrato, puesto que la demandada vendedora incumplió con una obligación básica y fundamental, dado que en la fecha máxima pactada, es decir, a los tres años desde el otorgamiento del contrato, a 19 de julio de 2019, la finca seguía estando gravada; y si el Juzgador entiende que el contrato podría resolverlo la demandada como lo hizo, entiende que la consecuencia no puede ser que se adueñe de la suma de 199.00 euros, haciendo suyas además las obras realizadas, pudiendo el tribunal moderar la cláusula penal que contiene el pacto quinto del contrato que establece que el comprador perderá la totalidad de la cantidad entregada, por ser la pena excesiva y desproporcionada, y porque cuando las partes establecieron esta cláusula penal no pensaron en un supuesto como el presente.

CAN HORTA 1027, S.L. se opone destacando que la obtención o no de financiación en ningún momento fue objeto del contrato, no se condicionó la venta a la obtención de la misma, y de la propia prueba documental aportada por la parte actora en sus Documentos núms. 21 y 22, del escrito de demanda, consta que la Sra. Consuelo solicitó financiación en la entidad BBVA el 06/07/2018, y en la entidad Banc Sabadell en fecha 02/08/2018, esto es, 2 AÑOS después de firmar el contrato.

Que, dado que la Sra. Consuelo dejó de cumplir con los pagos acordados, y tras TRES MESES del último pago (marzo 2018), CAN HORTA se vio en la obligación de requerirla de manera fehaciente para que procediera al cumplimiento del contrato o bien manifestara la intención de resolver el mismo, según el burofax de fecha 14 de junio de 2018, contestando la Sra. Consuelo que los pagos eran "orientativos" (a pesar de que constaban claramente definidos), y que podía efectuar los mismos hasta el momento de la finalización del contrato, esto es, hasta el 19 de julio de 2019, forzando, de este modo, mantener el contrato entre las partes, a pesar del impago sostenido en el tiempo. Que la Sra. Consuelo retenía una finca que sabía que no podía comprar y de la que dejó de pagarlo todo, a sabiendas que la compraventa no se formalizaría, y de que, incluso, dejaría deudas pendientes de consumos, que tuvo que satisfacer la demandada.

Niega que se realizaran obras de mejora en la finca, que quedó en una situación tan deplorable que imposibilitó poder obtener la cédula de habitabilidad de la misma.

Que pasados los TRES AÑOS desde la fecha del contrato, ante el silencio de la parte actora, quien no instó a la demandada para formalizar la escritura de compraventa, se vio en la obligación de resolver el contrato, en virtud de la facultad que le otorgaba el PACTO QUINTO DEL CONTRATO.

Que los gravámenes eran puramente de carácter formal, esto es, las hipotecas ya se habían pagado (aporta certificados de las entidades bancarias que acreditan que dichos créditos hipotecarios se cancelaron a nivel bancario en fechas 01/07/2011 y 31/05/2017), y lo único que hacía falta era cancelar las mismas formalmente ante el Registro de la Propiedad. Que finalmente pudo vender la finca a un tercero, pero por un precio substancialmente inferior al pactado en su momento, esto es, por un importe de 1.140.000€ atendido el estado de la finca, y circunstancias del momento, por lo que el perjuicio causado a esta parte es substancialmente mayor de lo que la parte contraria ha pagado.

Y respecto a la petición de la parte contraria en torno a un vehículo, manifiesta que no se encuentra en la finca que fuera objeto de compraventa, y que desconoce si lo ha estado alguna vez cuando la Sra. Consuelo gozaba de la posesión de la finca.

Concluye que se vio en la obligación de resolver el contrato por incumplimiento único, exclusivo, absoluto, substancial y sostenido durante el contrato de las obligaciones de la Sra. Consuelo.

La sentencia de instancia desestima la demanda, argumentando:

"- Resolución contractual

La primera pretensión de la parte actora en el presente procedimiento consiste en que se declare que se produjo la resolución del contrato de 19 de julio de 2016 tras su desistimiento, al no haber podido obtener la financiación necesaria para abonar la totalidad del precio de la finca. Subsidiariamente, interesa que se declare la mencionada resolución al haber incumplido la demandada su obligación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes. Tales pretensiones, acompañadas de la relativa a la condena a la demandada por la resolución contractual a la devolución de las cantidades abonadas por la actora, a todas luces no pueden prosperar.

Entiende esta juzgadora que los términos del contrato de 19 de julio de 2016, aportado como documento nº 1 de la demanda, son claros en lo que a la resolución se refiere y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Por ello, atendiendo a lo previsto en el artículo 1.281 del Código Civil (en adelante CC), debe estarse al sentido literal de sus cláusulas. El pacto quinto del contrato, bajo la rúbrica resolución, dispone lo siguiente:

Transcurrido el plazo contractual de TRES AÑOS (3) sin que por parte de la compradora se haya notificado a la vendedora la intención de escriturar, con una antelación mínima de diez (10) días, la vendedora podrá instar la resolución de la presente promesa de compraventa perdiendo en tal caso la compradora la total cantidad entregada.

De ser la promitente vendedora la que no pudiera cumplir con su obligación de vender, por cualquier causa, la parte promitente compradora podrá optar por que le sea devuelta la total cantidad entregada en garantía y a cuenta del precio, más sus intereses devengados hasta la fecha en que efectivamente se realice la devolución; o bien a exigir a la parte promitente vendedora el cumplimiento de la obligación comprometida de pasar a vender la descrita finca, si ello fuere de posible, corriendo en tal caso a cuenta de la promitente vendedora la íntegra totalidad de los gastos que se derivasen por la necesidad de exigir el cumplimiento de la obligación.

No es un hecho controvertido que la actora no notificó a la demandada su intención de otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo indicado en el citado pacto, por lo que el contrato quedó válidamente resuelto a instancia de la demandada cuando esta así lo comunicó a la actora -22 de julio de 2019- (comunicación que tampoco se discute), rigiendo lo previsto en el párrafo primero del pacto quinto en cuanto a la pérdida de la cantidad total entregada por la Sra. Consuelo.

No hay rastro en ninguna de las cláusulas del contrato de la financiación a la que hace alusión la parte actora en su demanda, ni tampoco ha acreditado esta última en modo alguno -recayendo sobre la misma la carga de la prueba- que la verdadera intención de las partes fuera condicionar la compraventa a la obtención de financiación para abonar el total del precio por la Sra. Consuelo. Por tanto, no resulta de aplicación lo previsto en el artículo 621 - 49 del Código Civil Catalán . El hecho de que la actora obtuviera o no financiación fue un extremo ajeno a lo pactado y que de ninguna forma puede justificar una resolución contractual como la que la demandante pretende.

Tampoco puede fundarse la resolución contractual en el incumplimiento por la demandada de su obligación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes. Tal obligación está prevista en el pacto tercero del contrato, que reza lo siguiente: La finca objeto del presente contrato se transmitirá por la promitente vendedora, en el título definitivo, libre de todas sus cargas y gravámenes; al corriente de pago de tributos, arbitrios, tasas, impuestos y cualesquiera otros conceptos que sobre la misma recaigan o se deriven o devenguen en virtud de la necesaria previa cancelación registral de la totalidad de cargas que la gravan o graven.

El pacto transcrito habla de transmisión libre de cargas y gravámenes "en el título definitivo", es decir, en el momento de otorgar la correspondiente escritura pública; otorgamiento que no llegó a solicitarse por la actora en el plazo pactado. Por consiguiente, como se ha indicado, no cabe más que concluir que el contrato quedó válidamente resuelto a instancias de la demandada el 22 de julio de 2019, por incumplimiento de la actora de su obligación de notificar a Can Horta su intención de escriturar.

- Cláusula penal

Finalmente, solicita la demandante que, de no estimarse las pretensiones ya analizadas, se modere judicialmente la suma que, en concepto de cláusula penal, debió abonar la Sra. Consuelo tras la resolución (199.000 euros). Y lo hace sin proponer cantidad alguna, dejando al arbitrio de esta juzgadora la extensión de la pretendida moderación en atención a las supuestas obras de mejora efectuadas en la finca por la actora. Por su parte, la demandada no discute la calificación de "cláusula penal" de la penalización contenida en el párrafo primero del pacto quinto del contrato, si bien se opone a que pueda ser moderada.

El artículo 1.152 CC dispone que "en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado". Añade el artículo 1.154 CC que "el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".

En el caso que nos ocupa, del tenor literal del pacto quinto del contrato se desprende que la obligación principal incumplida que motiva la imposición de la pena es la falta de notificación por la compradora a la vendedora de la intención de escriturar. La cláusula penal va dirigida, por tanto, a garantizar la comunicación a la demandada de la definitiva intención de la actora de elevar a público el contrato de compraventa. Siendo que la mencionada obligación fue incumplida totalmente por la parte demandante, no puede hablarse de cumplimiento parcial o irregular y no procede, en consecuencia, moderar la pena.

A mayor abundamiento, tampoco puede considerarse que la penalización acordada sea excesiva, pues corresponde al contratante que se opone a que se le aplique la pena pactada la carga de probar que la penalidad era extraordinariamente excesiva a efectos de aplicar los límites que resultan del artículo 1255 CC o de moderar judicialmente la pena, aplicando por analogía el artículo 1.154 CC . En tal sentido se pronuncia la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 536/2017, de 2 octubre (RJ 2017/4638) en un caso similar. Nada ha acreditado al respecto la Sra. Consuelo, que únicamente pretende que se efectúe una suerte de compensación con las cantidades abonadas por las obras que dice haber llevado a cabo en la finca.

En definitiva, en el presente litigio demandante y demandada, al amparo de la autonomía de la voluntad, atribuyeron a la obligación de la Sra. Consuelo de notificar su intención de escriturar en el plazo previsto en el pacto quinto el carácter de esencial, a efectos de facultar a Can Horta para resolver el contrato si la otra parte no efectuaba tal notificación. Producido el incumplimiento de la obligación garantizada por la cláusula penal y siendo total el incumplimiento, no procede moderar la pena.

- Vehículo

Para terminar, tampoco puede estimarse la pretensión de la Sra. Consuelo consistente en que se condene a Can Horta a devolverle el vehículo marca Suzuky modelo Santana con matrícula NUM000. Tal como establece el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. La pretensión analizada esta huérfana de todo elemento probatorio.

Se limita la demandante a alegar que el citado vehículo le pertenece y que quedó en el interior de la finca cuando la demandada recuperó la posesión, sin acreditar ninguno de dichos extremos, pues al efecto únicamente aporta junto con la demanda (documento nº 27) un documento para proceder al pago del impuesto sobre vehículos de tracción mecánica referido a dicho turismo. Tampoco constituyen prueba suficiente al efecto los testimonios del Sr. Jesús Ángel (testigo de referencia), que declaró en el acto de juicio que la Sra. Consuelo le había comentado que en el interior de la finca se había quedado un vehículo suyo, y del Sr. Abel (testigo parcial por ser hijo de la actora) que manifestó sin aportar detalles que su madre se dejó dentro de la finca el citado automóvil.

No se menciona tal vehículo en el contrato de 19 de julio de 2016 y no consta título en virtud del cual la demandada deba entregarlo. Para el caso de considerar la Sra. Consuelo que se ha producido un ilícito penal en cuanto a la apropiación indebida del vehículo, este no es el procedimiento a seguir. No se ha acreditado, en cualquier caso, la interposición de denuncia alguna al respecto."

SEGUNDO.- La representación de la Sra. Consuelo plantea en su recurso las siguientes alegaciones, considerando que se ha realizado una errónea interpretación de la prueba practicada y errónea aplicación del derecho:

En cuanto a la pretensión principal

La recurrente no discute una circunstancia que la sentencia recoge y que se ha reconocido en todo momento, cual es que en el contrato no hay ninguna cláusula que condicione el otorgamiento de la escritura de compraventa a la obtención de financiación por parte del comprador para el pago del resto del precio -1.340.000 eur-. Si interpretamos el contrato de forma literal es así. Sin embargo, la intención real de los contratantes fue la de condicionar el cumplimiento del contrato a la obtención de financiación por parte de la compradora. Y al respecto de la prueba practicada destaca:

-La declaración del Sr. Abel, que le parece realmente sincera y verídica, y que confirma este extremo.

-La declaración del A.P.I. Sr. Jesús Ángel, que confirma los intentos tanto de la recurrente como de él mismo para obtener la financiación para el pago del precio.

-La documental aportada con la demanda, consistente en certificados de dos entidades bancarias -documentos nº s 21 y 22-.

En cuanto a la cancelación de las cargas, es un hecho aceptado que la vendedora demandada debía cancelarlas para poder otorgar la escritura de compraventa, y es un hecho acreditado que cuando requirió a la vendedora en vía extrajudicial no lo había llevado a cabo, ni aun cuando se interpuso la demanda.

En cuanto a la pretensión subsidiaria

Entiende que no se ha interpretado correctamente la cláusula penal, obviando lo que disponen los artículos 1282 y 1285 del Código Civil. De la lectura del contrato y entendemos que de su correcta y lógica interpretación, lo que pretende asegurar es el pago de la suma de los 356.000 euros. No se establece para asegurar que la compradora comunicará al vendedor que quiere escriturar, sino para asegurar que pague la cantidad establecida. Entiende por ello que la obligación fue cumplida en parte, por lo que aplicar la cláusula penal establecida es totalmente desproporcionado.

Como indicador, y a fin de establecer un criterio de moderación, ya se señaló en el hecho 4.2.2. de la demanda, y ha quedado confirmado por la prueba testifical -minuto 27 y ss. de la declaración del Sr. Abel-, que con anterioridad al contrato suscrito con mi mandante, la finca se hallaba arrendada por un precio de 1.200 o 1.300 euros mensuales. Por ello si aplicamos tal suma -1.300 euros- a tres años de posesión, 46.800 euros, procedería la devolución de la suma de 152.200 euros. La vendedora seguiría siendo propietaria de la finca y habría percibido 46.800 euros, aparte de las múltiples obras de reforma llevadas cabo en la misma.

En cuanto a la petición de devolución del vehículo Suzuky Santana NUM000

Si bien la carga de la prueba en cuanto a la certeza de los hechos corresponde a la parte que los alega, en el presente caso y dada la dificultad probatoria, la demandada bien podía haber aportado algun tipo de documentación fehaciente, acta notarial, informe técnico o al menos fotografías de la finca y de sus edificaciones de la fecha en que recuperó la posesión de la misma. Y habiendo quedado acreditado que el vehículo es propiedad de la recurrente, tiene el derecho a exigir su entrega a quien lo posee sin su consentimiento, siendo el presente procedimiento adecuado a tal fin.

TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a las conclusiones alcanzadas por la resolución recurrida, cuya argumentación hacemos propia.

Insiste la recurrente en que la intención real de los contratantes fue la de condicionar el cumplimiento del contrato a la obtención de financiación por parte de la compradora. Pero, de la propia exposición que se hace en el recurso, se evidencia la extrema fragilidad de la prueba en que pretende apoyarse.

En primer lugar en la declaración del Sr. Abel, que es el hijo de la recurrente, y no participó de las negociaciones para la celebración del contrato. También en las manifestaciones del API Sr. Jesús Ángel quien, en palabras de la propia recurrente, únicamente confirma los intentos de obtener la financiación para el pago del precio, pero desconoce que ello fuera, como se afirma en la demanda, una condición "sine qua non" para el cumplimiento del contrato. Y también destaca la recurrente la aportación de unos certificados bancarios que lo único que acreditan es que se buscó financiación pasados dos años de la firma del contrato (a BBVA el 06/07/2018, y a BANC SABADELL el 02/08/2018). Se hace evidente que, si la obtención de financiación hubiera sido tan relevante no se hubiera esperado tanto tiempo para iniciar los trámites con las entidades financieras. Por el contrario, lo que evidencia el dejar trascurrir un lapso tan largo de tiempo es que la financiación no fue inicialmente ni siquiera una preocupación para la parte compradora.

Son las propias manifestaciones de la Sra. Consuelo, en su respuesta, de 9 de julio de 2018, al requerimiento realizado por CAN HORTA 1027, S.L. (dto. 24 de la demanda), las que acreditan que la obtención de financiación nunca fue una condición del contrato. Se comunica a la vendedora que se está buscando financiación, indicando: "

"Igualment aprofitem per informar-los que la Sra. Consuelo està buscant finançament per la futura compra venda però ja han sigut dues entitats bancàries de gran importància les que li han denegat (...) ... en el suposat cas que no poguéssim obtenir el finançament necessari, i tal i com estableix lŽ art. 621 - 49 CCCat , ens veuríem obligats a desistir de la promesa de contracte havent-nos de retornar el seu client totes les quantitats que li hem lliurat a compte del preu ( art. 621 - 49.2 CCCat ).

Se hace evidente que, de haber existido el pacto contractual que condicionara la compraventa a la obtención de financiación por parte de la compradora, en esta misiva se hubiera hecho referencia a ello. Pero se limita únicamente a informar que se está buscando financiación, lo que evidencia que sobre este tema no se había informado a la compradora con anterioridad; y también a un pretendido y genérico amparo legal, pero la norma invocada solo permite el desistimiento del comprador " Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito", lo que no fue el caso, como reconoce la propia recurrente.

En consecuencia, no acreditado que existiera como condición contractual la obtención de financiación por parte de la compradora, ello no puede constituirse en fundamento para la legítima resolución del contrato de compraventa por parte de la misma. Tampoco obsta a la resolución por parte de la vendedora que formalmente no se hubieran cancelado ante el Registro de la Propiedad las hipotecas, puesto que a nivel bancario habían finalizado el 01/07/2011 y 31/05/2017, y la obligación contractual era que " La finca objeto del presente contrato se transmitirá por la prominente vendedora, en el titulo definitivo, libre de todas sus cargas y gravámenes" . Puesto que nunca se notificó la elevación a público del contrato, nunca fue incumplido este requisito, que debía estar cumplido precisamente en ese momento.

Respecto a la interpretación del PACTO QUINTO, de la cláusula penal, como indica la resolución recurrida, la redacción de la misma no ofrece ninguna duda al respecto. Señala:

"Transcurrido el plazo contractual de TRES AÑOS (3) sin que por parte de la compradora se haya notificado a la vendedora la intención de escriturar , con una antelación mínima de diez (10) días, la vendedora podrá instar la resolución de la presente promesa de compraventa perdiendo en tal caso la compradora la total cantidad entregada."

La resolución del contrato puede instarse por la vendedora si, transcurrido el plazo máximo de tres años fijados en la cláusula CUARTA "para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa" "a contar desde la fecha de la firma del presente documento", que se firmó el 19 de julio de 2016, la parte compradora no ha notificado a la vendedora la intención de escriturar. Y es exactamente lo que ocurrió, que la Sra. Consuelo no notificó a CAN HORTA 1027, S.L. su intención de escriturar en el plazo máximo fijado. El no comunicar la fecha para escriturar en el plazo de tres años facultaba a la vendedora a resolver el contrato, perdiendo en tal caso la compradora la total cantidad entregada.

No existió cumplimiento parcial de la obligación de notificar la intención de escriturar en el plazo máximo de tres años desde la firma del contrato, porque es una obligación que no puede cumplirse parcialmente.

Finalmente, como se indica asimismo en la resolución recurrida, no ha quedado acreditado que la demandada se haya apropiado de un vehículo titularidad de la actora. Y en el supuesto de que hipotéticamente así hubiera sido, esta cuestión no sería competencia de la jurisdicción civil, puesto que tampoco se ha acreditado que el Suzuky Santana NUM000 hubiera sido objeto de contrato alguno entre las partes.

CUARTO.- Desestimado el recurso se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).