Sentencia Civil 114/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 240/2023 de 22 de marzo del 2024

PRIMERO.- La parte actora Dª Sofía formuló demanda de Juicio Ordinario, frente a Dª Teresa, D. Luis Pablo, Dª Yolanda, Dª Antonia Y D. Juan Luis, ejercitando al amparo del artículo 1124 del Código Civil, la acción de resolución contractual y de indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento contractual de la parte demandada, solicitando:

1º) Declare que fue resuelto de forma unilateral el contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra suscrito en fecha 30 de noviembre de 2.018 y con efectividad del 01 de abril de 2.019 entre mi mandante y los demandados así como que su vigencia lo era por tres años desde el 01 de abril de 2.019 al 01 de abril de 2.022 y que esta resolución fue unilateral por parte de los demandados, no consentida por mi mandante y que procede que estos indemnicen al demandante por los daños y perjuicios causados al negarle el derecho a la compra de la vivienda .

2º) Que se condene a los demandados a abonar a mi representada la cantidad de VEINTIOCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO EUROS (28.155,00€) en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, más el interés legal desde la fecha de interposición de la presente demanda.

La indemnización de daños y perjuicios reclamada, corresponde a la suma de dos cantidades:

A.- Los alquileres abonados por Doña Sofía a cuenta del precio de la vivienda: 13.325,00€.

B.- La pérdida de oportunidad, es decir, la diferencia entre el precio pactado de 120.000€ y el valor de la vivienda al momento de la resolución del contrato: 134.830€, se valora en la cantidad de 14.830,00€.

La Sentencia de Primera Instancia desestima la demanda y, contra la misma, interpone recurso de apelación la parte actora, solicitando su revocación y la estimación de su demanda.

SEGUNDO.- Son datos de hecho de interés, para la resolución del recurso, los siguientes:

- La actora Dª Sofía y D. Gabino, suscribieron en fecha 30 de noviembre de 2.018 y con efectividad desde el 1 de abril de 2.019, un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra por el precio de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000,00€) sobre la vivienda sita en Burgos, en la DIRECCION000, con Referencia Catastral NUM000, con DOÑA Miriam que actuaba como propietaria del 50%, y usufructuaria, y con DON Luis Pablo, DON Juan Luis, DOÑA Yolanda y DOÑA Teresa, todos estos arrendadores en calidad de propietarios del 50% de la nuda propiedad.

. En la cláusula SEGUNDA de este contrato, se establece: " el presente contrato tiene una duración de 3 años, desde 01/04/2019 hasta el 31/03/2021, prorrogable en los términos expresados". No se discute que, a pesar de la errata de que señale que el mismo es hasta 2021, el periodo del contrato es de 3 años, por lo que el mismo conforme a dicho contrato sería hasta el 31/03/2022.

. En la cláusula DÉCIMA, se dice: " OPCION DE COMPRA: La ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

- Precio: 120.000 €.

- Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato y como máximo hasta la fecha de finalización de las prórrogas que legalmente pudieran corresponder según la legislación vigente en el momento de realización de las prórrogas.

- El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante el notario que en su momento acuerden las partes.

- D. Gabino, como arrendatario, con igual fecha, 30 de Noviembre de 2018 y las mismas personas que intervienen como arrendadoras en el contrato anterior, y con igual carácter, estos tíos y padre del arrendatario, suscribieron contrato de arrendamiento de fincas urbanas, constando en la cláusula UNICA, las siguientes estipulaciones de interés:

"Los arrendadores, tíos y padre del arrendatario tienen convenido efectuar contrato de arrendamiento con el arrendatario; sobrino e hijo de ellos. Dicho contrato de arrendamiento se llevará a efecto en el momento en que el arrendatario tenga ocupada y preparada la vivienda para hacer de ella su vivienda habitual.

A este respecto, se tendrá por ocupada en el momento en que el arrendatario haya introducido los muebles y mejoras que considere necesario para ocupar la misma.

Se acuerda entre las partes que durante el plazo en que se lleven a cabo estas labores, el arrendatario no abonará cuota alguna en concepto de arrendamiento, comunidad o gastos generales, siendo estos abonados por los arrendadores.

En la fecha en que las partes así lo acuerden, se procederá a la firma del oportuno contrato de arrendamiento donde consten todas las condiciones que regirán este arrendamiento. Dicho contrato de arrendamiento tendrá una duración de tres años pudiéndose acorar la inclusión de una cláusula donde se acepte una opción de compra de la misma.

No obstante lo anterior y a los efectos de duración del futuro contrato que se suscriba entre las partes, se pacta que independientemente de la fecha en que se firme el contrato donde se plasmen las cláusulas relativas al arrendamiento de esta vivienda, el mismo tendrá una fecha de inicio igual a la fecha de la firma de este contrato."

-En fecha 2 de Noviembre de 2020 D. Gabino, el otro coarrendatario, por escrito comunica a los arrendadores su cese en el arrendamiento y renuncia a participar en su derecho contractual a la opción de compra de la vivienda, por que habiendo sido pareja de Dª Sofía, dicha relación de pareja había terminado, y el uso y disfrute de la vivienda había sido asignado la Dª Sofía y su hija y únicamente permanecía esta arrendataria ocupando la misma.

-Los demandados, en su condición de arrendadores, formularon demanda de Juicio Verbal de Desahucio, frente a Dª Sofía, que dio lugar a los autos 294/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Burgos, reclamando la entrega de la vivienda, alegando ser necesaria para ser ocupada por uno de ellos, concretamente el padre de D. Gabino.

-En el escrito de contestación a la demanda presentado por la aquí actora, Dª Sofía, en el Juicio Verbal de Desahucio, en el que solicitaba la desestimación de la demanda de desahucio, entre otras manifestaciones se indicaba: "Por lo cual o bien se entienda a que estamos en plena vigencia del contrato pactado o en una de sus prórrogas no puede pretenderse la ocupación de la vivienda hasta el 31 de marzo de 2.022 por la falta fehaciente de preaviso a los arrendatarios obligada por el art. 9.3 de la LAU , aprovechando esta parte para manifestar que no va a pretender continuar con el arrendamiento más allá de su término dado que EJERCITARA EL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA PACTADO ANTES DE LA FECHA DE FINALIZACIÓN DEL CONTRATO Y CONFORME A LO PACTADO."

-Los arrendadores, por medio de BUROFAX de fecha 7 de diciembre de 2021, remiten a Dª Sofía la Carta de fecha 4 de diciembre de 2021, con el siguiente contenido:

"Como arrendadores del piso sito en la DIRECCION000., de Burgos, del que es usted coarrendataria, le comunicamos que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento que veníamos llevando con usted, ha finalizado el pasado día 30 de noviembre de 2021.

Por ello y al amparo de lo dispuesto en el artículo 9 de la ley 29/1994 de 24-11 de Arrendamientos Urbanos (LAU), al tratarse de un contrato celebrado entre el 06/06/2016 y el 05/03/2019, le comunicamos que no procederá prórroga alguna del arrendamiento del meritado inmueble, estando igualmente resuelta la posibilidad de acceder a cualquiera de los beneficios descritos en el contrato de arrendamiento de 30-11-2018.

No obstante, lo anterior, quedamos a la espera de la resolución que se dicte como consecuencia de la tramitación del procedimiento JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000294/2021 turnado en el Juzgado de 1ª Instancia N. 8 de los de Burgos ."

-Con fecha 29 de Marzo de 2022 remite BUROFAX por el Letrado D. Segundo Dehesa Pastor, en su condición de representante de Dª Sofía, al Letrado Sr. Mosquera Longueira, en su condición de representante legal y procesal de los propietarios de la vivienda, manifestando:

" 1º.- Que dada la terminación el próximo día 31 de marzo de 2.022 del arrendamiento de dicha vivienda conforme al contrato en vigor, te ruego les indiques que se personen ese día a las 20:00h en esa dirección para hacerles entrega de la misma, caso de no personarse se entenderá como entregada a todos los efectos.

2º.- Que habiendo, en fecha 04 de diciembre de 2.021, notificado mediante burofax a mi representada la resolución unilateral del contrato de opción a compra sobre la misma por parte de tus representados, por la presente vengo a requerirles para que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , indemnicen a Doña Sofía en el plazo de 10 días mediante ingreso en su cuenta bancaria número IBAN: NUM001 de los daños y perjuicios padecidos en la cantidad de 28.155,00 € cuyo desglose es el siguiente:

CANTIDADES ABONADAS A CUENTA DEL PRECIO: 13.325,00 €

LUCRO CESANTE (PERDIDA DE PORTUNIDAD): 14.830,00 €

Así las costas, y para el caso de que en el plazo máximo de DIEZ DIAS a contar desde la recepción de la presente comunicación no hayan dado tus representados completa satisfacción a la voluntad de doña Sofía abonando lo reclamado, acudirá a los Tribunales de Justicia en reclamación de los daños y perjuicios padecidos."

TERCERO.- La Sentencia de Primera Instancia, respecto del hecho controvertido: Fecha de finalización del contrato de arrendamiento con derecho a opción de compra, considera que la fecha de finalización del contrato de arrendamiento era el día 31 de Marzo de 2022, como sostenía la parte actora; y respecto del hecho controvertido: Ejercicio del derecho de opción de compra en tiempo y forma por la arrendataria, que la parte actora no ha tratado de ejercitar el derecho de opción de compra, no existiendo incumplimiento de la parte arrendadora respecto del referido derecho opción

La parte actora, en el recurso de apelación, alega el error en la valoración de la prueba, " por considerar acreditado lo siguiente:

1.- Que existe un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra ejercitable hasta el 31 de marzo de 2.022.

2.- Que en fecha 04 de diciembre de 2.021, los arrendadores demandados RESUELVEN DE FORMA UNILATERIAL EL DERECHO DE MI MANDANTE A LA COMPRA DE LA VIVIENDA.

3.- Que siempre fue intención de mi mandante adquirir la vivienda conforme a lo pactado y NO HA PODIDO EJERCER EL MISMO DADA LA RESOLUCIÓN UNILATERIAL DEL DERECHO DE MI MANDANTE A LA COMPRA DE LA VIVIENDA, entregando la misma a la terminación del contrato dado que el arrendamiento fue terminado en tiempo y forma por los demandados.

4.- Que dado el incumplimiento contractual unilateral de los arrendadores, al amparo del Artículo 1.124 del Código Civil , mi mandante ha sufrido los daños y perjuicios que se reclaman."

Si bien la parte arrendadora al contestar a la demanda, sostenía que el plazo de tres años del contrato de arrendamiento finalizaba el 30 de Noviembre de 2021, ahora en el recurso de apelación, acepta la decisión de la Sentencia apelada sobre la fecha de finalización del contrato, el 31 de Marzo de 2022.

Se ha de partir, por tanto, de que el plazo de duración del contrato era de tres años desde el 1 de Abril de 2019 al 31 de Marzo de 2022, de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato (documento nº 1 de la demanda), sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la legislación de aplicación.

Conforme se estipulaba en la Cláusula Décima, el derecho de opción de compra, concedido en el contrato, se podía ejercitar únicamente durante la vigencia del contrato.

El contrato arrendamiento finalizó el 31 de Marzo de 2022, fecha en la que la arrendataria demandante procedió a la entrega del inmueble, según afirma en el recurso de apelación, porque la decisión y comunicación fehaciente " de no prorrogar el contrato de arrendamiento se realizó en tiempo y forma y conforme a Ley". Se refiere la demandante apelante al Burofax de 4 de diciembre de 2021 (Documento 4 de la Demanda).

La parte demandante, de conformidad con las cláusulas del contrato aportado con su demanda, podía ejercitar el derecho de opción de compra, únicamente mientras el contrato estuviera vigente.

El contrato estuvo vigente durante el plazo contractual de 3 años, estipulado en el contrato; fecha en el que la arrendataria, por entender carecía del derecho de prórroga, al tratarse de un contrato celebrado entre el 9 de Junio de 2013 y el 5 de Marzo de 2019, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tal y como la parte arrendadora sostenía en el Burofax de 4 de Diciembre de 2021, procedió a la entrega del inmueble, como había anunciado en el escrito de contestación a la demanda de desahucio formulada por la parte arrendadora, por necesidad de ocupación de la vivienda de uno de los arrendadores, Juicio Verbal 294/2021, del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Burgos.

Lo que no hizo, sin embargo, fue ejercitar el derecho de opción de compra pactado " antes de la fecha de finalización del contrato, conforme a lo pactado" que también anuncio haría en el referido escrito de contestación a la demanda.

La parte demandante pretende justificar la falta de ejercicio de la opción de compra, alegando que no ha podido ejercer ese derecho, dada la resolución contractual unilateral realizada por los demandados arrendadores en su comunicado de fecha 4 de Diciembre de 2021 (documento 4 de la demanda).

En este comunicado, los arrendadores partiendo de la consideración de que el plazo de duración del contrato de arrendamiento finalizaba el día 30 de Noviembre de 2021, con base en el contrato de arrendamiento suscrito solo por D. Gabino, (documento aportado con la contestación a la demanda), que junto con la demandante suscribió también el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora con su demanda (documento nº 1).

Por no estar suscrito por la actora el documento aportado por los arrendadores, se ha considerado por la Sentencia apelada que no vincula a ésta (extremo no impugnado en esta segunda instancia).

En ese comunicado de 4 de diciembre de 2021 los arrendadores indicaban que el contrato había finalizado el pasado 30 de Noviembre de 2021, y, por ello, careciendo del derecho de prórroga alguna el arrendatario por así disponerlo la legislación de aplicación, carecía la arrendataria también del derecho de opción de compra.

La arrendataria hizo caso omiso a la comunicación remitida por los arrendadores, no dando contestación alguna a dicha comunicación, continuó con el disfrute de la vivienda hasta la finalización del plazo contractual de tres años previsto en el contrato aportado como documento nº 1 de la demanda suscrito por los dos coarrendatarios, día 31 de Marzo de 2022, como ya había anunciado que haría en el escrito de contestación a la demanda, de fecha 5 de mayo de 2021, con anterioridad a la carta de los arrendadores de fecha 4 de diciembre de 2021.

El 31 de marzo de 2022, esto es, a la finalización del periodo contractual de tres años pactado, denegada por los arrendadores, en tiempo y forma, la prórroga como la propia demandante reconoce, Dª Sofía hizo entrega de las llaves de la vivienda, después de haber remitido Burofax de fecha 29 de Marzo de 2022 a los arrendadores, citándoles para la entrega de las llaves en la vivienda y, sin haber manifestado en momento alguno su voluntad de ejercer el derecho de la opción de compra, procede a requerirles para que paguen como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 28.155 €, por la resolución unilateral del contrato de opción de compra.

La parte arrendadora, en la carta de 4 de Diciembre de 2021, remitida por Burofax, no estaba resolviendo anticipadamente, de forma unilateral, el contrato de arrendamiento, ni tampoco el derecho de opción de compra, anejo al mismo. En este Burofax daba por finalizado el contrato por cumplimiento del plazo, que entendían era el procedente. Y, consecuentemente, finalizados, también, los derechos anejos, según el contrato de arrendamiento, a la vigencia del mismo.

La parte arrendataria, que discrepaba de esa fecha, y que había manifestado que la fecha de finalización del contrato era el 31 de marzo de 2022, no hizo manifestación alguna, continuó en el disfrute de la vivienda hasta la fecha que ella entendía era la correcta de finalización del plazo de vigencia contractual del arrendamiento, sin ejercer el derecho de opción de compra, ni manifestar su voluntad de adquirir la vivienda.

En ningún incumplimiento contractual ha incurrido la parte arrendadora que legitime a la parte arrendataria para solicitar indemnización.

La actora no ha ejercido el derecho de opción de compra en momento alguno, como había anunciado que iba hacer, pero no hizo. En momento alguno, la actora vigente el contrato ha comunicado a los arrendadores su voluntad de adquirir la vivienda en la forma pactada en el contrato de arrendamiento.

La actora, el 29 de Marzo de 2022, vigente el contrato, según ella misma sostenía, motivo por el que aún permanecía en la vivienda, en el Burofax en el que citaba a los arrendadores en la vivienda para la entrega de llaves a la finalización del contrato, 31 de Marzo de 2022, pudo haber ejercitado el derecho de opción de compra, pudo haber manifestado su voluntad de comprar la vivienda a los arrendadores, conforme con lo estipulado en el contrato suscrito por la demandante, pero no lo hizo.

No ha existido incumplimiento contractual alguno de los arrendadores, sino falta de ejercicio por la actora de la opción de compra.

CUARTO.- La confirmación de la Sentencia de Primera Instancia, determina la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 398 LEC).