Sentencia Civil Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara nº 6, Rec. 212/2021 de 23 de enero del 2024

PRIMERO.- Alegaciones de la demanda: La entidad demandante ha afirmado que reclama una cantidad que tiene su origen en el negocio jurídico realizado con Dña. Noelia, que actuó en su nombre y en el de D. Hernan. En la demanda se indica que entre las partes se suscribió el 4 de octubre de 2017 un encargo de gestión para la localización de clientes para la venta del inmueble situado en la CALLE000, nº NUM000, de Madrid. La actora indica que el 18 de octubre de 2017 se firmó entre los compradores Sr. Samuel y Sra. Cecilia y los vendedores una oferta de compra del inmueble. También señala que el contrato de arras penitenciales se firmó entre compradores y vendedores el 22 de marzo de 2018, fijándose el precio de venta en 295.000.-€, estipulándose que el último día para formalizar la escritura sería la del 30 de junio de 2018. La actora ha indicado que el 22 de marzo de 2018 la demandada firmó un documento de reconocimiento de gestión y honorarios en el que los vendedores dieron por realizado el encargo de venta y reconocía adeudar la suma de 11.800.-€, más IVA, por los trabajos realizados y terminados. En la demanda se alega que se giró la factura por importe de 14.278.-€, IVA incluido, que no ha sido abonada. La demandante alega que reclamó el pago de la factura a la demandada, pero que contestó indicando que no se debía nada al no haberse firmado el contrato de venta. En el hecho octavo de la demanda se hace mención a la oposición realizada en el proceso monitorio en la que se alude a la condición resolutoria. Se indica por la actora que es incierto que los compradores no decidieran seguir adelante con la compra, ya que les han reclamado la devolución de la arras alegando que la vendedora no había cumplido con la debida autorización judicial para la venta. Por último, la demandante ha afirmado que la factura es completamente válida y que ha sido liquidada en el correspondiente trimestre.

SEGUNDO.- Alegaciones de la contestación a la demanda: Los demandados han reconocido la realidad del encargo de gestión suscrito con la actora para la venta del inmueble situado en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid. También han reconocido la oferta de compra de 18 de octubre de 2017 firmada con el Sr. Samuel y con la Sra. Cecilia. Los demandados han indicado que en el contrato de arras de fecha 22 de marzo de 2018 se establecieron unas condiciones resolutorias expresas. Los demandados afirman que la eficacia del contrato se encontraba sometida a la condición y que la parte compradora fue la que decidió no continuar con la compraventa. En relación al reconocimiento de gestión y de honorarios, los demandados han manifestado que en la estipulación tercera del documento firmado se estableció que el abono de la cantidad se haría efectivo en la fecha de la firma de la escritura pública, acto que no se ha producido por causas a ellos no achacables. Los demandados no han reconocido la factura reclamada indicando que es un documento unilateral. Por último, han manifestado que enviaron un burofax a la actora explicando los motivos por los que no debían cantidad, que es porque los honorarios se devengarían al elevar la escritura de compraventa.

TERCERO.- La entidad demandante ha ejercitado una acción de reclamación de cantidad y ha solicitado que se condene a los demandados a abonar el importe de 14.278.-€ por los trabajos de asesoramiento e intermediación inmobiliaria por la venta del inmueble situado en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid. Los demandados se han opuesto a la reclamación, fundamentalmente, porque entienden que la eficacia del contrato se encontraba sometida a condición y que la parte compradora fue la que decidió no continuar con la compraventa. En relación al documento de reconocimiento de gestión y de honorarios han manifestado los demandados que la cantidad se haría efectiva en la fecha de la firma de la escritura pública, acto que, según han indicado, no se ha producido por causas a ellos no achacables.

El documento nº 2 del proceso monitorio es un encargo de gestión inmobiliaria suscrito el 4 de octubre de 2017 por la actora y por Dña. Noelia, que actúa en su propio nombre y en el de D. Hernan. Se encarga a la actora la "localización de un comprador" para el inmueble situado en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid.

El documento nº 3 del proceso monitorio tiene membrete de la actora y es una oferta de compra suscrita por el Sr. Samuel y por la Sra. Cecilia el 18 de octubre de 2017 en el que estas personas ofrecen suscribir un contrato de compra de la vivienda. Se hace referencia al precio y al importe de quince mil euros en concepto de arras, entregándose tres mil euros en la firma del documento como prueba de la intención de consumar el contrato y doce mil euros antes del 15 de noviembre de 2017.

El documento nº 4 del proceso monitorio es de fecha 22 de marzo de 2018 y tiene como enunciado el de contrato de arras penitenciales. Está suscrito por los demandados y por el Sr. Samuel y por la Sra. Cecilia. Se indica que Dña. Noelia interviene en su propio nombre y en su condición de tutora de D. Hernan en virtud de Sentencia de modificación de la capacidad de 19 de enero de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Madrid. En el documento las partes se comprometen a vender y comprar el inmueble en el plazo y condiciones acordadas. Se establece un precio de 295.000.-€ y se indica que se entrega a Illana Consultores Asesores la suma de doce mil euros en concepto de arras y la suma de tres mil euros que se entregaron en concepto de oferta de compra como parte del precio total. En el documento se indica que el último día para la formalización de la escritura es el 30 de junio de 2018.

La estipulación sexta establece las siguientes "Condiciones resolutorias expresas".

"-a favor de la vendedora.- Se condiciona la compraventa del inmueble reseñado a que se obtenga Autorización Judicial de Venta por el Juzgado de Primera Instancia sobre Incapacidades y Tutelas respecto del tutelado Hernan Por tanto solo si faltara la referida autorización al término de la fecha establecida para la escritura de compraventa, y no se prorrogara el contrato por parte de la parte compradora, la parte vendedora tendría que devolver íntegra, y no doblada, la cantidad recibida en concepto de arras en la fecha y forma que determine la parte compradora.

-a favor de la compradora.- Si a 30 de junio de 2018 no hubiese todavía resolución sobre la Autorización Judicial de Venta por el Juzgado de Primera Instancia sobre Incapacidades y Tutelas respecto del tutelado Hernan la parte vendedora notificará a la parte compradora dicha circunstancia y la parte compradora tendrá la decisión de dar por cancelado y resolver el presente contrato según las condicionadas establecidas en el apartado anterior (DEVOLUCION INTEGRA Y NO DOBLADA DE LAS ARRAS) o bien prorrogar la validez de este contrato y con ello las condiciones pactadas para la compra venta hasta que se produjese la citada resolución judicial. En este caso, sólo la parte compradora podrá decidir en adelante la cancelación de este contrato mediante un pre aviso de 15 días a la fecha en que se quiera poner fin a la validez del contrato. Si la parte vendedora quisiera desistir en cualquier momento, deberá devolver las arras dobladas".

El documento nº 5 del proceso monitorio es un reconocimiento de gestión y honorarios de 22 de marzo de 2018 suscrito por la Sra. Noelia y por el Sr. Victorino en representación de la inmobiliaria demandante. Se hace referencia al encargo de la venta del inmueble y se indica en la estipulación segunda que la inmobiliaria ha proporcionado al cliente los compradores Sr. Samuel y Sra. Cecilia. En la estipulación tercera se indica que "el Cliente da por perfeccionado el encargo de venta realizado a la inmobiliaria y reconoce adeudar a la inmobiliaria la cantidad de once mil ochocientos euros (11.800 €), más el IVA correspondiente; comprometiéndose a abonar dicha cantidad a la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa".

CUARTO.- La demandada Sra. Noelia ha reconocido en la vista haber encargado la venta a la inmobiliaria demandante. También ha reconocido haber firmado el documento de reconocimiento de gestión y el contrato de arras. Ha manifestado que no recibió la autorización del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Madrid. Ha indicado que en la estipulación tercera del documento de reconocimiento de gestión se comprometió a abonar el importe en la fecha de la firma de la escritura, pero que no se ha producido. Ha manifestado que los compradores decidieron no comprar, porque no se había recibido la autorización.

El Sr. Victorino, representante de la actora, ha señalado que firmó el documento de reconocimiento de gestión y que la referencia al pago del importe en el momento de la firma de la escritura era una deferencia con los clientes porque en ese momento reciben el dinero de la venta. Ha indicado que habían finalizado sus gestiones y que solo quedaba la firma de la escritura. Ha señalado que la demandada conocía toda la operativa, ya que había encargado la venta de dos casas y que había comprado otra. Ha indicado que la demandada no comunicó que no hubiera recibido la autorización. Ha manifestado que devolvieron el importe de las arras cuando fueron demandados.

El testigo Sr. Samuel ha señalado que firmó el contrato de arras para la compra de la vivienda, pero que la venta finalmente no se produjo. Ha indicado que la casa no estaba "registrada" y que existía un problema de reparto de la herencia. Ha manifestado que el tiempo pasaba y que pidieron la devolución del dinero a la inmobiliaria, pero que les indicaron que no se lo devolverían hasta que lo dijera la propietaria. Ha indicado que interpusieron una demanda para la devolución de las arras y que alcanzaron un acuerdo. Ha señalado que llevaban esperando dos años para la firma y que decidieron no continuar con la compra porque necesitaban una casa. Ha indicado que pasó el día establecido en el contrato de arras, pero que de forma tácita lo prolongaron, pero que no suscribieron ningún documento.

La testigo Sra. Concepción ha manifestado que fue comercial de la actora y que estaba pendiente un proceso de herencia de los demandados. Ha indicado que la venta estaba condicionada a la recepción de la autorización y que los documentos firmados eran de formato estándar de la empresa.

QUINTO.- Son aplicables al presente procedimiento las siguientes sentencias en las que se ha resaltado lo más importante:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 establece que la jurisprudencia de esta Sala viene exigiendo para que el contrato de agencia inmobiliaria genere derechos económicos a favor del agente, el requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente ( sentencias de 5 de febrero de 1996 , 21 de octubre de 2000 y 9 de marzo de 2001 ). En el presente caso la agencia inmobiliaria actuó dentro de las exigencias de su actividad profesional como tal agente, poniendo en relación a vendedoras y compradoras quienes llegaron a perfeccionar el contrato de compraventa de la vivienda ( art. 1450 del Código Civil ) y si las vendedoras desistieron del otorgamiento de la escritura de compraventa, la causa no puede imputarse a la recurrida sino a la negativa de las mandantes al pago de la retribución del agente que consideraban no se ajustaba a lo pactado. No se dio, por tanto, incumplimiento imputable al agente inmobiliario que de lugar a la privación de su derecho a percibir los honorarios devengados .

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Secc. 19) de 5 de octubre de 2023 establece que se cita acertadamente en la Sentencia impugnada la doctrina jurisprudencial que establece que la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente, y que el contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo , tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente" ( SS TS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 ).

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva (Secc. 2ª) de 23 de junio de 2021 señala que ha quedado acreditado que la inmobiliaria gestionó con la demandada la compraventa de la vivienda y el garaje, se la enseñó tres veces, firmaron la propuesta de venta del inmueble, y se abonó la señal ; además la demandada firmó el documento de declaración en el que se comprometió a pagar la comisión en cuanto los vendedores aceptaran la propuesta, lo que tuvo lugar el mismo día como así consta en el documento precitado; por lo tanto la inmobiliaria hizo su labor de mediación, siendo luego el comprador el que se desistió de la operación, por lo que debe abonar la comisión pactada como se comprometió a ello por escrito de manera expresa

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (Secc. 3ª) de 21 de septiembre de 2023 establece que consiguiendo la parte actora un comprador por el precio fijado en el contrato de encargo de venta en exclusiva, durante la vigencia del encargo y al precio fijado en el encargo de venta, formulando las personas interesadas en la compra oferta irrevocable de compra que fue aceptada en el plazo estipulado de 15 días por los vendedores y pagándose por los compradores los 3.000 euros pactados que pasaran a configurarse como arras penitenciales en la operación, puede hablarse de venta formalizada que hace exigibles los honorarios, según el contrato y la Jurisprudencia arriba citada, aunque no llegase a otorgarse la escritura pública y consumarse la operación por causa exclusivamente imputable a la parte vendedora, que fue quien renunció a la operación, manifestándolo expresamente el 14 de marzo de 2018 y no atendiendo a los requerimientos posteriores que se reconocen recibidos, sin motivo que se haya demostrado imputable, ni a la parte compradora, ni al agente mediador. Se devengan efectivamente los honorarios de 8.000 euros más IVA, (la redacción de la cláusula en su modelo impreso admitía la determinación de un porcentaje sobre el importe de la venta, pero se opta de manera manuscrita por la fijación de una cantidad concreta), pues el mediador verificó una actividad para conseguir un comprador, efectivamente lo consiguió, la compraventa se perfeccionó y no llegó a consumarse por causa imputable a los vendedores, que desistieron del contrato

SEXTO.- Con la aportación del documento nº 2 del proceso monitorio y con la declaración de la Sra. Noelia ha quedado acreditado que los demandados encargaron a la actora en el documento suscrito el 4 de octubre de 2017 la "localización de un comprador" para el inmueble situado en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid. También se ha probado que la actora realizó gestiones y que localizó a unos compradores del inmueble. El documento nº 3 del proceso monitorio es una oferta de compra suscrita por el Sr. Samuel y por la Sra. Cecilia el 18 de octubre de 2017 en el que estas personas ofrecieron suscribir un contrato de compra de la vivienda.

También se ha probado que los demandados y el Sr. Samuel y la Sra. Cecilia suscribieron el 22 de marzo de 2018 un contrato de arras penitenciales. En el documento las partes se comprometen a vender y comprar el inmueble en el plazo y condiciones acordados, estableciéndose un precio de 295.000.-€, fijándose la fecha de 30 de junio de 2018 como último día para la formalización de la escritura.

En el contrato de arras se establecieron unas "condiciones resolutorias expresas". Se indica en la estipulación sexta, entre otras menciones, que se "condiciona la compraventa del inmueble reseñado a que se obtenga Autorización Judicial de Venta por el Juzgado de Primera Instancia sobre Incapacidades y Tutelas respecto del tutelado Hernan". También se indica que "si faltara la referida autorización al término de la fecha establecida para la escritura de compraventa, y no se prorrogara el contrato por parte de la parte compradora, la parte vendedora tendría que devolver íntegra, y no doblada, la cantidad recibida en concepto de arras en la fecha y forma que determine la parte compradora". Además, se indica que "Si a 30 de junio de 2018 no hubiese todavía resolución sobre la Autorización Judicial de Venta por el Juzgado de Primera Instancia sobre Incapacidades y Tutelas respecto del tutelado Hernan la parte vendedora notificará a la parte compradora dicha circunstancia y la parte compradora tendrá la decisión de dar por cancelado y resolver el presente contrato...".

Los demandados se han opuesto a la demanda indicando que la eficacia del contrato se encontraba sometida a condición y que la parte compradora fue la que decidió no continuar con la compraventa. Por esta razón, entienden que no adeudan ninguna cantidad a la actora al no haberse otorgado la escritura de compraventa de la vivienda. La Sra. Noelia ha manifestado que no recibió la autorización del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Madrid. En relación a esto último, no ha aportado la parte demandada ninguna prueba relativa a la presentación de la solicitud de autorización judicial y tampoco se ha aportado ningún documento sobre la estimación o desestimación de la misma. Se ha presentado en la audiencia previa una información registral del inmueble en el que se observa que fue vendida por escritura de 28 de julio de 2021.

El testigo Sr. Samuel ha manifestado que existían problemas en relación a la titularidad y registro de la vivienda y que llevaban esperando dos años para la firma y que decidieron no continuar con la compra porque necesitaban una casa. Ha quedado justificado que finalmente no se otorgó la escritura de compraventa. El plazo estipulado en el contrato de arras finalizaba el 30 de junio de 2018 y, según ha manifestado el comprador, el plazo se extendió de forma tácita. Por otra parte, el documento nº 1 de la demanda es una comunicación de los compradores a la inmobiliaria en la que indican que no se ha formalizado la compraventa "por causa imputable a los vendedores" y solicitan la devolución de quince mil euros. En la audiencia previa los demandados han aportado el auto de 24 de noviembre de 2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid. En el encabezamiento se observa que los demandantes son los compradores Sr. Samuel y Sra. Cecilia y que la parte demandada es YLLANA CONSULTORES Y ASESORES y Dña. Noelia y D. Hernan. En el auto se homologa el acuerdo alcanzado entre todas las partes por el que la entidad YLLANA CONSULTORES Y ASESORES abonará a los actores la suma de quince mil euros.

SÉPTIMO.- De los medios de prueba aportados al procedimiento y de las alegaciones de las partes se concluye que se debe estimar la reclamación de la actora. Se ha indicado anteriormente que fue contratada por los actores para la localización de un comprador para su vivienda. La actora encontró al Sr. Samuel y a la Sra. Cecilia que realizaron una oferta de compra. Posteriormente, se firmó un contrato de arras en el que los vendedores y los compradores se comprometían a vender y comprar el inmueble en el plazo y condiciones acordados, estableciéndose un precio de 295.000.-€ y la fecha de 30 de junio de 2018 como último día para la formalización de la escritura. Por tanto, existió una conformidad en la venta y en el precio.

Conforme a la jurisprudencia anteriormente mencionada puede hablarse de la formalización de una venta que hace exigible los honorarios de la actora, aunque no se haya otorgado la escritura y no se haya consumado la operación. Es necesario indicar que los vendedores esperaron un tiempo y finalmente decidieron no continuar con la compra la vivienda solicitando la devolución del dinero. La consecuencia de ello ha sido la solicitud de devolución del importe entregado en concepto de arras que finalmente se ha entregado, sin que se haya solicitado la pérdida de las mismas o la devolución por duplicado. La entidad demandante, conforme al encargo realizado por los demandados, desplegó una actividad para encontrar un comprador que efectivamente consiguió, firmándose un contrato en el que se fijaba el precio de la venta, el compromiso de compra y la fecha de otorgamiento de la escritura. La circunstancia de que no se hubiera otorgado la escritura no implica que no se puedan reclamar los honorarios. Debe insistirse en que los demandados no han probado que no hubieran obtenido la autorización en plazo. Tampoco han justificado que hubieran solicitado la autorización y si se concedió o denegó. El comprador ha manifestado que esperaron un tiempo prolongado y que finalmente decidieron no seguir adelante con la compra porque necesitaban una vivienda.

No se puede estimar la alegación de la demandada que señala que no debe los honorarios porque la venta estaba sujeta a una condición. Con independencia de que en el contrato de arras se establecieran unas condiciones resolutorias, lo cierto es que el mismo día de suscripción de este contrato se formalizó entre la actora y los demandados un documento de reconocimiento de gestión y honorarios. Los vendedores han afirmado que existía una condición en el contrato de arras. No obstante, a pesar de que existiera la la condición y sabedores de la realidad de la misma decidieron suscribir un documento en el que se indica que "el Cliente da por perfeccionado el encargo de venta realizado a la inmobiliaria y reconoce adeudar a la inmobiliaria la cantidad de once mil ochocientos euros (11.800 €), más el IVA correspondiente". Este documento justifica que los demandados entendían que la labor de la inmobiliaria se había realizado y que se había perfeccionado el encargo de la venta. No se señaló en el documento que el encargo dependiera del cumplimiento de la condición. Además, reconocieron adeudar la suma de 11.800.-€, más el IVA. Esto constituye un reconocimiento de deuda. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secc. 13) de 12 de marzo de 2015 establece que el reconocimiento de deuda produce, por un lado, el efecto material de quedar obligado su autor al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida; y, por otro lado, el efecto procesal de la dispensa al acreedor de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente, ya que al reconocimiento de deuda se le aplica la presunción de existencia de la causa del artículo 1277 del Código Civil , y no es preciso expresarla en el documento.

La circunstancia de que en el documento de reconocimiento de gestión y de honorarios se indique que los demandados se comprometen a "abonar dicha cantidad a la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa" no significa que al no haberse otorgado la escritura no se deba abonar el importe. En el documento se reconoce de forma clara que los demandados dan "por perfeccionado el encargo de venta realizado a la inmobiliaria" y reconocen "adeudar a la inmobiliaria la cantidad de once mil ochocientos euros". Esto es lo importante, ya que los demandados reconocieron que la inmobiliaria había realizado las gestiones conforme a lo contratado y que se adeudaba el importe de los honorarios. No se indica en el documento que el pago no sería exigible si no se otorgaba la escritura. Únicamente se señala que se adeuda el importe de 11.800.-€ y que los demandados se comprometen a pagarlo a la fecha de la firma de la escritura. Aunque no se haya otorgado la escritura los demandados deben pagar el importe que reconocieron adeudar a la actora por sus gestiones.

El documento nº 6 es la factura expedida por la actora por el importe establecido en el documento de reconocimiento de gestión por la suma de 11.800.-€, que sumado el IVA asciende a la cantidad reclamada de 14.278.-€. Se ha aportado documentación tributaria relativa a la factura.

De todo lo que se ha expuesto se concluye que la demanda debe ser estimada y se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 14.278.-€, más los intereses legales desde la fecha de interposición del proceso monitorio al ser aplicables los artículos 1100 y 1108 CC.

OCTAVO.- Al haberse estimado íntegramente la demanda se condena a los demandados al pago de las costas procesales al ser aplicable el artículo 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,