Sentencia Civil 210/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1046/2022 de 22 de marzo del 2024

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Virgilio, Don Torcuato y Don Vicente, formularon demanda frente a ADRIN TIME S.L., en la que solicitaron que se declarara que el contrato de arras penitenciales suscrito en fecha 28 de febrero de 2020 no entró en vigor ni gozó de eficacia jurídica y se condenase a la demandada a devolverles la cantidad de 62.575 € recibida en concepto de arras penitenciales; subsidiariamente, se declarase la resolución de dicho contrato, con condena de los demandados a pagar aquella cantidad; o, más subsidiariamente, que se declarase la obligación de la demandada de ampliar el plazo para la firma de la escritura pública de compraventa una vez hubiesen transcurrido 6 meses desde la reanudación de la actividad de hostelería en Barcelona en condiciones de normalidad, y la obligación de la demandada de ajustar la parte del precio pendiente de abono a los precios de mercado en el momento en que se formalizase la compraventa.

Alegó la representación procesal de los actores, en síntesis, en su demanda, que en fecha 28 de febrero de 2020, sus representados, que se dedicaban profesionalmente al sector de la restauración, y residían en Francia, suscribieron con la entidad demandada un contrato de arras penitenciales para la posterior compraventa del restaurante ubicado en Barcelona, local izquierdo del número 75 de la calle Viladomat. El fin del negocio era que sus mandantes adquirieran tanto la finca registral como la licencia de actividad y la licencia vinculada de terraza, y se dispuso que su transmisión -la de la licencia- tuviera la categoría de condición suspensiva. Se establecieron unos trámites a cumplimentar por ambas partes antes del 28 de marzo, con el fin de que el Ayuntamiento de Barcelona pudiera acordar el cambio de titularidad de las licencias antes del día 15 de junio de 2020, para firmar la escritura de compraventa antes del 30 de junio de 2020. El día 13 de marzo el gobierno anunció que, al día siguiente, 14, iba a proceder a declarar el estado de alarma, con medidas restrictivas para las personas y la actividad económica. Los compradores desconocían cuando podrían viajar a Barcelona para seguir con los trámites pendientes, por lo que el 24 de marzo, se propuso a la vendedora extender los plazos por lo menos dos meses. El día 30 de marzo ambas partes convinieron en esperar a que las medidas de confinamiento dejaran de estar vigentes para decidir acerca de cuál sería una duración razonable de la prórroga en función de la vuelta a la normalidad. A la vista de la difícil situación que se produjo, el día 21 de abril de 2020, la letrada de los compradores informó a la de los vendedores que, a consecuencia de la crisis sanitaria y las medidas de confinamiento, sus clientes habían experimentado un cambio sobrevenido, drástico, excepcional, imprevisible e inevitable, de sus circunstancias económicas, por lo cual se veían obligados a instar la resolución del contrato por "imposibilidad sobrevenida que frustraba el fin del contrato". La vendedora no aceptó la resolución y se limitó a ofrecer prórrogas del plazo para formalizar la escritura pública, para acabar presionándoles a firmarlo antes del 30 de septiembre. Ante la negativa de la vendedora de resolver el contrato de mutuo acuerdo, esa representación se vio obligada a comunicar formalmente dicha resolución contractual mediante burofax de fecha 8 de mayo, reiterado el día 20, en el que además de las razones antes expuestas, se hacía referencia a la imposibilidad de llevar a cabo todas las gestiones previas en el plazo pactado en el contrato de arras penitenciales. La falta de acuerdo entre las partes imposibilitó que se pactara una prórroga a los plazos del contrato de arras penitenciales antes de que caducara la condición suspensiva el día 15 de junio, por lo que como aún no habían alcanzado ningún acuerdo, el contrato de arras penitenciales no entró en vigor ni desplegó eficacia, debiendo las partes restituirse las prestaciones. A pesar de que ya no había contrato que les vinculara, el interés de los actores era tal que retomaron el contacto con el Banco de Santander, quienes les informaron de que la concesión de la financiación se había complicado, y finalmente el Banco de Santander les denegó el crédito solicitado. En el contexto de pandemia, la vendedora les remitió un último burofax, fechado el 13 de octubre, en el que les imputaba un incumplimiento del contrato para justificar la resolución del mismo y la retención de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras penitenciales. Incluso rechazó la propuesta de hacer suya la mitad del importe de las arras y devolver la otra mitad a sus representados, que éstos le plantearon para resolver la controversia. En el caso de que se desestimase su pretensión principal, y se declarase la vigencia del contrato controvertido, concurrirían una serie de circunstancias que deberían ser tenidas en cuenta a la hora de redefinir las prestaciones a realizar por las partes, una de las cuales era el más que probable desfase que se produciría entre el precio de la compraventa pactado en el contrato y los precios de mercado que estarían en vigor en el momento en que pudiera firmarse la compraventa y la consecuente necesidad de revisión de aquél, porque aportaba un informe de tasación, según el cual el valor del inmueble era de 371.525,90 €.

La demandada se opuso a la demanda.

Alegó la representación procesal de ADRIN TIME S.L., en síntesis, en su contestación, que la condición suspensiva contenida en el contrato no se cumplió y ello impidió la consumación de la compraventa, pero no era cierto que el no cumplimiento de la condición suspensiva impidiera el despliegue de otros efectos previstos en el contrato. La condición suspensiva no era aplicable al pacto de arras sino al negocio jurídico de compraventa. Dicha condición esencial y previa requería la colaboración de ambas partes, y la parte compradora la obstaculizó, por lo que no podía ampararse en la falta de cumplimiento de la condición suspensiva posterior cuyo control quedaría íntegramente a su arbitrio. La vendedora dio estricto cumplimiento a todos sus compromisos y sólo cuando se puso de manifiesto la probable concurrencia de "fuerza mayor" por imposibilidad de viajar de los compradores, se avino de buena fe a negociar la prórroga o prórrogas que fueran necesarias con el fin de facilitar y posibilitar el cumplimiento de todas aquellas prestaciones previas e intermedias pendientes de consumarse. Las circunstancias imprevistas provocadas por la crisis sanitaria mundial no desvirtuaban la concurrencia de todas las manifestaciones esenciales, es decir, no existía impedimento alguno para la explotación de la licencia de actividad vigente, lo que contrastaba con la falta de cumplimiento a cargo de la parte compradora, de facilitar los datos y documentación de la parte adquirente de la licencia a fin de iniciar los trámites oportunos. La vendedora accedió a ampliar los plazos previstos en el contrato a raíz de la petición de la parte compradora, decidió creer que efectivamente, al no poder viajar, los poderes otorgados a favor de su letrada eran insuficientes para seguir con los trámites comprometidos contractualmente. La letrada de los compradores el día 21 de abril solicitó mediante correo electrónico la resolución del contrato de arras, por lo que aquéllos lo consideraban válido, porque no era posible resolver un contrato que no estaba vigente. No había sido hasta la interposición de esta demanda cuando la adversa alegaba la falta de eficacia del contrato, haciendo entrar en juego la condición suspensiva. La resolución que se exigía era porque no podían comprar por motivos financieros. La finalidad del contrato no quedó frustrada por el cambio de circunstancias económicas de los compradores, la auténtica finalidad era la adquisición de un inmueble y la titularidad de una licencia administrativa para su posterior explotación y el restaurante seguía en su lugar, la licencia estaba vigente y las limitaciones de aforo se habían visto compensadas por el Ayuntamiento con la posibilidad de ampliación del espacio destinado a terraza. La demandante afirmaba que la vendedora se limitó a ofrecer prórrogas de plazo como si tal oferta careciera de honradez, cuando era la única oferta razonable con el objeto de salvar la imposibilidad transitoria de comenzar a explotar el bien adquirido. En aquel momento, abril-mayo de 2020, la previsión era llegar a final de año con la restauración a pleno rendimiento, con medidas correctoras, pero los compradores insistieron en instar la resolución del contrato con devolución de las arras, lo que carecía de justificación y de justo equilibrio entre las prestaciones. El desistimiento del contrato no se consideró nunca como una solución justa y equilibrada para ambas partes, sino que era claramente la conveniencia sobrevenida de los compradores, trasladando todo el perjuicio a la vendedora, la cual conservaba el inmueble y la licencia, habiendo interrumpido su comercialización, su explotación y asumiendo todos los gastos que continuaban generándose. Después de conversaciones entre las partes, y de aceptar una rebaja del 10 % del precio inicial (60.000 €) y proponer unos plazos factibles y asumibles para la contraparte, ésta inicialmente no contestó y posteriormente, el día 20 de julio remitió un burofax instando nuevamente la resolución del contrato de arras, con devolución de la suma entregada en su día por las restricciones de la pandemia y la denegación de financiación, pero ninguno de los dos argumentos era suficiente. Ante la negativa de la contraparte a suscribir el documento de novación con las nuevas condiciones que permitían reequilibrar las prestaciones recíprocas y salvar los impedimentos transitorios, se vio en la necesidad de dar por zanjado el asunto y reinició la comercialización del local después de varios meses de estar soportando los perjuicios de la frustración del contrato. Todos los meses de negociación estuvieron destinados a preservar el contrato y evitar que los compradores incurrieran en incumplimiento del primer compromiso contenido en el contrato, que era condición esencial y previa. El plazo expiró no por imposibilidad sobrevenida, sino por incumplimiento reiterado y finalmente injustificado de los compradores. Resultaba improcedente también la petición subsidiaria, por extemporánea, y por haber incurrido previamente en incumplimiento quien pretendía ampararse en tal acción. El contrato quedó resuelto de pleno derecho.

La sentencia de primera instancia razona, en síntesis, que la condición no se cumplió por la pasividad de los compradores, y la verdadera razón de querer apartarse de la contratación fueron los malos presagios existentes sobre el sector de la hostelería, frente a la voluntad conservativa del negocio mostrada por la parte vendedora. Razona que " amen de las dificultades generadas por la pandemia y las restricciones de movilidad lo que late en el fondo de la decisión de los compradores de resolver desde el 19.5.2020 y así lo dejaron ver en sus dos requerimientos resolutorios, es que vieron que las expectativas de negocio con las limitaciones aplicadas al sector de la hostelería, se verían claramente amenazadas cuando no frustradas, ahora bien, esa circunstancia por sí misma no puede validar su decisión resolutoria, por cuanto, eso sería tanto como traspasar a la vendedora los riesgos por la nueva y difícil coyuntura económica. La operación dejó de interesar a los compradores". Considera que la voluntad mostrada de los compradores es incompatible con la aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" o con la defensa de una imposibilidad absoluta de cumplimiento. Entiende que la conducta de los compradores constituye un supuesto de desistimiento que conlleva la pérdida de las arras, y desestima totalmente la demanda.

Contra dicha sentencia se alza la parte demandante alegando, en síntesis, que se ha producido una incongruencia "extra petita" al pronunciarse sobre un incumplimiento y la válida resolución del contrato por parte de la demandada que no se habían planteado, lo que le ha causado indefensión, y se ha producido una valoración ilógica e irracional de la prueba. En cualquier caso, considera que no deben serle impuestas las costas, por la existencia de serias dudas de derecho.

La demandada se ha opuesto al recurso.

SEGUNDO. Contrato de arras penitenciales. Pactos relevantes.

Con fecha 28 de febrero de 2020, actores y demandada suscribieron un contrato de arras penitenciales para la adquisición de la propiedad de un local destinado a restaurante, y la cesión de la titularidad de una licencia de actividad y de la licencia vinculada de terraza, en virtud del cual los actores, que eran los compradores, entregaron a la demandada, la vendedora, la cantidad de 61.000 € en concepto de arras, más 1.575 € en concepto del IVA devengado por la parte de las arras que se imputaba a la cesión de las licencias, en total, 62.575 € (doc. 4 de la demanda).

La compraventa no llegó a formalizarse, y a través del presente procedimiento los compradores pretenden recuperar la cantidad entregada a la vendedora, lo que fundamentan en dos argumentos: que la condición suspensiva contenida en la cláusula 3.1 del contrato no se cumplió por lo que el contrato no llegó a entrar en vigor; y, subsidiariamente, que estaba ajustada a derecho la resolución del contrato ya comunicada por los actores a la otra parte. Si bien, y, más subsidiariamente, para el caso de que se entendiera que el contrato estaba vigente, solicitaron que se declarase la obligación de la demandada de ampliar el plazo para la firma de la escritura pública, y de ajustar el precio a los precios de mercado en el momento en que se formalice aquélla.

En el contrato de arras se contienen determinados expositivos y pactos, que exponemos a continuación, los cuales resultan relevantes en la resolución de las cuestiones planteadas, que analizaremos más adelante.

En un expositivo se dice:

"Las partes se comprometen a suscribir y presentar de forma conjunta, en el Departamento correspondiente del Ayuntamiento de Barcelona, la solicitud de cambio de titular de las Licencias trasmitidas, así como cualquier documentación adjunta que fuera requerida al efecto. Las partes acuerdan que la eficacia del presente contrato de arras y posterior escritura de compraventa y transmisión de Licencia queda condicionada a la efectiva obtención por parte del Ayuntamiento de Barcelona, de la autorización de la transmisión de la titularidad de la Licencia de actividad, puesto que, sin la posibilidad de desarrollar la actividad de restauración en el local, la parte compradora, no lo compraría".

Se establece que el objeto del contrato es la unidad inseparable del local y la vigente licencia de actividad adscrita al mismo.

Se establece, igualmente, que el precio de venta del local es de 535.000 € más impuestos; y el precio de cesión de la licencia, de 75.000 € más impuestos.

Entre las condiciones para la cesión de la licencia, se contienen los siguientes pactos:

"2.7 Con independencia de lo anterior, las partes acuerdan que, una vez suscrito el presente documento, la parte Vendedora, iniciará los trámites para la obtención del cambio de titularidad de la Licencia de constante referencia, a favor de la parte adquirente de la misma, a los efectos de que, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa del local al que se refiere este contrato, ya se haya obtenido el cambio de titularidad correspondiente. A dichos efectos y en el plazo de 30 días a contar desde la fecha de firma de este documento, la parte Compradora, facilitará a la Vendedora, los datos y documentación de la parte adquirente de la Licencia, a los efectos de poder iniciar los trámites oportunos.

(...)

Como condición esencial previa para el cumplimiento de la obligación asumida por la Vendedora, las partes se comprometen a constituir Depósito notarial instrumentado mediante el Acta que reflejará los términos del presente Acuerdo, por el cual la Compradora entregará al Notario designado un cheque bancario nominativo de TREINTA MIL EUROS (30.000 €) a favor de la Vendedora, que será a cuenta del precio de la compra, y el documento municipal normalizado TLA de transmisión de la titularidad de las Licencias de continua referencia a favor de la Vendedora, para el caso de incumplimiento de la Compradora."

El contrato contiene la siguiente condición suspensiva:

"3.1. CONDICIÓN SUSPENSIVA. Se establece como condición suspensiva de la eficacia y entrada en vigor de los pactos contenidos en el presente Contrato, en consonancia con lo manifestado en el Antecedente II de este documento, que la Compradora obtenga la cesión a su favor de la titularidad de la Licencia municipal de actividad C3 (restauración mixta) número de expediente NUM000 y la Licencia vinculada de Terraza número NUM001 con la autorización del Ayuntamiento de Barcelona antes del día 15 de junio de 2020. Esto es, si llegada la fecha de caducidad de la presente condición, 15 de junio de 2020 (salvo prórroga acordada por las partes), la Compradora no ha devenido titular de la mencionada Licencia de actividad con facultades para cederla a terceros, los presentes pactos no entrarán en vigor ni desplegarán su eficacia.

En este sentido, de no haberse cumplido la condición suspensiva pactada por causa imputable a la Vendedora, vendrá obligada ésta a devolver a la Compradora la cantidad recibida en concepto de arras; pactando las partes de mutuo y común acuerdo una penalización a favor de la parte compradora de DIEZ MIL EUROS (10.000 €) en compensación por los perjuicios causados.

(...)

3.3 En consecuencia, si la parte compradora, habiendo cumplido la parte vendedora todas y cada una de las obligaciones que ha asumido en el presente contrato y habiéndose cumplido la condición suspensiva, desiste de formalizar el otorgamiento de escritura pública en su momento y el documento de transmisión de titularidad de la Licencia de actividad, ésta perderá en favor de la Vendedora los 61.000 € entregados en concepto de arras penitenciales y se le devolverán los 30.000 € en concepto de garantía del cambio de titularidad a la Compradora, quedando sin valor ni efecto el presente contrato, pudiendo la Vendedora disponer de la finca y los derechos que la Licencia de actividad le otorga sin limitación; mientras que si fuere la Vendedora la que desistiere del otorgamiento de la escritura de compraventa habiéndose cumplido la condición suspensiva recogida en el apartado 3.1, vendrá obligada a devolver a la compradora dicha cantidad (61.000 €) por duplicado en concepto de indemnización y cláusula penal y los 30.000 € pagados por la compradora en concepto de garantía del cambio de titularidad de la Licencia de actividad."

La firma de la correspondiente escritura de Compraventa y el documento de Transmisión de titularidad de la Licencia de actividad y consecuente entrega de la posesión se fijó como máximo el día 30 de junio de 2020.

TERCERO. Hechos acaecidos con posterioridad a la suscripción del contrato.

A raíz de la situación de pandemia ocasionada por el COVID-19, y la declaración del estado de alarma en España el día 15 de marzo de 2020, ambas partes están de acuerdo en que, a petición de los compradores, la vendedora accedió a ampliar los plazos mientras persistiera la situación de imposibilidad manifestada por aquéllos de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato. Las Letradas de ambas partes se intercambiaron correos en ese sentido, a los que se hace referencia en sus respectivos escritos de alegaciones, si bien los mismos no se han aportado a los autos, aunque ambas partes reconocen que, ante la situación de incertidumbre de la situación, en fecha 30 o 31 de marzo acordaron esperar a que la evolución de los hechos y las medidas gubernamentales permitiesen establecer nuevas fechas concretas en un documento de renovación que se preveía suscribir.

La cuestión es que, sin que se llegasen a consensuar unas nuevas fechas, el día 21 de abril de 2020, la letrada de los compradores envió un correo electrónico a la letrada de la vendedora comunicándole que a consecuencia de la crisis sanitaria y las medidas de confinamiento adoptadas, sus clientes habían experimentado un cambio sobrevenido en sus circunstancias económicas por lo que daban por resuelto el contrato, dando a entender que se les tenía que devolver las cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

Tampoco este email obra en autos, si bien ambas partes están de acuerdo en su contenido, y en que la vendedora se opuso al mismo, ofreciendo prórrogas.

Los compradores, nuevamente, esta vez, mediante burofax de 8 de mayo, reiterado el 20 de mayo de 2020 (doc. 10 de la demanda), comunicaron su decisión de resolver el contrato por ser " económicamente inviable y legalmente imposible la operación", haciendo referencia a que las medidas de desescalada impuestas por el gobierno a los negocios hosteleros, especialmente las reducciones de aforo, eran especialmente gravosas, así como a sus dificultades económicas porque la entidad bancaria que iba a financiarles la operación les había retirado los fondos.

La vendedora contestó ese burofax con otro, de fecha 27 de mayo, en el que se oponía a la resolución del contrato, por las razones que en el mismo exponía, y reiteraba el ofrecimiento de la prórroga que razonablemente considerasen necesaria (doc. 11 de la demanda).

A pesar de la resolución comunicada por los compradores, los días 15 y 16 de junio de 2020 las partes mantuvieron contactos directos por teléfono, en los que los compradores propusieron una rebaja de 60.000 € sobre el precio acordado, que quedaría fijado en 550.000 € en total, rebaja que fue aceptada por la vendedora, si bien en email del día 16 dirigido a los compradores señaló que por ese precio, deseaba que la operación se realizase en el plazo más breve posible, "firma antes del 30 de septiembre, o antes si fuera posible" (doc. 12 de la demanda).

Los compradores no contestaron a este email, y el 20 de julio de 2020, más de un mes más tarde, remitieron un burofax en que nuevamente instaron la resolución y el reintegro de las arras, reiterando los argumentos del burofax del día 27 de mayo, aludiendo esta vez a la reanudación de la limitación del aforo de bares y restaurantes y la reciente confirmación de la denegación de la financiación solicitada.

La vendedora contestó el anterior burofax en fecha 31 de julio, rechazando la resolución y advirtiendo de que si no se cumplían las obligaciones adaptadas a la nueva situación (revisión del precio y prórroga), daría por resuelta la contratación por desistimiento, y haría suyas las cantidades recibidas en concepto de arras (doc. 16).

Sin ulteriores comunicaciones entre las partes, con fecha 13 de octubre, la vendedora envió a los compradores otro burofax en el que les comunicaba que en virtud del pacto 4.3 del contrato de arras, daba por resuelta la contratación por incumplimiento de la compradora y hacía suyas las cantidades entregadas en concepto de arras (doc. 17).

Los compradores contestaron el anterior burofax con otro de fecha 13 de noviembre de 2020, en que rechazaban el contenido de aquel, y anunciaban su intención de acudir a los Tribunales (doc. 18).

TERCERO. Incongruencia "extra petita". Inexistencia.

La demandante combate la decisión de primera instancia alegando que la sentencia dictada ha incurrido en incongruencia "extra petita" porque el Juez ha fundado la desestimación de la demanda en el incumplimiento del contrato alegado por la otra parte, cuando, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la resolución del contrato de arras por incumplimiento del comprador, no aceptada por aquél, precisa que sea declarada judicialmente, y la parte demandada no pidió la resolución del contrato a través de la oportuna reconvención, lo que considera que le ha causado indefensión.

Se han distinguido como tipos de incongruencia, la ultra petitum, cuando la sentencia otorga más de lo pedido, infra o citra petitum, cuando da menos de lo ha admitido y extra petitum, cuando concede cosa distinta a la solicitada por las partes y, como derivación de esta última, la incongruencia omisiva o ex silentio cuando la sentencia omite alguna petición o elemento esencial de la pretensión. Tales conceptos básicos son recogidos por la sentencia del Tribunal Constitucional 194/2005, 18 de julio y la de 1 de junio de 2010 , en estos términos:

" Como hemos recordado recientemente en la STC 95/ 2005, de 18 de abril (FJ 3), desde la STC 20/1982, de 5 de mayo , (FFJJ 1 a 3), este Tribunal ha venido definiendo el vicio de incongruencia, en una constante y consolidada jurisprudencia, como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en los que las partes han formulado la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso. Al conceder más, menos o cosa distinta de lo pedido, el órgano judicial incurre, según hemos dicho de modo reiterado, en las formas de incongruencia conocidas como ultra petita, citra petita o extra petita partium, potencialmente reveladoras de la parcialidad del órgano judicial, que decide lo que nadie le pide, o de la indefensión de alguna de las partes, que se encuentra sorpresivamente con una decisión ajena al debate previo. Son muy numerosas las decisiones en las que este Tribunal ha abordado la relevancia constitucional del vicio de incongruencia de las resoluciones judiciales, precisando cómo y en qué casos una resolución incongruente puede lesionar el derecho fundamental recogido en elart. 24.1 CE."

Por incongruencia por "extra petitum" se suele aludir tanto a la sentencia que concede lo no pedido como a la que lo concede o deniegue por causas distintas a las alegadas. Por tanto, incurrirá en incongruencia por "extra petitum" aquella sentencia que, apartándose de manera sustancial de las pretensiones de las partes, concede algo distinto a lo solicitado por una causa de pedir que no ha sido expresamente formulada.

En el caso de autos los demandantes solicitaron que se efectuaran determinados pronunciamientos, como consecuencia de los cuales pretendían la condena de la demandada a la devolución de la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales, y la sentencia ha desestimado la demanda analizando los hechos y los argumentos jurídicos esgrimidos por las partes, sin modificar en absoluto la causa de pedir.

Ambas partes, tanto la actora como la demandada, se refirieron en sus respectivos escritos de alegaciones a las resoluciones del contrato que las dos adoptaron extrajudicialmente, tanto las comunicadas por la otra parte, como las comunicadas a la otra parte, y la sentencia de primera instancia lo que ha hecho ha sido valorar esas actuaciones, a los solos efectos de decidir sobre la pretensión principal de los actores, que no era otra que la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, sin declarar la resolución de la compraventa a instancia de la vendedora, ni hacer depender la estimación de la demanda de esa resolución.

Después de analizar la actuación de ambas partes, el Juez acaba concluyendo que los compradores pretendieron que el contrato quedara sin efecto porque " el negocio de restauración se juzgó menos próspero en Barcelona que antes de la pandemia", y que " de acuerdo con el punto 3.3 del contrato, habiendo cumplido la vendedora y teniendo por cumplida la condición, por la pasividad de la compradora, la conducta de ésta propiciando la no realización de la condición, constituye el supuesto de desistimiento que conlleva para la compradora la pérdida de las arras, a través de lo cual, la parte compradora se habrá visto liberada de tener que cumplir el contrato de compraventa mucho más gravoso".

No existe en modo alguno incongruencia "extra petita".

CUARTO. Condición suspensiva. Incidencias motivadas por el COVID y actuación de las partes.

Según resulta de los pactos contractuales transcritos anteriormente, se estableció como condición suspensiva del contrato que la parte compradora obtuviese la cesión a su favor de la titularidad de la licencia antes del 15 de junio del 2020, salvo prórroga acordada por las partes, para lo cual ambas partes tenían que hacer determinadas actuaciones: la vendedora iniciar los trámites del cambio de titularidad y los compradores facilitarle los datos y documentación necesaria para que tal cambio pudiera lograrse. Y, lo que resulta muy relevante, como condición esencial previa para el cumplimiento de la obligación por la vendedora, la constitución de un depósito notarial de 30.000 € a favor de la vendedora y el documento municipal normalizado denominado TLA de transmisión de la titularidad de las Licencias a favor de la vendedora, para el caso de incumplimiento de la Compradora.

La primera pretensión de la parte demandante es que se declare que como se incumplió la condición suspensiva pactada, ya que el día 15 de junio de 2020 ni la parte compradora había devenido titular de la licencia de actividad ni habían conseguido ponerse de acuerdo para prorrogar el contrato, el contrato no entró en vigor ni desplegó su eficacia por lo tanto las partes deberían volver a la situación que tenían antes de suscribirlo, y la demandada vendría obligada a restituirles la cantidad entregada en concepto de arras.

No cabe duda de que la condición suspensiva no se cumplió, porque el día 15 de junio de 2020 la parte compradora no había devenido titular de la licencia, ni devino titular con posterioridad, pero ello no implica "per se" que los actores tengan derecho a recuperar la cantidad entregada en concepto de arras. Para que así fuera, sería preciso, según resulta de los propios términos contractuales, que la falta de cumplimiento de la condición fuese "por causa imputable a la vendedora", lo que nos lleva a analizar la prueba sobre los acontecimientos que sucedieron a la fecha de suscripción del contrato y el comportamiento de las partes en relación con la incidencia que los mismos tuvieron sobre las obligaciones que en el mismo se imponían para cada una, que es, definitiva, sobre lo que ha girado toda la controversia judicial.

La pandemia por COVID y las medidas de restricción a la movilidad impuestas por los gobiernos español y francés motivaron que los actores no pudieran dar principio al cumplimiento de las exigencias que, a su vez, eran presupuesto para que la demandada lograra el cambio de titularidad a su favor de las licencias, que era en lo que consistía la condición, pues tenían que facilitar a la vendedora en el plazo de 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato los datos y documentación de la parte adquirente de la Licencia, a los efectos de poder iniciar los trámites oportunos, y antes del 15 de junio debía constituir un depósito notarial de 30.000 € a favor de la vendedora y el documento municipal normalizado denominado TLA de transmisión de la titularidad de las Licencias a favor de la vendedora, para el caso de que finalmente incumplieran el contrato.

Los compradores no cumplieron esas obligaciones, que eran previas a la obtención del cambio de titularidad a su favor de las licencias, pero, independientemente de cuales fueran las razones por las que no las cumplieron, lo que no puede es imputarse a la vendedora el incumplimiento de la condición, que es lo que motivaría que ellos tuvieran derecho a recuperar la cantidad entregada en concepto de arras.

En un primer momento, las partes estuvieron de acuerdo en prorrogar los plazos, pero sin concretar, acordando esperar a que la evolución de los hechos y las medidas gubernamentales permitiesen establecer nuevas fechas.

Pero transcurrido sólo un mes y unos días, el día 21 de abril, la demanda reconoce que su letrada ya comunicó a la otra parte que los actores habían experimentado un cambio sobrevenido e imprevisible en sus circunstancias económicas por lo que resolvían el contrato por imposibilidad sobrevenida que frustraba el fin del contrato, y solicitaron la devolución de la cantidad entregada como arras.

La respuesta de la vendedora fue oponerse a la resolución y reiterar su ofrecimiento de establecer la " prórroga o prórrogas necesarias respecto a las fechas de cumplimiento inicialmente pactadas", que " podría alcanzar hasta la fecha en que la actividad de restauración en Barcelona pueda reanudarse, comprendiendo que la finalidad esencial del contrato que nos ocupa es el desarrollo de la actividad en el local objeto de venta" (doc. 11).

Sostiene la demandante que la demandada obvia el funcionamiento de las arras penitenciales, porque si el incumplimiento se ha producido por cualquier circunstancia ajena a las partes, quienes no pueden ni preverlo ni evitarlo, como ella misma reconocía en esa comunicación, debía devolver a la compradora las arras entregadas, de manera que ambas quedasen en la misma situación que antes de la celebración del contrato.

Olvida la apelante que a pesar de que la demandada reconocía la imposibilidad de cumplimiento, esa imposibilidad no era definitiva, sino transitoria, aunque no se sabía cuánto iba a durar, por lo que la buena fe contractual imponía, en aras a la conservación del negocio jurídico formalizado, prorrogar los plazos el tiempo necesario hasta que desapareciera aquélla, que es lo que proponía la demandada, sin que pueda acogerse la tesis de la actora, que no era sino un verdadero desistimiento, motivado por circunstancias sobrevenidas, nadie lo niega, pero un desistimiento al fin y al cabo.

A pesar de ese desistimiento inicial, ante la negativa de la demandada a devolver las arras, en fecha 15 de junio los compradores plantearon una rebaja del precio de 60.000 € sobre el precio acordado, prueba evidente de que no existía la imposibilidad de cumplimiento alegada con anterioridad, rebaja que aceptó la demandada si bien poniendo como condición que por ese precio la escritura pública se firmase antes del 30 de septiembre de 2020.

Este correo de la demandada, de fecha 16 de junio, ni siquiera fue contestado por los compradores, sino que el día 20 de julio, los compradores le comunicaron nuevamente la resolución del contrato.

Así pues, la condición suspensiva no se cumplió, pero no fue por causa imputable a la vendedora, (que es cuando los compradores tendrían derecho a que se les reintegrasen las arras y a recibir, además, una penalización), ya que ella propuso establecer las prórrogas necesarias, esperando incluso a que la actividad de restauración en Barcelona pudiera reanudarse, lo que no fue aceptado por los compradores, que exigieron entonces una rebaja del precio, y al aceptar la vendedora esta rebaja, pero proponiendo como fecha máxima de otorgamiento de la escritura pública el 30 de septiembre, en atención a esa rebaja, su contestación fue, nuevamente, que resolvían el contrato y se les debía reintegrar la cantidad pagada en concepto de arras.

De los hechos expuestos resulta que si no se llegó a cumplir la condición suspensiva de la que dependía la entrada en vigor de los restantes pactos del contrato fue, en principio, y sin perjuicio de lo que después se razonará, por causa imputable a los compradores, por lo que no tendrían derecho a que se les reintegrara la cantidad pagada en concepto de arras.

Y, si hemos dicho "en principio" es porque resta por analizar lo que ha constituido el fundamento último de la demanda, en la que se alegó que a consecuencia de la pandemia la actividad de hostelería se estaba viendo muy restringida, y además, que se había producido una alteración de su capacidad económica, lo que a entender de los compradores justificaría la resolución contractual por fuerza mayor, en apoyo de lo cual invocan la STS 820/2013, y la SAP Barcelona, secc. 17ª 587/2014, de 3 de diciembre, con lo que se está haciendo referencia a la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", que trataremos a continuación.

QUINTO. Cláusula "Rebus sic stantibus". Aplicación jurisprudencial.

La STS 820/2012, de 17 de enero (no 820/2013, como equivocadamente se dice en el recurso) que invoca la apelante, versaba sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda a instancia del comprador por imposibilidad de obtener financiación para pagar la parte del precio. La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda inicial y estimó la reconvención, condenando a los cónyuges compradores a cumplir el contrato y, en consecuencia, a pagar a la promotora vendedora las cantidades de 199.600'78 euros en concepto de parte pendiente del precio y 13.972'06 euros en concepto de IVA, más los intereses legales desde la interpelación judicial. Interpuesto recurso de apelación por los cónyuges demandantes-reconvenidos, el tribunal de segunda instancia, estimándolo, revocó la sentencia apelada y en su lugar, estimando la demanda inicial y desestimando la reconvención, declaró resuelto el contrato y condenó a la mercantil vendedora a devolver a aquellos la cantidad de 27.271'56 euros. Pero interpuesto recurso de casación, el Tribunal Supremo casó la sentencia de la Audiencia y confirmó la de primera instancia, incluido el pronunciamiento de costas. En esta sentencia se razona:

"Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

(...)

En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia."

Es decir, esta sentencia no apoya en absoluto la tesis de los apelantes. Los razonamientos que ellos invocan no pasan de ser "obiter dicta", porque la sentencia desestimó la pretensión de dejar sin efecto la compraventa por la aplicación de la cláusula "rebus".

Por lo que se refiere a la sentencia de esta Audiencia Provincial, que también citan, y que no constituye jurisprudencia porque no es del Tribunal Supremo, fue casada por la STS 447/2017, de 13 de julio, en la que después de hacer un repaso sobre la jurisprudencia relativa a la posibilidad de resolver un contrato por problemas de financiación, el Alto Tribunal acaba concluyendo:

"3.- En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.

Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo, asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación.

Y, por lo que se refiere al caso que se enjuiciaba, razona:

" El razonamiento de la sentencia recurrida no es coherente con la doctrina jurisprudencial de la sala, teniendo en cuenta la base fáctica y la razón decisoria.

De una parte, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar ( art. 1182 CC ) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer ( art. 1184 CC ), no es aplicable al deudor de dinero.

De otra parte, para que la falta de acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de financiación del comprador.

En el caso, el propio contrato ya contemplaba las consecuencias de que los compradores desistieran o no cumplieran las obligaciones de pago de modo que, entonces, el contrato quedaría resuelto y los vendedores podían retener las cantidades recibidas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Las cantidades anticipadas, de acuerdo con lo previsto en la cláusula sexta del contrato, sirvieron para confirmar el contrato de compraventa pero también permitían desistir y perderlas o recibirlas dobladas si hubiera sido la parte vendedora quien desistiera o incumpliera el contrato. En consecuencia, ni el riesgo de la falta de financiación correspondía al vendedor ni hay razón para no aplicar las consecuencias pactadas contractualmente.

Por todo lo expuesto procede la estimación del recurso y la casación de la sentencia recurrida. En su lugar, en virtud de todo lo razonado, procede desestimar las demandas interpuestas por D.ª Begoña y por D. Germán contra D. Hernan y D.ª Coral, único aspecto que ha sido objeto de debate en el presente recurso, confirmando así la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas, por ajustarse a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC " .

Este tribunal se ha pronunciado sobre la posible aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", entre otras, en sentencia 450/2022, de 16 de septiembre, precisamente en un supuesto muy similar al presente, en el que se había otorgado un contrato de arras sobre un inmueble para instalar un negocio de hostelería que debía desplegar sus efectos durante lo que se convirtió en periodo COVID, sin que llegara a otorgarse escritura pública porque la compradora no obtuvo la financiación necesaria.

Pues bien, en esa sentencia, ya nos referíamos a la doctrina jurisprudencial de la cláusula "rebus sic stantibus" como a continuación se expone:

" II.- La Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de junio cita la doctrina sentada por la anterior Sentencia del mismo Tribunal nº 820/2019 de 7 de enero y se expresa en los siguientes términos:

<< Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines.

Mientras que, en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, se propone para el art. 1213 CC la siguiente redacción, inspirada tanto en la idea de la causa negocial, como en la de la asignación de riesgos:

"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

"La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".

III.- Esta idea se reitera en la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 , al señalar que

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias...".

Y en orden a efectuar una valoración jurídica de los hechos acontecidos en el caso allí enjuiciado, decíamos:

"I.- Los hechos reseñados ponen de manifiesto que tras la declaración del estado de alarma los vendedores actuaron correctamente al suspender el plazo para suscribir el contrato de compraventa y reconocer a la parte compradora el plazo de un mes para la referida suscripción una vez finalizado el estado de alarma, y requirieron a la parte compradora para otorgar el contrato el día 30 de junio de 2020, adelantando el plazo de gracia que ellos mismos habían concedido y que se prolongaba hasta un mes después a la finalización del estado de alarma que tuvo lugar el día 21 de junio de 2020, , sin que ello pueda ser calificado de incumplimiento porque la parte compradora había venido cursando todo tipo de ofertas que no hacían presagiar que fuera a respetar el referido plazo.

Por consiguiente, a pesar de que es incuestionable que la declaración del estado de alarma supuso una grave alteración de las bases del negocio jurídico al haberse modificado sustancialmente las circunstancias socioeconómicas del país, debe valorarse positivamente el hecho de que los propios vendedores fueran conscientes de este estado de cosas y reconocieran a la parte compradora un nuevo plazo que suponía dejar sin efecto la fecha señalada para el día 15 de marzo de 2020 y posponer la suscripción del contrato para un mes después de transcurrido el estado de alarma.

II.- De este modo, la referida parte ya hizo una aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus " en la medida en que teniendo en cuenta que las cosas habían cambiado sustancialmente permitió esta prórroga, sin que pueda admitirse que la alteración que supuso la declaración del estado de alarma permita la resolución de todos los contratos que directa o indirectamente puedan verse afectados, por razones obvias de seguridad jurídica y de interés general.

Creemos relevante recordar que en los reales decretos ley que el gobierno fue emitiendo a lo largo del estado de alarma se contemplaba la suspensión de plazos procesales, la suspensión de los términos de prescripción y caducidad, la concesión de prorrogas a los contratos de arrendamiento, la suspensión de lanzamientos, etc, pero en ningún caso se incluía la posibilidad de que dejaran de cumplirse contratos de tracto único, como ocurriría de admitirse la solicitud de la parte actora que en atención a las circunstancias sobrevenidas pretende recuperar las arras entregadas, sin reconocer correlativamente derecho alguno a la parte vendedora a la que incluso ha requerido de que no podía vender el local a un tercero, lo que supuso una actuación abusiva y contraria a derecho puesto que si la parte compradora no iba a ejercitar su derecho a adquirirlo carecía de facultad alguna para impedir su venta a tercero.

III.- En consecuencia, a pesar de la existencia de un cambio de circunstancias y de la posibilidad de considerar la cláusula "rebus sic stantibus ", la referida posibilidad ya fue contemplada y aplicada al suspenderse por los vendedores el plazo de suscripción del contrato, por lo que al no haberse suscrito finalmente el contrato por causa imputable a la parte compradora, debe ratificarse la decisión desestimatoria de la demanda que efectúa la sentencia de instancia."

SEXTO. Aplicación de la doctrina anterior al caso de autos.

En el caso que ahora se enjuicia, el cambio de circunstancias que supuso la pandemia COVID-19, como ocurrió en el enjuiciado en nuestra sentencia de 16 de septiembre de 2022, ya fue tenido en consideración por la vendedora, porque ya desde un primer momento ofreció a los compradores otorgar las prórrogas necesarias hasta la fecha en que la actividad en Barcelona pudiera reanudarse. Sólo cuando los compradores propusieron una rebaja del precio de 60.000 € es cuando puso como condición que se otorgara la escritura pública en una determinada fecha, a lo que ni siquiera contestaron los compradores que reiteraron su decisión, manifestada anteriormente, de resolver la compraventa, que es lo que pretendieron desde su primera comunicación.

En definitiva, no concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula "rebus". Ni la pandemia COVID alteró de modo tan significativo las circunstancias que frustrase el fin contractual, ni se produjo la ruptura del equilibrio de las prestaciones de forma muy perjudicial para una de las partes, porque la vendedora que también vio frustrado su deseo de vender el local y las licencias en el término contractual previsto, incluso estuvo de acuerdo en rebajar el precio pactado inicialmente para la compraventa.

Lo que se produjo fue la pérdida de interés en la operación por parte de los compradores y unas dificultades de financiación que les llevó a desistir del contrato y no pueden amparar la pretensión de que quede sin efecto, al no haberse sometido su eficacia a la concesión de tal financiación.

Procede, por todo ello, la desestimación del recurso interpuesto.

SÉPTIMO. Costas.

Tampoco se estimará el recurso en cuanto al pronunciamiento de costas porque no aprecia este Tribunal la existencia de dudas jurídicas relevantes para ello.

Las costas de la alzada serán de cargo de la parte apelante ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC).