Sentencia Civil 80/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 1176/2022 de 22 de febrero del 2024

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

El procedimiento se ha iniciado por demanda de juicio ordinario de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual que se funda, en síntesis, en los siguientes hechos:

1. El demandante, con la intención de disfrutar de unos días de vacaciones en Ibiza, entre los días 1 y 12 de julio de 2019, contrató los servicios de D. Lázaro para que éste realizara todas las gestiones para alquilar una villa a su nombre.

2.- El representante acordó con el demandado el arrendamiento de una villa denominada « DIRECCION000» sita en Sant Josep de Sa Talaia. El contrato de arrendamiento se firma en fecha 13 de junio de 2019, se establece una renta de 90.000 euros y la duración de un plazo de cuatro meses, con la simultánea firma de una resolución del contrato con fecha 13 de julio, de manera que el arrendador, sin declarar el alquiler turístico se asegura que el arrendatario abandone la vivienda en el plazo de dos semanas.

3.- Llegada la fecha de entrada en la villa, el 1 de julio de 2019, el demandante no pudo disfrutar de la misma, por cuanto no se encontraba en condiciones para ello, teniendo en cuenta las calidades que se esperaba dado el precio abonado, exponiendo las siguientes deficiencias:

-La Villa estaba muy sucia, con restos de lo que pudiera deducirse como una la celebración de una fiesta la noche anterior.

- Las cerraduras de las habitaciones rotas.

- La nevera no funcionaba.

- Los termostatos se encontraban sin la caja embellecedora correspondiente.

- El lavavajillas estaba roto.

- Los muebles de la cocina necesitaban arreglos.

-Barandillas de seguridad sin fijar y sueltas.

-Césped en estado deplorable, sin riego.

4.- El Sr. Lázaro, dado el pésimo estado de la vivienda, se puso en contacto con el demandado para informarle de la situación y de la negativa a entrar en la vivienda, que no tiene que ver con las fotografías y las condiciones pactadas.

Se reclama la devolución de la suma de 85.000 euros abonada al demandado en concepto de arrendamiento así como daños y perjuicios consistentes en:

- 1860 euros por una noche de hotel.

- 30.000 euros por la diferencia de precio por el alquiler de otra villa para las indicadas fechas.

La parte demandada se opuso a la demanda en base a las siguientes alegaciones:

1.- Falta de legitimación activa del demandante, dado que el contrato de arrendamiento se suscribió con D. Lázaro, quien actuó en nombre propio y abonó la suma de 85.000 euros en concepto de renta, ignorándose los términos de la relación contractual del demandante con el Sr. Lázaro.

2.- Sobre los desperfectos afirma que el anterior inquilino de la vivienda la dejó fuera del marco temporal pactado para la devolución de la posesión, produciéndose la salida justo antes de la entrada del nuevo inquilino.

El Sr. Lázaro y el demandante se quedaron inicialmente en la casa, descargándose el equipaje y comiendo algo en la propia casa, hasta que, en un momento dado, mientras se procedía a la limpieza de la vivienda, se explicó quien había sido el anterior inquilino, a quien el demandante conocía, y manifestó su voluntad de no continuar en la casa, sin aceptar las ofertas que le hizo el demandante para solventar las molestias ocasionadas.

Se reconocen deficiencias en la limpieza, provocada por el retraso de los anteriores inquilinos en abandonar la casa, pero no los restantes defectos que se relacionan en el escrito de demanda, siendo defectos que no afectaban a la habitabilidad de la vivienda y que fueron solventados por medio del equipo de limpieza mediante horas de trabajo, encontrándose ya la vivienda en perfectas condiciones.

3.- En relación con los daños y perjuicios, se niega la procedencia de devolver la cantidad recibida en concepto de alquiler de la villa, se atribuye el importe del hotel a un capricho del demandante y se niega la necesidad de alquiler una casa más cara, ya que se ofreció una alternativa de una casa de similares características.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima la demanda en su integridad:

1.- La excepción de falta de legitimación activa es desestimada al considerar acreditado que el Sr. Lázaro actuó en representación de la parte demandante y que dicha circunstancia era conocida por el demandado.

2.- Estima acreditado el defectuoso estado de la vivienda en el momento de la entrega y considera que constituye causa de resolución del contrato, porque impedían la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento en el día fijado, término que en el presente caso considera que debe considerarse esencial y con entidad resolutoria, dado el limitado periodo de tiempo de duración del contrato y el elevado precio pagado.

3.- Sobre los daños y perjuicios, considera acreditada tanto la estancia en el hotel como la cantidad abonada por el nuevo alquiler.

Frente a la resolución por la que se condena al demandado a abonar la totalidad de la cantidad reclamada más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, formula recurso de apelación la parte demandada, recurso en el que se exponen los siguientes motivos de apelación:

1.- Excepción de falta de legitimación activa. Error en la apreciación y valoración de la prueba. Indebida aplicación de la norma.

Muestra la parte apelante su disconformidad con la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida sobre la legitimación activa de la parte demandante, dado que el contrato se firmó actuando como arrendatario D. Lázaro y no el demandante.

Denuncia un error en la valoración de la prueba, ya que se otorga valor probatorio como no impugnado al documento nº 2 aportado junto con el escrito de demanda, cuando tal documento fue impugnado tanto al contestar la demanda como en el acto de la audiencia previa, de manera que tal documento no puede producir plenos efectos probatorios.

Estima que se ha incurrido también en un error al aplicar el artículo 1.717 del Código civil, que no es aplicable al caso dado que lo convenido fue un contrato de arrendamiento entre el demandado y el Sr. Lázaro, quien actuaba en nombre propio. Por otro lado, el artículo 1717 del Código civil tan solo admite el mandato indirecto o no representativo cuando el mandatario gestiones sobre cosas propias del mandante y, en este caso, el alquiler de una casa de vacaciones no tiene por qué ser para el demandante, lo que no quedó acreditado en el procedimiento. Señala que se impugnó el contenido del documento en el que se reflejan las conversaciones de WhatsApp mantenidas con el Sr. Lázaro.

2.- Error en la apreciación y en la valoración de la prueba con relación al resarcimiento de daños y perjuicios. Aplicación indebida del artículo 1124 del Código civil. Inaplicación del principio de conservación de los contratos.

Impugna la valoración de la declaración testifical prestada por el Sr. Lázaro, quien no se trata de un testigo imparcial por su relación con el demandante y por haber firmado el contrato de arrendamiento.

Se reconoce un retraso en el cumplimiento del contrato por la situación de la vivienda en el momento de la entrega, que fue debida a la salida tardía del anterior inquilino, pero considera que no se justifica la resolución del contrato, pues la villa podía entregarse en perfectas condiciones unas horas más tarde, debiendo haberse mantenido el contrato y haber solicitado, en todo caso, una rebaja en el precio.

3.- Error en la apreciación y valoración de la prueba respecto de la cuantía indemnizatoria.

Reitera en este punto que la villa se encontraba en perfectas condiciones después de unas horas de trabajo, por lo que si el demandante decidió pasar una noche en un hotel fue por su propia decisión.

Tampoco considera necesario el alquiler de una casa más cara en sustitución de la que se había arrendado, habiéndose ofrecido una solución de consenso, con intercambio de casas entre clientes. Entiende que si la nueva casa arrendada tenía un precio superior, era porque se trataba de una vivienda de una categoría con servicios superiores, además de no quedar acreditada la firma del contrato ni el pago del precio.

4.- Aplicación indebida de los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código civil. Improcedencia del devengo de intereses.

Afirma la parte apelante que no incurrió en mora ya que la parte recurrida no cumplió con el pago total del importe adeudado en concepto de arrendamiento.

SEGUNDO.- La falta de legitimación activa.

Por su carácter consensual, el contrato de mandato exige la prestación del consentimiento. En coherencia con ello, el artículo 1259 del CC señala que "ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por este autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal", sancionando con la nulidad el contrato así celebrado a no ser que medie la oportuna ratificación.

El artículo 1725 CC regula el llamado mandato representativo o directo, esto es, aquel en que el mandatario obra de forma expresa en nombre y por cuenta del mandante, por lo que, salvo extralimitación de poderes o acuerdo expreso en contrario, el negocio se entiende celebrado personalmente por él.

La segunda modalidad de representación es la indirecta o en nombre propio y en ella el representante no obra en concepto de tal, sino en su propio nombre como si el negocio fuera realmente suyo, por lo que el representado no tiene acción contra las personas con quienes aquél ha contratado ni éstas tampoco contra él ( art. 1717 CC ).

Como medio de protección del interés de los terceros, el párrafo segundo del artículo 1717 excepciona de las reglas del mandato no representativo el caso de que se trate de cosas propias del mandante. Su aplicación exige que el bien o interés a que se contrae el negocio sea manifiestamente ajeno y que, en el momento de la celebración del contrato, el tercero conozca tal ajeneidad o pueda razonablemente creer (y en esa creencia contrate) que la voluntad del representante, aun no manifestada expresamente, es dirigir los efectos inmediatamente al dominus y no vincularse de forma personal ( SSTS de 17 de diciembre de 1959 , 8 de junio de 1966 , 23 de enero de 1969 , 1 de diciembre de 1982 , 18 de septiembre de 1987).

En palabras de la STS de 22 de abril de 2005, citada en la resolución recurrida, en caso de actuación por el mandatario en nombre propio sobre cosas propias del mandante (expresión que la STS de 3 de enero de 2006 refiere a "asuntos o negocios") «el conocimiento de esta situación por los que contratan con el mandatario determina una contemplatio in re que hace desaparecer la denegatio actionis (típica del mandato puro o no representativo) entre el mandante y aquellos contratantes", produciéndose "los mismos efectos de la representación directa ( mandato representativo)».

Fuera de los supuestos legales de contemplatio domini (así, el del factor notorio que regula el artículo 286 CCom), es preciso dilucidar en cada caso si de las circunstancias en que se celebró el cuestionado contrato se infiere de forma concluyente la voluntad del mandatario de obrar en nombre ajeno.

En el presente supuesto, con independencia de que sí es cierto que el documento nº 2 de los acompañados por la parte demandante fue impugnado, no en cuanto a su autenticidad, pero sí sobre su valor probatorio, existen elementos suficientes para confirmar la valoración que se hace por la juzgadora a quo y desestimar la excepción de falta de legitimación pasiva:

- En el contrato se indica que las partes actúan en propio nombre e interés, pero el Sr. Lázaro firma como «agente encargado» o "agente parte arrendataria», lo que contradice la expresión de actuar en nombre propio y no en representación de un tercero.

- Se establece en el contrato un precio de 90.000 euros pagaderos en la misma fecha de la suscripción y, sin embargo, el arrendador recibió la suma de 85.500 euros, sin que conste manifestación alguna sobre la falta de una parte del precio en el momento en el que estaba prevista la entrega de la vivienda.

- La parte demandante aporta con su demanda una transcripción de las conversaciones mantenidas a través de una aplicación de mensajería entre el demandado y el Sr. Lázaro. La parte demandada ha impugnado tal trascripción en el sentido de que no refleja la conversación completa y que no existe prueba de que no haya sido manipulada. Sin embargo, no niega la realidad de la conversación o de la parte ella que se refleja en el documento presentado. No ha negado que el contenido de la conversación aportada se corresponda con la realidad.

Pues bien, del contenido completo de lo aportado resulta que el Dr. Lázaro se presenta siempre como intermediario de terceros. En fecha 25 de mayo comunica el interés de un cliente interesado el alquilar y en fecha 5 de junio y a petición del demandado, se le identifica.

El contenido de tales mensajes es ratificado por el Sr. Lázaro quien, efectivamente, tiene una especial vinculación con la parte demandante, dado que es la persona que intermedió para poder contratar la vivienda y recibió por ello una remuneración, pero no existen elementos que permitan concluir que faltó a la verdad al ser interrogado sobre el contenido de los mensajes.

Queda suficientemente acreditado que la actuación del Sr. Lázaro lo fue por cuenta del demandante y que esta circunstancia era conocida por el demandado. Procede, por ello, la desestimación del motivo de apelación.

TERCERO.- Los desperfectos. La resolución del contrato.

No es discutido que la vivienda, la villa, objeto del contrato no se encontraba en condiciones de ser entregada en el momento en el que estaba previsto, cuando llegó el demandante. La discusión se centra en si las deficiencias existentes amparaban la decisión del demandante de no acceder a la vivienda y de proceder a alquilar otra vivienda donde pasar el periodo de vacaciones que tenía previsto, al sostener la parte demandada y apelante que se trataba de una cuestión de horas proceder a la limpieza y puesta a punto de la vivienda.

En la sentencia recurrida se expresa la discrepancia entre los testigos sobre la extensión de los desperfectos que presentaba la vivienda y sobre el tiempo que se estimaba preciso para su subsanación y se concluye que, en cualquier caso, nos encontramos ante un incumplimiento del término fijado que debe considerarse esencial y con entidad resolutoria y ello por haberse arrendado la villa por un corto periodo de tiempo, con el fin de disfrutar de unas vacaciones, por lo que una entrega tardía supone un menoscabo en el disfrute que se pretenda obtener de ella y porque el elevado precio del contrato exige, para garantizar el equilibrio contractual, un mayor rigor en el cumplimiento de la obligación de entrega en condiciones de habitabilidad.

Ha quedado acreditado a través de la prueba testifical practicada en el procedimiento que la villa se encontraba en muy malas condiciones de limpieza, y ello debido, no sólo a que el anterior inquilino había dejado la vivienda más tarde de lo previsto, sino también porque acababa de celebrar en ella una fiesta que dejó la vivienda en condiciones pésimas. En el acto del juicio declaró la encargada de la limpieza de la vivienda, quien relató la situación en la que encontró la vivienda debido a la celebración de la fiesta y que no habían sido advertidos de esta circunstancia por lo que no pudieron organizarse de forma adecuada para tener la vivienda a punto; reconoció las fotografías que se le mostraron como pertenecientes a la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, así como la existencia de unas goteras de las que se había quejado el anterior inquilino. Sobre su actuación manifestó que se pudieron manos a la obra, que limpiaron la casa y que quedó limpia, que ella participó en la limpieza de dentro de la casa. El testigo que actuó como chófer del demandante durante su estancia en Ibiza ratificó que la vivienda estaba en un estado lamentable, con restos de obra, mecanismos rotos, césped quemado, colillas, restos de una fiesta y el camino de entrada en mal estado.

Esta situación del inmueble en el momento previsto para la entrega sí que puede considerarse como un incumplimiento que adquiere la consideración de esencial que se ha exigido para justificar la resolución del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil ( sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2015).

Debe tenerse en cuenta que, como se señala en la resolución apelada, se trataba de un contrato se alquiler con finalidad turística, por un periodo limitado de tiempo, 13 días, de una vivienda de una categoría que puede considerarse como de lujo dadas las condiciones en las que se produce el arrendamiento y el precio que se abona, en el que la legítima expectativa del arrendatario al tomar posesión de la vivienda se ve frustrada al encontrársela en unas condiciones de falta de limpieza que exceden de las derivadas de un normal uso por el anterior arrendatario, sino de la celebración de una fiesta, con toda la suciedad que ello genera.

Esa situación, que no es esperable en la entrega de una vivienda de estas características, no solo determina que se produzca un retraso en la entrega, con la frustración que ello supone para quien la alquila para pasar un periodo limitado de vacaciones, sino que hace poner en duda que la vivienda pueda cumplir con la finalidad para la que la había procedido a arrendar.

No se ha practicado prueba suficiente del momento en el que la vivienda volvió a estar en plenas condiciones de ser utilizada con normalidad, ni tampoco de en qué periodos posteriores puso ser arrendada, como se indica por la parte demandada.

Se cumplen en este supuesto los requisitos establecidos por la jurisprudencia para estimar que esta deficiencia en la entrega supone un retraso que justifica la resolución del contrato. Esta doctrina es reiterada en la sentencia 616/2021 de 21 de septiembre en los siguientes términos:

«conforme a la jurisprudencia de esta sala, el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento.

Como declara la sentencia de 12 de abril de 2011, y reitera la núm. 198/2014, de 1 de abril , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el art. 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los arts.1101, 1096 y 1182 CC, pero no necesariamente a la resolución. Y añadimos:

"Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato", pero en el apartado 2 se precisa que, si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable ( SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008)".

En la misma sentencia 198/2014 concluimos que "para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento resolutorio se requiere que así se haya pactado (...) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (...)"».

En atención a la naturaleza del contrato de arrendamiento, para un periodo limitado de vacaciones, la pésima situación en la que se encontraba el inmueble en el momento en que debía ser entregado supone un incumplimiento grave y esencial que determina la frustración del fin del contrato.

CUARTO.- Daños y perjuicios.

Tres son los conceptos por los que reclama la parte demandante y que son estimados por la sentencia que es objeto de recurso:

- 85.500 euros, que es la cantidad cobrada por el demandado en concepto de renta.

- 1.860 euros por la estancia de la primera noche en un hotel.

- 30.000 euros por la cantidad que ha tenido que pagar de más la parte demandante para disponer de una vivienda durante los días que permaneció en Ibiza.

Discute la parte apelante en su recurso la procedencia de la indemnización por el importe de la noche de hotel, que considera que no está justificada y obedece a su propio capricho. No pueden ser estimadas las alegaciones de la parte apelante por cuanto, en primer lugar, se ha considerado acreditado el incumplimiento que justifica la resolución del contrato y, en segundo lugar, fue la propia parte apelante la que consideró que no era factible la normal utilización de la vivienda la primera noche dado que le ofreció esa posibilidad.

Sobre el importe que se corresponde con el exceso pagado para poder disponer de una vivienda durante el periodo de estancia en Ibiza alega la parte apelante que no era necesario el alquiler de una casa más cara, dado que se le ofreció la alternativa de una casa de similares características, además de no justificarse que hubiera otra oferta más económica o que la vivienda que se arrendó fuera de las mismas características que la que formaba parte del inicial contrato.

A todo lo anterior hay que señalar que, por un lado, no ha acreditado la parte demandada con precisión las condiciones de la alternativa que se ofrecía, de forma que pudiera el demandante considerar que se encontraría en una situación similar a la de la vivienda objeto de arrendamiento. Por otro, debe entenderse la situación en la que se encontró la parte demandante y la premura para poder encontrar otra vivienda de las condiciones que motivaron su decisión de pasar un periodo de vacaciones en Ibiza. No ha solicitado la parte demandada la práctica de ninguna prueba que pueda conducir a la conclusión de que la villa que finalmente se ocupó fuera de una categoría superior a la que era objeto del inicial contrato.

La ocupación de esta vivienda ha quedado justificada a través de la declaración del testigo que prestó sus servicios como chófer del demandante, quien manifestó que los llevó a esta nueva vivienda y que presentaba inconvenientes respecto a la inicialmente arrendada, dado que el camino era más difícil y estaba más alejada.

Ha quedado acreditada la ocupación de esa nueva vivienda y también el pago del precio a través de la documentación consistente en el contrato de arrendamiento, cuya autenticidad no se ha discutido, sino su valor probatorio, así como un justificante de pago en el que aparece consignada la cuenta que figura en el contrato como aquélla en la que debía hacerse el pago y con coincidencia de la fecha establecida en el contrato. Son documentos que permiten tener por acreditado el pago y que justifican la reclamación en concepto de indemnización de daños y perjuicios de la cantidad que se ha abonado de más en relación a la pactada en el contrato que resultó incumplido.

El recurso debe ser desestimado en este punto.

QUINTO.- Los intereses.

Discute la parte apelante la aplicación de los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código civil que justifican la aplicación de los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda. Considera que no puede haber incurrido en mora dado que la parte demandante no había pagado la totalidad del precio pactado en el contrato, pues recibió la suma de 85.500 euros en lugar de los 90.000 euros previstos en el contrato.

Debe tenerse en cuenta que el contrato establecía una fecha para el pago y que el demandado recibió la transferencia procedente del Sr. Lázaro en fecha 17 de junio. Ninguna objeción puso a la recepción del dinero ni expresó en ningún momento anterior la falta de pleno cumplimiento de la obligación de pago del precio por parte del arrendatario con anterioridad a la fecha prevista para la entrega de la posesión. El Sr. Lázaro manifestó que la suma de 4.500 euros que retuvo de la total cantidad que recibió del demandante constituía su comisión por su intervención en la operación.

No puede, por ello, apreciarse que el demandante hubiera incumplido las obligaciones derivadas del contrato, como si lo hizo el demandado, lo que justifica la aplicación de los intereses moratorios en la forma en que se hace en la sentencia recurrida, debiendo ser desestimado el recurso.

SEXTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.