Sentencia Civil 445/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 733/2022 de 21 de septiembre del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

Eje rcita la entidad demandante acción destinada a la declaración de nulidad de la escritura de compraventa otorgada con la entidad demandada en fecha 13 de marzo de 2008, compraventa con pacto de retro que en realidad se corresponde con un préstamo por importe de 100.000 euros que le otorgaba la parte demandada. Estima además que los intereses del préstamo son usurarios, lo que determina su nulidad, con los efectos previstos en la Ley de Represión de la Usura.

Explica en la demanda que fue la angustia y desesperación económica por los problemas económicos que acuciaban al socio principal de la empresa y al grupo de sociedades del mismo entorno la que motivó que acudiera a la entidad demandada, de la que se dice que se dedica, entre otras cosas, a la concesión de préstamos particulares.

Entre las condiciones del contrato destaca que se estableciera como requisito para la restitución de la finca con el ejercicio del pacto de retro el abono de un interés del 30% en esos cuatro meses, es decir, un interés nominal anual sobre el capital prestado y objeto de subrogación, lo que supone un interés del 90% nominal.

Afirma además que el precio asignado en la escritura de transmisión estaba muy por debajo del valor real del inmueble objeto del documento público, dándose una coincidencia total entre el precio fijado en la escritura y el importe total del préstamo (capital de 100.000 euros entregado más la suma de la carga hipotecaria).

Indica en la demanda que en fecha 11 de julio de 2008 requirió a la demandada para ejercitar el derecho de recompra de la finca y que la parte demandada, en contestación al requerimiento, le realizó otro requerimiento notarial en el que se consignaron las condiciones económicas para ejercitar el derecho de recompra. Del contenido del requerimiento resulta que la contraprestación económica que debía abonar la parte vendedora para la recuperación del inmueble ascendía a la suma de 1.509.392,01 euros, con una diferencia en relación con lo recibido por el prestatario que asciende a la suma de 991.365,49 euros, habiendo transcurrido únicamente 131 días, lo que determina que el interés aplicado deba considerarse absolutamente desproporcionado y que vician de usurario el préstamo.

Considera que la parte demandada dentro del periodo de cuatro meses desde el préstamo encubierto entró en un proceso desaforado y vertiginoso de incrementar los gastos realizados en el inmueble objeto de transmisión para así dificultar el derecho del prestatario de ejercitar el derecho de retro y recuperar la titularidad formal del inmueble e incrementa de forma exponencial el coste financiero de la operación.

La finalidad de la entidad demandada fue la de hacerse con el bien inmueble entregado como simple garantía, incurriendo en la figura del pacto comisorio y la consumación de dicho pacto prohibido por la ley.

Concluye la demanda solicitando que se dicte sentencia por la que se declare:

«1.-) La nulidad de la escritura pública de compraventa otorgada ante el Notario de Alcudia D. José Periel Martín el 13 de marzo de 2008, protocolo nº. 630, por la cual la compañía actora Camí de S`Alou, S.L. transmitió a la entidad Palcu, S.L., con un pacto de recompra, el inmueble consistente en " RÚSTICA: Pieza de tierra, secano, denominada "PUIG D`EN BRUYET", en término de Alcudia, de cabida tres hectáreas, noventa y ocho áreas, setenta y seis centiáreas. Lindante: Este, con tierra de Adrian; Norte, con finca de Dª. Modesta; Sur, con camino vecinal; y Oeste, con tierras de Juan Ignacio. Referencia catastral: 07003A003001550000LK ", inscrito al Registro de la Propiedad de Alcudia, al Tomo 3443, Libro 377 de la Sección de Alcudia, Folio 112, Finca nº. 972 N, con todos los efectos legales inherentes a la declaración de nulidad.

2.-) Que como consecuencia de la nulidad de la escritura circunstanciada, la demandada Palcu, S.L. deberá restituir a la entidad actora Camí de S`Alou, S.L. el inmueble descrito en el apartado precedente, con todos sus elementos, construcciones e instalaciones, y con cuantos derechos le sea inherente; y la sociedad demandante Camí de S`Alou, S.L. deberá restituir a la demandada Palcu, S.L. la cantidad de CIEN MIL EUROS (100.000-€) por el capital realmente percibido, así como las cuotas del meritado préstamo hipotecario abonadas por Palcu, S.L. desde la fecha del otorgamiento de la escritura impugnada (13 de marzo de 2008 hasta la fecha de la firmeza de la sentencia que se dicte en los autos incoados como consecuencia de la interposición de la presente demanda), con mantenimiento de las responsabilidades del préstamo de BMN con garantía hipotecaria que pesa sobre el inmueble.

Subsidiariament e, en el supuesto de no acogerse la pretensión principal contenida en el párrafo anterior, que como consecuencia de la nulidad de la escritura circunstanciada, la demandada Palcu, S.L. deberá restituir a la entidad actora Camí de S`Alou, S.L. el inmueble descrito en el apartado precedente, con todos sus elementos, construcciones e instalaciones, y con cuantos derechos le sea inherente, más los frutos que ha generado o ha podido generar el inmueble en la suma que se determine pericialmente en fase probatoria ; y la sociedad demandante Camí de S`Alou, S.L. deberá restituir a la demandada Palcu, S.L. la cantidad de CIEN MIL EUROS (100.000-€) por el capital realmente percibido, así como las cuotas del meritado préstamo hipotecario abonadas por Palcu, S.L. desde la fecha del otorgamiento de la escritura impugnada (13 de marzo de 2008 hasta la fecha de la firmeza de la sentencia que se dicte en los autos incoados como consecuencia de la interposición de la presente demanda), con mantenimiento de las responsabilidades del préstamo de BMN con garantía hipotecaria que pesa sobre el inmueble, más el importe del coste económico real asumido por la demandada por la ejecución de las obras y su finalización de la vivienda unifamiliar con piscina, que se cuantifican en la suma presupuestada en el presupuesto de obra de la licencia o a determinar en fase probatoria de acuerdo con la pericial que se proponga.

3.-) Que se acuerde librar mandamiento al Sr. Registrador de la Propiedad de Alcudia a fin de que proceda a la cancelación de la inscripción de la escritura de compraventa con pacto de retro otorgada ante el Notario de Alcudia D. José Periel Martín el 13 de marzo de 2008, protocolo nº. 630 y de todos los asientos e inscripciones que traigan causa de ésta».

La entidad demandada se opuso defendiendo que el otorgamiento de la escritura pública otorgada en fecha 13 de marzo de 2008 se corresponde con una verdadera escritura de compraventa, siendo esa la voluntad de las partes. Niega que sea una entidad que se dedique a la concesión de préstamos particulares, sino que es una sociedad de inversión que se dedica a la promoción inmobiliaria.

Señala que se le ofrecieron una pluralidad de inmuebles a precios que parecían razonables para su adquisición, teniendo en cuenta la fecha en la que se produjeron los hechos, cuando ya había estallado la «burbuja inmobiliaria», con el retroceso en el mercado inmobiliario, la bajada de precios y un pánico generalizado en el sector.

El administrador de la entidad demandante le ofreció parte de una promoción que tenía en la calle Pollentia de Alcudia, otra vivienda construida y la finca de este procedimiento. El ofrecimiento se hizo a precios ajustados, desconociendo la realidad del nivel de endeudamiento que se afirma en la demanda, lo único que puede justificar es que con la situación económica general del momento el precio fuera ajustado y la necesidad de la transmisión.

Muestra la parte demandada su disconformidad con la tasación presentada junto con la demanda pero, en cualquier caso, afirma que el establecido en la escritura fue el libremente pactado entre las partes. El plazo de cuatro meses se establece por la voluntad de la parte compradora de iniciar de forma inmediata las obras y la remuneración de un 30% para el caso del ejercicio del pacto de retro obedece a la fijación del beneficio del promotor, es su retribución por la labor de promotor que iba a realizar en la obra y las partes lo pactaron libremente para el caso de recompra y se aplica sobre el coste incurrido.

Los pactos del contrato contradicen la existencia de un préstamo pues en el contrato se establece que la vendedora libera a la compradora de cualquier responsabilidad respecto a los honorarios de arquitecto o de constructor en que hubiera podido incurrir y que podrá nombrar libremente a cualquier arquitecto y aparejador o cualquier otro profesional que intervenga en la conclusión del proyecto. El contrato no contiene ninguna limitación para que el comprador pueda hacer lo que considere oportuno con la finca.

Se incluye en el contrato, además, un retracto convencional para el supuesto de venta a un tercero durante el periodo comprendido entre el 13 de julio de 2008 y el 13 de marzo de 2009.

La parte compradora procedió de forma inmediata a designar un nuevo arquitecto y se presentó en el Ayuntamiento petición de cambio de licencia

El pacto de retroventa se incluyó a petición de la parte vendedora, dado el origen de la propiedad, otorgándole cierto margen para vender otras propiedades y recuperarlo.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda al no haber logrado acreditar la parte demandante la existencia de simulación del contrato de compraventa con pacto de retroventa y que, en realidad, de hubiera pactado un contrato de préstamo, siendo los 100.000 euros parte del precio del contrato de compraventa, junto con la subrogación en el préstamo existente sobre la finca.

SEGUNDO.- Motivos del recurso.

Frente a la resolución dictada en primera instancia ha interpuesto recurso de apelación la parte demandante, que lo fundamenta en el error en la valoración de la prueba.

Tras mostrar su desacuerdo con la valoración probatoria que se contiene en la sentencia recurrida, enumera los indicios que, según su criterio, deben llevar a concluir que el contrato suscrito era en realidad un préstamo encubierto bajo la figura de una compraventa con pacto de retro:

1.- La existencia de un pacto de retro a favor del transmitente por el plazo de cuatro meses, que es en realidad el plazo para la devolución del préstamo concertado en las condiciones que se estipulan en la escritura.

2.- La coincidencia del precio consignado en la escritura, 100.000 euros, con el capital prestado.

3.- El precio que se puso en la escritura era muy inferior al valor real del inmueble en la fecha en la que se concertó el contrato.

4.- El carácter familiar e instrumental de la sociedad demandante.

5.- El hecho de que la única cantidad percibida por la demandante en virtud de la escritura fue destinada a pagar deuda en situación de mora con la entidad entonces denominada Sa Nostra.

6.- La aplicación de un interés financiero para la entidad demandante contenida en el pacto de retro.

7.- El plazo tan breve establecido de cuatro meses para la devolución del capital prestado y para el cumplimiento del resto de obligaciones previstas en la estipulación que regula el ejercicio del pacto de retroventa.

8.- No se penaliza o se aplica el beneficio sobre el precio para poder ejercitar el pacto de retroventa, sino solo sobre las cantidades entregadas o pagadas según la liquidación de la demandada. No se aplica el beneficio sobre el importe del préstamo con garantía hipotecaria.

9.- La diferencia entre lo que es beneficio industrial y la rentabilidad financiera.

10.- La obra tardó más de ocho años en ejecutarse y no se destinó a la venta, sino al alquiler vacacional.

11.- Dentro del plazo de cuatro meses establecido para el ejercicio del pacto de retroventa, se entró en un proceso desaforado y vertiginoso de realización de pagos para así incrementar los gastos y el coste financiero de la operación y dificultar el derecho del prestatario a ejercitar el derecho de retro y recuperar la titularidad del inmueble.

12.- La figura de la venta con pacto de retro se trata de una operación típica y posiblemente encubridora de préstamos usurarios, consistente en el aprovechamiento de la situación por quien facilita el dinero y se garantiza el reintegro del capital y altos intereses, cuando coincide el capital prestado con el precio señalado en la escritura y dicho precio es muy inferior al valor real o de mercado.

Reitera la parte apelante en su escrito de recurso el carácter usurario de los intereses establecidos en el contrato.

Entiende que el establecimiento de amplias facultades de disposición a la entidad demandada no puede constituir una causa que determine la realidad de la compraventa, sino que se trata de un conjunto de condiciones leoninas impuestas por la entidad demandada, haciendo extremadamente gravosa la recuperación de la titularidad formal del inmueble, además de establecer un elenco de sobre garantías a favor del prestamista, aprovechándose de la necesidad de la demandante.

Finalmente reitera que considera que el pacto de retro y resto de condiciones incluidas en el contrato constituyen un pacto comisorio.

TERCERO.- La falta de prueba de la simulación. Desestimación del recurso.

La simulación no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta- o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código civil.

En los términos en los que ha quedado delimitado el debate en el recurso de apelación, lo que se está discutiendo es la existencia de una simulación relativa, pues bajo la apariencia de un contrato de compraventa con pacto de retro, las partes lo que concertaban, según la tesis de la parte apelante, era un contrato de préstamo.

Este tribunal, en sentencia 365/2019, de 30 de octubre, ha señalado: «Como de ordinario no existe prueba del pacto simulatorio, su existencia solo puede revelarse por pruebas indirectas que lleven al Juzgador a la convicción de su realidad es decir, por presunciones del art 386 LEC que es según la Jurisprudencia prueba apta a tal fin y asi señala la STS 18.3.08 y las que esta cita que "la doctrina de esta Sala admite como suficiente la prueba de presunción la cual se configura en torno a un conjunto de indicios que si bien tomados individualmente pueden ser no significativos, incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto", y en relación con las circunstancias son reveladores de la actuación simulatoria y en tal orden se han tomado en cuenta entre otros aspectos facticos la existencia de "causa simulandi", relación de parentesco próximo entre los intervinientes, precio irrisorio, precio confesado carencia de prueba de pago del precio, falta de capacidad económica del adquirente" (también STS 29.12.00 o 25.9.03), si bien debe considerarse que en el caso de la compraventa la fijación de un precio inferior al normal, el llamado "precio vil", no es trascendental por si solo para decretar la nulidad por simulación pues el precio de la compraventa puede ser inferior al valor de la cosa transmitida dado que se puede fijar por las partes por el principio de autonomía de voluntad sin limitación alguna (por todas la STS 21.9.99), por lo que solo este indicio no tiene por qué ser bastante para acreditar la simulación"».

Comparte este tribunal la conclusión alcanzada por la juez a quo sobre la falta de prueba de la existencia de la simulación, para lo que se valoran, de forma especial, los siguientes argumentos que se derivan de la propia escritura:

1.- Conforme al contenido de la escritura, la parte compradora retiene la parte del precio que se corresponde con el saldo existente del préstamo hipotecario y se subroga en la condición de deudora. Junto con la contestación a la demanda la parte demandada acredita haberse hecho cargo de las cuotas hipotecarias devengadas, constando pagos desde el mes de junio de 2008.

2.- Se recoge la manifestación de la vendedora de que los honorarios y gastos derivados del proyecto, así como los contraídos con la empresa constructora y las demás empresas que han intervenido hasta el momento se encuentran totalmente satisfechas, quedando liberada la adquirente de cualquier responsabilidad respecto a dichas personas. Se indica, además, que la parte compradora podrá nombrar libremente un arquitecto y aparejador o cualquier otro profesional que intervenga en la conclusión del proyecto.

3.- Al establecerse el pacto de retro se incluye como parte del precio para el ejercicio del derecho de retroventa el coste de las obras de edificación, cerramientos e instalaciones de cualquier clase que la sociedad compradora haya podido efectuar en la finca y deberá asumir todas las obligaciones que la sociedad compradora haya podido contraer con técnicos, profesionales u organismos y pagar o garantizar mediante aval bancario las cantidades contradas por la compradora pendientes de pago o ejecución.

4.- Se pacta un derecho de retracto convencional en favor de la vendedora para el caso de que la compradora procediera a vender a un tercero la finca objeto del contrato en el plazo de ocho meses desde el 13 de julio de 2008 hasta el 13 de marzo de 2009.

Todos estos puntos del contrato reflejan la voluntad real de transmisión de la propiedad por parte de la vendedora a la compradora, que se subroga en el préstamo hipotecario, se asegura de que se han liquidado las relaciones derivadas de las obras de construcción que había planeado la parte vendedora y que habían dado lugar a la concesión de una licencia y se garantiza que pueda desarrollar un proyecto propio sobre la finca de la que se considerará como propietaria.

Lo anterior viene reforzado por los siguientes elementos probatorios:

1.- La Sra. Zaira, exesposa del Sr. Calixto, administrador de la sociedad demandante declaró que buscaban financiación y que se concertó un préstamo bajo la forma de compraventa con pacto de retro que se pensaba devolver con la previsión de ingresos que tenía. No se ha justificado, sin embargo, cuáles eran esas previsiones que, finalmente, fallaron.

2.- Declaró también la Sra. Zaira que cuando fallaron estas previsiones se buscó nueva financiación y que se les presentó a Sr. Cesareo, a quien en primer lugar se le ofreció colaborar como socio en el negocio. Esta versión no es corroborada por el Sr. Cesareo, quien en todo momento manifestó que los tratos se dirigían a la adquisición de la propiedad. De hecho, los hitos temporales que se derivan de su declaración muestran que se buscó comprador ya en fecha cercana a la propia escritura. Así declaró que primero encargó un informe de Tinsa. Este informe es el presentado junto con el escrito de demanda, que está fechado el 10 de abril de 2008, tras una visita día 7 de abril. Posteriormente, el Sr. Cesareo encargó un proyecto a un arquitecto y se negoció el precio. Se trata de actuaciones muy próximas a la escritura de compraventa, que muestran como lo que se buscaba ya desde el principio un nuevo comprador, lo que no se corresponde con la voluntad de devolución del préstamo que se afirma haber contratado.

3.- El Sr. Darío, asesor contable y fiscal de la entidad compradora manifestó en el acto de la vista que en las reuniones que mantuvieron en su despacho solo se habló de compraventa, no de préstamo. Se aporta con el escrito de contestación a la demanda un fax remitido por el Sr. Darío al representante de la parte demandante solicitando determinada información sobre la finca, que concuerda con una voluntad de compra, no de garantía de u posible préstamo. Además indicó que en las negociaciones primero se ofreció la venta de otra promoción que había iniciado la parte demandante y que, al no mostrar el demandado su interés, se le ofreció la que finalmente formó parte del contrato, todo ello es indicativo de que el Sr. Calixto estaba buscando obtener liquidez a través de la venta de patrimonio, no la obtención de financiación mediante la consecución de un préstamo. Finalmente, cabe destacar de su declaración que el pacto de retro surgió a raíz de la negociación del precio. El Sr. Calixto consideraba que el precio era muy bajo y pensaba que podía superarlo y obtener un beneficio. Cuadra esta declaración con la cercanía de las negociaciones con el Sr. Cesareo para la venta de esta propiedad.

4.- No se ha concretado en ningún momento al pago de qué deudas se destinó a pagar la cantidad líquida obtenida con el contrato. Parece lógico pensar que si lo que se pretendía obtener era un préstamo, el cálculo de la cantidad solicitada tuviera alguna relación con pagos inminentes que debieran realizarse.

La parte apelante insiste en el carácter familiar de la entidad, con una finalidad exclusivamente patrimonial. Esta afirmación contradice lo indicado en el escrito de demanda, en el que hace mención a los problemas económicos en los que se encontraban las sociedades del grupo al que pertenecía la entidad demandante.

Finalmente, la parte apelante hace en su escrito de demanda y luego en el recurso de apelación una referencia extensa al conjunto de cantidades que la entidad demandada relaciona en el momento en el que el vendedor le manifestó su voluntad de ejercitar el pacto de retro. La idoneidad o no de la reclamación dentro del compromiso adquirido por el vendedor en el ejercicio del pacto de retro no es un elemento que resulte indicativo de que la voluntad de las partes fuera el otorgamiento de un préstamo, sin perjuicio de que pudieran haberse discutido los importes que eran reclamados, lo que excede de lo que constituye el objeto de este procedimiento.

Como conclusión de todos lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución dictada en primera instancia en todos sus términos.

CUARTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.