Sentencia Civil 826/2022 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 410/2022 de 21 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Antecedentes necesarios. Sobre el objeto del recurso.

En la demanda iniciadora del procedimiento se insta por la parte actora la nulidad de 2 acuerdos de Junta de Propietarios de la Comunidad del edificio sito en Calle DIRECCION000 NUM000- NUM001 de Salamanca, el de fecha 23 de mayo del 2019 y otro de fecha 24 de junio del 2019 , lo que se pide es la nulidad de los acuerdos adoptados en las juntas celebradas por haberse adoptado los acuerdos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal, en el caso de la Junta del 23 de mayo del 2019 y contra los Estatutos de la Comunidad en el caso de la Junta de 24 de junio del 2019.

En la sentencia de instancia se resuelve que en atención a que la fecha de presentación de la demanda es de 17 de febrero del 2020 ,ha transcurrido con exceso el plazo de los 3 meses para la impugnación de los acuerdos adoptados en las juntas de 23 de mayo del 2019 y 24 de junio del 2019, respectivamente, lo que le lleva a desestimar la demanda iniciadora del procedimiento absolviendo a la comunidad demandada de todos los pedimentos incluidos en la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en la instancia, de manera que en primer término esta Sala debe de dar respuesta a si los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 23 de mayo del 2019 son nulos por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y también si los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 24 de junio del 2019 vulneran el contenido de los estatutos y de la doctrina de los actos propios ,partiendo necesariamente de los plazos para el ejercicio de las acciones deducidas.

SEGUNDO.- Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en el régimen de propiedad horizontal -es decir, las específicas declaraciones de voluntad emitidas por el órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o temas sometidos a su consideración y deliberación, conforme al correspondiente orden del día- son susceptibles de ser impugnados, ante los tribunales, en los casos siguientes:

A.- Por concurrir alguno de los supuestos específicamente contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal . Esto es:

a.- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

b.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en estos supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.

B.- Por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.

En tales casos, los acuerdos han de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil , y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que, evidentemente, implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de ejercicio.

Conforme a lo establecido por el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal la impugnación de los acuerdos anulables ha de ser ejercitada dentro de los siguientes plazos de caducidad:

a.- Un año, cuando se trate de impugnar acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad.

b.- Tres meses, cuando se trate de impugnar el resto de los acuerdos anulables.

El cómputo de dichos plazos de caducidad comienza, para los propietarios que hubieren concurrido a la reunión de la Junta, desde la fecha en que se adoptó el acuerdo, y para los ausentes, a partir de la comunicación del acuerdo en cuestión, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Al tratarse de plazos de caducidad, no cabe su interrupción por reclamaciones extrajudiciales; puede ser declarada de oficio por el tribunal, sin necesidad de alegación de parte; y transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.

En atención a lo expuesto, contrariamente a lo resuelto en la sentencia de instancia, no puede entenderse caducada la acción deducida en la demanda iniciadora del procedimiento, por entender que es de aplicación el plazo de caducidad de 3 meses desde que se adoptó el acuerdo, toda vez que la demanda se ha promovido el 17 de febrero del 2020 y los acuerdos impugnados son los adoptados en la Junta de 23 de mayo del 2019 y 24 de junio del 2019 respectivamente ,pues debe entenderse de forma inequívoca que las acciones interesadas versan sobre la nulidad de acuerdos, en un caso por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal( la Junta de 23 de mayo del 2019 )y la del 24 de junio del 2019 por ser contraria a los Estatutos de la Comunidad , de manera que el plazo aplicable debe de ser el del año y no el de los 3 meses en consecuencia se acogen las alegaciones en este sentido formuladas en el recurso de apelación y se revoca el pronunciamiento que contiene la sentencia de instancia toda vez que la demanda se promovió dentro del plazo de un año anteriormente reseñado.

TERCERO. Tanto en la demanda iniciadora del procedimiento, como en el recurso de apelación ,se reitera que deben ser declarados los nulos los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 23 de mayo del 2019 por vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal, por entender que en el referido acuerdo de la Junta celebrada ese día la comunidad demandada debió de haber hecho mención a sí la realización de las obras encaminadas a la eliminación de las barreras arquitectónicas se efectuaban de acuerdo con lo previsto en el artículo 10.1 b) o de conformidad con el artículo 17 .2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en función de si se realiza una u otra la ley establece unos límites y por tanto es necesario especificar cuál es la vía que se utiliza, máxime cuando la comunidad demandada tiene contratados los servicios profesionales de una empresa que se dedica a llevar comunidades, circunstancia que debe tomarse en cuenta a la hora de estudiar este motivo.

Sin embargo examinada la documentación obrante en las actuaciones, no se acoge esta alegación reiterada en el recurso de apelación ,examinada el acta de 23 de mayo del 2019 se verifica, sin ninguna duda, que la comunidad en esas fechas no contaba con el asesoramiento de ningún administrador, basta ver el documento y la letra con la que se reflejan los acuerdos adoptados en esa Junta y precisamente uno de los acuerdos fue contratar administrador ,es deci,r hasta esa fecha no cuentan con ese asesoramiento, en la referida Junta se aprobó por unanimidad, si bien solamente estaban presentes los propietarios de las viviendas, realizar las obras para la eliminación de barreras arquitectónicas .

La comunidad se compone de 8 viviendas y los locales de los demandantes, pero aunque no precisen la remisión al articulado de la ley de PH, en todo caso están dando cumplimiento en atención a la edad de parte de sus comuneros a la ley 8/2013 en vigor desde el 28 de junio del 2013, que ha suprimido el número de votos necesarios para que la Junta de propietarios apruebe eliminar las barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios, de manera que el referido acuerdo es válido pues está dando cumplimiento a lo establecido en la ley, distinto es quienes están obligados a soportar el coste de la referida obra, que analizamos a continuación.

CUARTO.- Doctrina jurisprudencial sobre el acuerdo adoptado el 24 de junio de 2019 en Junta Extraordinaria .

Sobre la contribución de los locales a las obras de rehabilitación del portal y eliminación de barreras arquitectónicas se ha pronunciado con anterioridad (por todas SAP Álava 28 de marzo de 2018 y 17 de abril de 2.018 , con cita en otras del TS).

En primer lugar conviene aclarar que el edificio de la calle DIRECCION000 NUM000- NUM001 de Salamanca siempre ha dispuesto de servicio de ascensor, las obras que aprobó la Comunidad de Propietarios el pasado 23 de mayo del 2019 en Junta ordinaria fueron : la realización de la obra para la eliminación de barreras arquitectónicas ,así como la conformidad para contratar administrador y cambiar el presidente y en la ulterior Junta general extraordinaria de 24 de junio del 2019 tiene por objeto la aprobación del presupuesto para la "eliminación de barreras arquitectónicas" en el edificio y la derrama extraordinaria a abonar según los coeficientes que se detallan en el en la referida acta.

Interpretamos que las obras presupuestadas y que pretende realizar son de bajada de ascensor a cota cero hasta el portal y eliminación de las escaleras de acceso al ascensor, dejando todo el portal a cota de calle (cota cero) en atención a las partidas que se detallan en el documento número 6 de los aportados con la demanda.

La jurisprudencia que vamos a resumir se refiere al pago de los propietarios de locales a las obras de rehabilitación del portal por cambio de ascensor cuando ya existía este servicio, y eliminación de barreras arquitectónicas.

En relación a la naturaleza de estas obras, la STS de 10 de marzo de 2.016 viene a decir que constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. " Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio , es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles partícipes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9.c) para los gastos generales de la LPH , que se remite a la cuota de participación fijada en el artículo o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos ."

La misma sentencia dice que este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera , por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH , sobre "obras necesarias de conservación y accesibilidad", en el que su artículo 10.2 c) señala expresamente que "los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales".

Las STS de 3 de octubre de 2.013 y 10 de febrero de 2.014 entre otras, recuerdan que, las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad. La exención de gastos se refiere a los locales que no tienen acceso al portal y están excluidos en los Estatutos de la contribución a las obras, cuando éstas no suponen la instalación de nuevos aparatos o nuevas instalaciones.

La STS de 20 de octubre de 2.010 , después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que "las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, " deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que redunda en beneficio de los propietarios del inmueble sin excepción e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños ".

La STS de 23 de abril de 2.014 plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma "salva escaleras" para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia concluye que "... la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble ."

En ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los Estatutos a los locales.

El Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2.016 indica " las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad .". En esta sentencia se analiza la instalación de un ascensor nuevo, donde antes no existía, y concluye "." se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales ".

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 28 de febrero de 2.017 razonan que la distinción que debe hacerse es, si las obras suponen la instalación de mecanismos nuevos o no, para el primer caso los locales de las plantas bajas, aunque estén excluidos de la contribución de los gastos en los Estatutos, deberán contribuir a los gastos puesto que redunda en beneficio de todos y supone una mejora para todo el edificio. En el segundo, los locales de planta baja y garajes no será necesario que contribuyan a los gastos que generan las obras, no tienen acceso al portal y, además, están excluidos.

En el presente caso, como ya hemos dicho, se trata de realizar las obras necesarias para la eliminación de las barreras arquitectónicas, lo que no supone la instalación de mecanismos nuevos, el edificio disponía de servicio de ascensor desde siempre.

Teniendo en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo, los locales de la planta baja no debe contribuir a los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas, se trata de una obra de adaptación.

Es cierto que la STS de 21 de junio de 2.018 después de hacer un resumen de la jurisprudencia aplicable, algunas sentencias son las que acabamos de mencionar, indica:

"( iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminaciónde barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor .".

Se trata de una sentencia aislada a la que no ha seguido una línea jurisprudencial constante y reiterada. En anteriores resoluciones ya nos hemos apartado de esta sentencia para continuar con la línea que seguíamos desde el año 2.016.

Así las cosas, procede declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta extraordinaria de Propietarios celebrada por la Comunidad demandada el día 24 de junio de 2019 en cuanto que decide que las obras de eliminación de barreras arquitectónicas se abonarán por los vecinos del portal y también por los propietarios de los locales de la planta baja. No corresponde a los actores sufragar estos gastos conforme hemos argumentado en los párrafos anteriores.

En el caso que nos ocupa es en la Junta de 24 de junio de 2.019 cuando se adopta la decisión de que los propietarios de los locales contribuyan a las obras para eliminación de barreras arquitectónicas y bajada a cota cero, acuerdo que va en contra de la doctrina jurisprudencial y que no puede mantenerse, este acuerdo es nulo.

Sin perder de vista que de modo literal en los estatutos de la comunidad se contiene la siguiente referencia "los gastos de ascensor, escaleras y portal se repartirán y abonarán entre las viviendas que ostente la pertinente instalación, en la forma que se determina en el segundo de los artículos de estos estatutos. Quedan exentos de este régimen los locales de la planta baja que no disfruten de estos servicios.

Se infiere pues que conforme a los propios estatutos, los locales no tenían que soportar ningún gasto u obra que se acometa en el portal como tampoco tienen que soportar ningún gasto derivado de unos servicios que no disfrutan.

Como por otra parte se acredita por el hecho admitido en el presente procedimiento, que a lo largo de los años que han precedido a esta Junta a los demandantes propietarios de dos locales(D. Fructuoso propietario de un local destinado a tienda de deportes y D. Gabriel y Dª Enriqueta propietarios para su sociedad de gananciales de un local cochera también perteneciente a la comunidad demandad), que no tienen acceso al portal del edificio ni al servicio del ascensor, únicamente se les ha repercutido como contribución a los gastos generales del edificio la parte proporcional que les corresponde , en el seguro del edificio, sin que con anterioridad a esta fecha se haya repercutido algún otro gasto que guarde relación con el ascensor o con las obras efectuadas en el portal del edificio.

En atención pues a la doctrina jurisprudencial anteriormente reseñada y al contenido de los propios estatutos de la comunidad se declara exclusivamente la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta extraordinaria de fecha 24 de junio del 2019 por ser contrarios a los propios estatutos quedando sin efecto lo acordado en la misma

En conclusión la estimación del recurso de apelación conlleva la estimación parcial de la demanda toda vez que en relación con los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 23 de mayo del 2019 no los declaramos nulos sino válidos , en tanto que declaramos nulos los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 24 de junio del 2019 en atención a lo expuesto, lo que conlleva la estimación parcial de la demanda iniciadora del presente procedimiento

CUARTO.- Costas .

La estimación parcial de la demanda iniciadora del procedimiento en aplicación del artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil conlleva la no imposición de costas causadas en la instancia y la estimación en parte del recurso de apelación conlleva por aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la no imposición de costas en la alzada.