Sentencia Civil 487/2024 , Rec. 982/2022 de 22 de noviembre del 2024

PRIMERO. -Con relación a la delimitación del objeto de la litises preciso subrayar que nos encontramos ante una acción de impugnación de acuerdo adoptado en junta de propietarios en fecha 30-05-2022, (DOC 7) contra la comunidad de propietarios concretamente contra los puntos aprobados: primero, segundo y tercero, mediante los cuales se acuerda la aprobación de las cuentas, con la repercusión de gastos de calefacción y agua caliente sobre el bajo propiedad del actor, constituyendo esto un agravio comparativo, ya que este carece de tales servicios, siento el demandante el propietario del local sito en la DIRECCION002, según escritura de compraventa de fecha 06-11-1998, que se aporta como DOC 2, siendo en fecha de 30-09-2011, con nº de protocolo 1651, cuando se otorgó escritura de cambio de uso de elemento privativo, del referido local, estando inscrito en el Registro de la Propiedad Nº 4 de A Coruña, Finca urbana número NUM000 del Inmueble en Régimen de Propiedad Horizontal, DOC 3, destacando que la CCPP se rige por la escritura de división horizontal de la obra nueva en construcción del año 1995, contando inscrito en el registro de la propiedad, por lo que según estos los locales comerciales entre los que están incluidos el del actor, quedaban excluidos de "los gastos de portería ascensor limpieza alumbrado y reparación de portal y escaleras cuyos gastos costearon exclusivamente los pisos altos a partes iguales. Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por todos los pisos y locales del inmueble en proporción o la cuota de que cada uno".Con lo cual, el cambio de uso a vivienda del local representa una cuota del ahora actor de 1,28 centésimas en el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos.

Por lo que la parte demandante a lo largo de su demanda viene a exponer (a la cual nos remitimos), siendo el hecho controvertido que dado que los estatutos tienen establecido que con carácter general los gastos comunes sean distribuidos entre los pisos y locales en proporción a sus respectivas cuotas, a excepción de los de portería, ascensor, limpieza, alumbrado y reparación de local, y escaleras, que deberán asumir solo los pisos altos, y dado que la caldera no está contemplada en las excepciones que figuran en los estatutos, excluir de los gastos a los garajes resulta discriminatorio, puesto que los bajos tampoco disponen del servicio de caldera.

Con base a lo anteriormente expuesto viene a solicitar que se le exima del pago de los gastos de calefacción y agua caliente, restituyéndole las cantidades abonadas o subsidiariamente, se recalculen las cuotas por estos conceptos, incluyendo los garajes en el pago de los mismos.

Como fundamentación jurídica de fondo, se solicita la aplicación del art. 18. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de Propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Frente a tales pretensiones, la comunidad demandada se argumenta en primer lugar la excepción procesal de la falta de legitimación activa, con base a que la parte actora en la junta de propietarios solamente había salvado el voto (votar en contra) del punto primero, y ahora viene a impugnar el primero, segundo y tercero. Y, en cuanto a los gastos de caldera, se viene aplicando desde el 2013 los mismo criterios de reparto, y que el actor nunca se opuso. Por lo que viene a pedir la desestimación de la demanda

SEGUNDO. - Excepción Procesal: Falta legitimación activa

En cuanto a la pretendida falta de legitimación activa por parte de la demandada, es de referir, con base a que si la demandante, en este caso, su representante ante la junta, salvó el voto por tener legitimidad para impugnar los acuerdos por delegación, pues si bien la persona que participa en la misma, Sonia manifiesta que votó en contra de todos los puntos, indicando que ello lo hace con carácter general cuando acude en sustitución, precisamente para dar opción de impugnación a la persona que representa, y más ante conflictos como el que aquí se aborda, por el contra, la administradora de la finca la Sra. Adela, manifiesta que solamente ha votado contra el punto 1º, añadiendo que creía que había abandonado la reunión antes de concluir. Analizando el acta, solamente recoge la oposición al punto 1º, no quedando constancia de los resultados de votación del resto de los temas tratados, por lo que no puede ser admitida la excepción procesal de falta de legitimación activa solicitada por la parte demandada, por falta de prueba concluyente sobre la misma.

TERCERO. - Nulidad de acuerdos. Convocatoria y orden del día.

Con relación a la Convocatoria de la Junta, realizada por correo ordinario o con la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca, el TS tiene declarado en las sentencias de 19 de septiembre y 18 de diciembre de 2007 que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH) , como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006).

Por otra parte, en cuanto a la pretendida nulidad solicitada por el demandante, es destacar que la diferencia fundamental entre nulidad y anulabilidad radica en que los acuerdos nulos no pueden convalidarse por el transcurso del plazo de impugnación y puede acogerse la nulidad de oficio, mientras que en los acuerdos anulables sí cabe que se produzca el efecto de la convalidación por el transcurso del plazo de caducidad para su impugnación y exige la previa denuncia de la parte agraviada.

La STS de 22 de enero de 2005 declara: "Más recientemente, explicando las diferencias, entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad",la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2002, recuerda que la jurisprudencia de esta referida al texto de la Ley de Propiedad Horizontal anterior a su reforma por la Ley 8/99, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad..., quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil ( sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1997 en recurso 1602/93, y en el mismo sentido sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1997 en recurso 1183/93 y 9 de diciembre de 1997 en recurso 3105/93).

En aplicación de esta doctrina jurisprudencial un acuerdo adoptado por la Junta sin haber sido incluido previamente en el orden del día vendría a infringir lo dispuesto en los artículos 16 y 19 LPH, por lo que su falta de impugnación judicial en el plazo legal lo convalidaría.

Sin embargo, la SAP Castellón 10 de julio de 2007, establece unas consecuencias distintas al declarar que procede la nulidad radical de este tipo de acuerdo sin que su falta de impugnación lo convalide: "La jurisprudencia a este respecto es notablemente severa. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 9 de octubre de 1987, ha sostenido que la falta de indicación de un concreto punto en el orden del día, si después es abordado, puede resultar evidentemente sorpresivo y por tal atentador a la buena fe de los copropietarios, siendo así que, en el supuesto allí tratado la referencia lo era simplemente a la falta del punto relativo a «ruegos y preguntas», apartado éste que, manifiesta el Tribunal Supremo, se refiere únicamente a asuntos no trascendentes y generalmente de orden interno. Por su parte, el mismo Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 25 de octubre de 1989, llega a afirmar que las normas contenidas en el artículo 15 de la LPH (actual art. 16 LPH) son de carácter imperativo, siendo su infracción generadora de nulidad no convalidable ni aun por el transcurso del plazo de treinta días al que se refiere el artículo 16 de la misma Ley".

En cuanto a la "jurisprudencia menor", la SAP Madrid (Secc. 19) de 29 de octubre de 2004, al igual que la de la Secc. 21 de la misma Audiencia Provincial de 5 de octubre de 2004 señala cómo, en efecto, el orden del día o relación de asuntos a tratar se constituye en un elemento esencial de la convocatoria de la Junta General de Propietarios, cuya omisión puede provocar la nulidad de la misma. Así se extrae de la expresión del art. 16.2 LPH: "La convocatoria de las Juntas la hará con indicación de los asuntos a tratar", por lo que debe darse armonía y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar y deliberar y, en definitiva, acordar o rechazar y lo que en efecto se decida. El mismo precepto antes citado en su núm. 3 refiere que la citación para la Junta tanto ordinaria anual como extraordinaria exige que haga posible que pueda llegar al conocimiento de todos los interesados, desde lo que cabe entender que el orden del día basta con que se refiera a la materia a tratar con sus notas individualizadoras, no siendo necesario que explicite todos los puntos que se deriven o puedan derivar a lo largo del debate de la concreta materia, siempre que se dé íntima y estrecha correlación, lo que se habrá de valorar en cada caso.

En el mismo sentido, la SAP Zaragoza (Secc. 5) de 16 de febrero de 2000 )sostiene que la no inclusión en el orden del día de un tema que luego es tratado en Junta determina sin más la nulidad plena del acuerdo posterior, y por ello no susceptible de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad.

Por todo ello, en primer lugar, debemos proceder a valorar la convocatoria, tanto en la comunicación de esta, como con relación a los asuntos a tratar. En el caso de autos, la prueba documental ha sido valorada con arreglo al artículo 326 de la LEC, aplicando criterios de sana crítica ( artículos 348 y 376 de la LEC) a la valoración de la prueba testifical, así como a la prueba pericial, de la practicada en el presente procedimiento, debemos concluir que la junta ha sido debidamente convocada y que los temas a tratar figuraban en el orden del día de la convocatoria, hecho que queda acredita, por un lado por el acta de junta aportada como DOC 7 , y de la testifical, y periciales que no cuestionaron los temas tratados.

CUARTA. - Cuota de participación y reparto de gastos comunes

En régimen de propiedad horizontal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado con reiteración en sus sentencias de ( STS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia del TS de 7 de marzo de 2013 "(...) el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo".

En relación a la mencionada doctrina de actos propios alegada por la parte demandada, viene a declarar el Tribunal Supremo en sentencia 50/2014, de 6 de febrero: " La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto."

En el caso de autos, es de destacar en primer lugar, en relación con la creación de la subcomunidad que se conoce como "garajes exteriores", debemos indicar que no han sido alterados los coeficientes de participación que figuran en los estatutos vigentes, lo que se ha producido simplemente es dotarla de una gestión independiente, pero sin alterar la repercusión de los gastos comunes.

Por otra parte, hay que indicar que los gastos asociados a la caldera de calefacción, cuya sustitución hace diez años provocó que alguno de los comuneros se acogiese a la financiación de sus respectivas cuotas. Indicar igualmente que, la caldera lleva asociados gastos de disponibilidad, mantenimiento y consumos.

Sobre los gastos asociados a la caldera, debemos decir, que no aparecen recogidos en los estatutos de manera individualizada, donde se dispone que:

"(...) La Comunidad de Propietarios del referido bloque urbano denominado - DIRECCION000, habrá de regirse por la Ley de Propiedad Horizontal y, además, por las siguientes reglas especiales: A.- Quedan facultados los dueños para distribuir de nuevo, sin necesidad de la aprobación de la Junta de Propietarios, la cuota de participación, con relación al total del valor del inmueble, representen sus respectivos pisos o locales, entre los nuevos que, por división, segregación, agregación o agrupación, formen. Asimismo quedan facultados para comunicar entre sí y horizontal o verticalmente sus respectivos pisos o locales, incluso con edificios colindantes.- B.- Quedan excluidos:a- derecho a construir un sótano por debajo del nivel uno, que es el sótano por DIRECCION003 y bajo por DIRECCION004, finca horizontal número NUM001; c- el local de la planta baja número NUM002, finca horizontal número NUM000, y d- el local comercial sito en nivel NUM001, que es sótano por DIRECCION003 y bajo por DIRECCION004, finca horizontal número NUM003; de contribuir a los gastos de portería, ascensor, limpieza, alumbrado y reparación de portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos, a partes iguales. Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por todos los pisos y locales del inmueble en proporción a la cuota que cada uno represente en el valor total del inmueble.Tanto unos gastos como otros se procurará en todo lo posible, individualizarlos por portales".

Por lo tanto, con relación a la caldera, y en base a la testifical de Dña. Adela, se distinguen tres partidas: sustitución (se repercute a todos los propietarios, incluidos los de los garajes), disponibilidad y mantenimiento (quedan exentos de pago los garajes), y consumos (lo abonan los propietarios que tienen el servicio). Se abunda por la parte demandada que, el coste de disponibilidad no se les imputa a los garajes, si bien asumen los costes de sustitución de esta, desconociendo esta juzgadora el momento en el que se ha adoptado este acuerdo, y el quórum de aprobación con el que contó puesto que altera lo estipulado en los estatutos, como se puede apreciar de lo expuesto en el párrafo anterior al cual nos remitidos, al referirse a -todos los gastos que no son objeto de exclusión o tratamiento diferenciado-.

En el caso de autos no se ha aportado el acuerdo por el que se adopta este criterio de distribución de los gastos relacionados con la caldera, cuestión que, al no respetar las cuotas de participación, requeriría unanimidad, puesto que supondría una excepción más a las ya contenidas en los estatutos, más allá de lo que indica la administración de la comunidad representada por la pericial de Dña. Adela, en el sentido de reseñar que, cuando ellos asumieron estas funciones ya se seguía este criterio de distribución de gastos.

Por lo anteriormente expuesto, se declara la nulidad del acuerdo por el que se adoptó el reparto de los gastos de disponibilidad (coste fijo ACS y calefacción), y mantenimiento, de los ejercicios (2019, 2020 y 2021), punto 1 del orden del día, por vulnerar lo establecido en los estatutos, debiendo procederse a la redistribución de los mismos aplicando los criterios de distribución del resto de los gastos comunes.

Así mismo, se estima la impugnación del presupuesto para el próximo ejercicio (Punto 2 del orden del día) debiendo ser ajustados a los criterios anteriormente expuestos.

Se desestima la impugnación del punto tercero puesto que no afecta los criterios de reparto contenido en los estatutos.

Por lo tanto, la pretensión deducida por la parte demandante debe ser estima parcialmente en los términos anteriormente expuestos.

QUINTO. - Costas.

Procede aplicar el criterio objetivo del vencimiento que consagra el art. 394.2 LEC, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes a la mitad.

Visto cuanto antecede, preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.