Sentencia Civil 113/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 207/2023 de 22 de marzo del 2024

PRIMERO.- Dª Purificacion y D. Leonardo formularon demanda de Juicio Ordinario, ejercitando la acción de cumplimiento de contrato frente a Dª Ruth solicitando:

1.- La condena de la demandada al cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra de 1 de octubre de 2019, suscrito entre las partes, y a otorgar la escritura pública de compraventa correspondiente a la vivienda sita en esta ciudad de DIRECCION000 de Burgos, con referencia catastral NUM000, en las condiciones pactadas en el Anexo I, Estipulación Cuarta, de referido contrato.

2.- Subsidiariamente, la condena de la demandada al cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra de 1 de octubre de 2019, suscrito entre las partes, y a la devolución de las cantidades abonadas en concepto de primas; más los intereses legales desde la fecha de abono y, en concepto de daños y perjuicios, los alquileres abonados DESDE LA MENSUALIDAD DE NOVIEMBRE DE 2021.

La Sentencia de Primera Instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 5.000 €, importe de la prima abonada, más los intereses legales desde la fecha de abono, esto es, 11 de abril de 2.019 y 21 de octubre de 2.021 y los del artículo 576 de la L.E.C. desde la fecha de sentencia.

Interpone recurso de apelación la parte actora solicitando se estime íntegramente su demanda.

La parte demandada se opone al recurso de apelación, y, además, impugna la Sentencia apelada, solicitando la desestimación íntegra de la demanda.

SEGUNDO.- La controversia que las partes mantienen en el presente procedimiento se refiere al contrato de arrendamiento de vivienda y opción a compra suscrito por las partes litigantes, respecto a la vivienda sita en la DIRECCION000 de Burgos, en el que la demandada, Dª Ruth, interviene como parte arrendadora-concedente, y la parte demandante, Doña Purificacion y Leonardo, como parte arrendataria adquirente.

Las partes, arrendadora-concedente y arrendataria-adquirente, suscriben dos contratos de arrendamiento y opción de compra.

Un primer contrato de fecha 10 de Abril de 2019. En la Estipulación Séptima de este contrato, se recoge la opción de compra en los siguientes términos: "La opción de compra otorgada por el arrendador-cedente al arrendatario-adquirente se regirá de conformidad con lo establecido en el Contrato de Opción de Compra que se adjunta a este contrato como anexo I, y del que es parte integrante."

Y, en dicho anexo I, se recogen las siguientes estipulaciones:

" PRIMERA. Que el CONCEDENTE, otorga a favor del ADQUIRENTE derecho de opción de compra sobre la finca descrita. Libre de cargas y gravámenes.

SEGUNDO. Que el precio total de la prima del presente derecho de opción de compra es la cantidad de 5.000 € (CINCO MIL euros) entregados en dos plazos:

-3.000 € (TRES MIL euros) mediante transferencia bancaria a la firma del contrato, de arrendamiento con opción a compra, que el concedente recibe y acepta, sirviendo el presente documento como la fiel y eficaz carta de pago.

Resto de dinero 2.000 € (DOS MIL euros) en el momento que entren a vivir en la vivienda objeto del contrato.

TERCERO. Que el derecho de opción de compra se concede por el plazo de 2 años a contar desde la fecha del presente documento, ejercitándose por el ADQUIRENTE mediante notificación fehaciente al CONCEDENTE en el que se indicará con un preaviso de al menos 30 días de antelación del lugar, día y hora para el otorgamiento de Escritura Pública de Compraventa que se efectuará en al plazo máximo de 60 días desde la notificación.2"

La Estipulación Segunda del Contrato de 10 de abril de 2019. " Plazo de vigencia contractual", se integra de dos cláusulas:

" Cláusula 1.- Inicio de vigencia.

El inicio de la vigencia del presente contrato comenzará según fecha de finalización de las obras de la instalación del ascensor. La fecha prevista máxima es Septiembre de 2019.

Cláusula 2.- Duración.

El plazo de duración queda fijado en DOS AÑOS, a contar dese la fecha de entrada a vivir en la vivienda.

El plazo para ejercitar la opción de compra contenida en el presente

contrato y su anexo queda fijado en DOS años a contar desde la fecha del

presente contrato"

El segundo contrato de arrendamiento y opción de compra, de fecha 1 de Octubre de 2019, en la Estipulación Segunda, " Plazo de vigencia contractual", que consta de clausulas:

" Cláusula 1.- Inicio de vigencia.

El inicio de la vigencia del presente contrato comenzará el 1 de octubre de 2019

Cláusula 2. Duración

El plazo de duración queda fijado en DOS AÑOS a contar desde octubre de 2.019.

El plazo para ejercitar la opción de compra contenida en al presente contrato y su anexo queda fijado en DOS AÑOS a contar desde la fecha del presente contrato."

Y en la Estipulación Séptima de este contrato, se recoge la opción de compra, exactamente en los mismo términos que en l contrato de abril de 2019.

En el anexo I de este contrato, rerfido a la Opcion de compra, en la estipulación segunda se recoge:

"SEGUNDO. Que el precio total de la prima del presente derecho de opción de compra es la cantidad de 5.000 € (CINCO MIL euros) entregados en dos plazos.

3.000 € (TRES MIL euros) mediante transferencia bancaria a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, que el concedente recibe y acepta, sirviendo el presente documento como la más fiel y eficaz carta de pago.

Resto de dinero 2.000 € (DOS MIL euros) entre meses de octubre, noviembre y diciembre".

Con fecha de 11 de abril de 2.019, los demandantes abonaron a D. ª Ruth la cantidad de 3.000 euros en concepto de primer pago de la prima, abonándose los 2000 € restantes, con fecha de 22 de octubre de 2.021, estando los demandantes al día del pago de las rentas pactadas.

La parte actora comunicó por BUROFAX de 21 de Octubre de 2021 comunicó a la arrendadora demandada la intención de hacer efectiva la opción de compra.

La Sentencia de Primera Instancia considera que el primer contrato de 10 de Abril de 2019, fue sustituido por el de 1 de Octubre de 2019, si bien considera caducado el derecho a ejercer la opción de compra al considerar extemporáneo tanto el segundo pago de la prima, realizado el 22 de Octubre de 2021, como la comunicación del ejercicio de la opción, realizada por Burofax el 21 de Octubre de 2021, desestimando la petición principal de la demanda.

La Sentencia de Primera Instancia estima, parcialmente, la petición formulada con carácter subsidiario por la actora, rechaza la petición " de la devolución de las cantidades abonadas en concepto de mensualidades, al ser un pacto formalizado entre las partes" y condena a la demanda a la devolución de la cantidad abonada como prima (5.000 €) para el ejercicio de la opción de compra, en aplicación de lo dispuesto en la Estipulación Cuarta, al regular la forma de pago de la opción de compra, que en el punto III párrafo 2º, 1º establece: "Se considerará igualmente a cuenta del precio las cantidades entregadas como precio de prima por opción de compra y que ascienden a de CINCO MIL EUROS (son 5.000 €) en caso de no ejercitar la opción de compra se devolverá al adquirente la cantidad entregada como prima pero no las cuotas pagadas como mensualidades de alquiler."

TERCERO.- Recurso de Apelación de la parte actora.

Respecto de la petición principal de la demanda, la parte actora en el recurso de apelación se opone a la caducidad del derecho de opción de compra apreciada por la Sentencia de Primera Instancia, por considerar que resultaba de aplicación la Disposición Adicional 4ª del RD 463/2020, y en virtud de la misma sostiene que el derecho de opción de compra que caducaba originariamente el 1 de Octubre de 2021, pero como el plazo previsto en el contrato de arrendamiento con opción de compra quedó en suspenso durante 82 días, con lo cual, la comunicación del 21 de octubre de 2021, ejercitando la opción de compra debe considerarse realizada en plazo, y por ello la petición primera y principal de la demanda deberá estimarse íntegramente, pues cuando se ejercitó la opción, no había caducado.

La alegación de suspensión del plazo de caducidad por razón de la Disposición Adicional Cuarta del RD 463/2020, de 14 de Marzo, oportunamente formulada por la parte actora, no ha sido examinada por la Sentencia apelada.

El Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, que declaró el Estado de Alarma por razón de la pandemia por Covid-19, en su Disposición Adicional Cuarta disponía: " Se suspende el curso de los plazos de prescripción y caducidad que puedan afectar a cualesquiera derechos y acciones, así como sus prórrogas, con las excepciones expresamente previstas."

El Real Decreto 537/2020, de 22 de Mayo alzó la suspensión de plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones, con efecto desde el día 4 de Junio de 2020.

Por disposición legal, Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, quedaron suspendidos los plazos de prescripción y caducidad de todas las acciones y derechos durante el periodo de 82 días naturales (desde el 14 de Abril al 3 de Junio de 2020).

Consecuentemente, de no haber existido el RD 463/2020 el plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra, habría caducado el 1 de Octubre de 2021. Con la suspensión de plazos establecida por este RD, el plazo concluiría 82 días después, por lo que la comunicación de la intención de ejercitar la opción de compra que la actora realizó, por Burofax el 21 de Octubre de 2021, fue realizada en plazo.

Ahora bien, para que la parte actora dispusiera del plazo de 2 años para ejercitar la opción de compra, era necesario haber abonado el precio de la opción de compra, en los plazos estipulados en el contrato.

Un primer pago de 3.000 € a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, pago que se hizo conforme a lo estipulado.

Y un segundo pago de 2.000 € entre los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre, meses que, necesariamente- como ha señalado la sentencia apelada- aunque en la Estipulación segunda del Anexo del Contrato de Opción de compra de 1 de octubre de 2019 no se precisara el año, eran del año de la firma del contrato, siendo el pago realizado el 22 de Octubre de 2021, obviamente, un pago extemporáneo.

El Tribunal Supremo en Sentencias de 18 de Abril de 2001 y 12 de Febrero de 1999 ha declarado que en el caso de que concurra precio por la opción, el ejercicio válido y eficaz de la misma requiere haber cumplido previamente con la obligación de pago del precio de la opción.

En la presente litis, se señaló un precio de la opción de 5.000,00 Euros, pagándose en tiempo 3000,00 Euros y los 2000,00 Euros restantes el día 22 de octubre de 2021, es decir de manera extemporánea.

Lo expuesto determina imposible la pretensión de la parte actora de entender válido el pago realizado en el mes de Octubre de 2021 y. consecuentemente, no fue ejercitado el derecho de opción de compra conforme a lo pactado.

CUARTO.- Respecto de la petición desestimada, de la pretensión formulada con carácter subsidiario.

La parte actora, además de la devolución de las cantidades entregadas en concepto de prima de la opción de compra, petición estimada por la Sentencia recurrida, solicitaba también, en concepto de daños y perjuicios, la devolución de los alquileres abonados desde la mensualidad de noviembre de 2021.

Fundamentaba la parte actora en su demanda esta petición en el hecho de que la demandada, pese a negarles el derecho de opción de compra por ejercicio extemporáneo del mismo, no devuelve la prima abonada, y que por ello la actora " se vio obligada a continuar en la vivienda arrendada para no perder su derecho, por ello, además de exigir la devolución de la prima en cumplimiento del contrato , solicita una indemnización de los daños y perjuicios irrogados, por los alquileres abonados DESDE LA MENSUALIDAD DE NOVIEMBRE DE 2021".

La parte actora continuó residiendo en la vivienda (como lo había venido haciendo desde varios meses antes de la fecha del segundo contrato de 1 de Octubre de 2019, aunque solo abonó, conforme a lo pactado, la renta desde el mes de Octubre de 2019), siendo justa contraprestación, por el uso y disfrute de la vivienda el pago de la renta pactada.

Que la actora ejercitara el derecho de opción de compra, sin haber abonado en el plazo estipulado la totalidad del precio de la opción (precio que se abona incluso un día después de notificar la intención de ejercitar la opción de compra), es solo a ella imputable.

Lo que ha frustrado la compraventa no ha sido el incumplimiento del contrato por la demandada, sino por la actora, por lo que no puede exigir indemnización alguna por ello, sin perjuicio, además, de que la parte actora ha continuado en el uso y disfrute de la vivienda con posterioridad al mes de Octubre de 2021, y justo es que siguiera abonando renta pactada por ello, de conformidad con el contrato suscrito, que no era solo de opción de compra, sino también de arrendamiento.

La indemnización por la no devolución del precio de la opción, devolución que no se hace hasta el día 14 de Marzo de 2023, es el devengo del interés legal del dinero, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil, interés que desde la fecha de la Sentencia apelada es el interés legal más dos puntos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 576 LEC.

QUINTO.- Impugnación de la Sentencia por la parte demandada.

La parte demandada, en la contestación a la demanda, alegó la nulidad del contrato de opción de compra, tanto el firmado con fecha 10 de Abril de 2019 como el complementario a éste, firmado con fecha 1 de Octubre de 2019, por inexistentes, alegando que en ninguno de ellos concurría el consentimiento de todos los titulares, como exigía el artículo 1.261 del Código Civil.

Alegaba la arrendadora-concedente de la opción de compra Dª Ruth, que en la fecha de los dos contratos, eran tres los copropietarios, la demandada y sus dos hijos menores de edad, y que el contrato estaba solo firmado por la Sra. Ruth, y que por ello no concurren en dichos contratos de opción de compra el consentimiento del resto de dueños del inmueble, por lo que el contrato se había de considerar nulo por inexistente.

El art. 1302 en su nº 4 del Código Civil dice: " los contratantes no podrán alegar la minoría de edad ni la falta de apoyo de aquel con el que contrataron; ni los que causaron la intimidación o violencia o emplearon el dolo o produjeron el error, podrán fundar su acción en estos vicios del contrato."

En el caso de autos, la demandada Sra. Ruth, madre de los dos menores que afirma eran, con ella, propietarios (por el fallecimiento de su esposo y padre de sus hijos) de la vivienda arrendada, a la que se refiere la opción de compra, y por lo tanto representante legal de los mismos, es la responsable de la causa de nulidad, por lo que carece de acción para solicitar la nulidad, en perjuicio de la otra parte que ninguna responsabilidad tiene en la misma, a tenor de lo dispuesto en el artículo transcrito y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, así la STS 129/2000, de 17 de Febrero de 2000, que declara que el partícipe de la causa ilícita nunca podrá ejercitar la acción para, en beneficio propio, eximirse de las consecuencias del incumplimiento de lo pactado .

SEXTO.- Impugna la parte demandada la consideración de la Sentencia apelada de que el contrato de 10 de Abril de 2019, fue sustituido por el de 1 de Octubre de 2019.

Alega que no existe ninguna razón para considerar que el contrato del 1 de Octubre de 2019 implica una novación extintiva respecto del contrato de 10 de Abril de 2019, diciendo que " Basta examinar aquél para constatar que no se refleja en ninguna parte la sustitución de un contrato por otro".

Los contratos de 10 de Abril de 2019 y de 1 de Octubre de 2019, ambos de arrendamiento con opción de compra, son sustancialmente idénticos, exceptuando:

- el inicio de vigencia del contrato, en el de Abril, no se precisa, a la finalización de las obras de instalación del ascensor (con fechas máximas septiembre de 2019); en el de Octubre, el de la fecha del contrato, 1 de Octubre de 2019

- el comienzo del devengo de la renta que en el de Abril se indica será "desde la entrada a vivir"; y en el de Octubre, desde el 1 Octubre de 2019.

-respecto de las condiciones de la opción de compra, la prima en ambos es 5.000 €, y en ambos se dice que se pagaba 3.000 € en el momento de la firma del contrato, aunque lo cierto es que se pagó al firmar el contrato de Abril. Los 2.000 restantes, en el de Abril se decía "en el momento de entrar a vivir en la vivienda"; y en el de Octubre " entre los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre". El plazo de la opción de compra, " dos años desde el 10 de Abril de 2019" en el de Abril; " dos años desde el 1 de Octubre de 2019", en el contrato de esta fecha.

Ambos contratos están firmados, si bien en el de Abril solo está firmado el último folio, mientras que en el de Octubre están firmados, por las dos partes, todos los folios.

Significativamente, el folio donde se consigna el plazo para el ejercicio de la Opción de compra, así como el momento del pago de los 2000€ del segundo plazo, solo están firmados en el Contrato de Octubre.

Teniendo en cuenta, que -como la propia parte demandada impugnante señala- con anterioridad a la firma del contrato de Octubre de 2019 la parte arrendataria demandante ya tenía las llaves de la vivienda, había pintado la misma y llevado muebles, el segundo contrato tenía por objeto concretar, clarificar y modificar el plazo de vigencia del arrendamiento y de la opción de compra, así como modificar el plazo de abono de la prima, extremos esenciales del contrato de la opción de compra e incompatibles con lo estipulado en el anterior, lo que determina, que el segundo sustituya al primero, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil: " Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles."

La suscripción del contrato de 1 de octubre de 2019, determina con toda claridad la sustitución del inicio del plazo del cómputo de plazo de dos años de la opción de compra, así como el momento fijado para el abono del segundo pago de la prima.

SEPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación y de la impugnación de la Sentencia determina que sean de cuenta de cada parte las costas derivadas de sus respectivas impugnaciones ( artículo 398 LEC).