Sentencia Civil 498/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 623/2022 de 22 de diciembre del 2023

Se comparten los razonamientos de la resolución recurrida, Y.

PRIMERO. -

Este procedimiento se inició por la demanda que, en base a que: la actora había adquirido a la demandada por 74.000€, en fecha 23 de diciembre de 2019, la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia; como consecuencia de haber descubierto, una vez entregada su posesión que padece aluminosis, haciendo falta actuaciones de refuerzo de la estructura; terminaba solicitando: que se declare el derecho de la demandante a la reducción del precio y se condene a la demandada a la restitución de la suma de 37.000€, intereses y costas.

La parte demandada contestó la demanda oponiéndose a ella, tras admitir la existencia de la compra, al negar que los daños tengan su causa en el cemento aluminoso, a que la compradora vio el interior de la vivienda antes de la firma de la escritura e impugnando el quantum de la reclamación.

Se dictó Sentencia estimando parcialmente la demanda al concluir : " Por ello, siendo evidente que la existencia de esta anomalía, de haberse conocido por la compradora, le habría llevado a desistir de la compra o a pactar un precio inferior, debe concluirse que la Sra. Gregoria cumple los requisitos para el éxito de su petición, y ello con independencia de que esta deficiencia fuera o no conocida por la vendedora: cuestión que la prueba no ha podido determinar ... Por ello, considerando que si como asevera el Sr. Víctor la intervención necesaria es tan importante desde el punto de vista económico que el edificio puede ser calificado de ruina funcional, ha de concluirse que el precio correcto será efectivamente el valor del suelo, esto es, 37.434'74 euros, por lo que siendo así que la demandante abonó un total de 74.000 euros, la reducción pertinente será de 36.565'26 euros. En consecuencia, procede condenar a la demandada al pago de la cantidad mencionada de 36.565'26 euros...."

Ante esta resolución:

1º) La parte demandada interpuso recurso de apelación en base al artículo 458 y siguientes de la LEC impugnando todos los pronunciamientos de la misma, en base a los siguientes motivos: - error en la valoración de la prueba, negligencia en la actuación de dª Gregoria; - error en la valoración de la prueba; a que la aluminosis no es la causa principal del deterioro del inmueble; y al error en la valoración de la prueba, en la valoración de los informes periciales.

2º) La demandante además de oponerse al recurso de apelación, interpuesto de contrario, impugnó la sentencia en el pronuniciamiento de costas.

SEGUNDO.-

- Recurso de apelación:

El recurso de apelación se ha centrado en error en la valoración de la prueba y de manera concreta ha recurrido la Sentencia en base a tres motivos: 1º) error en la valoración de la prueba. negligencia en la actuación de dª Gregoria: en primer lugar, no es cierto que la vivienda únicamente se visitara por Dª Gregoria en dos ocasiones. La testigo Dª Isidora en su declaración testifical indicó, que fue una primera vez, luego posteriormente otra con un amigo arquitecto, que es cuando decide comprar y una vez firmada las arras se hizo otra visita posteriormente. En todas esas visitas pudo comprobar el estado no solo de la vivienda, sino también del edificio que presentaba claros síntomas de descuido, dejadez, etc.. y que evidenciaban un estado más que deteriorado de la vivienda Y de igual forma por el perito D. Cornelio en su informe indicó que: es necesario indicar que el inmueble objeto de la inspección se ejecutó, según figura en la ficha catastral obtenido en el año 1952, es decir hace 70 años, que sobre partes de la vivienda se observan distintas reparaciones sobre elementos constructivos e intervenciones sobre el mismo. Este perito indicó que hubiera sido recomendable que, con carácter previo, y visto el estado de la finca, se hubiera consultado o solicitado este informe de evaluación. Por lo que en un inicio se describe en la demanda como un comportamiento "sospecho" por parte de mis representados, se ha podido comprobar tras la prueba practicada que lo que realmente existe es un comportamiento poco diligente e imprudente por parte de la demandante. 2º) Error en la valoración de la prueba. - la aluminosis no es la causa principal del deterioro del inmueble. Esta "poca calidad" de los materiales si era perceptible a tenor del estado de mantenimiento de la finca. Por lo que la causa principal del deterioro de vigas del edificio no es la existencia de comento con aluminosis, sino el propio desgaste y deterioro de una finca vieja, a la que no se le realizó mantenimiento alguno, y eso si era visible a simple vista. Todo esto debería haber puesto en antecedentes y en alerta a la compradora de la vivienda, que ahora quiere imputar su falta de diligencia a mi representada. Siendo que los únicos elementos afectados por el aluminosis son las viguetas y no el resto de elementos de la construcción como vigas, muros, etc... solo sobre estos elementos es por lo que habría que realizar la intervención. Y 3º) Error en la valoración de la prueba. - valoración de los informes periciales: El informe técnico aportado por la parte demandante confeccionado por el perito don Víctor realizó una valoración poco clara y sin especificar de dónde extrae los valores que aplica dando a la vivienda un valor de 37.434,74€. En su declaración dijo que: de portales de inmobiliarias o de internet, pero ni los aporta ni los nombra o relaciona, por lo que carecemos de datos. Contrariamente en el informe realizado por. D. Cornelio realiza primeramente un informe de valoración del bien con los parámetros de lo que se define como valor de mercado en las normas internacionales obteniendo un valor de la vivienda de 78.245€. Del total del coste de la reparación de toda la edificación del inmueble situado en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 según cuota de participación del inmueble situado en la planta baja, le corresponderá participar en un 20%, y estimando que la reparación de los elementos comunitarios en exclusiva podría ascender a la cantidad de 86.160 euros la repercusión del 20% de la local planta baja ascendería a 17.232 euros. De esa cantidad se deberán retrotraer las partidas que se detectan en la visita al inmueble, cuando se visita, en decir fachada e instalaciones, debido a la edad y estado del inmueble, así como la reparación estructural ya realizada, que se estima de un 30%. Y por tanto, la repercusión de la reparación se estima para el inmueble objeto de este procedimiento ascendería a la cifra de 10.253 euros. Además ambos peritos han manifestado que para la realización de la intervención se pueden solicitarlas correspondientes ayudas públicas, que no se han tenido en cuenta y en todo caso percibiría la propietaria. Por lo que a modo de conclusión podemos indicar que atendiendo a la edad de la finca, su situación y apariencia, y al estado general y sus manifestación es visibles de deterioro que presentaba y que se han plasmado en los respectivos informes; ante la falta de diligencia de Dª Gregoria que consciente de todo lo anterior y aun realizando varias visitas al inmueble previa a su compra, incluso acompañada de técnicos, no solicitó mayor documentación o información ya fuera a la Inmobiliaria o a los registros públicos para comprobar si había pasado las preceptivas inspecciones técnicas solicitamos la desestimación de la demanda. Y con carácter subsidiario y atendiendo a que determinados elementos presentan aluminosis solicitamos que únicamente se vea obligada al reintegro de la cuantía estimada por el perito judicial D. Cornelio de 10.253€.

- Decisión del Tribunal:

Aunque a continuación se analizarán los motivos del recurso de apelación en la valoración probatoria, ya se adelanta que la Sala comparte los hechos probados fijados en la Sentencia recurrida concretamente "... La prueba practicada permite concluir: 1. En 23 de diciembre de 2019 Dª Gregoria compró de Dª Filomena, quien actuaba representada por Dª Enriqueta, el inmueble sito en Valencia, C/ DIRECCION000 nº NUM000 por precio de 74.000 euros. Dicho inmueble había sido adquirido por la Sra. Filomena mediante escritura pública de fecha 9 de septiembre de 2019 -folios 17 a 28-.2. Con anterioridad a la firma de la escritura la Sra. Gregoria vió la vivienda al menos en dos ocasiones: la primera, para visitarla y ver si le interesaba y la segunda con un amigo decorador al objeto de que éste le informara sobre las posibilidades del bajo -testifical de Dª Isidora y de D. Avelino y folios 15 y16-. 3. Una vez tomó posesión del inmueble la demandada recabó los servicios de un constructor para llevar a cabo la reforma de aquel. Al retirarse el falso techo y el panelado de madera que recubría las paredes se advirtieron manchas de humedades y desprendimientos de materiales, apreciándose que en el techo había un refuerzo estructural metálico en los paños 3 y 4, de unos 10 a 15 años de antigüedad y que en el resto de los paños, carentes de refuerzo, el sistema horizontal de soporte estaba deteriorado e incluso deformado en el paño. 5. El análisis de las muestras evidenció que las viguetas estaban ejecutadas con cemento aluminoso. El deterioro de la estructura llevó al técnico contratado por la demandante a ordenar se apuntalara todo el techo del bajo -testifical de D. Cayetano y testifical-pericial de D. Martin yfolios 29 a 38-...".

En el primer motivo de recurso de apelación se ha defendido la negligencia en la actuación de doña Gregoria, ya que a juicio de la recurrente examinó la vivienda en 3 ocasiones, en último lugar acompañado, de un arquitecto.

La Sala no comparte dicha argumentación, se tiene en consideración que la negligencia se define como la omisión de la diligencia debida. Para aceptar la manifestación de la actora se exigiría asumir que la compradora antes de la perfección del contrato debió haber efectuado catas en la vivienda en base a su estado exterior, al tratarse de un defecto oculto. Pues una cosa es que una vivienda sea antigua y otra diferente que pueda tener vicio de aluminosis por el uso de cemento aluminoso y estas circunstancias no es apreciable en un examen visual de ella sino que hace falta realizar las perceptivas catas. Se comparte, como defiende la parte apelada, que la vendedora había adquirido esta vivienda pocos meses atrás, con la intención de revenderla y obtener un lucro, no se ha acreditado el conocimiento por parte de la misma de la situación, lo que acrecienta la idea de que la normal diligencia de la compradora no permitía conocer su existencia. Al igual, tampoco consta de las testificales practicadas, que las que la inmobiliaria y las intermediaria a pesar de haber examinado la vivienda tuviesen conocimiento de la existencia del vico de aluminosis. Por ello no se puede imputar esa negligencia a la compradora demandante, siguiendo el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo, n.º 777/2005 de 17 Octubre de 2005, encontrándonos ante un vicio oculto, constatado que hasta el momento que empezaron a efectuar la reforma en la vivienda no se apercibieron de su existencia, sin que exista prueba que permita concluir que la compradora podía haberse apercibido con anterioridad a la perfección del contrato de su existencia, del que tampoco se habia apercibido la vendedora, ni la inmobiliaria intermediaria. En la citada Sentencia nuestro alto tribunal exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Por último, entiende la Sala que mucho menos se puede calificar la conducta de negligencia, dado que no consta que la vendedora hubiese permitido a la compradora antes de la perfección del contrato efectuar las catas de la intensidad y dimensión necesarias para poder apercibirse de existencia e importancia del cemento aluminoso y de los defectos estructurales.

A continuacion el recurrente ha incidido en error en la valoración de la prueba en este sentido: "...las sentencias núm. n° 88/2013, de 22 febrero , 562/2013, de 27 septiembre y sentencia Tribunal Constitucional n° 212/2000 , cuando se trata de valoración probatoria, actividad intelectual que conforma el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, la revisión de la sentencia deberá centrarse, fundamentalmente, en verificar la legalidad en su producción, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio, se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso....",( Sentencia AP de VALENCIA sección 11 nº 489/2022 de 16 de noviembre), este Tribunal es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al Tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, se cita la STS de 15 de junio, recurso 358/2006; aunque ya se adelanta que no constata el error en la valoración de la pruebas periciales denunciado en el recurso.

A continuación se van a analizar conjuntamente los dos siguientes motivos del recurso de apelación, en cuanto a ambos están íntimamente relacionados, pues la determinación de si la aluminosis afecta o no a la vivienda es una es una cuestión técnica para la que es substancial la prueba pericial ( artículo 335 de la LEC). Y en este sentido destacamos:

- El dictamen pericial emitido por don Martin, (documento número 4 de la demanda), quien tras examinar la vivienda diagnóstico: La magnitud del deterioro detectado tanto en forjados y viguetas es muy importante, pues aunque la inspección solo atañe al bajo comercial Nº 6, a la vista del bajo correspondiente al nº 10, el riesgo de colapso parcial de forjados y vigas es muy alto; en el caso que nos ocupa, la pérdida de sección, adherencia y recubrimiento de las armaduras que conforman el esqueleto soporte es de importancia en la mayoría de los casos, por lo que el índice o alcance y repercusión de los daños puede clasificarse como grave al afectar directamente a elementos estructurales portantes del edificio, presentando un mecanismo de rotura con un comportamiento frágil (no avisa), el deterioro viene provocado por la humedad, afectando en mayor o menor medida, en función de la calidad y tipología de material. Concluyendo que: existen daños en elementos estructurales del edificio, con cierta gravedad en alguno de los elementos que requieren una reparación inmediata para garantizar la estabilidad, así como la toma de medidas preventivas de apeo de dichos elementos hasta que se proceda a su reparación. El técnico que suscribe considera que se trata de daños en elementos estructurales comunes del edificio que afectan al requisito de seguridad de segundas propiedades, por lo que se remite al deber de conservación y mantenimiento de los requisitos de seguridad estructural al que está obligada la comunidad de propietarios según el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal para acometer las actuaciones descritas o cualquier otra que garantice la estabilidad y salubridad en el menor tiempo posible.

- El dictamen de don Víctor (documento nº 8 de la demanda), quien después de examinar la vivienda concluyó: que la situación actual de la planta baja se considera como de ruina funcional ya que no puede destinarse al uso para el cual está destinada. Que la patología que afecta a la planta baja era conocida con anterioridad al 23 de diciembre de 2019 por quien ejecutó la intervención estructural. Sin embargo ésta no era visible, como tampoco era apreciable la patología que afecta a la estructura portante en planta baja, hasta tanto no se procedió a retirar los falsos techos que conformaban el cielo raso de la planta derecha, tal y como aún se mantienen en la planta baja izquierda. Que se desconoce si la intervención estructural de la planta baja derecha se ejecutó contando con el seguimiento y control por técnico competente así como si contó con la preceptiva licencia de obras, tratándose de una intervención en la estructura portante del edificio y por lo tanto considerada obra mayor. Que la situación actual de la planta baja se considera como de ruina funcional ya que no puede destinarse al uso para el cual está destinada. El valor del inmueble por lo tanto podría considerarse como el residual, éste es el porcentaje de participación del total que tiene en el edificio referido al valor del solar. Considerando un valor de mercado de suelo en el entorno y parcelas similares de 1.474,74 €/m2, la participación del 18% que se acredita en catastro para la planta baja derecha, ascendería a 37.434,74 €. Que la reforma interior prevista para la planta baja no puede ser realizada hasta bien no se garantice la estabilidad estructural del edificio.

- informe pericial emitido por don Cornelio que expuso: que el inmueble necesita la realización de acciones de reparación en los siguientes apartados; carácter comunitario: reparación de los elementos estructurales de la totalidad del inmueble; reparación de la fachada exterior; revisión de todas las bajantes e instalaciones de suministro general. De carácter individual: realizar un proyecto de intervención según las necesidades específicas que la propiedad requiera, y según el uso al que desee destinar dicho inmueble. En conclusión: Según los datos que se reflejan en este documento, el inmueble descrito presenta un mantenimiento general muy bajo, con deficiencias estructurales de carácter comunitario, que repercuten en la totalidad del inmueble, y concretamente en el local situado en la planta baja derecha. Que el valor de mercado obtenido en este informe, determina el valor de la zona, considerando los inmuebles comparables de las mismas superficies y características al valorado. Que los daños y desperfectos detectados deben ser objeto de una intervención rápida y eficaz. Que recomendamos la realización del informe de evaluación del edificio con carácter de urgencia, al objeto de determinar con exactitud los daños del resto del inmueble, su intervención y los ensayos a realizar, al objeto de su mejor diagnosis. En cuanto a la posible reducción del precio del inmueble como consecuencia de las circunstancias detectadas, establecemos una línea de actuación que se basa en la valoración del bien con los parámetros de lo que se define como valor de mercado en las normas internacionales, y la determinación del mismo siendo el valor obtenido de 78.245€.

Si a estas periciales le añadimos para su valoración el resultado del análisis realizado por la mercantil Sigma del hormigo que lo califico de "aluminoso". La necesaria conclusión coincide con el Juez de instancia, en la medida que existiendo el aluminosis, y sin perjuicio de la incidencia, como indicó el perito judicial, en el deterioro de la vivienda su antigüedad y su mantenimiento; sin embargo, la valoración probatoria conforme el artículo 348 de la LEC no ofrece mayor duda, se concluye que la vivienda sufre un vicio oculto, cemento aluminoso. Conclusión determina aceptar la pretensión de la actora es decir la minusvaloración del precio al amparo del artículo 1486 del CC, es amparada por este Tribunal en base a la conclusión expuesta al encontrarnos ante un vico oculto.

Sobre cuestión semejante se pronunció esta Sección en Sentencia nº 300/2018 de 17 de julio, defendiendo al idea de que la aluminosis genera un peligro potencial que solo desaparecerá con la sustitución funcional de la estructura, lo que va más allá de actuaciones puntuales. Y por tato que afecta a la habitabilidad dado el peligro potencial al afectar a su seguridad. En esta misma idea el Tribunal Supremo en sentencias de 17 de octubre 10 de 2005 y 2 de marzo de 2007 se califica de vicio oculto y grave.

Conforme la Sentencia del Tribunal Supremo, n.º 777/2005 de 17 Octubre de 2005, la existencia de aluminosis debida a la construcción de la finca con cemento aluminoso, determina la responsabilidad del vendedor de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos", cuestión que ha sido analizada a resolver el motivo primero de los recurso; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil), cuestión sobre la que no existe divergencia en cuanto a que el aluminosis era anterior a la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" (artículo 1484), la cuestión expuesta en el párrafo anterior, en la medida que ninguno de los 3 peritos ha calificado la problemática estructural de la vivienda de leve sino al contrario la han calificado de muy grave y peligrosa para la seguridad; y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil). De los anteriores requisitos la discusión se ha centrado en el último de ellos, pues no se discute que estamos ante un vicio oculto, la compradora solo se enteró después de la venta aunque existía con anterioridad a ella,ka gravedad de esta patología la hace impropia para el uso al que se destinaba como vivienda.

Por último, en la demanda se ejercitó la acción del artículo 1486 del CC exigiendo una rebaja proporcional en el precio apoyándose en el informe de los peritos, concretamente en la suma de 37.000€, atendiendo al valor residual dela vivienda; en la Sentencia se estimó parcialmente la demanda en la suma de 36565,26€ a calcular la diferencia entre el valor del suelo 37.434,74€ y el valor de la venta 74.000€.

La Sala coincide con la conclusión a la que llega la Juez de instancia, que no fue discutida por la parte demandante, únicamente por la parte demandada; que en su recurso incidió en el valor de la obra de reparación, omitiendo que, ni la demanda ni la Sentencia atiende a ese criterio, sino que acude al valor residual de la vivienda teniendo en cuenta los vicios existentes. Acción permitida por el artículo 1486 del CC. Ya que la valoración de las obras que efectuó tanto el perito judicial como los otros peritos, eran aproximativas de su importe, en la medida que todos señalaban la necesidad de realizar más exámenes en los elementos comunes y otros elementos de la finca para concretar el alcance del vicio que afectante a su estructura. Todos los peritos han calificado la situación de la finca de ruina funcional y estructural, por ello, la conclusión de la Juez de instancia debe ser confirmada, ya que en esa ruina la jurisprudencia, comprende: "...concurre cuando la construcción es inútil para la finalidad que le es propia ( SSTS. 6 noviembre 1996 , 29 mayo 1997 , 8 mayo 1998, 7 eran aproximativas del marzo y 5 diciembre 2000 , 2 abril 2003 , es decir, cuando resulta inservible o inadecuada para el uso al que estaba destinada ( STS. 19 octubre 1997 y 6 junio 2002 ) no apta para la finalidad para que es adquirida ( STS. 13 junio 1987 , 4 diciembre 1992 , 21 marzo y 24 septiembre 1996 . La determina, por consiguiente, la inhabilidad del objeto para su utilización normal o le hace impropio para su habitual destino ( STS de 8 febrero 2001 ); siendo suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino ( STS. 28 mayo 2001 , o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto ( STS. 24 enero 2001 )..."( Sentencia AP de Malaga, Sección 5ª nº 153/2023 de 13 de marzo).

TERCERO. -

- Impugnación

La parte demandante impugnó la sentencia en el pronunciamiento desfavorable para ella en cuanto que en primera instancia no se impuso las costas a la parte demandada entendiendo que incurrió en error en la aplicación del artículo 394 de la LEC y la doctrina que lo interpreta: 1º) que nos encontramos ante una estimación sustancial de la demanda dada la pequeña diferencia cuantitativa que existe entre los solicitado y los estimado en la sentencia; y 2º) por la temeridad de la demandada porque existió una previa reclamación extrajudicial para la devolución de la parte proporcional del precio, por importe de 37000€, reclamación a la que hizo caso omiso la demandada y que motivó la presente procedimiento, en el que ni siquiera se ha negado la existencia del vicio pirógeno de aluminosis.

- Decisión del Tribunal:

La Sala va a estimar la impugnación pues existiendo una diferencia de 500€ aproximadamente entre la petición de la parte y la condena en la sentencia se debe calificar la estimación de la demanda de sustancial, teniendo en cuenta la doctrina sustentada por el Tribunal Supremo en Sentencias de 14 de marzo de 2003 , 7 de julio de 2003 , 8 de julio de 2004 , entre otras, sobre que dentro de los criterios recogidos en el artículo 394 de la LEC , se ha equiparado la estimación sustancial a la total, "... el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto..." ( Sentencia de 21 de octubre de 2003).

CUARTO. -

Sobre las costas de segunda instancia, se va a distinguir, las derivadas del recurso de apelación que ha sido desestimado, las que se impondrán a la parte recurrente; y las de la impugnación, en la medida que ha sido estimada no se efectuará pronunciamiento sobre ellas, artículo de 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.