Sentencia Civil 536/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 20, Rec. 17/2023 de 22 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Por la representación procesal de CONVENIM & BUSINES, S.L. y de D. Pedro Francisco se interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Arganda del Rey en solicitud de la declaración de nulidad y, subsidiariamente, anulación del acuerdo adoptado por la junta de gobierno extraordinaria de 2 de diciembre de 2020 sobre la revisión, el estado del cerramiento y la aprobación de la realización de las obras necesarias respecto del mismo; pretensión sustentada en las siguientes razones: (i) ausencia de competencia de la junta de gobierno para la adopción de dicho acuerdo; (ii) falta de quorum al no haberse adoptado por unanimidad de los propietarios, como exige el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); (iii) grave perjuicio para los locales comerciales de los demandantes, habiéndose adoptado el acuerdo con abuso de derecho ( artículo 18.1 c) de la LPH). Dicha demanda fue ampliada en el sentido de impugnar, igualmente, los acuerdos adoptados en el punto tercero por la junta general extraordinaria de 10 de mayo de 2021, así como los adoptados en los puntos primero y segundo de la celebrada el 21 de junio de 2021.

La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda formulada, absolviendo a la comunidad de propietarios demandada de todas las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas a la parte actora. Frente a dicha resolución se alzan los demandantes combatiendo la desestimación de la demanda en cuanto a los acuerdos adoptados los días 2 de diciembre de 2020 y 21 de junio de 2021, y admitiendo el rechazo de la impugnación de la junta celebrada el 10 de mayo de 2021 por falta de legitimación pasiva al no corresponder a la comunidad de propietarios demandada sino a la sita en la CALLE000 número NUM001. En sustento del recurso de apelación se aducen los siguientes motivos: (i) vulneración, por aplicación indebida, del artículo 18.2 de la LPH y de la doctrina establecida en la STS núm. 242/2013, de 10 de mayo, y demás jurisprudencia interpretativa del precepto vulnerado; (ii) infracción de los artículos 10.2.a) de la LPH y 3 del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, en relación con el art. 10.1.b) de la LPH; (iii) subsidiariamente, nulidad o anulabilidad del acuerdo de cerramiento por falta de quorum, al ser necesaria la unanimidad ex artículo 17.6 de la LPH, así como por suponer un grave perjuicio para los actores y por concurrir, además, un abuso de derecho en la actuación comunitaria ( art. 18.1.c) LPH); (v) vulneración de lo dispuesto en el artículo 348 de la LEC, al conculcarse las reglas de la sana crítica en la valoración de las pruebas periciales obrantes en autos, incurriendo la sentencia de instancia en errores, arbitrariedad e incoherencias, así como en error en la valoración de la prueba documental.

SEGUNDO.- Entrando a conocer de los motivos de impugnación esgrimidos, el objeto de la alzada se circunscribe a los acuerdos comunitarios adoptados en las juntas celebradas los días 2 de diciembre de 2020 y 21 de junio de 2021, relativos al cerramiento acordado por la comunidad de propietarios demandada respecto a su incidencia en los locales comerciales de los demandantes.

La sentencia apelada desestima la pretensión actora en base a las siguientes consideraciones: (i) los demandantes no salvaron el voto en las juntas, conforme exige el artículo 18.2 de la LPH, sino que participaron activamente en las mismas emitiendo su voto (negativo) respecto de aquellas actuaciones cuya impugnación solicitan; (ii) la forma en que se celebró la junta encuentra amparo en el artículo 3 del RD 8/2021, una vez acreditado, conforme a la documental aportada por ambas partes, que se cumplieron las debidas garantías de participación de todos los propietarios; (iii) no ha existido una modificación del título constitutivo que hiciera precisa unanimidad en la adopción del acuerdo controvertido pues los accesos a los dos locales que nos ocupan transcurren por la CALLE000, y la posterior alteración de aquellos sin expresa autorización de la comunidad o sin modificación de dicho título constitutivo resulta insuficiente a los efectos de acordar la impugnación pretendida.

La primera cuestión que ha de ser examinada es la concerniente a la falta de legitimación activa que el juzgador de primer grado estima por considerar que los actores carecen de ella para impugnar las juntas controvertidas dada la ausencia de expresa reserva del voto. Frente a ello sostiene la parte recurrente que el criterio de la instancia contraría la doctrina jurisprudencial expresada en la STS núm. 242/2013, de 10 de mayo, que interpretó la expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la LPH, en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.

El precepto citado dispone: Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. En interpretación del mismo, la STS núm. 332/2013, de 24 de mayo, que reproduce la citada por la parte recurrente, afirma: Como recientemente ha declarado esta sala en sentencia de pleno de fecha 10-5-2013. Rec. 1523 de 2009 :

No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.

El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 , declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH , en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.

En el fallo de la misma sentencia de esta Sala se concluye que:

Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.

Aplicando la citada doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado, no se comparte la conclusión de la instancia acerca de la falta de legitimación de los actores para impugnar los acuerdos comunitarios controvertidos pues, como afirma la sentencia apelada, emitieron su voto negativo respecto de aquellas actuaciones cuya impugnación solicitan. Luego no nos encontramos ante un supuesto de abstención que prive a los demandantes de legitimación; por lo que este primer motivo de recurso ha de ser estimado.

TERCERO.- Sentado lo anterior, procede el examen de los motivos de nulidad y/o anulabilidad de los acuerdos controvertidos que se pretenden sustentar en las siguientes razones: (i) infracción de lo dispuesto en el artículo 10.2.a) de la LPH, pues los recurrentes consideran que se adoptaron acuerdos por la junta de gobierno en cuestiones que son competencia exclusiva de la junta de propietarios que debió ser convocada como establece el Real Decreto-Ley 8/2021, que solo permitía en su artículo 3.1, de forma excepcional, la convocatoria de juntas de vecinos "si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021". Discuten, en definitiva, la competencia del órgano que adoptó el acuerdo de cerramiento así como que concurriera una situación de urgencia que justificase su adopción, además de alegar que el acuerdo de cerramiento no es una actuación necesaria ni obligatoria en los términos previstos en el artículo art. 10.1.b) de la LPH; (ii) falta de quorum al ser necesaria la unanimidad ex artículo 17.6 de la LPH; y (iii) los acuerdos impugnados implican un grave perjuicio para los demandantes, sin que tengan obligación de soportarlo, y/o un abuso de derecho en la actuación comunitaria ( art. 18.1.c) LPH).

En la resolución del motivo de recurso que incide en la falta de quorum como causa de nulidad, debemos tener en cuenta que la doctrina jurisprudencial excluye la regla de la unanimidad cuando se trata de acuerdos que aprueban un cerramiento por razones de necesidad, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia ( STS núm. 141/2019, de 6 de marzo, que cita las sentencias 924/2011, de 13 de diciembre, 971/2011, de 10 de enero de 2012, y 554/2005, de 6 de julio, entre otras). Como puntualiza la STS de 3 de marzo de 2003: En efecto, la cuestión relativa a la aplicación o no de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende de las características de la obra de cerramiento, pues si estas son, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 "extraordinarias, necesarias y no modificativas" de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes tal como razona, en otro caso, de cerramiento la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 .

En el caso que nos ocupa, el cerramiento aprobado por la comunidad de propietarios demandada modifica la configuración originaria del conjunto inmobiliario, constituido por varios bloques de viviendas comunicados mediante pasadizos o pasajes peatonales con acceso libre desde las vías públicas que los circundan (documento 12 de la demanda), afectando de manera negativa a la actividad de los locales de los demandantes puesto que se trata de un cierre perimetral de la finca, mediante un vallado de 2,70 metros de altura, puerta doble de acceso e instalación de telefonillos, con el consiguiente perjuicio para aquellos toda vez que se dificulta la entrada a potenciales clientes, no se respeta el horario comercial de esos establecimientos, y se imposibilita la visibilidad de los mismos desde el exterior. En pro de la necesidad de consentimiento unánime, puede citarse la STS de 2 de abril de 1993 cuando recuerda: ... no se niega que la obra se sitúa en elemento común y la Audiencia, que acoge íntegramente los razonamientos del juzgado, admite con este que los locales comerciales tienen por finalidad la atracción del público, la captación de clientela, de manera que el cerramiento del frontal de la zona común que da a la calle impide la libre comunicación, aunque estén las puertas abiertas, pues no será fácil para los transeúntes comprobar si los locales están abiertos al público o son simples dependencias para uso de los integrantes de la comunidad, por lo que, como cualquier otra alteración en la configuración o estado inicial de la cosa común, al afectar al título constitutivo, debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo - arts. 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal -, que no es otro que el de la unanimidad del acuerdo -art. 16, norma 1.ª-, criterio recogido en las sentencias de esta Sala Primera que cita (sentencias de 3 y 23 de diciembre de 1982 , 15 de febrero y 4 de noviembre de 1988 ), conforme al cual cualquier alteración o disposición de las cosas comunes que implique un cambio de utilización y disfrute de las mismas o de sus elementos se rige por el sistema de unanimidad. Asimismo, STS de 16 de julio de 2009: "[p]ara que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia."

Cierto es que los locales de los demandantes tienen acceso por la CALLE000, según resulta de los títulos de propiedad que se adjuntan con la demanda, aunque la sección de óptica de la farmacia Estrada tiene entrada a través del acceso peatonal (informe pericial de la parte demandante), y el local propiedad de CONVENIM & BUSINES -en el que actualmente se ubica la cafetería Samusara- dispone de dos ventanales o escaparates que dan a la zona común (fotografías aportadas como documento 11 de la demanda). En tales circunstancias, esta sala considera que el acuerdo de cerramiento objeto de impugnación debió adoptarse por unanimidad, lo que no aconteció en el supuesto en que nos ocupa. Así, en la junta de 2 de diciembre de 2020 se aprobó la realización del cerramiento por mayoría, con tres votos en contra (folios 307 y 308), y en la celebrada el 21 de junio de 2021, por la denominada "junta de gobierno" -que representaba el 80% de las cuotas de propiedad- se aprobó el cerramiento a ejecutar, sin que este extremo se sometiera nuevamente a la consideración de los vecinos, a los que únicamente se les solicitó el voto sobre la derrama aprobada para costearlo (folios 117 vto. a 121, 309 y 310).

Ello no quiere decir que, ante acuerdos como el que nos ocupa, siempre sea precisa la unanimidad dado que ello dependerá de las concretas características de la obra de cerramiento de que se trate. Como recuerda la STS núm. 924/2011, de 13 de diciembre: en relación a los supuestos de cierres perimetrales de edificaciones no puede buscarse una interpretación que, de una manera contundente o apodíctica, lleve a tener por cierto que su disposición supone o no, siempre y en todo caso con arreglo a tales normas, una alteración de los elementos comunes necesitada de aquella unanimidad. Y como dice la STS núm. 141/2019, antes citada, de la lectura conjunta de los arts. 10 y 17 LPH (también arts. 11 y 12 con anterioridad a su derogación por la Ley 8/2013, de 26 de junio ) resulta que no toda obra que altere la configuración externa del inmueble requiere la unanimidad. Tanto en esta sentencia, como las que en ella se citan, se declara que el acuerdo de cierre de urbanización podrá ser aprobado por mayoría siempre que se respeten los derechos de los dueños de los locales comerciales en los términos más arriba expresados. En consecuencia, en el caso de que por la comunidad de propietarios demandada se contemplen otras opciones de cerramiento menos perjudiciales para la actividad comercial de los locales, podría resultar suficiente adoptar el acuerdo por mayoría. A este respecto, es preciso significar que no consta acreditado que la decisión sobre el cerramiento fuera precedida de una consulta acerca del proyectado y sobre posibles alternativas que permitiesen compatibilizar el interés comunitario con el derecho de los propietarios de los locales hasta que se interpuso la demanda, como se desprende del acta de la junta general celebrada el 28 de octubre de 2021 (folios 311 vto. y ss.). Previamente a ello, la parte demandante remitió un burofax (documento 8 de la demanda) requiriendo a la administradora de la comunidad para que diera traslado de los correspondientes planos, indicase la forma, características y ubicación del cerramiento, y aclarase si el mismo afectaría a los accesos de los locales. Como respuesta a ese requerimiento, el 25 de febrero de 2021 la administradora remitió un correo electrónico comunicando que no estaban determinadas las características del cerramiento ya que su aplicación se debía basar en la licencia que emitiese el Ayuntamiento de Arganda del Rey (documento 9 de la demanda); dándose el traslado del informe técnico del cerramiento el 22 de marzo de 2021 (documento 10 de la demanda).

Lo hasta aquí razonado comporta la nulidad de los acuerdos impugnados, por infracción del artículo 17.6 LPH. Pero es que, además, advierte este Tribunal la existencia de otras razones que conducirían a semejante resultado. El artículo 3 del RDL 8/2021, en cuanto a las medidas establecidas para posibilitar la celebración de juntas de propietarios durante la pandemia del Covid 19, establecía:

1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal , que sí requieran acuerdo de la junta.

2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

Como indica la SAP de León (Sec.1ª) núm. 219/2023, de 24 de marzo: El Real Decreto 926/2020 supuso una suspensión del régimen de aprobación de acuerdos contenido en la Ley de Propiedad Horizontal en todo aquello que supusiera la celebración de una reunión presencial, pero en modo alguno suspendió o dejó sin efecto al régimen general de propiedad horizontal. Esto significa que los acuerdos que se pudieran posponer seguían sometidos al régimen general de propiedad horizontal y resultaba preciso cumplir con los requisitos exigidos en la LPH (reuniones presenciales cuando fuera posible), pero el Real Decreto 926/2020 en modo alguno proscribe la adopción de acuerdos que resulten urgentes e inaplazables, por lo que ya no sería de aplicación el régimen previsto para la convocatoria y adopción de acuerdos en junta de propietarios previsto en la LPH. Dicho de otro modo: si resultaba preciso adoptar acuerdos sin demora hay que contemplar algún mecanismo supletorio por vacío legal (la LPH no contempla supuestos en los que sea preciso adoptar un acuerdo y este no se pueda aprobar por imposibilidad legal de reunión de los propietarios). Precisamente, para solventar este vacío legal,se dictó el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, en el que se dice: "En dichas comunidades no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática. Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal [...] ".

En el caso que nos ocupa, nos encontramos ante unas reuniones celebradas por la denominada "junta de gobierno" de la comunidad de propietarios a la que no consta que los actores fueran convocados, ni informados acerca de su celebración ( artículo 16.2 LPH); en la que, según las actas, solo había presentes cuatro propietarios, sin indicación del cargo o función que pudieran desempeñar, ni acreditación de la representación que afirmaban ostentar, ni reflejo de la cuota de participación de cada piso o local ( artículo 19 LPH). Únicamente se ha acreditado que, una vez adoptados los acuerdos en las referidas juntas, se sometían a la posterior valoración de los propietarios mediante la emisión del voto por correo electrónico.

Y, tan anómala y excepcional manera de celebración de las juntas, únicamente podría encontrar amparo en la concurrencia de una situación de urgencia que lo justificase, lo que no se advierte en los acuerdos que han propiciado la presente litis. Cerrar un espacio comunitario que se diseñó como un corredor abierto y que mantiene su configuración inicial desde la finalización de la construcción del edificio en 2008, no es una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble e instalaciones comunes, ni consta que viniera impuesta por mandato administrativo o por razón de nuevas reglas de seguridad o adaptación de los edificios ( artículo 10.1 LPH). Tampoco se advierte una situación de premura que pudiera justificar la adopción del acuerdo de cerramiento de la manera excepcional que la situación de pandemia imponía. Ciertamente, la comunidad de propietarios demandada venía padeciendo problemas de inseguridad e insalubridad derivados de la configuración abierta de la urbanización; pero no lo es menos que, cuando se adoptó el acuerdo discutido (diciembre de 2020), las medidas de confinamiento impuestas a la población como consecuencia de la crisis sanitaria motivada por el COVID relativizaban esa problemática; sin que un supuesto afán por agilizar la decisión a adoptar, ante una previsible concesión de la licencia municipal para la ejecución del cerramiento, justifique la celebración de las juntas controvertidas de la manera en que lo fueron.

En virtud de lo expuesto, sin necesidad de efectuar otras consideraciones acerca de los restantes motivos de impugnación esgrimidos por la parte apelante, procede la estimación de la demanda en el sentido de declarar la nulidad del acuerdo adoptado el 2 de diciembre de 2020 por la junta de gobierno de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Arganda del Rey sobre la revisión, el estado del cerramiento y la aprobación de la realización de las obras necesarias respecto del mismo, así como de los puntos primero y segundo de la celebrada el 21 de junio de 2021, con el consiguiente acogimiento del recurso de apelación.

CUARTO.- En materia de costas procesales, dada la estimación parcial de la demanda, por cuanto se mantiene el rechazo de la impugnación de la junta celebrada el 10 de mayo de 2021 por falta de legitimación pasiva- pronunciamiento que ha sido consentido por la parte recurrente- no ha lugar a expresa imposición de las costas causadas en la instancia ( artículo 394.2 LEC). Pronunciamiento que igualmente sería el procedente atendidas las serias dudas fácticas y jurídicas que presenta el asunto debatido ( artículo 394.1 LEC).

En cuanto a las costas procesales causadas en la alzada, tampoco procede expresa imposición ante el acogimiento del recurso de apelación ( artículo 398.2 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,