Sentencia Civil 1935/2025 , Rec. 6789/2024 de 22 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica controvertida versa sobre si, durante el período en el que, como consecuencia de las restricciones imperativas impuestas por razones sanitarias existió una limitación del aforo en los espacios comunes de los hoteles, es posible aplicar la denominada doctrina rebus sic stantibusa un contrato de arrendamiento del inmueble destinado a explotación hotelera que no estaba incluido en el ámbito de aplicación de las normas de emergencia dictadas durante la pandemia del covid-19.

1.Tal como constan recogidos en la sentencia recurrida, debemos partir de los siguientes antecedentes.

«I. La mercantil Valenciana Hotelera, SL, promovió acción judicial frente a BCN Godia, SLU, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

»a) La actora es una sociedad dedicada a la explotación de siete hoteles, y pertenece al grupo Hoteles Catalonia. Cuatro de dichos establecimientos están ubicados en Barcelona, y los otros tres en el resto del territorio nacional.

»b) En fecha 3 de marzo de 2011 Valenciana Hotelera, SL, y BCN Godia, SLU, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre parte de la finca sita en Barcelona, DIRECCION000, y convinieron que su uso se destinaría a la explotación como hotel de cuatro estrellas. El contrato preveía la ejecución previa de las obras necesarias para la adecuación del inmueble a la actividad proyectada, y se fijó una duración del arriendo de 35 años. La renta se estableció en 10.500 euros anuales por habitación, pagaderos por meses anticipados durante los siete primeros días de cada mes. En la actualidad, en dicho edificio se emplaza el Hotel Square, de cuatro estrellas, y la renta arrendaticia asciende a 52.138,82 euros, más el IVA correspondiente.

»c) Desde el mes de marzo de 2020, como consecuencia de las disposiciones gubernamentales derivadas de la situación de pandemia, el hotel se encuentra cerrado al público y, aunque desde el 11 de mayo de 2020 (Orden SND/399/2020, de 9 de mayo) se permitió la apertura de los establecimientos hoteleros, el negocio resultó completamente afectado por los diversos confinamientos perimetrales, las limitaciones a la movilidad y demás restricciones específicas impuestas por la normativa promulgada, por lo cual Valenciana Hotelera, SL, se vio en la obligación de mantener el cierre del establecimiento.

»d) La facturación de Valenciana Hotelera, SL, cayó en 2020 un 81'80% respecto de 2019, y, en el caso específico del Hotel Square, la facturación descendió más aún, en concreto un 87'55%, según informe pericial adjuntado a la demanda.

»e) A raíz de los contactos entablados por las partes por razón de la coyuntura expuesta, el día 21 de mayo de 2020 se firmó una adenda al contrato, en virtud de la cual se establecía una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel en el marco del plan de desconfinamiento aprobado por el gobierno; y se acordó, además, un periodo de carencia para el pago del 75% de la renta hasta octubre siguiente, que sería reintegrada adicionándose a las rentas posteriores mediante el prorrateo que se recogía en su cláusula 3 B.

»f) Ante la persistencia de la situación, y fruto de nuevas negociaciones emprendidas por las partes, se formalizó una segunda adenda fechada el 1 de octubre de 2020, por la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, de modo que la arrendataria abonaría 26.069,41 euros mensuales durante dicho periodo. Además, se prorrogó el abono de la cantidad aplazada en la primera adenda, y se prorrateó su pago, a partir del mes de enero de 2021, en los términos plasmados en la cláusula 3 B.

»g) Dado que las circunstancias no solo no mejoraron, sino que además los pronósticos empeoraron como consecuencia de la llamada "tercera ola" de la pandemia, que generó confinamientos perimetrales más estrictos, y ante la inexistencia de demanda turística y las escasas expectativas de recuperación, Valenciana Hotelera, SL, intentó prorrogar los acuerdos plasmados en el último contrato, pero se encontró con la resistencia absoluta de la propiedad, que no aceptó ninguna reducción de la renta. La propuesta inicial formulada por la arrendataria consistía en mantener la reducción del 50% de la renta hasta marzo inclusive, pero, a diferencia del caso anterior, y para facilitar el acuerdo, no se solicitaba la prórroga de la moratoria referida en la primera adenda, que se empezaría a abonar en los términos acordados desde el mismo mes de enero.

»h) En consecuencia, en la actualidad las contraprestaciones recíprocas del contrato se encuentran completamente desequilibradas en perjuicio de la actora, y ese desequilibrio resulta insostenible, pues la contraparte está cobrando el 100% de la renta arrendaticia como si el hotel estuviera en plena explotación. Tal coyuntura fundamenta la invocación de la cláusula rebus sic stantibus,ya que en la fecha de concertación del contrato (año 2011) resultaba imprevisible para una empresa hotelera que, como consecuencia de una pandemia mundial, se acordaría por las autoridades una drástica reducción de la movilidad de la población derivada de los confinamientos domiciliarios y perimetrales ordenados a raíz de aquella coyuntura, así como los cierres de sectores económicos enteros, entre los que se encontraban los hoteles en una ciudad turística de primera magnitud como Barcelona.

»i) Por tales motivos, resulta procedente y necesario que se acuerde judicialmente la novación subjetiva del contrato mediante la adecuación de la renta a la situación derivada de la pandemia, mientras se mantenga tal coyuntura, o, alternativamente, durante la anualidad de 2021, mediante la reducción de dicha renta en un 50%, toda vez que una simple moratoria no reestablecería el desequilibrio generado entre las contraprestaciones de las partes.

»Al amparo de los antecedentes expuestos se formulaban las siguientes pretensiones, según el tenor literal de la súplica de la demanda:

»"a) Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.

»b) Se declare que la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento que une a las partes es de 26.069'41 euros mensuales más IVA con efectos desde el día 1 de enero de 2021 mientras dure la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso.

»c) Con carácter subsidiario, para el supuesto de no estimarse la anterior petición, se declare por el juzgado la renta a cargo del arrendatario que debe abonar a la demandada que considere adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma".

»II. La representación de BCN Godia, SLU, se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

»a) El verdadero propósito de la actora radica en traspasar ilegítimamente a la propiedad la totalidad de los riesgos inherentes a la actividad económica que desarrolla en el inmueble arrendado.

»b) El arrendador de un local de negocio no responde de la ventura de la actividad económica que se desarrolla en dicho local, y el arrendatario no está legitimado para trasladar a la propiedad los riesgos derivados de su economía, pues se trata de riesgos que quedan fuera de la base del contrato.

»c) La doctrina de la cláusula rebus sic stantibusno faculta al órgano judicial para modificar el contenido del contrato a voluntad de una de las partes, y únicamente puede integrarse un riesgo contractual al amparo de aquella doctrina cuando el contrato carezca de mecanismos o previsiones para asignar dicho riesgo.

»d) El contrato suscrito por las litigantes incluye un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento, de tal forma que ante la sobreveniencia de cualquier tipo de riesgo que perjudique a la parte arrendataria, por muy imprevisible que sea, esta última puede activar dicho mecanismo desligándose del vínculo contractual sin coste alguno y sin causa justificada si dicho negocio jurídico ya no le reporta beneficios o ya no es de su interés conservarlo por la razón que sea.

»e) Omite la actora que mediante burofax de fecha 8 de febrero de 2021, de conformidad con las prescripciones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería, el comercio y en materia tributaria, BCN Godia, SLU, concedió voluntariamente a la arrendataria -sin estar obligada a ello, al no ostentar la actora la condición de pyme exigida por dicha normativa- una moratoria en el pago de la renta, que se aplicaría desde enero de 2021 y durante el período de tiempo que se prolongase el estado de alarma y sus prórrogas, y que podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, si las circunstancias lo precisaren, esto es, previsiblemente hasta septiembre de 2021.

»f) Las pretensiones de la actora son exorbitantes e inasumibles para la propiedad, puesto que pretende imponer unilateralmente una rebaja del 50% de la renta durante todo el ejercicio 2021, lo que comportaría que sería el arrendador quien padecería una situación de excesiva onerosidad.

»g) Básicamente, la actora fundamenta su pretensión de revisión de la renta en la cláusula rebus sic stantibusque exige la concurrencia de un conjunto de presupuestos jurídicos muy estrictos que no se cumplen en el presente caso, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo.

»III. La magistrada de primera instancia desestimó la demanda conforme a los siguientes razonamientos:

»a) La parte actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían finalizado.

»b) El informe pericial adjuntado a la demanda hace referencia exclusivamente al ejercicio de 2020, y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Es decir, sus conclusiones acreditarían, en su caso, lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, pero no plantean un escenario a futuro.

»c) La apertura total o parcial, antes o después, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades a fin de redefinir su plan de negocio en función de la evolución de los mercados, como era de esperar al concluir un contrato cuya duración es de treinta y cinco años.

»d) La modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el año 2046, pues no concreta la parte actora en su súplica, más allá de la alusión a "la finalización de la situación de pandemia" -concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones-, el lapso temporal durante el que habría de tener vigencia la reducción de la renta.

»e) No concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus,y la parte actora pretende trasladar a la propiedad la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrece a la parte demandada una participación). Tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establece ningún criterio para que se fije otra distinta, y la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro.

»Impuso a la actora las costas del procedimiento.

»IV. La representación de BCN Godia, SLU, reproduce en su recurso las alegaciones expuestas en el escrito de demanda y agrega que durante el año 2021 el hotel no estuvo cerrado por decisión gubernamental, pero concurrieron diversas circunstancias relacionadas con la pandemia que comportaron de facto la supresión de la demanda de plazas: restricciones directamente de la movilidad, no solo de salida, sino de entrada de extranjeros, limitaciones del uso de los espacios de los hoteles -con inclusión de las restricciones a la celebración presencial de congresos, convenciones y ferias comerciales-, o el desplome del mercado como consecuencia del temor de los clientes, tanto nacionales como extranjeros, a desplazarse durante una pandemia que estaba provocando importantes cifras diarias de fallecidos.

»Agregaba que durante el primer semestre de 2021, en que el hotel estuvo cerrado (hasta julio de 2021), se dictaron diversas normas, tanto a nivel estatal como autonómico, que impusieron fuertes restricciones que afectaron directamente a la actividad negocial del hotel».

2. La Audiencia Provincial dicta una sentencia por la que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Valenciana Hotelera, SL, revoca la sentencia dictada por el juzgado, estima parcialmente las pretensiones de la actora, y acuerda que la obligación de pago de la renta a su cargo durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 queda limitada al 75% de la renta que venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19.

La Audiencia no impone las costas de ninguna de las instancias razonando que, dada la incertidumbre en la materia, concurren las circunstancias para apreciar «serias dudas de hecho o de derecho».

La decisión de la Audiencia se basa en las siguientes consideraciones.

En primer lugar, la sentencia incluye una serie de consideraciones sobre el sentido de la cláusula rebus sic stantibusy la doctrina jurisprudencial que la ha perfilado, por ser ese el fundamento de la pretensión principal formulada por la actora. La sentencia concluye que «no es discutible que la aparición de la pandemia y su incidencia en todos los aspectos vitales de las personas -entre ellos, obviamente, el económico- han sido aceptados por los órganos judiciales, por tratarse de circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como presupuestos suficientes para justificar la aplicación, en la vertiente negocial y económica, de la cláusula rebus sic stantibus».

Añade que, en el caso:

«Consta que desde el inicio del estado de alarma en marzo de 2020, y a lo largo de dicha anualidad, propiedad y arrendataria convinieron en aplicar medidas paliativas de las consecuencias económicas padecidas por Valenciana Hotelera, SL, a raíz de aquel drástico descenso en la facturación de su negocio, lo que es indicativo de que ambas convinieron que se hacía preciso introducir en el contrato un mecanismo para reequilibrar las prestaciones de las partes.

»Así, en fecha 21 de mayo de 2020 las partes incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel; y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente lo que se pretende en el presente litigio por la arrendataria.

»Se exponía en la sentencia frente a la que se apela, como uno de los motivos de la desestimación de las pretensiones actoras, que el informe pericial adjuntado a la demanda, elaborado por D. Santiago, hacía referencia exclusiva al ejercicio 2020 y no contenía ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Sin embargo, el argumento no puede aceptarse porque si se admite de forma indiscutida que los efectos derivados de la pandemia se configuran como causa sobrevenida e imprevisible, y de la suficiente entidad para justificar la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia cita las SSTS de 30 de junio de 2014 y 18 de julio de 2019, y califica la situación de pandemia y las medidas adoptadas para hacer frente a la crisis sanitaria como presupuesto para aplicar la rebus.A continuación, respecto del caso litigioso, hace referencia a las adendas acordadas por las partes en mayo y en octubre de 2020, lo que a juicio de la Audiencia es indicativo de que ambas partes consideraban preciso introducir en el contrato mecanismos para reequilibrar las prestaciones.

La Audiencia añade que no comparte el argumento del juzgado acerca de que la pericial presentada por la demandante no incluyera ninguna proyección de los gastos y resultados del ejercicio 2021 y siguientes a los que se refiere la petición de la demandante. Considera la Audiencia que si los efectos derivados de la pandemia se configuran como una causa sobrevenida e imprevisible, y de suficiente entidad para justificar la aplicación de la rebus,«es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia destaca que las peticiones formuladas en la demanda por la representación de Valenciana Hotelera, SL, encuentran respaldo en las consecuencias anudadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus,y que no se invoca de forma expresa la normativa promulgada para la implementación de medidas de apoyo a determinados sectores económicos afectados por la crisis de la pandemia. A continuación, tras referirse a la declaración de inconstitucionalidad por la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 150/2022, de 29 de noviembre, de las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre, la Audiencia se plantea si la pertinencia de lo solicitado por la actora «debe analizarse exclusivamente a la luz de los requisitos, condiciones y remedios establecidos en el Real Decreto-Ley 35/2020, o si la doctrina rebus sic stantibuses susceptible por sí sola de amparar las pretensiones de la demandante, con independencia de que concurran o no todas aquellas premisas legales y de que las medidas que puedan adoptarse coincidan o no con las reguladas en el Real Decreto-Ley 35/2020». La sentencia resume esta normativa y reitera que, en el caso, la demandante no la invoca, probablemente porque no cumple sus presupuestos, pero añade que «ello no impide que las medidas destinadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes resulten exclusivamente de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,como también se dijo, como tampoco se aprecia óbice alguno para que las repetidas medidas puedan coincidir -o no- con las relacionadas en el Real Decreto-Ley 35/2020».

Finalmente, la sentencia, tras citar otras resoluciones dictadas por la misma Audiencia, afirma de modo literal:

«V. En consonancia con lo anterior, la decisión que se adopte deberá inspirarse en el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia hayan de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece aquel contrato, es decir, las limitaciones impuestas a hoteles y alojamientos turísticos.

»El espíritu del Real Decreto-Ley 35/2020 estriba también en la idea de que en los arrendamientos en los que se demuestre una afectación económica por causa de la pandemia se repartan los riesgos entre ambas partes. Como ya se mencionó, BCN Godia, SLU, en su condición de arrendadora, convino inicialmente con Valenciana Hotelera, SL, en fecha 21 de mayo de 2020, una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel, y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente el porcentaje de reducción que se pretende en el presente litigio por la arrendataria para los periodos posteriores a enero de 2021.

»Aquellos acuerdos alcanzados por las partes son indicativos de que también la propiedad convenía en la pertinencia de la relajación de las obligaciones a cargo de la inquilina y de la necesidad de repartir entre ambos contratantes las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia.

»Las medidas que hayan de adoptarse -inspiradas, se insiste, en la idea de que ambos contratantes deberán soportar por partes iguales las consecuencias negativas derivadas de la coyuntura económica generada a raíz de la pandemia- deberán acomodarse a las restricciones que han afectado al sector específico en el que se encuadra la actividad desarrollada por Valenciana Hotelera, SL, en el inmueble arrendado, es decir, hoteles y alojamientos turísticos.

»Tales restricciones se han ido modulando normativamente, en función de la evolución de la pandemia, por las diversas resoluciones dictadas por el Departamento de Salud de la Generalitat de Catalunya desde el inicio de la pandemia.

»Así:

»a) En fecha 8 de septiembre de 2020 se dictó la Resolución SLT/2160/2020, por la cual se prorrogan determinadas medidas especiales en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de la covid-19 en los municipios de Canovelles, Granollers i les Franqueses del Vallès (Vallès Oriental).

»En dicha resolución se acordó, entre otras medidas, la limitación del aforo de los espacios comunes de los establecimientos hoteleros al 50% del aforo autorizado.

»b) Mediante la Resolución SLT/2228/2020, de 15 de septiembre, por la que se prorrogan y se modifican las medidas especiales en materia de salud pública para la contención del corte epidémico de la pandemia de la covid-19, se extendió a otros municipios, entre ellos Barcelona, la aplicación de la limitación del aforo al 50% en relación con los establecimientos hoteleros.

»c) Las restricciones a las que se ha hecho mención quedaron definitivamente suprimidas mediante Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre, por la que se modifica la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, por la que se prorrogan y modifican las medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de covid-19 en el territorio de Cataluña.

»En la exposición de motivos de esta última resolución se razonaba aquella supresión en los siguientes términos:

»"(...) Así, en este estado de situación, el director de la Agencia de Salud Pública de Cataluña propone que se modifiquen las medidas previstas en la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, con el fin de adecuarlas a la situación epidemiológica y asistencial, que, como se ha constatado, permite realizar un avance significativo en el nuevo proceso de desescalada iniciado en las últimas semanas.

»Este proceso incide específicamente en lo que concierne a las limitaciones de aforos, generalizado a todas las actividades económicas (empresas de servicios y minoristas, actividades culturales, de espectáculos públicos, recreativas, deportivas, asambleas de entidades, actividades relacionadas con el juego, hostelería y restauración, universidades, equipamientos cívicos, congresos, convenciones, ferias comerciales y fiestas mayores y actividades populares y tradicionales). En coherencia, se suprimen también los límites máximos del número de personas asistentes a acontecimientos, con carácter general; se revisan las condiciones de ventilación reforzada, que pasan a ser recomendaciones en todos los casos, y las medidas de control de aglomeraciones aplicables, y se modifican, de conformidad, ambos anexos. Adicionalmente, se suprimen las restricciones específicas del sector de la hostelería y restauración (número máximo de comensales por mesa, distancia entre mesas, otras distancias)".

»No se ajusta a la realidad, por tanto, la afirmación que se vierte en la sentencia frente a la que se apela en cuanto a que a partir de enero de 2021 las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían quedado sin efecto.

»Se apunta finalmente, a propósito de las alegaciones plasmadas en el escrito de contestación, que la conclusión que se viene anticipando no puede quedar condicionada por la circunstancia de que el contrato suscrito por las litigantes incluyera un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento otorgada a la arrendataria, sin coste alguno, en la hipótesis de materialización de cualquier tipo de riesgo que pudiese afectar a la explotación del negocio. Y es que, con independencia de la previsión de aquella facultad, consta documentalmente que Valenciana Hotelera, SL, acometió la ejecución de obras en el edificio en el que está instalado el hotel, obras cuyo coste ascendió a más de 6.000.000 euros, por lo que obviamente el potencial desistimiento no se presentaba como una alternativa favorable a la arrendataria ni impedía, consecuentemente, la apreciación de la coyuntura justificativa de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

»VI. En consecuencia, las pretensiones actoras deberán tener parcial acogida en los siguientes términos:

»a) La reducción de la renta en los términos que a continuación se expondrán será operativa durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 (fecha esta última de la entrada en vigor de la Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre).

»b) Dado que durante el expresado lapso temporal el aforo de los espacios comunes en los establecimientos hoteleros se limitó al 50% del aforo autorizado, la arrendataria deberá soportar el abono de la renta mensual en ese 50%, y el 50% restante, por corresponderse con la parte del aforo del hotel de la que Valenciana Hotelera, SL, no pudo obtener rendimiento alguno, deberá ser asumido por partes iguales, conforme a lo expuesto, por propiedad y arrendataria.

»c) En definitiva, Valenciana Hotelera, SL, deberá abonar, durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, el 75% de la renta contractualmente pactada.

»Se admite que, en el trance de establecer las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,únicamente se ha tenido en consideración el porcentaje de restricción del aforo de las zonas comunes del hotel impuesto por la normativa a la que se ha hecho referencia, y que se omite la incidencia, de imposible ponderación obviamente, de circunstancias tales como la limitación de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricción de celebración de conferencias y congresos y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad económica de Valenciana Hotelera, SL, pero, como se subrayaba en la ya citada sentencia de esta Sección de 22 de mayo de 2023, "estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis"».

3.BCN Godia, SLU, ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO. Recurso de casación. Planteamiento. Oposición de la recurrida.

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 1091 y 1258 CC y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.

En su desarrollo, tras un resumen de antecedentes del caso, se expone que, de acuerdo con el art. 1091 CC, las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes deben cumplirse aunque con posterioridad, por la razón que sea, sean más onerosas Alega que la inexigibilidad de las obligaciones contractuales por alteración de las circunstancias es una excepción a la regla general derivada del principio pacta sunt servanda,y que procede únicamente cuando se dan determinados presupuestos jurídicos exigidos por la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la aplicabilidad de la doctrina de la cláusula rebus.Señala que, si bien la cláusula no tiene naturaleza legal, el art. 1258 CC constituye el fundamento legal sobre el que se construye esta figura jurisprudencial, y que en el caso no se dan los presupuestos jurídicos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial.

En primer lugar, porque la alteración de las circunstancias tiene que impactar directamente en la economía del contrato y producir la ruptura de la equivalencia de las prestaciones de tal forma que se produzca una situación de excesiva onerosidad para una de las partes del contrato, o que provoque directamente la frustración del fin jurídico. Considera que en el caso no se cumple este requisito porque solo han quedado acreditados los efectos generales que ha tenido para el sector de la hostelería la crisis sanitaria, pero no se ha entrado a valorar la incidencia concreta e impacto que ha tenido en el negocio que une a las partes. Añade que se reclama la reducción de la renta cuando ya no existía suspensión total de la actividad, y que en el caso no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado. También alega que la arrendataria ha continuado explotando el negocio hasta la actualidad, y ha abonado la renta íntegramente, por lo que no puede mantenerse que haya desaparecido la base del negocio.

En segundo lugar, por lo que se refiere al requisito de la subsidiariedad de la aplicación del remedio de la revisión de la cláusula rebus,señala que en este caso el riesgo de la crisis sanitaria ya estaba asignado contractual y legalmente, por lo que es improcedente revisar el contrato, dado que existen mecanismos suficientes para integrar el riesgo en el negocio jurídico. Se refiere, en particular, a la facultad de desistimiento que podía ejercitar la arrendataria transcurridos los cinco primeros años del contrato sin penalidad alguna. En cuanto a la asignación legal de los riesgos, señala que se aprobaron distintos instrumentos legales en las distintas fases de la pandemia que facultaban al arrendatario a solicitar moratorias y reducciones en el pago de la renta, y que la propia sentencia recurrida pone en duda que se cumpla este presupuesto jurídico al afirmar que existen dudas de derecho sobre la aplicabilidad de la cláusula rebusen el caso enjuiciado, así como que el Tribunal Supremo no se había pronunciado todavía.

Termina argumentando que la sentencia recurrida se apoya en la STS de 30 de junio de 2014, cuando existe jurisprudencia posterior, y en concreto la sentencia 19/2019, de 15 de enero, que descarta la aplicación de la rebus,tanto cuando se basa en afirmaciones genéricas sin expresar las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación como cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, sea improcedente revisar o resolver el contrato.

2. Oposición de la recurrida. La recurrida se opone al recurso alegando que no existe interés casacional porque la sentencia no es contraria a la doctrina de la sala, que se cita en la sentencia, y que la única variación es que ninguna de esas sentencias se refiere a una situación imprevisible y de extrema gravedad como fue la derivada de la pandemia. Señala que lo que se está alegando en el recurso es una cuestión de valoración de la prueba sin que se haya denunciado infracción procesal por errónea valoración de la prueba, por ser contraria a la razón, a la lógica o ser arbitraria. Añade que, de hecho, el recurso se refiere a la insuficiencia de la pericial aportada con la demanda como si no se hubiera practicado más prueba que el informe que acompañó a la demanda, cuando en el juicio oral se practicó más prueba y se hizo referencia a las cuentas auditadas de 2021, a las pérdidas de facturación y a la rebaja de tesorería, de modo que se precisaron las consecuencias de las medidas legales, y se explicó que se hizo una prueba de apertura en julio de 2021 pero que se tuvo que cerrar. Concluye que, además, la sentencia recurrida considera acreditada mediante la prueba por presunciones la causalidad directa entre la pandemia y la situación económica del hotel, y que la incidencia de las normas que por razones de orden público restringieron los viajes de terceros países a la Unión Europea y a países del espacio Schengen en el turismo es un hecho notorio.

Explica, además, que el hecho de que se pagara la renta no fue consecuencia de los ingresos obtenidos, sino del endeudamiento; que el riesgo covid no estaba asignado en el contrato, pues no era consecuencia de una evolución del mercado sino de la limitación de la movilidad mundial; y que la posibilidad de desistimiento, en este caso, hubiera dado lugar a un enriquecimiento de la demandada, dada la elevada y reciente inversión realizada por la arrendataria para acondicionar el edificio para la explotación del hotel.

Por lo que se refiere a la subsidiariedad y la existencia de normas específicas ad hoc,señala que es una cuestión nueva que no ha sido invocada con anterioridad y que, en cualquier caso, los instrumentos legales dictados (RD-Ley 15/2020 y RD-Ley 35/2020) no eran aplicables por no reunir la arrendataria las condiciones subjetivas requeridas.

TERCERO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso de casación

El recurso de casación interpuesto por BCN Godia, SLU, va a ser desestimado por las razones que exponemos a continuación.

1.Entre las cuestiones que se plantean en el recurso nos referiremos en primer lugar a si la existencia de una legislación específica y ad hocdirigida a mitigar algunos efectos de la pandemia del covid-19, excluye per sela aplicación de la doctrina de la cláusula rebusa un concreto contrato que no está incluido en el ámbito de aplicación de las medidas de emergencia previstas legalmente. La respuesta va a ser negativa, porque este tribunal entiende que no se excluye la aplicación de la doctrina de la cláusula rebussi se acreditan sus presupuestos, y ello por las razones siguientes.

El carácter subsidiario de la doctrina de la cláusula rebusque invoca la parte demandada en su recurso de casación, y que explica que no proceda la aplicación de esta doctrina cuando exista un mecanismo legal para ajustar el contrato a las circunstancias sobrevenidas imprevisibles, en este caso no respalda la tesis de la recurrente.

En el caso que juzgamos no se ha pretendido (ni, por tanto, las sentencias de instancia se han pronunciado ni es objeto del recurso de casación) la interpretación y aplicación de alguna de las normas de emergencia dictadas para hacer frente a las consecuencias derivadas de la pandemia. Tales normas, dirigidas a ofrecer soluciones a las consecuencias negativas que pudieran derivarse de las medidas públicas impuestas obligatoriamente por razones sanitarias para determinada actividad, resultaban de aplicación de manera generalizada a los contratos que se encontraran en la situación descrita en los respectivos ámbitos de aplicación de las normas dictadas ad hoc,es decir, limitadas al contexto de la pandemia por el covid-19, y con sus presupuestos y sus efectos.

La sentencia recurrida advierte que el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, que hubiera sido aplicable al caso por razones temporales, no fue invocado por la demandante, posiblemente porque no cumpliría los requisitos subjetivos previstos en la norma. Esto es algo que la propia parte recurrida confirma en su escrito de oposición, cuando alude a que, en efecto, la norma se dirigía a proteger a autónomos y pymes y que, por su volumen de facturación y número de trabajadores, la actora no estaba incluida en su ámbito de aplicación.

Aunque en el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, se introdujeron medidas subsidiarias aplicables en defecto de los acuerdos que pudieran alcanzar las partes para modificar temporalmente el contrato de arrendamiento, el preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, no mencionó expresamente la cláusula rebus.Ello a diferencia del anterior Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyo preámbulo, tras advertir que muchas actividades económicas se habían visto obligadas a suspender su actividad o a reducirla drásticamente, añadió que, «ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus,de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, aludía a que: «La crisis sanitaria provocada por el SARS-CoV-2 ha cambiado por completo el escenario económico mundial. Las medidas de distanciamiento físico y limitaciones a la movilidad, necesarias y efectivas para controlar la transmisión del virus tienen un enorme impacto en la actividad productiva y el bienestar de la ciudadanía. Estos efectos se han dejado notar tanto en la oferta, con severas dificultades para las cadenas de suministros y el cierre temporal de negocios, como en la demanda doméstica y externa, con una importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo o el comercio, esenciales para la economía española. El cierre temporal de negocios, las restricciones a la libre circulación o la suspensión de actos públicos tienen un inevitable impacto sobre las empresas, que desempeñan un papel central en la creación de empleo y riqueza para el conjunto del país. En estas circunstancias, preservar el tejido productivo y atender a las dificultades transitorias de las empresas es una prioridad para superar las consecuencias de esta pandemia».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020 hacía igualmente referencia explícita a la necesidad de establecer medidas de apoyo en beneficio de los autónomos y pymes, en cuanto agentes económicos más débiles, lo que se explica por las mayores dificultades financieras a las que se enfrentan estos operadores y al riesgo de desaparición, con las consecuencias y repercusiones que de ahí derivarían en el orden social y económico.

Sin embargo, no se excluye que para los contratos concertados por otros arrendatarios, ante una situación de imprevisión grave se recurra, cuando se den los respectivos presupuestos, a todos los remedios contractuales que ofrece el ordenamiento en materia de consentimiento y sus vicios, los motivos individuales (que serán irrelevantes) y las presuposiciones comunes (que pueden jugar como condición tácita), la exigencia de causa como requisito del contrato y su influencia en la vida del mismo, el papel de la buena fe en la interpretación y en la integración contractual, los remedios frente al incumplimiento, y, en especial, por lo que aquí interesa, al régimen aplicable en caso de excesiva onerosidad o imposibilidad sobrevenida, bien sea definitiva o temporal.

2.El recurrente impugna la aplicación que la sentencia recurrida hace de la doctrina rebuscon el argumento de que solo se hacen referencia a las consecuencias generales de la pandemia, pero que no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado.

Estas alegaciones del recurrente tampoco pueden prosperar.

La sentencia recurrida no se queda en meras alegaciones genéricas sobre las consecuencias de la pandemia, sino que atiende a la reducción de facturación de la arrendataria en 2020 y rebate el argumento del juzgado de que la disminución de la facturación no se mantuvo a partir de enero de 2021, lo que se conecta más adelante en la propia sentencia recurrida con la normativa que expone referida a los cierres y limitaciones de aforo que afectaron al hotel. Son precisamente esos los datos que la sentencia conecta con la decisión que finalmente adopta en atención al momento en el que se suprimieron las medidas relativas al aforo. Frente a ello, la parte recurrente no ha denunciado una valoración de la prueba ilógica y arbitraria, cosa que debería haber hecho por el cauce adecuado en lugar de reprochar en su recurso de casación a la Audiencia que sus afirmaciones fueran genéricas sobre la pandemia, lo que no es exacto.

3.La parte recurrente también se refiere a la subsidiariedad de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebusrespecto de la posibilidad de que el riesgo haya sido previsto y distribuido por las partes en el contrato. Estas alegaciones tampoco permiten estimar el recurso de casación en este caso.

En la sentencia de 19/2019, de 15 de enero, que cita en apoyo de su tesis la parte recurrente, se confirmó la sentencia que desestimó la aplicación al caso de la doctrina rebusporque las partes, con el propósito declarado expresamente de «mantener el equilibrio entre las partes» habían introducido en el contrato un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, lo que mostraba precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador, que era quien había asumido los gastos de construcción del hotel para que lo explotara la arrendataria. De ahí que en ese supuesto se entendiera que en un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable, la fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demostrara que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

En el supuesto de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, además, también se tomó en consideración que la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia mostraba que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Se entendió que, en el caso, lo que pretendía el arrendatario era, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no había cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no podía calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

Pues bien, por lo que hemos dicho hasta ahora, nos encontramos ante un caso totalmente diferente.

De una parte, no se trata del riesgo propio del éxito de un negocio conectado a la evolución del mercado, sino de las consecuencias provocadas por las normas imperativas dictadas por motivos sanitarios y en interés público y por las restricciones a la movilidad y aforo en el contexto de la pandemia del covid-19, una alteración de las circunstancias que las partes no pudieron prever y que incidió directamente en la actividad del arrendatario, pero que no necesariamente debía quedar exclusivamente a su cargo. Contra lo que alega la parte recurrente, no puede afirmarse que estuviera asignado en el contrato el riesgo derivado de las restricciones impuestas por razones sanitarias ni el riesgo de las consecuencias excepcionales producidas en el escenario social y económico, que incidieron directamente en la actividad del arrendatario, dando lugar, primero, a una eliminación/disminución de su facturación, y luego, a que, por el propio riesgo derivado del covid-19, una vez que no existía la obligación de mantener cerrado el hotel, pero persistiendo limitaciones de movilidad y aforo, por razones económicas no se abriera inmediatamente.

Las partes, que alcanzaron dos acuerdos previos por los que incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo de 2020 hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de la apertura al público del hotel, y con posterioridad, por razón de la evolución negativa de la pandemia en las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, una segunda adenda en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, no lograron un acuerdo con posterioridad, a partir de enero de 2021, que es lo que se plantea en la demanda.

Naturalmente que la arrendadora demandada ahora recurrente no estaba obligada a aceptar los términos de la propuesta que le dirigió la arrendataria respecto del periodo en el que, aunque fuera posible la apertura, existían restricciones en el aforo, limitaciones de entrada y salida de personas del territorio y para la celebración de conferencias, congresos y otros eventos. Pero tampoco debe rechazarse de plano la posibilidad de que la arrendataria pretendiera, como hizo, una modificación temporal del contrato.

Partiendo de la valoración de la prueba, la sentencia recurrida ha aplicado la doctrina de la cláusula rebuspara aligerar el impacto negativo resultante del cambio de circunstancias sobrevenidas, de la alteración imprevisible del escenario social sanitario y económico que incidió directamente en la actividad económica del arrendatario. La excesiva onerosidad, relacionada aquí con la pérdida de ingresos por parte de la arrendataria, es algo que la sentencia recurrida considera probado, al igual que su nexo causal o conexión de la reducción en la facturación y la decisión de reabrir el hotel, con las restricciones a la movilidad y la reducción del aforo y con la propia situación generada por el riesgo asociado al covid.

La aplicación de la doctrina en este caso ha permitido concluir que el cumplimiento íntegro de la renta que las partes pactaron en el momento de celebración del contrato, con sus actualizaciones, no estaba en correspondencia con la puesta a disposición por el arrendador de un inmueble que, por las razones normativas y sanitarias, bien no pudo abrirse temporalmente o cuya explotación, por el destino del negocio, desaparecida la prohibición de apertura, estaba sometido a las restricciones de aforo y a las consecuencias de la reducción de movilidad, con las repercusiones que todo ello tuvo en el turismo internacional y en la organización de eventos colectivos que no pudieron celebrarse.

Por otra parte, y a diferencia del caso de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, en la que resultaba oportunista la conducta de la arrendataria, que tenía a su disposición hacer uso de la facultad de desistimiento si quería salir de un contrato que no le resultaba interesante, y en el que era la arrendadora quien había asumido los costes de promoción y edificación del hotel, en el supuesto que ahora juzgamos la sentencia recurrida explica razonablemente los motivos por los que no le era exigible a la arrendataria hacer uso de la facultad de desistimiento. En este caso, fue la arrendataria quien asumió el coste de ejecución de las obras del edificio para la adecuación y cambio de uso para la explotación de un hotel de las características acordadas, de acuerdo con un proyecto de ejecución que estaba ya incluido en la base negocial inicial y en un contrato en el que se preveía una duración de treinta y cinco años, prorrogables, y con un sistema de actualización de las rentas, de modo que el desistimiento prematuro le hubiera supuesto a la arrendataria, además de los gastos e indemnizaciones asociados al cierre de la explotación, la pérdida de una inversión todavía no amortizada, mientras que la arrendadora hubiera recibido sin contraprestación alguna las instalaciones hoteleras establecidas en el edificio de su propiedad.

4.Hay que advertir que no tiene razón la parte recurrente cuando afirma que la propia sentencia recurrida pone en duda que concurran los requisitos de las rebus.

En el recurso se citan en apoyo de este argumento fragmentos de la sentencia recurrida. En ambos casos la parte recurrente saca de contexto lo que expresa la sentencia recurrida. Realmente lo que dice la Audiencia en la página 23 es que la cuestión debatida presenta perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación singularmente con la compatibilidad de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento de pago de la renta por parte de autónomos y pymes, de una parte, y la cláusula rebus sic stantibusy la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por covid-19, de otra parte. También explica que ello ha dado lugar a la emisión de pronunciamientos judiciales no coincidentes. Estas afirmaciones de dirigen a explicar que, en este caso, a pesar de que se ha acogido la pretensión subsidiaria ejercida en la demanda, no se hace pronunciamiento expreso sobre las costas de la primera instancia. Y lo que se dice en la página 17 de la sentencia, con cita de otras sentencias de la misma Audiencia Provincial, es que puede cuestionarse la procedencia de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuscuando se han dictado normas relativas a la situación de crisis económica derivada de la pandemia, y también constata el dato de que esta sala no se haya pronunciado al respecto. Y ciertamente eso es así, de manera que la incertidumbre deriva del hecho de tratarse de una cuestión novedosa y compleja sobre la que la doctrina que se ha pronunciado ha manifestado opiniones diversas e igualmente se han dictado resoluciones judiciales por distintos órganos en diversos sentidos. Pero ello no significa, contra lo que dice el recurrente, que la Audiencia dude de que en el caso concreto que juzga concurran los requisitos de la doctrina rebusy que por ello proceda a su aplicación.

5.No podemos obviar la dificultad de que el órgano judicial concrete una modificación del contrato cuando las partes no han alcanzado un acuerdo. Buena muestra de ello es que la pluralidad de doctrinas elaboradas en los textos de derecho comparado y de soft law-que contienen algunos resultados del análisis del derecho comparado contractual europeo- ni ofrecen un modelo consolidado sobre los presupuestos exigibles, ni coinciden en la preferencia por los posibles efectos que deben establecerse (extinción del contrato en unos casos, modificación en otros), ni concretan la forma en la que, en su caso, debe llevarse a cabo la modificación del contrato, y generalmente se remiten a cláusulas generales que deben ser apreciadas prudencialmente por la autoridad judicial.

En este caso, debemos partir, por las razones expuestas, de que la sentencia recurrida no ha aplicado de manera incorrecta la doctrina jurisprudencial que permite apreciar que se han alterado las bases tenidas en cuenta por las partes en el momento de la celebración del contrato.

A partir de ahí, debemos añadir para finalizar, que ninguna de las partes ha cuestionado la revisión acordada por la Audiencia Provincial. La actora solicitó de manera principal que se redujera la renta al 50% con efectos desde el día 1 de enero de 2021 y mientras durara la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso (y, con carácter subsidiario, que se declarara la renta adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma). La demandada, por su parte, negó que procediera la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuspor no concurrir sus presupuestos. La Audiencia Provincial, con respeto al principio de congruencia, ha estimado parcialmente el recurso de apelación y ha estimado parcialmente las pretensiones de la actora, acordando que la obligación de pago de la renta a cargo de la arrendataria durante el estricto período comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 se limite al 75% de la renta que la arrendataria venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19, para lo que ha tenido en cuenta, y adaptado al caso, el criterio de una distribución a medias del riesgo que ha considerado inevitable y objetivable, con apoyo en razones que tienen reflejo en las mismas normas en las que se establecieron las concretas restricciones que afectaron al ejercicio de la actividad.

Por todo lo anterior, el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de casación comporta que se impongan a la parte recurrente las costas devengadas por este recurso, sin que proceda atender a la petición de la parte recurrida en el sentido de imponer a la recurrente las costas de las instancias, pues esta sala solo podría entrar a revisar los pronunciamientos de costas impuestas en la instancia si hubiera estimado el recurso de casación.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica controvertida versa sobre si, durante el período en el que, como consecuencia de las restricciones imperativas impuestas por razones sanitarias existió una limitación del aforo en los espacios comunes de los hoteles, es posible aplicar la denominada doctrina rebus sic stantibusa un contrato de arrendamiento del inmueble destinado a explotación hotelera que no estaba incluido en el ámbito de aplicación de las normas de emergencia dictadas durante la pandemia del covid-19.

1.Tal como constan recogidos en la sentencia recurrida, debemos partir de los siguientes antecedentes.

«I. La mercantil Valenciana Hotelera, SL, promovió acción judicial frente a BCN Godia, SLU, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

»a) La actora es una sociedad dedicada a la explotación de siete hoteles, y pertenece al grupo Hoteles Catalonia. Cuatro de dichos establecimientos están ubicados en Barcelona, y los otros tres en el resto del territorio nacional.

»b) En fecha 3 de marzo de 2011 Valenciana Hotelera, SL, y BCN Godia, SLU, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre parte de la finca sita en Barcelona, DIRECCION000, y convinieron que su uso se destinaría a la explotación como hotel de cuatro estrellas. El contrato preveía la ejecución previa de las obras necesarias para la adecuación del inmueble a la actividad proyectada, y se fijó una duración del arriendo de 35 años. La renta se estableció en 10.500 euros anuales por habitación, pagaderos por meses anticipados durante los siete primeros días de cada mes. En la actualidad, en dicho edificio se emplaza el Hotel Square, de cuatro estrellas, y la renta arrendaticia asciende a 52.138,82 euros, más el IVA correspondiente.

»c) Desde el mes de marzo de 2020, como consecuencia de las disposiciones gubernamentales derivadas de la situación de pandemia, el hotel se encuentra cerrado al público y, aunque desde el 11 de mayo de 2020 (Orden SND/399/2020, de 9 de mayo) se permitió la apertura de los establecimientos hoteleros, el negocio resultó completamente afectado por los diversos confinamientos perimetrales, las limitaciones a la movilidad y demás restricciones específicas impuestas por la normativa promulgada, por lo cual Valenciana Hotelera, SL, se vio en la obligación de mantener el cierre del establecimiento.

»d) La facturación de Valenciana Hotelera, SL, cayó en 2020 un 81'80% respecto de 2019, y, en el caso específico del Hotel Square, la facturación descendió más aún, en concreto un 87'55%, según informe pericial adjuntado a la demanda.

»e) A raíz de los contactos entablados por las partes por razón de la coyuntura expuesta, el día 21 de mayo de 2020 se firmó una adenda al contrato, en virtud de la cual se establecía una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel en el marco del plan de desconfinamiento aprobado por el gobierno; y se acordó, además, un periodo de carencia para el pago del 75% de la renta hasta octubre siguiente, que sería reintegrada adicionándose a las rentas posteriores mediante el prorrateo que se recogía en su cláusula 3 B.

»f) Ante la persistencia de la situación, y fruto de nuevas negociaciones emprendidas por las partes, se formalizó una segunda adenda fechada el 1 de octubre de 2020, por la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, de modo que la arrendataria abonaría 26.069,41 euros mensuales durante dicho periodo. Además, se prorrogó el abono de la cantidad aplazada en la primera adenda, y se prorrateó su pago, a partir del mes de enero de 2021, en los términos plasmados en la cláusula 3 B.

»g) Dado que las circunstancias no solo no mejoraron, sino que además los pronósticos empeoraron como consecuencia de la llamada "tercera ola" de la pandemia, que generó confinamientos perimetrales más estrictos, y ante la inexistencia de demanda turística y las escasas expectativas de recuperación, Valenciana Hotelera, SL, intentó prorrogar los acuerdos plasmados en el último contrato, pero se encontró con la resistencia absoluta de la propiedad, que no aceptó ninguna reducción de la renta. La propuesta inicial formulada por la arrendataria consistía en mantener la reducción del 50% de la renta hasta marzo inclusive, pero, a diferencia del caso anterior, y para facilitar el acuerdo, no se solicitaba la prórroga de la moratoria referida en la primera adenda, que se empezaría a abonar en los términos acordados desde el mismo mes de enero.

»h) En consecuencia, en la actualidad las contraprestaciones recíprocas del contrato se encuentran completamente desequilibradas en perjuicio de la actora, y ese desequilibrio resulta insostenible, pues la contraparte está cobrando el 100% de la renta arrendaticia como si el hotel estuviera en plena explotación. Tal coyuntura fundamenta la invocación de la cláusula rebus sic stantibus,ya que en la fecha de concertación del contrato (año 2011) resultaba imprevisible para una empresa hotelera que, como consecuencia de una pandemia mundial, se acordaría por las autoridades una drástica reducción de la movilidad de la población derivada de los confinamientos domiciliarios y perimetrales ordenados a raíz de aquella coyuntura, así como los cierres de sectores económicos enteros, entre los que se encontraban los hoteles en una ciudad turística de primera magnitud como Barcelona.

»i) Por tales motivos, resulta procedente y necesario que se acuerde judicialmente la novación subjetiva del contrato mediante la adecuación de la renta a la situación derivada de la pandemia, mientras se mantenga tal coyuntura, o, alternativamente, durante la anualidad de 2021, mediante la reducción de dicha renta en un 50%, toda vez que una simple moratoria no reestablecería el desequilibrio generado entre las contraprestaciones de las partes.

»Al amparo de los antecedentes expuestos se formulaban las siguientes pretensiones, según el tenor literal de la súplica de la demanda:

»"a) Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.

»b) Se declare que la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento que une a las partes es de 26.069'41 euros mensuales más IVA con efectos desde el día 1 de enero de 2021 mientras dure la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso.

»c) Con carácter subsidiario, para el supuesto de no estimarse la anterior petición, se declare por el juzgado la renta a cargo del arrendatario que debe abonar a la demandada que considere adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma".

»II. La representación de BCN Godia, SLU, se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

»a) El verdadero propósito de la actora radica en traspasar ilegítimamente a la propiedad la totalidad de los riesgos inherentes a la actividad económica que desarrolla en el inmueble arrendado.

»b) El arrendador de un local de negocio no responde de la ventura de la actividad económica que se desarrolla en dicho local, y el arrendatario no está legitimado para trasladar a la propiedad los riesgos derivados de su economía, pues se trata de riesgos que quedan fuera de la base del contrato.

»c) La doctrina de la cláusula rebus sic stantibusno faculta al órgano judicial para modificar el contenido del contrato a voluntad de una de las partes, y únicamente puede integrarse un riesgo contractual al amparo de aquella doctrina cuando el contrato carezca de mecanismos o previsiones para asignar dicho riesgo.

»d) El contrato suscrito por las litigantes incluye un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento, de tal forma que ante la sobreveniencia de cualquier tipo de riesgo que perjudique a la parte arrendataria, por muy imprevisible que sea, esta última puede activar dicho mecanismo desligándose del vínculo contractual sin coste alguno y sin causa justificada si dicho negocio jurídico ya no le reporta beneficios o ya no es de su interés conservarlo por la razón que sea.

»e) Omite la actora que mediante burofax de fecha 8 de febrero de 2021, de conformidad con las prescripciones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería, el comercio y en materia tributaria, BCN Godia, SLU, concedió voluntariamente a la arrendataria -sin estar obligada a ello, al no ostentar la actora la condición de pyme exigida por dicha normativa- una moratoria en el pago de la renta, que se aplicaría desde enero de 2021 y durante el período de tiempo que se prolongase el estado de alarma y sus prórrogas, y que podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, si las circunstancias lo precisaren, esto es, previsiblemente hasta septiembre de 2021.

»f) Las pretensiones de la actora son exorbitantes e inasumibles para la propiedad, puesto que pretende imponer unilateralmente una rebaja del 50% de la renta durante todo el ejercicio 2021, lo que comportaría que sería el arrendador quien padecería una situación de excesiva onerosidad.

»g) Básicamente, la actora fundamenta su pretensión de revisión de la renta en la cláusula rebus sic stantibusque exige la concurrencia de un conjunto de presupuestos jurídicos muy estrictos que no se cumplen en el presente caso, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo.

»III. La magistrada de primera instancia desestimó la demanda conforme a los siguientes razonamientos:

»a) La parte actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían finalizado.

»b) El informe pericial adjuntado a la demanda hace referencia exclusivamente al ejercicio de 2020, y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Es decir, sus conclusiones acreditarían, en su caso, lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, pero no plantean un escenario a futuro.

»c) La apertura total o parcial, antes o después, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades a fin de redefinir su plan de negocio en función de la evolución de los mercados, como era de esperar al concluir un contrato cuya duración es de treinta y cinco años.

»d) La modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el año 2046, pues no concreta la parte actora en su súplica, más allá de la alusión a "la finalización de la situación de pandemia" -concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones-, el lapso temporal durante el que habría de tener vigencia la reducción de la renta.

»e) No concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus,y la parte actora pretende trasladar a la propiedad la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrece a la parte demandada una participación). Tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establece ningún criterio para que se fije otra distinta, y la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro.

»Impuso a la actora las costas del procedimiento.

»IV. La representación de BCN Godia, SLU, reproduce en su recurso las alegaciones expuestas en el escrito de demanda y agrega que durante el año 2021 el hotel no estuvo cerrado por decisión gubernamental, pero concurrieron diversas circunstancias relacionadas con la pandemia que comportaron de facto la supresión de la demanda de plazas: restricciones directamente de la movilidad, no solo de salida, sino de entrada de extranjeros, limitaciones del uso de los espacios de los hoteles -con inclusión de las restricciones a la celebración presencial de congresos, convenciones y ferias comerciales-, o el desplome del mercado como consecuencia del temor de los clientes, tanto nacionales como extranjeros, a desplazarse durante una pandemia que estaba provocando importantes cifras diarias de fallecidos.

»Agregaba que durante el primer semestre de 2021, en que el hotel estuvo cerrado (hasta julio de 2021), se dictaron diversas normas, tanto a nivel estatal como autonómico, que impusieron fuertes restricciones que afectaron directamente a la actividad negocial del hotel».

2. La Audiencia Provincial dicta una sentencia por la que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Valenciana Hotelera, SL, revoca la sentencia dictada por el juzgado, estima parcialmente las pretensiones de la actora, y acuerda que la obligación de pago de la renta a su cargo durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 queda limitada al 75% de la renta que venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19.

La Audiencia no impone las costas de ninguna de las instancias razonando que, dada la incertidumbre en la materia, concurren las circunstancias para apreciar «serias dudas de hecho o de derecho».

La decisión de la Audiencia se basa en las siguientes consideraciones.

En primer lugar, la sentencia incluye una serie de consideraciones sobre el sentido de la cláusula rebus sic stantibusy la doctrina jurisprudencial que la ha perfilado, por ser ese el fundamento de la pretensión principal formulada por la actora. La sentencia concluye que «no es discutible que la aparición de la pandemia y su incidencia en todos los aspectos vitales de las personas -entre ellos, obviamente, el económico- han sido aceptados por los órganos judiciales, por tratarse de circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como presupuestos suficientes para justificar la aplicación, en la vertiente negocial y económica, de la cláusula rebus sic stantibus».

Añade que, en el caso:

«Consta que desde el inicio del estado de alarma en marzo de 2020, y a lo largo de dicha anualidad, propiedad y arrendataria convinieron en aplicar medidas paliativas de las consecuencias económicas padecidas por Valenciana Hotelera, SL, a raíz de aquel drástico descenso en la facturación de su negocio, lo que es indicativo de que ambas convinieron que se hacía preciso introducir en el contrato un mecanismo para reequilibrar las prestaciones de las partes.

»Así, en fecha 21 de mayo de 2020 las partes incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel; y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente lo que se pretende en el presente litigio por la arrendataria.

»Se exponía en la sentencia frente a la que se apela, como uno de los motivos de la desestimación de las pretensiones actoras, que el informe pericial adjuntado a la demanda, elaborado por D. Santiago, hacía referencia exclusiva al ejercicio 2020 y no contenía ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Sin embargo, el argumento no puede aceptarse porque si se admite de forma indiscutida que los efectos derivados de la pandemia se configuran como causa sobrevenida e imprevisible, y de la suficiente entidad para justificar la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia cita las SSTS de 30 de junio de 2014 y 18 de julio de 2019, y califica la situación de pandemia y las medidas adoptadas para hacer frente a la crisis sanitaria como presupuesto para aplicar la rebus.A continuación, respecto del caso litigioso, hace referencia a las adendas acordadas por las partes en mayo y en octubre de 2020, lo que a juicio de la Audiencia es indicativo de que ambas partes consideraban preciso introducir en el contrato mecanismos para reequilibrar las prestaciones.

La Audiencia añade que no comparte el argumento del juzgado acerca de que la pericial presentada por la demandante no incluyera ninguna proyección de los gastos y resultados del ejercicio 2021 y siguientes a los que se refiere la petición de la demandante. Considera la Audiencia que si los efectos derivados de la pandemia se configuran como una causa sobrevenida e imprevisible, y de suficiente entidad para justificar la aplicación de la rebus,«es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia destaca que las peticiones formuladas en la demanda por la representación de Valenciana Hotelera, SL, encuentran respaldo en las consecuencias anudadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus,y que no se invoca de forma expresa la normativa promulgada para la implementación de medidas de apoyo a determinados sectores económicos afectados por la crisis de la pandemia. A continuación, tras referirse a la declaración de inconstitucionalidad por la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 150/2022, de 29 de noviembre, de las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre, la Audiencia se plantea si la pertinencia de lo solicitado por la actora «debe analizarse exclusivamente a la luz de los requisitos, condiciones y remedios establecidos en el Real Decreto-Ley 35/2020, o si la doctrina rebus sic stantibuses susceptible por sí sola de amparar las pretensiones de la demandante, con independencia de que concurran o no todas aquellas premisas legales y de que las medidas que puedan adoptarse coincidan o no con las reguladas en el Real Decreto-Ley 35/2020». La sentencia resume esta normativa y reitera que, en el caso, la demandante no la invoca, probablemente porque no cumple sus presupuestos, pero añade que «ello no impide que las medidas destinadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes resulten exclusivamente de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,como también se dijo, como tampoco se aprecia óbice alguno para que las repetidas medidas puedan coincidir -o no- con las relacionadas en el Real Decreto-Ley 35/2020».

Finalmente, la sentencia, tras citar otras resoluciones dictadas por la misma Audiencia, afirma de modo literal:

«V. En consonancia con lo anterior, la decisión que se adopte deberá inspirarse en el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia hayan de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece aquel contrato, es decir, las limitaciones impuestas a hoteles y alojamientos turísticos.

»El espíritu del Real Decreto-Ley 35/2020 estriba también en la idea de que en los arrendamientos en los que se demuestre una afectación económica por causa de la pandemia se repartan los riesgos entre ambas partes. Como ya se mencionó, BCN Godia, SLU, en su condición de arrendadora, convino inicialmente con Valenciana Hotelera, SL, en fecha 21 de mayo de 2020, una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel, y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente el porcentaje de reducción que se pretende en el presente litigio por la arrendataria para los periodos posteriores a enero de 2021.

»Aquellos acuerdos alcanzados por las partes son indicativos de que también la propiedad convenía en la pertinencia de la relajación de las obligaciones a cargo de la inquilina y de la necesidad de repartir entre ambos contratantes las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia.

»Las medidas que hayan de adoptarse -inspiradas, se insiste, en la idea de que ambos contratantes deberán soportar por partes iguales las consecuencias negativas derivadas de la coyuntura económica generada a raíz de la pandemia- deberán acomodarse a las restricciones que han afectado al sector específico en el que se encuadra la actividad desarrollada por Valenciana Hotelera, SL, en el inmueble arrendado, es decir, hoteles y alojamientos turísticos.

»Tales restricciones se han ido modulando normativamente, en función de la evolución de la pandemia, por las diversas resoluciones dictadas por el Departamento de Salud de la Generalitat de Catalunya desde el inicio de la pandemia.

»Así:

»a) En fecha 8 de septiembre de 2020 se dictó la Resolución SLT/2160/2020, por la cual se prorrogan determinadas medidas especiales en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de la covid-19 en los municipios de Canovelles, Granollers i les Franqueses del Vallès (Vallès Oriental).

»En dicha resolución se acordó, entre otras medidas, la limitación del aforo de los espacios comunes de los establecimientos hoteleros al 50% del aforo autorizado.

»b) Mediante la Resolución SLT/2228/2020, de 15 de septiembre, por la que se prorrogan y se modifican las medidas especiales en materia de salud pública para la contención del corte epidémico de la pandemia de la covid-19, se extendió a otros municipios, entre ellos Barcelona, la aplicación de la limitación del aforo al 50% en relación con los establecimientos hoteleros.

»c) Las restricciones a las que se ha hecho mención quedaron definitivamente suprimidas mediante Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre, por la que se modifica la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, por la que se prorrogan y modifican las medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de covid-19 en el territorio de Cataluña.

»En la exposición de motivos de esta última resolución se razonaba aquella supresión en los siguientes términos:

»"(...) Así, en este estado de situación, el director de la Agencia de Salud Pública de Cataluña propone que se modifiquen las medidas previstas en la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, con el fin de adecuarlas a la situación epidemiológica y asistencial, que, como se ha constatado, permite realizar un avance significativo en el nuevo proceso de desescalada iniciado en las últimas semanas.

»Este proceso incide específicamente en lo que concierne a las limitaciones de aforos, generalizado a todas las actividades económicas (empresas de servicios y minoristas, actividades culturales, de espectáculos públicos, recreativas, deportivas, asambleas de entidades, actividades relacionadas con el juego, hostelería y restauración, universidades, equipamientos cívicos, congresos, convenciones, ferias comerciales y fiestas mayores y actividades populares y tradicionales). En coherencia, se suprimen también los límites máximos del número de personas asistentes a acontecimientos, con carácter general; se revisan las condiciones de ventilación reforzada, que pasan a ser recomendaciones en todos los casos, y las medidas de control de aglomeraciones aplicables, y se modifican, de conformidad, ambos anexos. Adicionalmente, se suprimen las restricciones específicas del sector de la hostelería y restauración (número máximo de comensales por mesa, distancia entre mesas, otras distancias)".

»No se ajusta a la realidad, por tanto, la afirmación que se vierte en la sentencia frente a la que se apela en cuanto a que a partir de enero de 2021 las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían quedado sin efecto.

»Se apunta finalmente, a propósito de las alegaciones plasmadas en el escrito de contestación, que la conclusión que se viene anticipando no puede quedar condicionada por la circunstancia de que el contrato suscrito por las litigantes incluyera un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento otorgada a la arrendataria, sin coste alguno, en la hipótesis de materialización de cualquier tipo de riesgo que pudiese afectar a la explotación del negocio. Y es que, con independencia de la previsión de aquella facultad, consta documentalmente que Valenciana Hotelera, SL, acometió la ejecución de obras en el edificio en el que está instalado el hotel, obras cuyo coste ascendió a más de 6.000.000 euros, por lo que obviamente el potencial desistimiento no se presentaba como una alternativa favorable a la arrendataria ni impedía, consecuentemente, la apreciación de la coyuntura justificativa de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

»VI. En consecuencia, las pretensiones actoras deberán tener parcial acogida en los siguientes términos:

»a) La reducción de la renta en los términos que a continuación se expondrán será operativa durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 (fecha esta última de la entrada en vigor de la Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre).

»b) Dado que durante el expresado lapso temporal el aforo de los espacios comunes en los establecimientos hoteleros se limitó al 50% del aforo autorizado, la arrendataria deberá soportar el abono de la renta mensual en ese 50%, y el 50% restante, por corresponderse con la parte del aforo del hotel de la que Valenciana Hotelera, SL, no pudo obtener rendimiento alguno, deberá ser asumido por partes iguales, conforme a lo expuesto, por propiedad y arrendataria.

»c) En definitiva, Valenciana Hotelera, SL, deberá abonar, durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, el 75% de la renta contractualmente pactada.

»Se admite que, en el trance de establecer las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,únicamente se ha tenido en consideración el porcentaje de restricción del aforo de las zonas comunes del hotel impuesto por la normativa a la que se ha hecho referencia, y que se omite la incidencia, de imposible ponderación obviamente, de circunstancias tales como la limitación de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricción de celebración de conferencias y congresos y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad económica de Valenciana Hotelera, SL, pero, como se subrayaba en la ya citada sentencia de esta Sección de 22 de mayo de 2023, "estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis"».

3.BCN Godia, SLU, ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO. Recurso de casación. Planteamiento. Oposición de la recurrida.

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 1091 y 1258 CC y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.

En su desarrollo, tras un resumen de antecedentes del caso, se expone que, de acuerdo con el art. 1091 CC, las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes deben cumplirse aunque con posterioridad, por la razón que sea, sean más onerosas Alega que la inexigibilidad de las obligaciones contractuales por alteración de las circunstancias es una excepción a la regla general derivada del principio pacta sunt servanda,y que procede únicamente cuando se dan determinados presupuestos jurídicos exigidos por la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la aplicabilidad de la doctrina de la cláusula rebus.Señala que, si bien la cláusula no tiene naturaleza legal, el art. 1258 CC constituye el fundamento legal sobre el que se construye esta figura jurisprudencial, y que en el caso no se dan los presupuestos jurídicos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial.

En primer lugar, porque la alteración de las circunstancias tiene que impactar directamente en la economía del contrato y producir la ruptura de la equivalencia de las prestaciones de tal forma que se produzca una situación de excesiva onerosidad para una de las partes del contrato, o que provoque directamente la frustración del fin jurídico. Considera que en el caso no se cumple este requisito porque solo han quedado acreditados los efectos generales que ha tenido para el sector de la hostelería la crisis sanitaria, pero no se ha entrado a valorar la incidencia concreta e impacto que ha tenido en el negocio que une a las partes. Añade que se reclama la reducción de la renta cuando ya no existía suspensión total de la actividad, y que en el caso no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado. También alega que la arrendataria ha continuado explotando el negocio hasta la actualidad, y ha abonado la renta íntegramente, por lo que no puede mantenerse que haya desaparecido la base del negocio.

En segundo lugar, por lo que se refiere al requisito de la subsidiariedad de la aplicación del remedio de la revisión de la cláusula rebus,señala que en este caso el riesgo de la crisis sanitaria ya estaba asignado contractual y legalmente, por lo que es improcedente revisar el contrato, dado que existen mecanismos suficientes para integrar el riesgo en el negocio jurídico. Se refiere, en particular, a la facultad de desistimiento que podía ejercitar la arrendataria transcurridos los cinco primeros años del contrato sin penalidad alguna. En cuanto a la asignación legal de los riesgos, señala que se aprobaron distintos instrumentos legales en las distintas fases de la pandemia que facultaban al arrendatario a solicitar moratorias y reducciones en el pago de la renta, y que la propia sentencia recurrida pone en duda que se cumpla este presupuesto jurídico al afirmar que existen dudas de derecho sobre la aplicabilidad de la cláusula rebusen el caso enjuiciado, así como que el Tribunal Supremo no se había pronunciado todavía.

Termina argumentando que la sentencia recurrida se apoya en la STS de 30 de junio de 2014, cuando existe jurisprudencia posterior, y en concreto la sentencia 19/2019, de 15 de enero, que descarta la aplicación de la rebus,tanto cuando se basa en afirmaciones genéricas sin expresar las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación como cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, sea improcedente revisar o resolver el contrato.

2. Oposición de la recurrida. La recurrida se opone al recurso alegando que no existe interés casacional porque la sentencia no es contraria a la doctrina de la sala, que se cita en la sentencia, y que la única variación es que ninguna de esas sentencias se refiere a una situación imprevisible y de extrema gravedad como fue la derivada de la pandemia. Señala que lo que se está alegando en el recurso es una cuestión de valoración de la prueba sin que se haya denunciado infracción procesal por errónea valoración de la prueba, por ser contraria a la razón, a la lógica o ser arbitraria. Añade que, de hecho, el recurso se refiere a la insuficiencia de la pericial aportada con la demanda como si no se hubiera practicado más prueba que el informe que acompañó a la demanda, cuando en el juicio oral se practicó más prueba y se hizo referencia a las cuentas auditadas de 2021, a las pérdidas de facturación y a la rebaja de tesorería, de modo que se precisaron las consecuencias de las medidas legales, y se explicó que se hizo una prueba de apertura en julio de 2021 pero que se tuvo que cerrar. Concluye que, además, la sentencia recurrida considera acreditada mediante la prueba por presunciones la causalidad directa entre la pandemia y la situación económica del hotel, y que la incidencia de las normas que por razones de orden público restringieron los viajes de terceros países a la Unión Europea y a países del espacio Schengen en el turismo es un hecho notorio.

Explica, además, que el hecho de que se pagara la renta no fue consecuencia de los ingresos obtenidos, sino del endeudamiento; que el riesgo covid no estaba asignado en el contrato, pues no era consecuencia de una evolución del mercado sino de la limitación de la movilidad mundial; y que la posibilidad de desistimiento, en este caso, hubiera dado lugar a un enriquecimiento de la demandada, dada la elevada y reciente inversión realizada por la arrendataria para acondicionar el edificio para la explotación del hotel.

Por lo que se refiere a la subsidiariedad y la existencia de normas específicas ad hoc,señala que es una cuestión nueva que no ha sido invocada con anterioridad y que, en cualquier caso, los instrumentos legales dictados (RD-Ley 15/2020 y RD-Ley 35/2020) no eran aplicables por no reunir la arrendataria las condiciones subjetivas requeridas.

TERCERO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso de casación

El recurso de casación interpuesto por BCN Godia, SLU, va a ser desestimado por las razones que exponemos a continuación.

1.Entre las cuestiones que se plantean en el recurso nos referiremos en primer lugar a si la existencia de una legislación específica y ad hocdirigida a mitigar algunos efectos de la pandemia del covid-19, excluye per sela aplicación de la doctrina de la cláusula rebusa un concreto contrato que no está incluido en el ámbito de aplicación de las medidas de emergencia previstas legalmente. La respuesta va a ser negativa, porque este tribunal entiende que no se excluye la aplicación de la doctrina de la cláusula rebussi se acreditan sus presupuestos, y ello por las razones siguientes.

El carácter subsidiario de la doctrina de la cláusula rebusque invoca la parte demandada en su recurso de casación, y que explica que no proceda la aplicación de esta doctrina cuando exista un mecanismo legal para ajustar el contrato a las circunstancias sobrevenidas imprevisibles, en este caso no respalda la tesis de la recurrente.

En el caso que juzgamos no se ha pretendido (ni, por tanto, las sentencias de instancia se han pronunciado ni es objeto del recurso de casación) la interpretación y aplicación de alguna de las normas de emergencia dictadas para hacer frente a las consecuencias derivadas de la pandemia. Tales normas, dirigidas a ofrecer soluciones a las consecuencias negativas que pudieran derivarse de las medidas públicas impuestas obligatoriamente por razones sanitarias para determinada actividad, resultaban de aplicación de manera generalizada a los contratos que se encontraran en la situación descrita en los respectivos ámbitos de aplicación de las normas dictadas ad hoc,es decir, limitadas al contexto de la pandemia por el covid-19, y con sus presupuestos y sus efectos.

La sentencia recurrida advierte que el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, que hubiera sido aplicable al caso por razones temporales, no fue invocado por la demandante, posiblemente porque no cumpliría los requisitos subjetivos previstos en la norma. Esto es algo que la propia parte recurrida confirma en su escrito de oposición, cuando alude a que, en efecto, la norma se dirigía a proteger a autónomos y pymes y que, por su volumen de facturación y número de trabajadores, la actora no estaba incluida en su ámbito de aplicación.

Aunque en el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, se introdujeron medidas subsidiarias aplicables en defecto de los acuerdos que pudieran alcanzar las partes para modificar temporalmente el contrato de arrendamiento, el preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, no mencionó expresamente la cláusula rebus.Ello a diferencia del anterior Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyo preámbulo, tras advertir que muchas actividades económicas se habían visto obligadas a suspender su actividad o a reducirla drásticamente, añadió que, «ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus,de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, aludía a que: «La crisis sanitaria provocada por el SARS-CoV-2 ha cambiado por completo el escenario económico mundial. Las medidas de distanciamiento físico y limitaciones a la movilidad, necesarias y efectivas para controlar la transmisión del virus tienen un enorme impacto en la actividad productiva y el bienestar de la ciudadanía. Estos efectos se han dejado notar tanto en la oferta, con severas dificultades para las cadenas de suministros y el cierre temporal de negocios, como en la demanda doméstica y externa, con una importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo o el comercio, esenciales para la economía española. El cierre temporal de negocios, las restricciones a la libre circulación o la suspensión de actos públicos tienen un inevitable impacto sobre las empresas, que desempeñan un papel central en la creación de empleo y riqueza para el conjunto del país. En estas circunstancias, preservar el tejido productivo y atender a las dificultades transitorias de las empresas es una prioridad para superar las consecuencias de esta pandemia».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020 hacía igualmente referencia explícita a la necesidad de establecer medidas de apoyo en beneficio de los autónomos y pymes, en cuanto agentes económicos más débiles, lo que se explica por las mayores dificultades financieras a las que se enfrentan estos operadores y al riesgo de desaparición, con las consecuencias y repercusiones que de ahí derivarían en el orden social y económico.

Sin embargo, no se excluye que para los contratos concertados por otros arrendatarios, ante una situación de imprevisión grave se recurra, cuando se den los respectivos presupuestos, a todos los remedios contractuales que ofrece el ordenamiento en materia de consentimiento y sus vicios, los motivos individuales (que serán irrelevantes) y las presuposiciones comunes (que pueden jugar como condición tácita), la exigencia de causa como requisito del contrato y su influencia en la vida del mismo, el papel de la buena fe en la interpretación y en la integración contractual, los remedios frente al incumplimiento, y, en especial, por lo que aquí interesa, al régimen aplicable en caso de excesiva onerosidad o imposibilidad sobrevenida, bien sea definitiva o temporal.

2.El recurrente impugna la aplicación que la sentencia recurrida hace de la doctrina rebuscon el argumento de que solo se hacen referencia a las consecuencias generales de la pandemia, pero que no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado.

Estas alegaciones del recurrente tampoco pueden prosperar.

La sentencia recurrida no se queda en meras alegaciones genéricas sobre las consecuencias de la pandemia, sino que atiende a la reducción de facturación de la arrendataria en 2020 y rebate el argumento del juzgado de que la disminución de la facturación no se mantuvo a partir de enero de 2021, lo que se conecta más adelante en la propia sentencia recurrida con la normativa que expone referida a los cierres y limitaciones de aforo que afectaron al hotel. Son precisamente esos los datos que la sentencia conecta con la decisión que finalmente adopta en atención al momento en el que se suprimieron las medidas relativas al aforo. Frente a ello, la parte recurrente no ha denunciado una valoración de la prueba ilógica y arbitraria, cosa que debería haber hecho por el cauce adecuado en lugar de reprochar en su recurso de casación a la Audiencia que sus afirmaciones fueran genéricas sobre la pandemia, lo que no es exacto.

3.La parte recurrente también se refiere a la subsidiariedad de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebusrespecto de la posibilidad de que el riesgo haya sido previsto y distribuido por las partes en el contrato. Estas alegaciones tampoco permiten estimar el recurso de casación en este caso.

En la sentencia de 19/2019, de 15 de enero, que cita en apoyo de su tesis la parte recurrente, se confirmó la sentencia que desestimó la aplicación al caso de la doctrina rebusporque las partes, con el propósito declarado expresamente de «mantener el equilibrio entre las partes» habían introducido en el contrato un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, lo que mostraba precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador, que era quien había asumido los gastos de construcción del hotel para que lo explotara la arrendataria. De ahí que en ese supuesto se entendiera que en un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable, la fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demostrara que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

En el supuesto de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, además, también se tomó en consideración que la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia mostraba que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Se entendió que, en el caso, lo que pretendía el arrendatario era, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no había cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no podía calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

Pues bien, por lo que hemos dicho hasta ahora, nos encontramos ante un caso totalmente diferente.

De una parte, no se trata del riesgo propio del éxito de un negocio conectado a la evolución del mercado, sino de las consecuencias provocadas por las normas imperativas dictadas por motivos sanitarios y en interés público y por las restricciones a la movilidad y aforo en el contexto de la pandemia del covid-19, una alteración de las circunstancias que las partes no pudieron prever y que incidió directamente en la actividad del arrendatario, pero que no necesariamente debía quedar exclusivamente a su cargo. Contra lo que alega la parte recurrente, no puede afirmarse que estuviera asignado en el contrato el riesgo derivado de las restricciones impuestas por razones sanitarias ni el riesgo de las consecuencias excepcionales producidas en el escenario social y económico, que incidieron directamente en la actividad del arrendatario, dando lugar, primero, a una eliminación/disminución de su facturación, y luego, a que, por el propio riesgo derivado del covid-19, una vez que no existía la obligación de mantener cerrado el hotel, pero persistiendo limitaciones de movilidad y aforo, por razones económicas no se abriera inmediatamente.

Las partes, que alcanzaron dos acuerdos previos por los que incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo de 2020 hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de la apertura al público del hotel, y con posterioridad, por razón de la evolución negativa de la pandemia en las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, una segunda adenda en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, no lograron un acuerdo con posterioridad, a partir de enero de 2021, que es lo que se plantea en la demanda.

Naturalmente que la arrendadora demandada ahora recurrente no estaba obligada a aceptar los términos de la propuesta que le dirigió la arrendataria respecto del periodo en el que, aunque fuera posible la apertura, existían restricciones en el aforo, limitaciones de entrada y salida de personas del territorio y para la celebración de conferencias, congresos y otros eventos. Pero tampoco debe rechazarse de plano la posibilidad de que la arrendataria pretendiera, como hizo, una modificación temporal del contrato.

Partiendo de la valoración de la prueba, la sentencia recurrida ha aplicado la doctrina de la cláusula rebuspara aligerar el impacto negativo resultante del cambio de circunstancias sobrevenidas, de la alteración imprevisible del escenario social sanitario y económico que incidió directamente en la actividad económica del arrendatario. La excesiva onerosidad, relacionada aquí con la pérdida de ingresos por parte de la arrendataria, es algo que la sentencia recurrida considera probado, al igual que su nexo causal o conexión de la reducción en la facturación y la decisión de reabrir el hotel, con las restricciones a la movilidad y la reducción del aforo y con la propia situación generada por el riesgo asociado al covid.

La aplicación de la doctrina en este caso ha permitido concluir que el cumplimiento íntegro de la renta que las partes pactaron en el momento de celebración del contrato, con sus actualizaciones, no estaba en correspondencia con la puesta a disposición por el arrendador de un inmueble que, por las razones normativas y sanitarias, bien no pudo abrirse temporalmente o cuya explotación, por el destino del negocio, desaparecida la prohibición de apertura, estaba sometido a las restricciones de aforo y a las consecuencias de la reducción de movilidad, con las repercusiones que todo ello tuvo en el turismo internacional y en la organización de eventos colectivos que no pudieron celebrarse.

Por otra parte, y a diferencia del caso de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, en la que resultaba oportunista la conducta de la arrendataria, que tenía a su disposición hacer uso de la facultad de desistimiento si quería salir de un contrato que no le resultaba interesante, y en el que era la arrendadora quien había asumido los costes de promoción y edificación del hotel, en el supuesto que ahora juzgamos la sentencia recurrida explica razonablemente los motivos por los que no le era exigible a la arrendataria hacer uso de la facultad de desistimiento. En este caso, fue la arrendataria quien asumió el coste de ejecución de las obras del edificio para la adecuación y cambio de uso para la explotación de un hotel de las características acordadas, de acuerdo con un proyecto de ejecución que estaba ya incluido en la base negocial inicial y en un contrato en el que se preveía una duración de treinta y cinco años, prorrogables, y con un sistema de actualización de las rentas, de modo que el desistimiento prematuro le hubiera supuesto a la arrendataria, además de los gastos e indemnizaciones asociados al cierre de la explotación, la pérdida de una inversión todavía no amortizada, mientras que la arrendadora hubiera recibido sin contraprestación alguna las instalaciones hoteleras establecidas en el edificio de su propiedad.

4.Hay que advertir que no tiene razón la parte recurrente cuando afirma que la propia sentencia recurrida pone en duda que concurran los requisitos de las rebus.

En el recurso se citan en apoyo de este argumento fragmentos de la sentencia recurrida. En ambos casos la parte recurrente saca de contexto lo que expresa la sentencia recurrida. Realmente lo que dice la Audiencia en la página 23 es que la cuestión debatida presenta perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación singularmente con la compatibilidad de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento de pago de la renta por parte de autónomos y pymes, de una parte, y la cláusula rebus sic stantibusy la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por covid-19, de otra parte. También explica que ello ha dado lugar a la emisión de pronunciamientos judiciales no coincidentes. Estas afirmaciones de dirigen a explicar que, en este caso, a pesar de que se ha acogido la pretensión subsidiaria ejercida en la demanda, no se hace pronunciamiento expreso sobre las costas de la primera instancia. Y lo que se dice en la página 17 de la sentencia, con cita de otras sentencias de la misma Audiencia Provincial, es que puede cuestionarse la procedencia de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuscuando se han dictado normas relativas a la situación de crisis económica derivada de la pandemia, y también constata el dato de que esta sala no se haya pronunciado al respecto. Y ciertamente eso es así, de manera que la incertidumbre deriva del hecho de tratarse de una cuestión novedosa y compleja sobre la que la doctrina que se ha pronunciado ha manifestado opiniones diversas e igualmente se han dictado resoluciones judiciales por distintos órganos en diversos sentidos. Pero ello no significa, contra lo que dice el recurrente, que la Audiencia dude de que en el caso concreto que juzga concurran los requisitos de la doctrina rebusy que por ello proceda a su aplicación.

5.No podemos obviar la dificultad de que el órgano judicial concrete una modificación del contrato cuando las partes no han alcanzado un acuerdo. Buena muestra de ello es que la pluralidad de doctrinas elaboradas en los textos de derecho comparado y de soft law-que contienen algunos resultados del análisis del derecho comparado contractual europeo- ni ofrecen un modelo consolidado sobre los presupuestos exigibles, ni coinciden en la preferencia por los posibles efectos que deben establecerse (extinción del contrato en unos casos, modificación en otros), ni concretan la forma en la que, en su caso, debe llevarse a cabo la modificación del contrato, y generalmente se remiten a cláusulas generales que deben ser apreciadas prudencialmente por la autoridad judicial.

En este caso, debemos partir, por las razones expuestas, de que la sentencia recurrida no ha aplicado de manera incorrecta la doctrina jurisprudencial que permite apreciar que se han alterado las bases tenidas en cuenta por las partes en el momento de la celebración del contrato.

A partir de ahí, debemos añadir para finalizar, que ninguna de las partes ha cuestionado la revisión acordada por la Audiencia Provincial. La actora solicitó de manera principal que se redujera la renta al 50% con efectos desde el día 1 de enero de 2021 y mientras durara la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso (y, con carácter subsidiario, que se declarara la renta adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma). La demandada, por su parte, negó que procediera la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuspor no concurrir sus presupuestos. La Audiencia Provincial, con respeto al principio de congruencia, ha estimado parcialmente el recurso de apelación y ha estimado parcialmente las pretensiones de la actora, acordando que la obligación de pago de la renta a cargo de la arrendataria durante el estricto período comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 se limite al 75% de la renta que la arrendataria venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19, para lo que ha tenido en cuenta, y adaptado al caso, el criterio de una distribución a medias del riesgo que ha considerado inevitable y objetivable, con apoyo en razones que tienen reflejo en las mismas normas en las que se establecieron las concretas restricciones que afectaron al ejercicio de la actividad.

Por todo lo anterior, el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de casación comporta que se impongan a la parte recurrente las costas devengadas por este recurso, sin que proceda atender a la petición de la parte recurrida en el sentido de imponer a la recurrente las costas de las instancias, pues esta sala solo podría entrar a revisar los pronunciamientos de costas impuestas en la instancia si hubiera estimado el recurso de casación.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica controvertida versa sobre si, durante el período en el que, como consecuencia de las restricciones imperativas impuestas por razones sanitarias existió una limitación del aforo en los espacios comunes de los hoteles, es posible aplicar la denominada doctrina rebus sic stantibusa un contrato de arrendamiento del inmueble destinado a explotación hotelera que no estaba incluido en el ámbito de aplicación de las normas de emergencia dictadas durante la pandemia del covid-19.

1.Tal como constan recogidos en la sentencia recurrida, debemos partir de los siguientes antecedentes.

«I. La mercantil Valenciana Hotelera, SL, promovió acción judicial frente a BCN Godia, SLU, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

»a) La actora es una sociedad dedicada a la explotación de siete hoteles, y pertenece al grupo Hoteles Catalonia. Cuatro de dichos establecimientos están ubicados en Barcelona, y los otros tres en el resto del territorio nacional.

»b) En fecha 3 de marzo de 2011 Valenciana Hotelera, SL, y BCN Godia, SLU, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre parte de la finca sita en Barcelona, DIRECCION000, y convinieron que su uso se destinaría a la explotación como hotel de cuatro estrellas. El contrato preveía la ejecución previa de las obras necesarias para la adecuación del inmueble a la actividad proyectada, y se fijó una duración del arriendo de 35 años. La renta se estableció en 10.500 euros anuales por habitación, pagaderos por meses anticipados durante los siete primeros días de cada mes. En la actualidad, en dicho edificio se emplaza el Hotel Square, de cuatro estrellas, y la renta arrendaticia asciende a 52.138,82 euros, más el IVA correspondiente.

»c) Desde el mes de marzo de 2020, como consecuencia de las disposiciones gubernamentales derivadas de la situación de pandemia, el hotel se encuentra cerrado al público y, aunque desde el 11 de mayo de 2020 (Orden SND/399/2020, de 9 de mayo) se permitió la apertura de los establecimientos hoteleros, el negocio resultó completamente afectado por los diversos confinamientos perimetrales, las limitaciones a la movilidad y demás restricciones específicas impuestas por la normativa promulgada, por lo cual Valenciana Hotelera, SL, se vio en la obligación de mantener el cierre del establecimiento.

»d) La facturación de Valenciana Hotelera, SL, cayó en 2020 un 81'80% respecto de 2019, y, en el caso específico del Hotel Square, la facturación descendió más aún, en concreto un 87'55%, según informe pericial adjuntado a la demanda.

»e) A raíz de los contactos entablados por las partes por razón de la coyuntura expuesta, el día 21 de mayo de 2020 se firmó una adenda al contrato, en virtud de la cual se establecía una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel en el marco del plan de desconfinamiento aprobado por el gobierno; y se acordó, además, un periodo de carencia para el pago del 75% de la renta hasta octubre siguiente, que sería reintegrada adicionándose a las rentas posteriores mediante el prorrateo que se recogía en su cláusula 3 B.

»f) Ante la persistencia de la situación, y fruto de nuevas negociaciones emprendidas por las partes, se formalizó una segunda adenda fechada el 1 de octubre de 2020, por la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, de modo que la arrendataria abonaría 26.069,41 euros mensuales durante dicho periodo. Además, se prorrogó el abono de la cantidad aplazada en la primera adenda, y se prorrateó su pago, a partir del mes de enero de 2021, en los términos plasmados en la cláusula 3 B.

»g) Dado que las circunstancias no solo no mejoraron, sino que además los pronósticos empeoraron como consecuencia de la llamada "tercera ola" de la pandemia, que generó confinamientos perimetrales más estrictos, y ante la inexistencia de demanda turística y las escasas expectativas de recuperación, Valenciana Hotelera, SL, intentó prorrogar los acuerdos plasmados en el último contrato, pero se encontró con la resistencia absoluta de la propiedad, que no aceptó ninguna reducción de la renta. La propuesta inicial formulada por la arrendataria consistía en mantener la reducción del 50% de la renta hasta marzo inclusive, pero, a diferencia del caso anterior, y para facilitar el acuerdo, no se solicitaba la prórroga de la moratoria referida en la primera adenda, que se empezaría a abonar en los términos acordados desde el mismo mes de enero.

»h) En consecuencia, en la actualidad las contraprestaciones recíprocas del contrato se encuentran completamente desequilibradas en perjuicio de la actora, y ese desequilibrio resulta insostenible, pues la contraparte está cobrando el 100% de la renta arrendaticia como si el hotel estuviera en plena explotación. Tal coyuntura fundamenta la invocación de la cláusula rebus sic stantibus,ya que en la fecha de concertación del contrato (año 2011) resultaba imprevisible para una empresa hotelera que, como consecuencia de una pandemia mundial, se acordaría por las autoridades una drástica reducción de la movilidad de la población derivada de los confinamientos domiciliarios y perimetrales ordenados a raíz de aquella coyuntura, así como los cierres de sectores económicos enteros, entre los que se encontraban los hoteles en una ciudad turística de primera magnitud como Barcelona.

»i) Por tales motivos, resulta procedente y necesario que se acuerde judicialmente la novación subjetiva del contrato mediante la adecuación de la renta a la situación derivada de la pandemia, mientras se mantenga tal coyuntura, o, alternativamente, durante la anualidad de 2021, mediante la reducción de dicha renta en un 50%, toda vez que una simple moratoria no reestablecería el desequilibrio generado entre las contraprestaciones de las partes.

»Al amparo de los antecedentes expuestos se formulaban las siguientes pretensiones, según el tenor literal de la súplica de la demanda:

»"a) Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.

»b) Se declare que la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento que une a las partes es de 26.069'41 euros mensuales más IVA con efectos desde el día 1 de enero de 2021 mientras dure la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso.

»c) Con carácter subsidiario, para el supuesto de no estimarse la anterior petición, se declare por el juzgado la renta a cargo del arrendatario que debe abonar a la demandada que considere adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma".

»II. La representación de BCN Godia, SLU, se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

»a) El verdadero propósito de la actora radica en traspasar ilegítimamente a la propiedad la totalidad de los riesgos inherentes a la actividad económica que desarrolla en el inmueble arrendado.

»b) El arrendador de un local de negocio no responde de la ventura de la actividad económica que se desarrolla en dicho local, y el arrendatario no está legitimado para trasladar a la propiedad los riesgos derivados de su economía, pues se trata de riesgos que quedan fuera de la base del contrato.

»c) La doctrina de la cláusula rebus sic stantibusno faculta al órgano judicial para modificar el contenido del contrato a voluntad de una de las partes, y únicamente puede integrarse un riesgo contractual al amparo de aquella doctrina cuando el contrato carezca de mecanismos o previsiones para asignar dicho riesgo.

»d) El contrato suscrito por las litigantes incluye un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento, de tal forma que ante la sobreveniencia de cualquier tipo de riesgo que perjudique a la parte arrendataria, por muy imprevisible que sea, esta última puede activar dicho mecanismo desligándose del vínculo contractual sin coste alguno y sin causa justificada si dicho negocio jurídico ya no le reporta beneficios o ya no es de su interés conservarlo por la razón que sea.

»e) Omite la actora que mediante burofax de fecha 8 de febrero de 2021, de conformidad con las prescripciones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería, el comercio y en materia tributaria, BCN Godia, SLU, concedió voluntariamente a la arrendataria -sin estar obligada a ello, al no ostentar la actora la condición de pyme exigida por dicha normativa- una moratoria en el pago de la renta, que se aplicaría desde enero de 2021 y durante el período de tiempo que se prolongase el estado de alarma y sus prórrogas, y que podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, si las circunstancias lo precisaren, esto es, previsiblemente hasta septiembre de 2021.

»f) Las pretensiones de la actora son exorbitantes e inasumibles para la propiedad, puesto que pretende imponer unilateralmente una rebaja del 50% de la renta durante todo el ejercicio 2021, lo que comportaría que sería el arrendador quien padecería una situación de excesiva onerosidad.

»g) Básicamente, la actora fundamenta su pretensión de revisión de la renta en la cláusula rebus sic stantibusque exige la concurrencia de un conjunto de presupuestos jurídicos muy estrictos que no se cumplen en el presente caso, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo.

»III. La magistrada de primera instancia desestimó la demanda conforme a los siguientes razonamientos:

»a) La parte actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían finalizado.

»b) El informe pericial adjuntado a la demanda hace referencia exclusivamente al ejercicio de 2020, y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Es decir, sus conclusiones acreditarían, en su caso, lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, pero no plantean un escenario a futuro.

»c) La apertura total o parcial, antes o después, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades a fin de redefinir su plan de negocio en función de la evolución de los mercados, como era de esperar al concluir un contrato cuya duración es de treinta y cinco años.

»d) La modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el año 2046, pues no concreta la parte actora en su súplica, más allá de la alusión a "la finalización de la situación de pandemia" -concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones-, el lapso temporal durante el que habría de tener vigencia la reducción de la renta.

»e) No concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus,y la parte actora pretende trasladar a la propiedad la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrece a la parte demandada una participación). Tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establece ningún criterio para que se fije otra distinta, y la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro.

»Impuso a la actora las costas del procedimiento.

»IV. La representación de BCN Godia, SLU, reproduce en su recurso las alegaciones expuestas en el escrito de demanda y agrega que durante el año 2021 el hotel no estuvo cerrado por decisión gubernamental, pero concurrieron diversas circunstancias relacionadas con la pandemia que comportaron de facto la supresión de la demanda de plazas: restricciones directamente de la movilidad, no solo de salida, sino de entrada de extranjeros, limitaciones del uso de los espacios de los hoteles -con inclusión de las restricciones a la celebración presencial de congresos, convenciones y ferias comerciales-, o el desplome del mercado como consecuencia del temor de los clientes, tanto nacionales como extranjeros, a desplazarse durante una pandemia que estaba provocando importantes cifras diarias de fallecidos.

»Agregaba que durante el primer semestre de 2021, en que el hotel estuvo cerrado (hasta julio de 2021), se dictaron diversas normas, tanto a nivel estatal como autonómico, que impusieron fuertes restricciones que afectaron directamente a la actividad negocial del hotel».

2. La Audiencia Provincial dicta una sentencia por la que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Valenciana Hotelera, SL, revoca la sentencia dictada por el juzgado, estima parcialmente las pretensiones de la actora, y acuerda que la obligación de pago de la renta a su cargo durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 queda limitada al 75% de la renta que venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19.

La Audiencia no impone las costas de ninguna de las instancias razonando que, dada la incertidumbre en la materia, concurren las circunstancias para apreciar «serias dudas de hecho o de derecho».

La decisión de la Audiencia se basa en las siguientes consideraciones.

En primer lugar, la sentencia incluye una serie de consideraciones sobre el sentido de la cláusula rebus sic stantibusy la doctrina jurisprudencial que la ha perfilado, por ser ese el fundamento de la pretensión principal formulada por la actora. La sentencia concluye que «no es discutible que la aparición de la pandemia y su incidencia en todos los aspectos vitales de las personas -entre ellos, obviamente, el económico- han sido aceptados por los órganos judiciales, por tratarse de circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como presupuestos suficientes para justificar la aplicación, en la vertiente negocial y económica, de la cláusula rebus sic stantibus».

Añade que, en el caso:

«Consta que desde el inicio del estado de alarma en marzo de 2020, y a lo largo de dicha anualidad, propiedad y arrendataria convinieron en aplicar medidas paliativas de las consecuencias económicas padecidas por Valenciana Hotelera, SL, a raíz de aquel drástico descenso en la facturación de su negocio, lo que es indicativo de que ambas convinieron que se hacía preciso introducir en el contrato un mecanismo para reequilibrar las prestaciones de las partes.

»Así, en fecha 21 de mayo de 2020 las partes incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel; y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente lo que se pretende en el presente litigio por la arrendataria.

»Se exponía en la sentencia frente a la que se apela, como uno de los motivos de la desestimación de las pretensiones actoras, que el informe pericial adjuntado a la demanda, elaborado por D. Santiago, hacía referencia exclusiva al ejercicio 2020 y no contenía ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Sin embargo, el argumento no puede aceptarse porque si se admite de forma indiscutida que los efectos derivados de la pandemia se configuran como causa sobrevenida e imprevisible, y de la suficiente entidad para justificar la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia cita las SSTS de 30 de junio de 2014 y 18 de julio de 2019, y califica la situación de pandemia y las medidas adoptadas para hacer frente a la crisis sanitaria como presupuesto para aplicar la rebus.A continuación, respecto del caso litigioso, hace referencia a las adendas acordadas por las partes en mayo y en octubre de 2020, lo que a juicio de la Audiencia es indicativo de que ambas partes consideraban preciso introducir en el contrato mecanismos para reequilibrar las prestaciones.

La Audiencia añade que no comparte el argumento del juzgado acerca de que la pericial presentada por la demandante no incluyera ninguna proyección de los gastos y resultados del ejercicio 2021 y siguientes a los que se refiere la petición de la demandante. Considera la Audiencia que si los efectos derivados de la pandemia se configuran como una causa sobrevenida e imprevisible, y de suficiente entidad para justificar la aplicación de la rebus,«es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad».

La Audiencia destaca que las peticiones formuladas en la demanda por la representación de Valenciana Hotelera, SL, encuentran respaldo en las consecuencias anudadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus,y que no se invoca de forma expresa la normativa promulgada para la implementación de medidas de apoyo a determinados sectores económicos afectados por la crisis de la pandemia. A continuación, tras referirse a la declaración de inconstitucionalidad por la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 150/2022, de 29 de noviembre, de las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre, la Audiencia se plantea si la pertinencia de lo solicitado por la actora «debe analizarse exclusivamente a la luz de los requisitos, condiciones y remedios establecidos en el Real Decreto-Ley 35/2020, o si la doctrina rebus sic stantibuses susceptible por sí sola de amparar las pretensiones de la demandante, con independencia de que concurran o no todas aquellas premisas legales y de que las medidas que puedan adoptarse coincidan o no con las reguladas en el Real Decreto-Ley 35/2020». La sentencia resume esta normativa y reitera que, en el caso, la demandante no la invoca, probablemente porque no cumple sus presupuestos, pero añade que «ello no impide que las medidas destinadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes resulten exclusivamente de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,como también se dijo, como tampoco se aprecia óbice alguno para que las repetidas medidas puedan coincidir -o no- con las relacionadas en el Real Decreto-Ley 35/2020».

Finalmente, la sentencia, tras citar otras resoluciones dictadas por la misma Audiencia, afirma de modo literal:

«V. En consonancia con lo anterior, la decisión que se adopte deberá inspirarse en el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia hayan de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece aquel contrato, es decir, las limitaciones impuestas a hoteles y alojamientos turísticos.

»El espíritu del Real Decreto-Ley 35/2020 estriba también en la idea de que en los arrendamientos en los que se demuestre una afectación económica por causa de la pandemia se repartan los riesgos entre ambas partes. Como ya se mencionó, BCN Godia, SLU, en su condición de arrendadora, convino inicialmente con Valenciana Hotelera, SL, en fecha 21 de mayo de 2020, una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel, y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente el porcentaje de reducción que se pretende en el presente litigio por la arrendataria para los periodos posteriores a enero de 2021.

»Aquellos acuerdos alcanzados por las partes son indicativos de que también la propiedad convenía en la pertinencia de la relajación de las obligaciones a cargo de la inquilina y de la necesidad de repartir entre ambos contratantes las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia.

»Las medidas que hayan de adoptarse -inspiradas, se insiste, en la idea de que ambos contratantes deberán soportar por partes iguales las consecuencias negativas derivadas de la coyuntura económica generada a raíz de la pandemia- deberán acomodarse a las restricciones que han afectado al sector específico en el que se encuadra la actividad desarrollada por Valenciana Hotelera, SL, en el inmueble arrendado, es decir, hoteles y alojamientos turísticos.

»Tales restricciones se han ido modulando normativamente, en función de la evolución de la pandemia, por las diversas resoluciones dictadas por el Departamento de Salud de la Generalitat de Catalunya desde el inicio de la pandemia.

»Así:

»a) En fecha 8 de septiembre de 2020 se dictó la Resolución SLT/2160/2020, por la cual se prorrogan determinadas medidas especiales en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de la covid-19 en los municipios de Canovelles, Granollers i les Franqueses del Vallès (Vallès Oriental).

»En dicha resolución se acordó, entre otras medidas, la limitación del aforo de los espacios comunes de los establecimientos hoteleros al 50% del aforo autorizado.

»b) Mediante la Resolución SLT/2228/2020, de 15 de septiembre, por la que se prorrogan y se modifican las medidas especiales en materia de salud pública para la contención del corte epidémico de la pandemia de la covid-19, se extendió a otros municipios, entre ellos Barcelona, la aplicación de la limitación del aforo al 50% en relación con los establecimientos hoteleros.

»c) Las restricciones a las que se ha hecho mención quedaron definitivamente suprimidas mediante Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre, por la que se modifica la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, por la que se prorrogan y modifican las medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de covid-19 en el territorio de Cataluña.

»En la exposición de motivos de esta última resolución se razonaba aquella supresión en los siguientes términos:

»"(...) Así, en este estado de situación, el director de la Agencia de Salud Pública de Cataluña propone que se modifiquen las medidas previstas en la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, con el fin de adecuarlas a la situación epidemiológica y asistencial, que, como se ha constatado, permite realizar un avance significativo en el nuevo proceso de desescalada iniciado en las últimas semanas.

»Este proceso incide específicamente en lo que concierne a las limitaciones de aforos, generalizado a todas las actividades económicas (empresas de servicios y minoristas, actividades culturales, de espectáculos públicos, recreativas, deportivas, asambleas de entidades, actividades relacionadas con el juego, hostelería y restauración, universidades, equipamientos cívicos, congresos, convenciones, ferias comerciales y fiestas mayores y actividades populares y tradicionales). En coherencia, se suprimen también los límites máximos del número de personas asistentes a acontecimientos, con carácter general; se revisan las condiciones de ventilación reforzada, que pasan a ser recomendaciones en todos los casos, y las medidas de control de aglomeraciones aplicables, y se modifican, de conformidad, ambos anexos. Adicionalmente, se suprimen las restricciones específicas del sector de la hostelería y restauración (número máximo de comensales por mesa, distancia entre mesas, otras distancias)".

»No se ajusta a la realidad, por tanto, la afirmación que se vierte en la sentencia frente a la que se apela en cuanto a que a partir de enero de 2021 las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían quedado sin efecto.

»Se apunta finalmente, a propósito de las alegaciones plasmadas en el escrito de contestación, que la conclusión que se viene anticipando no puede quedar condicionada por la circunstancia de que el contrato suscrito por las litigantes incluyera un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento otorgada a la arrendataria, sin coste alguno, en la hipótesis de materialización de cualquier tipo de riesgo que pudiese afectar a la explotación del negocio. Y es que, con independencia de la previsión de aquella facultad, consta documentalmente que Valenciana Hotelera, SL, acometió la ejecución de obras en el edificio en el que está instalado el hotel, obras cuyo coste ascendió a más de 6.000.000 euros, por lo que obviamente el potencial desistimiento no se presentaba como una alternativa favorable a la arrendataria ni impedía, consecuentemente, la apreciación de la coyuntura justificativa de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

»VI. En consecuencia, las pretensiones actoras deberán tener parcial acogida en los siguientes términos:

»a) La reducción de la renta en los términos que a continuación se expondrán será operativa durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 (fecha esta última de la entrada en vigor de la Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre).

»b) Dado que durante el expresado lapso temporal el aforo de los espacios comunes en los establecimientos hoteleros se limitó al 50% del aforo autorizado, la arrendataria deberá soportar el abono de la renta mensual en ese 50%, y el 50% restante, por corresponderse con la parte del aforo del hotel de la que Valenciana Hotelera, SL, no pudo obtener rendimiento alguno, deberá ser asumido por partes iguales, conforme a lo expuesto, por propiedad y arrendataria.

»c) En definitiva, Valenciana Hotelera, SL, deberá abonar, durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, el 75% de la renta contractualmente pactada.

»Se admite que, en el trance de establecer las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,únicamente se ha tenido en consideración el porcentaje de restricción del aforo de las zonas comunes del hotel impuesto por la normativa a la que se ha hecho referencia, y que se omite la incidencia, de imposible ponderación obviamente, de circunstancias tales como la limitación de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricción de celebración de conferencias y congresos y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad económica de Valenciana Hotelera, SL, pero, como se subrayaba en la ya citada sentencia de esta Sección de 22 de mayo de 2023, "estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis"».

3.BCN Godia, SLU, ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO. Recurso de casación. Planteamiento. Oposición de la recurrida.

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 1091 y 1258 CC y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.

En su desarrollo, tras un resumen de antecedentes del caso, se expone que, de acuerdo con el art. 1091 CC, las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes deben cumplirse aunque con posterioridad, por la razón que sea, sean más onerosas Alega que la inexigibilidad de las obligaciones contractuales por alteración de las circunstancias es una excepción a la regla general derivada del principio pacta sunt servanda,y que procede únicamente cuando se dan determinados presupuestos jurídicos exigidos por la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la aplicabilidad de la doctrina de la cláusula rebus.Señala que, si bien la cláusula no tiene naturaleza legal, el art. 1258 CC constituye el fundamento legal sobre el que se construye esta figura jurisprudencial, y que en el caso no se dan los presupuestos jurídicos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial.

En primer lugar, porque la alteración de las circunstancias tiene que impactar directamente en la economía del contrato y producir la ruptura de la equivalencia de las prestaciones de tal forma que se produzca una situación de excesiva onerosidad para una de las partes del contrato, o que provoque directamente la frustración del fin jurídico. Considera que en el caso no se cumple este requisito porque solo han quedado acreditados los efectos generales que ha tenido para el sector de la hostelería la crisis sanitaria, pero no se ha entrado a valorar la incidencia concreta e impacto que ha tenido en el negocio que une a las partes. Añade que se reclama la reducción de la renta cuando ya no existía suspensión total de la actividad, y que en el caso no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado. También alega que la arrendataria ha continuado explotando el negocio hasta la actualidad, y ha abonado la renta íntegramente, por lo que no puede mantenerse que haya desaparecido la base del negocio.

En segundo lugar, por lo que se refiere al requisito de la subsidiariedad de la aplicación del remedio de la revisión de la cláusula rebus,señala que en este caso el riesgo de la crisis sanitaria ya estaba asignado contractual y legalmente, por lo que es improcedente revisar el contrato, dado que existen mecanismos suficientes para integrar el riesgo en el negocio jurídico. Se refiere, en particular, a la facultad de desistimiento que podía ejercitar la arrendataria transcurridos los cinco primeros años del contrato sin penalidad alguna. En cuanto a la asignación legal de los riesgos, señala que se aprobaron distintos instrumentos legales en las distintas fases de la pandemia que facultaban al arrendatario a solicitar moratorias y reducciones en el pago de la renta, y que la propia sentencia recurrida pone en duda que se cumpla este presupuesto jurídico al afirmar que existen dudas de derecho sobre la aplicabilidad de la cláusula rebusen el caso enjuiciado, así como que el Tribunal Supremo no se había pronunciado todavía.

Termina argumentando que la sentencia recurrida se apoya en la STS de 30 de junio de 2014, cuando existe jurisprudencia posterior, y en concreto la sentencia 19/2019, de 15 de enero, que descarta la aplicación de la rebus,tanto cuando se basa en afirmaciones genéricas sin expresar las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación como cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, sea improcedente revisar o resolver el contrato.

2. Oposición de la recurrida. La recurrida se opone al recurso alegando que no existe interés casacional porque la sentencia no es contraria a la doctrina de la sala, que se cita en la sentencia, y que la única variación es que ninguna de esas sentencias se refiere a una situación imprevisible y de extrema gravedad como fue la derivada de la pandemia. Señala que lo que se está alegando en el recurso es una cuestión de valoración de la prueba sin que se haya denunciado infracción procesal por errónea valoración de la prueba, por ser contraria a la razón, a la lógica o ser arbitraria. Añade que, de hecho, el recurso se refiere a la insuficiencia de la pericial aportada con la demanda como si no se hubiera practicado más prueba que el informe que acompañó a la demanda, cuando en el juicio oral se practicó más prueba y se hizo referencia a las cuentas auditadas de 2021, a las pérdidas de facturación y a la rebaja de tesorería, de modo que se precisaron las consecuencias de las medidas legales, y se explicó que se hizo una prueba de apertura en julio de 2021 pero que se tuvo que cerrar. Concluye que, además, la sentencia recurrida considera acreditada mediante la prueba por presunciones la causalidad directa entre la pandemia y la situación económica del hotel, y que la incidencia de las normas que por razones de orden público restringieron los viajes de terceros países a la Unión Europea y a países del espacio Schengen en el turismo es un hecho notorio.

Explica, además, que el hecho de que se pagara la renta no fue consecuencia de los ingresos obtenidos, sino del endeudamiento; que el riesgo covid no estaba asignado en el contrato, pues no era consecuencia de una evolución del mercado sino de la limitación de la movilidad mundial; y que la posibilidad de desistimiento, en este caso, hubiera dado lugar a un enriquecimiento de la demandada, dada la elevada y reciente inversión realizada por la arrendataria para acondicionar el edificio para la explotación del hotel.

Por lo que se refiere a la subsidiariedad y la existencia de normas específicas ad hoc,señala que es una cuestión nueva que no ha sido invocada con anterioridad y que, en cualquier caso, los instrumentos legales dictados (RD-Ley 15/2020 y RD-Ley 35/2020) no eran aplicables por no reunir la arrendataria las condiciones subjetivas requeridas.

TERCERO. Decisión de la sala. Desestimación del recurso de casación

El recurso de casación interpuesto por BCN Godia, SLU, va a ser desestimado por las razones que exponemos a continuación.

1.Entre las cuestiones que se plantean en el recurso nos referiremos en primer lugar a si la existencia de una legislación específica y ad hocdirigida a mitigar algunos efectos de la pandemia del covid-19, excluye per sela aplicación de la doctrina de la cláusula rebusa un concreto contrato que no está incluido en el ámbito de aplicación de las medidas de emergencia previstas legalmente. La respuesta va a ser negativa, porque este tribunal entiende que no se excluye la aplicación de la doctrina de la cláusula rebussi se acreditan sus presupuestos, y ello por las razones siguientes.

El carácter subsidiario de la doctrina de la cláusula rebusque invoca la parte demandada en su recurso de casación, y que explica que no proceda la aplicación de esta doctrina cuando exista un mecanismo legal para ajustar el contrato a las circunstancias sobrevenidas imprevisibles, en este caso no respalda la tesis de la recurrente.

En el caso que juzgamos no se ha pretendido (ni, por tanto, las sentencias de instancia se han pronunciado ni es objeto del recurso de casación) la interpretación y aplicación de alguna de las normas de emergencia dictadas para hacer frente a las consecuencias derivadas de la pandemia. Tales normas, dirigidas a ofrecer soluciones a las consecuencias negativas que pudieran derivarse de las medidas públicas impuestas obligatoriamente por razones sanitarias para determinada actividad, resultaban de aplicación de manera generalizada a los contratos que se encontraran en la situación descrita en los respectivos ámbitos de aplicación de las normas dictadas ad hoc,es decir, limitadas al contexto de la pandemia por el covid-19, y con sus presupuestos y sus efectos.

La sentencia recurrida advierte que el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, que hubiera sido aplicable al caso por razones temporales, no fue invocado por la demandante, posiblemente porque no cumpliría los requisitos subjetivos previstos en la norma. Esto es algo que la propia parte recurrida confirma en su escrito de oposición, cuando alude a que, en efecto, la norma se dirigía a proteger a autónomos y pymes y que, por su volumen de facturación y número de trabajadores, la actora no estaba incluida en su ámbito de aplicación.

Aunque en el RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, se introdujeron medidas subsidiarias aplicables en defecto de los acuerdos que pudieran alcanzar las partes para modificar temporalmente el contrato de arrendamiento, el preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, no mencionó expresamente la cláusula rebus.Ello a diferencia del anterior Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyo preámbulo, tras advertir que muchas actividades económicas se habían visto obligadas a suspender su actividad o a reducirla drásticamente, añadió que, «ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus,de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, aludía a que: «La crisis sanitaria provocada por el SARS-CoV-2 ha cambiado por completo el escenario económico mundial. Las medidas de distanciamiento físico y limitaciones a la movilidad, necesarias y efectivas para controlar la transmisión del virus tienen un enorme impacto en la actividad productiva y el bienestar de la ciudadanía. Estos efectos se han dejado notar tanto en la oferta, con severas dificultades para las cadenas de suministros y el cierre temporal de negocios, como en la demanda doméstica y externa, con una importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo o el comercio, esenciales para la economía española. El cierre temporal de negocios, las restricciones a la libre circulación o la suspensión de actos públicos tienen un inevitable impacto sobre las empresas, que desempeñan un papel central en la creación de empleo y riqueza para el conjunto del país. En estas circunstancias, preservar el tejido productivo y atender a las dificultades transitorias de las empresas es una prioridad para superar las consecuencias de esta pandemia».

El preámbulo del RD-Ley 35/2020 hacía igualmente referencia explícita a la necesidad de establecer medidas de apoyo en beneficio de los autónomos y pymes, en cuanto agentes económicos más débiles, lo que se explica por las mayores dificultades financieras a las que se enfrentan estos operadores y al riesgo de desaparición, con las consecuencias y repercusiones que de ahí derivarían en el orden social y económico.

Sin embargo, no se excluye que para los contratos concertados por otros arrendatarios, ante una situación de imprevisión grave se recurra, cuando se den los respectivos presupuestos, a todos los remedios contractuales que ofrece el ordenamiento en materia de consentimiento y sus vicios, los motivos individuales (que serán irrelevantes) y las presuposiciones comunes (que pueden jugar como condición tácita), la exigencia de causa como requisito del contrato y su influencia en la vida del mismo, el papel de la buena fe en la interpretación y en la integración contractual, los remedios frente al incumplimiento, y, en especial, por lo que aquí interesa, al régimen aplicable en caso de excesiva onerosidad o imposibilidad sobrevenida, bien sea definitiva o temporal.

2.El recurrente impugna la aplicación que la sentencia recurrida hace de la doctrina rebuscon el argumento de que solo se hacen referencia a las consecuencias generales de la pandemia, pero que no se ha acreditado la real situación económica del establecimiento hotelero afectado.

Estas alegaciones del recurrente tampoco pueden prosperar.

La sentencia recurrida no se queda en meras alegaciones genéricas sobre las consecuencias de la pandemia, sino que atiende a la reducción de facturación de la arrendataria en 2020 y rebate el argumento del juzgado de que la disminución de la facturación no se mantuvo a partir de enero de 2021, lo que se conecta más adelante en la propia sentencia recurrida con la normativa que expone referida a los cierres y limitaciones de aforo que afectaron al hotel. Son precisamente esos los datos que la sentencia conecta con la decisión que finalmente adopta en atención al momento en el que se suprimieron las medidas relativas al aforo. Frente a ello, la parte recurrente no ha denunciado una valoración de la prueba ilógica y arbitraria, cosa que debería haber hecho por el cauce adecuado en lugar de reprochar en su recurso de casación a la Audiencia que sus afirmaciones fueran genéricas sobre la pandemia, lo que no es exacto.

3.La parte recurrente también se refiere a la subsidiariedad de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebusrespecto de la posibilidad de que el riesgo haya sido previsto y distribuido por las partes en el contrato. Estas alegaciones tampoco permiten estimar el recurso de casación en este caso.

En la sentencia de 19/2019, de 15 de enero, que cita en apoyo de su tesis la parte recurrente, se confirmó la sentencia que desestimó la aplicación al caso de la doctrina rebusporque las partes, con el propósito declarado expresamente de «mantener el equilibrio entre las partes» habían introducido en el contrato un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, lo que mostraba precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador, que era quien había asumido los gastos de construcción del hotel para que lo explotara la arrendataria. De ahí que en ese supuesto se entendiera que en un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable, la fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demostrara que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

En el supuesto de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, además, también se tomó en consideración que la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia mostraba que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Se entendió que, en el caso, lo que pretendía el arrendatario era, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no había cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no podía calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

Pues bien, por lo que hemos dicho hasta ahora, nos encontramos ante un caso totalmente diferente.

De una parte, no se trata del riesgo propio del éxito de un negocio conectado a la evolución del mercado, sino de las consecuencias provocadas por las normas imperativas dictadas por motivos sanitarios y en interés público y por las restricciones a la movilidad y aforo en el contexto de la pandemia del covid-19, una alteración de las circunstancias que las partes no pudieron prever y que incidió directamente en la actividad del arrendatario, pero que no necesariamente debía quedar exclusivamente a su cargo. Contra lo que alega la parte recurrente, no puede afirmarse que estuviera asignado en el contrato el riesgo derivado de las restricciones impuestas por razones sanitarias ni el riesgo de las consecuencias excepcionales producidas en el escenario social y económico, que incidieron directamente en la actividad del arrendatario, dando lugar, primero, a una eliminación/disminución de su facturación, y luego, a que, por el propio riesgo derivado del covid-19, una vez que no existía la obligación de mantener cerrado el hotel, pero persistiendo limitaciones de movilidad y aforo, por razones económicas no se abriera inmediatamente.

Las partes, que alcanzaron dos acuerdos previos por los que incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo de 2020 hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de la apertura al público del hotel, y con posterioridad, por razón de la evolución negativa de la pandemia en las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, una segunda adenda en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, no lograron un acuerdo con posterioridad, a partir de enero de 2021, que es lo que se plantea en la demanda.

Naturalmente que la arrendadora demandada ahora recurrente no estaba obligada a aceptar los términos de la propuesta que le dirigió la arrendataria respecto del periodo en el que, aunque fuera posible la apertura, existían restricciones en el aforo, limitaciones de entrada y salida de personas del territorio y para la celebración de conferencias, congresos y otros eventos. Pero tampoco debe rechazarse de plano la posibilidad de que la arrendataria pretendiera, como hizo, una modificación temporal del contrato.

Partiendo de la valoración de la prueba, la sentencia recurrida ha aplicado la doctrina de la cláusula rebuspara aligerar el impacto negativo resultante del cambio de circunstancias sobrevenidas, de la alteración imprevisible del escenario social sanitario y económico que incidió directamente en la actividad económica del arrendatario. La excesiva onerosidad, relacionada aquí con la pérdida de ingresos por parte de la arrendataria, es algo que la sentencia recurrida considera probado, al igual que su nexo causal o conexión de la reducción en la facturación y la decisión de reabrir el hotel, con las restricciones a la movilidad y la reducción del aforo y con la propia situación generada por el riesgo asociado al covid.

La aplicación de la doctrina en este caso ha permitido concluir que el cumplimiento íntegro de la renta que las partes pactaron en el momento de celebración del contrato, con sus actualizaciones, no estaba en correspondencia con la puesta a disposición por el arrendador de un inmueble que, por las razones normativas y sanitarias, bien no pudo abrirse temporalmente o cuya explotación, por el destino del negocio, desaparecida la prohibición de apertura, estaba sometido a las restricciones de aforo y a las consecuencias de la reducción de movilidad, con las repercusiones que todo ello tuvo en el turismo internacional y en la organización de eventos colectivos que no pudieron celebrarse.

Por otra parte, y a diferencia del caso de la sentencia 19/2019, de 15 de enero, en la que resultaba oportunista la conducta de la arrendataria, que tenía a su disposición hacer uso de la facultad de desistimiento si quería salir de un contrato que no le resultaba interesante, y en el que era la arrendadora quien había asumido los costes de promoción y edificación del hotel, en el supuesto que ahora juzgamos la sentencia recurrida explica razonablemente los motivos por los que no le era exigible a la arrendataria hacer uso de la facultad de desistimiento. En este caso, fue la arrendataria quien asumió el coste de ejecución de las obras del edificio para la adecuación y cambio de uso para la explotación de un hotel de las características acordadas, de acuerdo con un proyecto de ejecución que estaba ya incluido en la base negocial inicial y en un contrato en el que se preveía una duración de treinta y cinco años, prorrogables, y con un sistema de actualización de las rentas, de modo que el desistimiento prematuro le hubiera supuesto a la arrendataria, además de los gastos e indemnizaciones asociados al cierre de la explotación, la pérdida de una inversión todavía no amortizada, mientras que la arrendadora hubiera recibido sin contraprestación alguna las instalaciones hoteleras establecidas en el edificio de su propiedad.

4.Hay que advertir que no tiene razón la parte recurrente cuando afirma que la propia sentencia recurrida pone en duda que concurran los requisitos de las rebus.

En el recurso se citan en apoyo de este argumento fragmentos de la sentencia recurrida. En ambos casos la parte recurrente saca de contexto lo que expresa la sentencia recurrida. Realmente lo que dice la Audiencia en la página 23 es que la cuestión debatida presenta perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación singularmente con la compatibilidad de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento de pago de la renta por parte de autónomos y pymes, de una parte, y la cláusula rebus sic stantibusy la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por covid-19, de otra parte. También explica que ello ha dado lugar a la emisión de pronunciamientos judiciales no coincidentes. Estas afirmaciones de dirigen a explicar que, en este caso, a pesar de que se ha acogido la pretensión subsidiaria ejercida en la demanda, no se hace pronunciamiento expreso sobre las costas de la primera instancia. Y lo que se dice en la página 17 de la sentencia, con cita de otras sentencias de la misma Audiencia Provincial, es que puede cuestionarse la procedencia de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuscuando se han dictado normas relativas a la situación de crisis económica derivada de la pandemia, y también constata el dato de que esta sala no se haya pronunciado al respecto. Y ciertamente eso es así, de manera que la incertidumbre deriva del hecho de tratarse de una cuestión novedosa y compleja sobre la que la doctrina que se ha pronunciado ha manifestado opiniones diversas e igualmente se han dictado resoluciones judiciales por distintos órganos en diversos sentidos. Pero ello no significa, contra lo que dice el recurrente, que la Audiencia dude de que en el caso concreto que juzga concurran los requisitos de la doctrina rebusy que por ello proceda a su aplicación.

5.No podemos obviar la dificultad de que el órgano judicial concrete una modificación del contrato cuando las partes no han alcanzado un acuerdo. Buena muestra de ello es que la pluralidad de doctrinas elaboradas en los textos de derecho comparado y de soft law-que contienen algunos resultados del análisis del derecho comparado contractual europeo- ni ofrecen un modelo consolidado sobre los presupuestos exigibles, ni coinciden en la preferencia por los posibles efectos que deben establecerse (extinción del contrato en unos casos, modificación en otros), ni concretan la forma en la que, en su caso, debe llevarse a cabo la modificación del contrato, y generalmente se remiten a cláusulas generales que deben ser apreciadas prudencialmente por la autoridad judicial.

En este caso, debemos partir, por las razones expuestas, de que la sentencia recurrida no ha aplicado de manera incorrecta la doctrina jurisprudencial que permite apreciar que se han alterado las bases tenidas en cuenta por las partes en el momento de la celebración del contrato.

A partir de ahí, debemos añadir para finalizar, que ninguna de las partes ha cuestionado la revisión acordada por la Audiencia Provincial. La actora solicitó de manera principal que se redujera la renta al 50% con efectos desde el día 1 de enero de 2021 y mientras durara la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso (y, con carácter subsidiario, que se declarara la renta adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma). La demandada, por su parte, negó que procediera la aplicación de la doctrina de la cláusula rebuspor no concurrir sus presupuestos. La Audiencia Provincial, con respeto al principio de congruencia, ha estimado parcialmente el recurso de apelación y ha estimado parcialmente las pretensiones de la actora, acordando que la obligación de pago de la renta a cargo de la arrendataria durante el estricto período comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 se limite al 75% de la renta que la arrendataria venía satisfaciendo con anterioridad al estado de alarma decretado a raíz de la pandemia por covid-19, para lo que ha tenido en cuenta, y adaptado al caso, el criterio de una distribución a medias del riesgo que ha considerado inevitable y objetivable, con apoyo en razones que tienen reflejo en las mismas normas en las que se establecieron las concretas restricciones que afectaron al ejercicio de la actividad.

Por todo lo anterior, el recurso de casación se desestima.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de casación comporta que se impongan a la parte recurrente las costas devengadas por este recurso, sin que proceda atender a la petición de la parte recurrida en el sentido de imponer a la recurrente las costas de las instancias, pues esta sala solo podría entrar a revisar los pronunciamientos de costas impuestas en la instancia si hubiera estimado el recurso de casación.