Sentencia Civil 239/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 519/2022 de 20 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y resolución en primera instancia.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Amador contra Adriano y Brigida en ejercicio de la acción estimatoria por vicios o defectos ocultos, solicitando que se dicte sentencia declarando que el inmueble de autos se vendió con vicios ocultos y se determine la rebaja proporcional del precio abonado por la compra del inmueble en la suma de 102.645,10 € que los demandados deberán restituir al actor.

Aduce el demandante que en fecha 27 de abril de 2018 adquirió a los demandados la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 5 de Terrassa, tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003 de Vacarisses; que visitó la finca una sola vez antes de comprarla y que estaba totalmente amueblada; que en la vivienda existen humedades y filtraciones de agua que no pudieron ser advertidos por el actor en el momento la compra porque fueron dolosamente ocultados por los vendedores; y que la reparación de los defectos asciende a la suma de 102.645,10 €. El demandante ejercita las acciones previstas en los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, optando por la rebaja proporcional del precio que cifra en el importe de la reparación.

La demandada Brigida se opuso a la demanda alegando que la pretensión del actor es incongruente porque, ejercitando la actio quanti minoris, no puede pretender que la rebaja proporcional del precio sea el importe de la reparación; que la vivienda tiene una antigüedad de 39 años; que si bien las humedades existían al tiempo de la compraventa, dichas humedades no constituyen un vicio oculto grave que hagan inhabitable la vivienda; que no existen filtraciones de agua; que no ocultaron las humedades porque éstas ya eran visibles en las fotografías publicadas por la agencia inmobiliaria intermediaria por lo que el actor ya fue conocedor de la existencia de humedades incluso antes de visitar la vivienda; que no es cierto que los muebles ocultaran las humedades; y que no concurren los requisitos que exige la jurisprudencia para el éxito de la acción ejercitada.

El demandado Adriano niega la existencia de mala fe o deslealtad en los vendedores y afirma que las humedades eran visibles, que en el informe de tasación efectuado para el otorgamiento del préstamo hipotecario ya se deja constancia de la ausencia de aislamiento térmico en la vivienda, que no hay filtraciones y de existir serían posteriores a la compraventa, que el precio de la finca fue inferior al precio de mercado, y que el importe de la reparación supone un 54,60% del precio de compra e incluye una partida por estancia en un hotel totalmente improcedente.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell, estimando parcialmente la demanda declara que la vivienda de autos se vendió con los vicios ocultos indicados por la actora y condena a los demandados a abonar al actor la cantidad de 94.545,10 € más intereses, así como al pago de las costas.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados que recurren en apelación denunciando la improcedencia de la acción ejercitada y la errónea valoración de la prueba, además de impugnar el pronunciamiento que le impone las costas. El actor, por su parte, se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Sobre la acción ejercitada y la normativa aplicable.

En su primer motivo de apelación los demandados alegan que ha habido un ejercicio incorrecto de la acción quanti minoris al plantear el actor su pretensión como una acción indemnizatoria y no reclamar propiamente la disminución proporcional del valor del inmueble a juicio de peritos como exige el art. 1486 CCC, lo cual considera la apelante que compromete la viabilidad de la acción y debería dar lugar a la desestimación de la demanda.

La acción ejercitada en la demanda es la prevista en el artículo 1484 del Código Civil, a cuyo tenor " el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyere de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Por su parte, el artículo 1486 CC dispone que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Esta acción se regula dentro de las acciones de saneamiento, cuyo fundamento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello, tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa y su influencia en el precio de mercado. Se trata, por tanto, de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio.

La STS de 8 de julio de 2010, con cita de las SSTS de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y 29 de junio y 17 de octubre de 2005, recoge los requisitos de la acción, señalando que " Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente".

Ahora bien, aunque ni la sentencia impugnada ni las partes aluden al Código Civil de Cataluña, debemos señalar que atendida la fecha de celebración del contrato de compraventa (27/04/2018), tratándose de un inmueble sito en la población de Vacarisses y de contratantes con vecindad civil catalana, resultaría de aplicación al caso el Libro VI del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, que entró en vigor el día 1 de enero de 2018, y, en particular, los preceptos relativos a las obligaciones del vendedor, entre ellas, la de garantizar que el bien es conforme al contrato ( art. 621-9.b), a su responsabilidad ( art. 621-23) y a los remedios, en su redacción original antes de la modificación introducida por el Decreto Ley 27/2021, de 14 de diciembre.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1474 y siguientes del Código Civil. En Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato". Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto.

Conforme al Código Civil de Catalunya, el vendedor responde por las faltas de conformidad que presente el bien, estableciendo el art. 621-20 los criterios para determinar la conformidad. Como excepción, el vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podría razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad (art. 621-25).

Por su parte, el art. 621-37, en su redacción original, disponía que:

1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.

Y el art. 621-42, relativo a la reducción del precio y cálculo, establecía que:

1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido.

Así pues, la primera cuestión que debemos plantearnos es la del derecho aplicable habida cuenta que el Libro VI del Código Civil de Catalunya es plenamente aplicable tanto por motivos de fondo ( art. 10.5 en relación con el art 16.1 CC, no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art.111.6 CCCat-), como por razones de vigencia temporal ya que el contrato de compraventa de autos es de fecha posterior a su entrada en vigor. En concreto, habrá que decidir si cabe la aplicación del Código Civil de Catalunya, no invocado por las partes, sin incurrir en vicio de incongruencia.

El art. 218 LEC dispone que " El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

Al respecto, debemos traer a colación la STSJ Catalunya de 29 de diciembre de 2020 que después de recordar el art. 218 citado señala:

"Así, la causa de pedir según doctrina reiterada del TS, por todas STS, Sala 1ª 357/2014 de 19 de septiembre con cita de otras anteriores, no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto, al margen de su consideración jurídica, sino que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6-00 en rec. 3651/96 y 24-7-00 en rec. 2721/95 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada ( STS 16-11-00 en rec. 3375/95 ), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SSTS 20-12-02 en rec. 1727/97 y 16-5-08 en rec. 1088/01 )". Por tanto, la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el iura novit curia".

La STS, Sala 1ª 871/2011 de 24 de noviembre , reconoce la existencia de excepciones al uso del "iura novit curia", como son los supuestos en que la aplicación de una norma jurídica no invocada provoca la indefensión de quien no puede pensar en los argumentos que signifiquen su aplicación ( sentencia de 13 de diciembre de 1996 ). También invoca la doctrina del Tribunal Constitucional expresiva de que el Juzgador no puede alterar de oficio la acción ejercitada, "pues, si tras haber ejercitado una acción y producido una defensa frente a ella el órgano judicial estimase otra acción diferente, la resolución judicial se habría dictado sin oportunidad de debate ni de defensa sobre el punto en que ahora viene a situar el juzgador el "thema decidendi"... " ( sentencia 222/1994, de 18 de julio, Sala 2 ª)".

Por su parte, la STS Sala 1ª 499/2008 de 4 de junio , con cita de otras anteriores, vincula la inalterabilidad de la "causa petendi" con el principio de contradicción y, por ende, con el propio derecho de defensa, impidiendo que la aplicación de normas jurídicas no invocadas suponga colocar extramuros de la resolución los datos fácticos que sirvieron a la parte actora para fundamentar su pretensión.

Por ello, debe distinguirse entre los casos en que los supuestos de hecho traídos al proceso por las partes coinciden plenamente con el descrito en la norma jurídica no invocada por ellas, de aquellos otros en los que esa coincidencia no existe, pues, en estos, aplicar la norma omitida por los litigantes, aunque fuese la adecuada, significaría apartarse del fundamento histórico de la causa de pedir identificada por aquellos, con indefensión para alguno ante lo que constituye una cuestión nueva o no planteada en el momento oportuno."

Como dice la sentencia de la Sección 1ª de esta Audiencia de 2 de diciembre de 2022, mas que atender a la acción que el actor dice ejercitar, hay que acudir a su concreta pretensión, y en el caso enjuiciado ésta no es otra que la de que se les rebaje el precio en el importe de la reparación de los defectos que califica de vicios ocultos de la vivienda adquirida, lo que encuentra perfecto acomodo en el art. 631- 37 CCCat. En consecuencia, no hay riesgo de incongruencia porque el presupuesto fáctico de la demanda (el inmueble vendido presenta defectos constructivos) puede ser enjuiciado tanto desde la perspectiva de los vicios ocultos de los arts. 1484 y 1486 CC como desde la perspectiva de la no conformidad del Libro VI del Código Civil de Catalunya, y porque ambos ordenamientos ponen a disposición del comprador unos remedios o acciones similares, como son la rebaja del precio y la indemnización de daños y perjuicios.

Concluimos, pues, que la normativa aplicable para la resolución del recurso es la contenida en el Libro VI del Código Civil de Catalunya en su redacción anterior a la reforma introducida por el DL 27/2021, de 14 de noviembre, de incorporación de las Directivas (UE) 2019/770 y 2019/771. Dicha conclusión hace innecesario entrar a examinar las objeciones planteadas por la recurrente en cuanto a la viabilidad de la acción quanti minoris cuando alega que lo pretendido por el actor no es una rebaja del precio en los términos indicados por el art. 1486 CC.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.

La sentencia de instancia estima acreditado que las humedades denunciadas existían en el momento de la compraventa y eran anteriores a ésta, que los vendedores eran perfectamente conscientes y no lo advirtieron al comprador, que el comprador, aunque hubiera visto alguna mancha de humedad en un punto concreto, no pudo apreciar a simple vista que la vivienda padecía unos defectos tan graves, que la causa de los defectos es la señalada en el informe pericial del demandante, y que las actuaciones necesarias para su reparación son las indicadas en dicho informe, así como el coste de las mismas. Por tal razón, la sentencia estima la demanda si bien excluye la partida de 8.100 € correspondiente a alojamiento provisional, condenando a los demandados al pago de 94.545,10 €.

La recurrente sostiene que el Juez a quo no ha tenido en cuenta las visitas realizadas por el comprador a la vivienda, la presencia manifiesta de las humedades en las fotografías del anuncio, la valoración de la vivienda realizada por el tasador, el transcurso del tiempo entre la compraventa y el informe pericial y la forma de proceder del comprador una vez dispuso de la posesión de la finca. Los demandados insisten en que las humedades se podían apreciar a simple vista, se observaban en las fotografías, y que el actor reconoció que vio las humedades, que no les dio importancia y que no hizo nada para saber las posibles consecuencias de las mismas. Niegan la gravedad de los desperfectos denunciados porque el inmueble puede ser destinado a su uso habitual de vivienda. Y aducen que no deben responder del deterioro que ha sufrido la vivienda después de la compraventa, indicando que lleva cerrada desde la firma de la escritura sin haberse hecho ningún tipo de mantenimiento, habiendo transcurrido cinco meses cuando se hizo el informe pericial.

Revisado nuevamente todo el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, la conclusión alcanzada por la Sala no coincide plenamente con la del Juez a quo, en base a las consideraciones siguientes.

Primeramente debemos advertir que la vivienda objeto de compraventa tenía más de 39 años en el momento de la venta, por lo que los defectos denunciados por el comprador no pueden enjuiciarse como si de una vivienda de nueva construcción se tratara, porque es de público conocimiento que con el paso del tiempo las construcciones presentan deficiencias por degradación de los materiales o por otros motivos, de modo que en una primera aproximación a lo que podría considerarse como falta de conformidad en el caso de autos, ésta sería predicable de aquellos defectos de tal naturaleza o entidad que no fuera esperable que presentara una vivienda de esa antigüedad, o que incidieran de tal modo en su habitabilidad que aun siendo consecuencia de su antigüedad hubieran tenido que ser advertidos por los vendedores en aras de la buena fe y la honradez en los tratos que deben observarse siempre en las relaciones jurídicas privadas ( art. 111-7 CCCat).

La existencia de las humedades en la vivienda es indiscutible; el propio perito de los demandados las referencia en su informe. Las fotografías obrantes en los dictámenes evidencian la realidad y características de las mismas.

Según el informe del perito del actor, existen humedades a lo largo de todo el travesaño inferior de las ventanas, en las paredes de fachadas e interiores del comedor-estar, dormitorio y trastero, y en el marco de la puerta del vestíbulo, y existen filtraciones en la pared lateral de la zona de paso del vestíbulo al trastero que llega a producir encharcamiento de agua en el pavimento. Según el mismo informe, la causa de las humedades bajo las ventanas es la falta o incorrecto sellado del travesaño inferior del marco con el hueco de obra; la causa de las humedades en las paredes es la falta de aislamiento térmico verificado con una cata; y la causa de las filtraciones en el pasillo vestíbulo-trastero es la existencia de una fuga en el vaso de la piscina. El informe pericial aportado por los demandados nada indica sobre la causa de los desperfectos.

Dice la recurrente que las humedades eran visibles a simple vista, que podían apreciarse en los anuncios publicitados por la agencia inmobiliaria y que el demandante reconoció en el acto del juicio haber visto las humedades y que no le dio importancia. Pero dicha afirmación no es del todo cierta. Examinadas las fotografías de la inmobiliaria se advierte que solo en una de ellas se aprecia la existencia de humedades; es una fotografía del trastero (folio 104), única a la que se ha referido la letrada de los demandados en el acto del juicio. El actor no reconoció haber visto humedades, en plural, sino que declaró haber apreciado una sola humedad, precisamente la existente en el trastero. Sin embargo, los dictámenes evidencian la existencia de más humedades y en otras estancias.

El art. 621-25 del Código Civil de Cataluña dispone que " el vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de conformidad".

Conforme a dicho precepto, el vendedor no habrá de responder de aquellos defectos conocidos por el comprador o que éste hubiera podido razonablemente conocer en el momento de contratar. En nuestro caso, los demandados no responderán de las humedades que el actor vio ni de aquellas que hubiera podido advertir razonablemente.

Siguiendo la descripción que de las humedades hace el informe pericial de la actora, y aplicando el precepto transcrito, concluimos que no todas las humedades merecen la misma consideración, siendo necesario hacer algunas distinciones. Así, estimamos que las humedades de las ventanas, las del trastero y las de los marcos de las puertas, estaban a la vista del comprador, quien hubiera podido fácilmente advertir su presencia. En cuanto al trastero, ya hemos señalado que las humedades aparecían reflejadas en las fotografías de la agencia inmobiliaria y el actor reconoció haberlas visto. Por lo que se refiere a las humedades de las ventanas, el informe pericial del demandante evidencia que eran perceptibles a simple vista. Lo mismo cabe decir respecto de los marcos de las puertas. Por el contrario, distinta consideración merecen las humedades de las paredes de fachada y las filtraciones del pasillo, respecto de las cuales no cabe predicar la aplicación del art. 621-25 CCCat, toda vez que no eran visibles en absoluto. Las humedades de las paredes se sitúan mayoritariamente en el salón y en el dormitorio. La comparación de las fotografías del anuncio de la agencia y las del informe pericial de la actora demuestra que estas humedades estaban detrás de los muebles que había en la vivienda cuando el actor la visitó, y que luego fueron retirados tras la venta, siendo entonces cuando las humedades se hicieron evidentes. El Sr. Prudencio, perito del demandante, ha explicado el motivo de esta ubicación y es que cuando hay humedades por condensación, donde primero aparecen es donde están los muebles.

Los demandados aluden repetidamente al olor que, según ello, debían desprender las humedades. Sin embargo, ninguna de las personas que visitó la finca antes del otorgamiento de la escritura pública advirtió dicha olor. Ni el actor cuando la visitó, ni el tasador, ni tampoco el arquitecto Sr. Sabino que realizó las mediciones para la ampliación de la obra nueva recuerdan haber percibido olor a humedad.

Los apelantes sostienen que las humedades no son graves, ni hacen inhabitable la vivienda pues los demandados residían en la finca desde hacía años, afirmación que queda desmentida por las fotografías obrantes en autos de las que resulta la entidad e importancia de las humedades, así como por la prueba del higrómetro.

Tampoco son admisibles las alegaciones relativas a las conversaciones de whatsapp ni a la aparición de las humedades tras la compraventa. En cuanto a las primeras, los demandados dicen que la mención a las humedades es anecdótica. La transcripción de esas conversaciones pone de manifiesto que ya al día siguiente de la entrega de las llaves el comprador manifestó su contrariedad (" la casa está desguazada por dentro") y que el día 07/05/2018 se queja de que los vendedores se han llevado electrodomésticos y grifería y de que " hay humedades también", contestando la demandada " Y qué dices de humedad claro la casa lleva casi 3 meses cerrada", " eso tampoco lo viste?!". Existe, pues, una reclamación por la existencia de humedades, no siendo exigible que el comprador exprese la entidad o gravedad de las mismas. En cuanto a las segundas, los demandados alegan que las deficiencias no existían al tiempo de la compraventa y que no se puede pretender que los vendedores respondan de los vicios que surjan después de la venta. En concreto, los apelantes aducen que si bien la vivienda presentaba humedad, no puede pretenderse que el deterioro que ha sufrido la vivienda a posteriori deba ser sufragado por los vendedores de forma íntegra cuando la vivienda lleva cerrada y desocupada desde la firma de la escritura sin haberse hecho ningún tipo de mantenimiento. A este respecto, cabe señalar que la visita de la finca por parte del perito del actor tuvo lugar el día 21 de junio de 2018, fecha en que se tomaron las fotografías obrantes en el informe, cuando todavía no habían transcurrido dos meses desde el otorgamiento de la escritura. No parece que en ese período de tiempo la finca hubiera podido deteriorarse tanto, ni que las humedades puedan achacarse a la falta de mantenimiento. Basta examinar las fotografías del informe pericial de la demanda para advertir que las manchas no eran recientes. El demandante reclama por el estado que presentaba la vivienda en el momento de la compraventa, que acredita con el informe pericial mencionado. Obviamente, el dictamen aportado por la demandada, que data de noviembre de 2020, no sirve para probar el estado de la finca al tiempo de la venta.

En definitiva concluimos que en el caso enjuiciado los demandados deben responder de la falta de conformidad que suponen las humedades existentes en las paredes de fachada del salón y dormitorio y en el pasillo que conduce al trastero, pero no así de las humedades bajo las ventanas, marcos de las puertas y trastero.

Sentada la conclusión anterior resta por determinar el remedio aplicable a esa falta de conformidad. Ya hemos dicho que el demandante pretende una rebaja del precio que cifra en el importe de la reparación de los vicios denunciados. Tal pretensión se acerca más a la reclamación de una indemnización de daños y perjuicios que a la reducción del precio, habida cuenta que ésta, según el art. 621- 42 CCCat en su redacción original, debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato, y ninguna prueba se ha practicado en orden a acreditar esa diferencia de valor. El coste de la reparación, que es lo pretendido por el actora, equivale a la indemnización por daños y perjuicios.

Por lo pronto, debemos señalar que la única prueba sobre la determinación de las causas de las humedades y su reparación es la pericial aportada con la demanda pues la propuesta por los demandados nada contiene al respecto. Ahora bien, no podemos aceptar sin más la solución propuesta por la actora. En primer lugar, deben quedar fuera aquellos defectos que, conforme a lo razonado anteriormente, no constituyen "falta de conformidad", esto es las humedades en ventanas, trastero y marcos. En segundo lugar, y limitándonos ya a las paredes del salón y dormitorio y al pasillo, debemos detenernos en la causa de las mismas. Respecto a las primeras, el perito Sr. Prudencio, tras realizar una cata, comprobó que faltaba aislamiento térmico en la pared, siendo ésta la causa de la aparición de las humedades agravada por humedad de origen capilar procedente del suelo ya que al estar la vivienda en un terreno con pendiente se acusa la escorrentía de aguas en el suelo. Como solución reparadora, el perito propone actuar primero por el exterior mediante la inyección de resinas en el suelo en todo el perímetro de la vivienda y en la zona entre la piscina y el paso mediante la colocación de un aislante higrométrico, y después una intervención interior mediante saneado de las paredes. El perito recomienda la colocación de un aislamiento térmico de las paredes e incluso en el suelo para adaptar la edificación a la normativa actual. Ahora bien, entendemos que la solución propuesta por el perito excede de lo que es exigible a los vendedores porque supone una evidente mejora de la finca. No podemos desconocer que la vivienda fue construida en 1979 y por tanto contaba con 39 años cuando fue adquirida por el actor, como tampoco podemos ignorar que en el informe de tasación efectuado para la concesión de la hipoteca consta claramente que la vivienda carece de aislamiento térmico. La implementación de la solución global reparadora recomendada por el perito del demandante significaría dotar a la vivienda de unas características constructivas que no tenía en origen, lo que sin duda merece la calificación de mejora que los vendedores no están obligados a asumir. No podemos olvidar el marco en que se está resolviendo este litigio, que no es un pleito por vicios de construcción de una vivienda nueva, sino por falta de conformidad de la compraventa de una vivienda de 39 años de antigüedad, por lo que indemnizar al actor con el coste de aislar térmicamente la vivienda con arreglo a la normativa actualmente vigente supondría un claro enriquecimiento injusto. Por tal razón, estimamos que la reparación debe quedar limitada única y exclusivamente a las concretas paredes de fachada afectadas (fotos 1.11, 1.12, 1.13 y 1.14 del dictamen) y a las del pasillo.

En cuanto al pasillo semisótano y a las filtraciones de agua, que producen encharcamientos puntuales, el perito, además de la falta de aislamiento térmico, alude como causa a la pérdida de agua del vaso de la piscina. Sin embargo, estimamos que esta última causa no ha quedado suficientemente acreditada pues la prueba realizada no parece muy fiable, amén de que si se repara la pared en la forma indicada en la pericial ya no debería haber entrada de agua al interior de la vivienda.

A este Tribunal le resulta imposible determinar el concreto importe de la reparación a efectuar pues no tiene conocimientos para determinar, dentro de los anexos relativos a mediciones y justificación de precios, aquellas partidas que sí deben incluirse en la reparación y excluir las que han sido rechazadas en esta resolución. Por tal razón, nos vemos obligados a deferir la cuantificación del concreto importe de la reparación al período de ejecución de sentencia, y, dando cumplimiento a lo ordenado en el art. 219 LEC, fijamos que el importe de la condena será el importe de la reparación de las paredes del salón y del dormitorio y la reparación de las paredes y filtraciones del pasillo semisótano en la forma prevista en el dictamen pericial aportado por el actor.

En atención a lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso de apelación y revocar la sentencia de instancia, acordando en su lugar estimar parcialmente la demanda en los términos indicados en el párrafo anterior.

CUARTO.- Costas de primera instancia.

Los demandados impugnan también el pronunciamiento de la sentencia que les imponía las costas por entender que la estimación de la demanda era sustancial.

La condena en costas también debe ser revocada, no tanto por los argumentos de los apelantes, sino por la sencilla razón de que la demanda ha sido estimada solo parcialmente, de modo que, con arreglo a lo previsto en el art. 394 LEC, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

QUINTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC, dada la estimación parcial del recurso, no se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso