Sentencia Civil 692/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 826/2020 de 23 de noviembre del 2023

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que desestimase la demanda con expresa condena en costas. Alegó en su extenso escrito de recurso su insistencia en la excepción de falta de jurisdicción de los Tribunales españoles; la falta de legitimación pasiva de la entidad demandada; el error en la normativa aplicable, es decir, la Ley española al contrato de autos, siendo aplicable la Ley inglesa; y, analizando los motivos de la declaración de nulidad, la aplicación errónea de la doctrina del Tribunal Supremo al contrato, a su precio y a su duración, en tanto se ha producido una errónea valoración de la prueba referida a los documentos firmados y fechados de forma manuscrita por los actores. Insistió, por tanto, en la declinatoria de jurisdicción y en la infracción de garantías procesales, así como en la aplicación del derecho inglés en virtud del artículo 3 del Tratado de Roma y su Reglamento.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, añadiendo que su oposición al recurso era sobre la supuesta infracción de garantías procesales y sobre que no había error en la valoración de la prueba. En cambió, concurría la falta de acreditación de la Ley inglesa como aplicable al contrato y que la Ley procesal y la sustantiva aplicable era la española, como tenía legitimación pasiva la demandada y competencia los Tribunales españoles. Entró luego a discutir los argumentos del recurso respecto a la duración del contrato y respecto a la restitución de cantidades, también en extenso escrito de oposición al recurso deducido de contrario.

TERCERO.- Considerando que la sentencia dictada en la instancia ha estimado la demanda interpuesta por los actores frente a "Diamond Resort Europe LTD, Sucursal en España". Declara nulo, de pleno derecho, el contrato de aprovechamiento por turnos concertado entre las partes en fecha 19/09/2016, con las consecuencias económicas indicadas en el fallo y con imposición de costas a la demandada. El Juez "a quo" rechaza la falta de legitimación de las partes, así como la aplicación de la Ley inglesa, entendiendo que queda sometido el contrato a la Ley española - la Ley 4/2012 -, y concluye su nulidad, tanto por falta de determinación del objeto, ya que no recae sobre un alojamiento concreto, sin que contenga descripción del edificio en el que se integra, ni conste referencia alguna a sus datos registrales, ni se especifique el periodo determinado de utilización, incumpliendo igualmente el régimen temporal máximo; y, aplicando el criterio del Tribunal Supremo establecido en la sentencia 694/2018, de 11 diciembre, condena a la entidad demandada a restituir la parte del precio abonado por los demandantes proporcional al tiempo que restaba de vigencia de los contratos, así como al pago de 5.264 libras esterlinas, precio abonado por el contrato, más 5.600 libras esterlinas abonadas durante el plazo de desistimiento. Más los intereses desde que se efectuaron los pagos hasta el total abono, incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia.

CUARTO.- Considerando que, como se ha expresado, el recurso interpuesto por la entidad demandada se articula sobre la aplicación de la Ley inglesa, nacionalidad que ostentan las partes, "Diamond Resort (Europe) Limited", de la que "Diamond Resort (Europe) Limited, Sucursal en España" es un agente o sucursal sin personalidad jurídica, lo que determina también la falta de jurisdicción de los Tribunales Españoles para conocer de la demanda, y la inaplicación de la Ley española 4/2012, por lo que no concurren las causas de nulidad acogidas en la sentencia recurrida. La primera cuestión que debe abordar la Sala es la relativa a la jurisdicción competente, y es que la entidad demandada promovió declinatoria por falta de jurisdicción ( arts. 63 y ss. LEC) que fue desestimada en su día, manteniendo la competencia de la jurisdicción española. Y es que la entidad demandada la reproduce en el recurso alegando que "Diamond Resort Europe Limited, Sucursal en España" no ha adoptado una forma societaria regulada por el derecho mercantil español, sociedad de responsabilidad limitada, sino la de compañía limitada inglesa que actúa en España a través de su propio establecimiento permanente en forma de sucursal, sin personalidad jurídica, cuya función es el mantenimiento de los distintos complejos inmobiliarios que integran el catálogo de complejos inmobiliarios por toda Europa del Club de propietarios fraccionales al que se adscribieron los demandantes. La determinación de la jurisdicción competente ha de abordarse aplicando el Reglamento UE 1215/2012, de 12 de diciembre, sobre reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil en la UE, obligatorio y directamente aplicable en los Estados miembros con arreglo a los Tratados, eficacia directa reconocida por el art. 36.1 de la LEC, a cuyo tenor "La extensión y límites de la jurisdicción de los Tribunales civiles españoles se determinará por lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial y en los tratados y convenios internacionales en los que España sea parte", remitiendo expresamente a los arts. 21 y 22 de la LOPJ. Los contratos de aprovechamiento por turnos no generan un derecho de naturaleza real, lo que excluye, a los efectos de las determinación del fuero competente, la aplicación de la ley del lugar en donde radica el inmueble sobre el que recaen los derechos fraccionados, "Lex rei sitae". En este tipo de contratos, sujetos materialmente a la vigente Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, al hilo de lo que declara el Tribunal Supremo en su sentencia 16/2017, de fecha 16 de enero, del propio contenido del contrato litigioso se desprende que, en realidad, estamos ante un contrato por el que se constituye un derecho de uso sin que se exprese que tenga carácter real o personal, y que, según su contenido objetivo, no supondría indubitadamente la constitución de un derecho real sobre un bien inmueble concreto y diferenciado, en la medida en que, como señala el Juez de instancia, los puntos fraccionados objeto de adquisición confieren a los titulares el derecho a intercambiarlos por semanas de vacaciones, no sólo en el complejo "Benal Beach", sito en España, sino también en diferentes "resorts" en otros lugares del mundo, declarándose expresamente en el apartado 1.4 que "los puntos fraccionados no transfieren ni otorgan el derecho de uso de ninguna propiedad asignada", aunque también refiera reconocerse que "la propiedad se describe a continuación con el único propósito de identificarla a efectos de su venta en la fecha de venta de conformidad con las normas y de la posterior distribución al titular de una 52ª parte (o múltiplos de ésta) conservada en fideicomiso para el titular, y se señale el Resort de Benalmádena. Designación que los propios demandantes impugnan aduciendo que, con arreglo al art. 23.2 de la Ley 4/2012, los derechos de aprovechamiento por turnos deben recaer sobre alojamientos concretos, siendo el caso que no se especifica en el contrato, de manera individualizada el alojamiento sobre el cual recae el derecho que se transmite, encontrándonos ante la indeterminación más absoluta, ya que se adquiere una cuota indivisa de propiedad sobre un inmueble denominado en términos genéricos BB 115-4, en el mejor de los casos, y sobre otros alojamientos en todas las partes del mundo en el resto de casos de duración del contrato. En consecuencia, "prima facie" y a los solos efectos de determinar si la jurisdicción española es la competente, concluimos que no cabe la invocación de la competencia exclusiva que se contempla en el art. 24.1 del Reglamento 1215/2012, con arreglo al cual en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes bienes inmuebles, los órganos jurisdiccionales donde radica el inmueble ostentan competencia exclusiva y excluyente. Así resulta, además, de lo resuelto por el TJCE en sentencia de 13 octubre 2005 (asunto C73/04) en la que dicho Tribunal declara que un contrato que no se refiere únicamente al derecho de utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido, sino que se refiere igualmente a la prestación de distintos servicios de un valor superior al del derecho de utilización de un inmueble no constituye un contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el sentido del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva 85/577 del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, y respondió a la cuestión prejudicial planteada en el sentido de que el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas, que establecía el mismo criterio que el art. 24.1 del Reglamento 1215/2012, debe interpretarse en el sentido de que "no es aplicable a un contrato de adhesión a un club que, en contrapartida del pago de una cuota, que constituye el elemento dominante del precio total, permite a los socios adquirir y ejercer un derecho de utilización, en régimen de tiempo compartido, de un bien inmueble designado únicamente por su tipo y situación, y prevé la afiliación de sus socios a una organización en la que pueden intercambiar sus derechos de utilización". Los demandantes son consumidores (extremo que no ha sido cuestionado en la instancia), destinatarios de la protección que brinda el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, siendo de aplicación las normas relativas a la jurisdicción contenidas en el Reglamento UE 1215/2012 en contratos celebrados por consumidores. En concreto, el art. 18.1 dispone que la acción entablada por un consumidor contra la otra parte contratante podrá ejercitarse ante los órganos jurisdiccionales del Estado miembro en que esté domiciliada dicha parte o, con independencia del domicilio de la otra parte, ante el órgano jurisdiccional del lugar en que esté domiciliado el consumidor, y para el supuesto de personas jurídicas ha de estarse a lo dispuesto en el art. 63, del tenor siguiente: "1. A efectos del presente Reglamento, se entenderá que una sociedad u otra persona jurídica está domiciliada en el lugar en que se encuentra: a) su sede estatutaria; b) su administración central; o c) su centro de actividad principal". "3. Para Irlanda, Chipre y el Reino Unido, la expresión "sede estatutaria" se equiparará a la registered office y, en caso de que en ningún lugar exista una registered office, al place of incorporation (lugar de constitución) o, a falta de tal lugar, el lugar conforme a cuya legislación se haya efectuado la formation (creación) de la sociedad o persona jurídica". Versando el litigio sobre nulidad de unos contratos concertados con consumidores, el art. 17 del Reglamento remite a las reglas de competencia establecidas en su Sección Cuarta, sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 6 y 7, punto 5, y con arreglo al art. 18 es electivo para aquellos demandar ante los órganos jurisdiccionales del Estado donde esté domiciliada la parte demandada o en el domicilio de los consumidores, lo que se corresponde con lo establecido en el art. 22 quinquies de la LOPJ, cuyo apartado d) dispone que en materia de contratos celebrados por consumidores, estos podrán litigar en España si tienen su residencia habitual en territorio español o si lo tuviera la otra parte contratante; esta última solo podrá litigar en España si el consumidor tiene su residencia habitual en territorio español. En el presente supuesto los recurrentes, aunque súbditos británicos con domicilio en Inglaterra, concertaron contrato, que lo es de adhesión, con "Diamond Resorts (Europe) Ltd, Sucursal en España", con domicilio en los Amigos Beach Club, carretera de Cádiz, km 204, Urbanización Playamarina 1, Mijas-Costa (Málaga), cuyo objeto social, único y exclusivo, es "desarrollar, mantener y gestionar alojamiento vacacional y hotelero, así como la venta y marketing de alojamiento vacacional y hotelero". Consta igualmente que en el BORME de 19 de enero de 2012 se publicó la inscripción de Diamond Resorts (Europe) Ltd, Sucursal en España, como empresario en Málaga, primera sucursal de sociedad sociedad extranjera, con comienzo de operaciones el 19 de diciembre de 2011, cuyo objeto social es desarrollar, mantener y gestionar alojamiento vacacional y hotelero, así como la venta y marketing de alojamiento vacacional y hotelero, con domicilio en carretera de Cádiz Km 204, Urbanización Playamarina 1, Los Amigos Beach Club (Mijas). En definitiva, y a los solos efectos de determinar la competencia internacional de los tribunales españoles, y en concreto, del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Fuengirola, la entidad demandada actúa como sucursal en España, con actividad propia. Y en este sentido los criterios de asignación de competencia que establece el Reglamento 1215/2012 no admiten derogación por esa circunstancia, pudiendo apuntarse, por el contrario, que justamente la salvedad que se establece en el citado art. 17, al referirse al punto 5 del art. 7, abunda en la concurrencia de competencia de la jurisdicción española, puesto que se establece en este precepto que una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro "si se trata de litigios relativos a la explotación de sucursales, agencias o cualquier otro establecimiento, ante el órgano jurisdiccional en que se hallen sitos", habiendo considerado el Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea que por sucursal, agencia o cualquier otro establecimiento, se entiende "un centro de operaciones, que se manifiesta de modo duradero hacia el exterior como la prolongación de una empresa principal, dotado de una dirección y materialmente equipado para poder realizar negocios con terceros, de tal modo que éstos, aun sabiendo que eventualmente se establecerá un vínculo jurídico con la empresa principal, cuyo domicilio social se halla en el extranjero, quedan dispensados de dirigirse a ella directamente, y pueden realizar negocios en el centro operativo que constituye su prolongación" (sentencia del TJCE de 22 de noviembre de 1978, asunto 33/78) y que el concepto de "litigios relativos a la explotación", según la misma resolución, no sólo comprende los relativos a los derechos y obligaciones, contractuales o extracontractuales, que atañen propiamente a la gestión dicha de la agencia, de la sucursal o del establecimiento en sí mismos, sino que también engloba los litigios relativos a las obligaciones contraídas por el centro de operaciones anteriormente descrito, en nombre de la empresa principal, y que se deban cumplir en el Estado contratante donde dicho centro de operaciones se halle establecido; de manera que, contrariamente a lo que sostiene la representación de la apelada, se establece un fuero específico para el conocimiento de litigios referidos a obligaciones contraídas con terceros por establecimientos secundarios de una persona domiciliada en un Estado miembro favorable a que los tribunales del Estado en que se halle dicho establecimiento sean competentes para su conocimiento. Es irrelevante la cláusula de sumisión a los Tribunales ingleses que la demandada incluye en los contratos, ya que se trata de un pacto de sumisión "no exclusiva", por lo que no puede considerarse un pacto excluyente de la jurisdicción de los tribunales españoles ni, con arreglo al art. 19 del Reglamento 1215/212 excluir la aplicación del resto de los criterios establecidos en la Sección Cuarta del mismo. Por las razones expuestas, hemos de ratificar la decisión del juzgador de instancia de rechazar la declinatoria planteada en su día, manteniendo la jurisdicción de los Tribunales españoles para conocer de la demanda, y también la legitimación de "Diamond Resort (Europe) LTD, Sucursal en España", que es la que figura como vendedora en el contrato cuya nulidad instan los demandantes. La siguiente cuestión que debe abordar la Sala es la ley aplicable al contrato cuya nulidad instan los demandantes, y es que la recurrente rechaza que esté sometido a la Ley 4/2012, insistiendo, como hizo al oponerse a la demanda, en la aplicación del derecho inglés, de manera que los contratos no son de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, sino de intercambio de puntos por derechos de ocupación que no es un derecho de uso real. El motivo se desestima. El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el régimen jurídico aplicable a los contratos de aprovechamiento por turno. En la sentencia 518/2019, de 4 de octubre, reitera lo expuesto en sentencias anteriores, como la 379/2018, de 20 de junio, o la 694/2018, de 11 de diciembre. En ésta última efectuaba una reseña histórica, tanto de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre como de la Ley 4/2012, de 6 de julio, exponiendo en el Fundamento de Derecho V el ámbito de aplicación de la Ley 42/1998 en los siguientes términos: El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1). Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiendo ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos ( art. 1.7). La Ley 4/2012 supera las deficiencias de la derogada Ley 42/98, anque mantiene sus principios rectores, y como advirtió el Tribunal Supremo en sentencia de Pleno de 16 de Enero de 2017, en este tipo de contratos no se adquiría simplemente la prestación de unos servicios (lo que se conoce como paquete vacacional), sino la integración en una comunidad (membresía), mediante el abono de una cuota de entrada y de cuotas periódicas de mantenimiento", por lo que "parece evidente que sí estaba contratando un aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, si bien mediante una fórmula que pretendía eludir la aplicación de la normativa específica en la materia (la mencionada Ley 42/1998 y la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido). No negada la realidad del contrato, y estando sujeto a la normativa derivada de la Ley 4/2012, hemos de centrarnos en si, de acuerdo a los motivos esgrimidos como causa de nulidad, infracción del régimen temporal legalmente establecido e indeterminación del objeto, concurren en los mismos. Nos encontramos, por tanto, ante la venta de derechos de aprovechamiento por turnos de carácter personal, posibilidad prevista en el art. 23.1 al admitir la posibilidad de derechos de tipo real y derechos de tipo obligacional, estando en vigor a la fecha de la firma de ambos contratos la Ley 4/2012. La inicial Ley 42/1998 reguló en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve, aunque inexacta y prohibida su referencia en la misma, de multipropiedad. Ya hemos dicho que la Ley 4/2012 regula cuatro tipos de contratos, que son: contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, contrato de producto vacacional de larga duración, contrato de reventa y contrato de intercambio. El contrato cuya nulidad se pidió en la demanda que dio lugar a este pleito, si bien no precisa que sea de aprovechamiento por turnos, sí fija la adquisición de unos puntos en propiedad por los que se adquiere el derecho de uso sobre un complejo residencial por tiempo compartido de una semana anual y un derecho de intercambio en los activos de alojamientos de la vendedora, según se define en los estatutos. Por tanto, entiende la Sala que lo vendido y adquirido participa tanto de un contrato de aprovechamiento por turnos (respecto del que el art. 23.1 establece que podrá constituirse como derecho real limitado o como derecho obligacional) como de un contrato de intercambio, de acuerdo a las cuatro posibilidades permitidas legalmente, sin que pueda asumirse otro tipo distinto a los previstos en la Ley, salvo la variante del arrendamiento de bienes inmuebles ex art. 23.6. Cualquier otra fórmula distinta a las citadas sería nula de pleno derecho de acuerdo al apartado 7 del mismo precepto 23. En el mismo el derecho de aprovechamiento por turno es, por naturaleza, temporal. Así se desprende del art. 24 de la Ley 4/2012, al establecer que "1. La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción. 2 . Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna". Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que "el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen del presente Título, y con la sola excepción de lo dispuesto en el apartado siguiente, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos" ( art. 23.7 Ley 4/2012). En lo que respecta a la protección del adquirente en la celebración del contrato, la ley regula de forma detallada las cuestiones referidas a la publicidad e información, incluida la precontractual, artículos 7 a 9, el contenido del contrato, art. 11, el desistimiento, art. 12, la prohibición del pago de anticipos, art. 13, o la ineficacia de los contratos accesorios tras el desistimiento del principal, art. 15. Los arts. 25 y 26 regulan la constitución del régimen y exigen la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública con descripción de la finca, de cada uno de los alojamientos, distinguiendo cuáles se destinan al aprovechamiento por turnos y cuáles a la explotación turística, duración de los primeros, con indicación del día inicial y final, referencia a los servicios, los estatutos y la duración del régimen. El art. 30 recoge la forma y el contenido mínimo del contrato referente a que contenga los datos de la escritura del régimen, a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, referencia a la obra, en su caso, con relación del mobiliario, datos sobre seguro y servicios, duración, inscripción registral, y demás datos de la contratación, con identificación de las partes. Examinado el contrato, se observa que no recoge referencia temporal alguna, aunque es verdad que sí se recoge en la traducción que aporta la actora con su demanda, donde se fija que la afiliación durará hasta la venta de los derechos como muy tarde en 2027/2028, en el que los compradores obtendrán una ganancia conforme a la fracción comprada, de manera que si la venta no se produce el contrato dura indefenidamente. Pero lo que no se identifica, ni en el contrato ni en la información general, es el edificio y el apartamento, con sus datos físicos y registrales, tal y como exigen los artículos 25 y 26, por lo que resultan nulos por contravenir lo dispuesto en los arts. 23.2 y 30 por falta absoluta de determinación de su objeto. La solución ha de ser la misma por la coincidencia de circunstancias, evitando la vulneración del principio de igualdad consagrado por el artículo 14 CE, que se produciría, como indican las sentencias del Tribunal Constitucional 150/2001, de 2 de julio, 74/2002, de 8 de abril, 46/2003, de 3 de marzo, si idénticas pretensiones obtienen una respuesta distinta por el mismo órgano judicial de forma inmotivada. Coincide la Sala con la magistrada de instancia en que el contrato no contiene una descripción precisa del alojamiento sobre el que recae, pues únicamente alude a unos puntos, con una vaga identificación del Resort correspondiente, existiendo por tanto una absoluta falta de determinación de su objeto, ya que el derecho adquirido no recae sobre un alojamiento concreto, pues el el edificio no aparece descrito con precisión, no consta referencia alguna a sus datos registrales ni se especifica el periodo determinado de utilización. La propia recurrente reconoce el incumplimiento de la previsión contenida en el art. 23.2 de la Ley 4/2012, y es que el motivo del recurso se sustenta precisamente en la inaplicación de dicha Ley española teniendo en cuenta que el objeto del contrato es la compra de puntos que otorgan la condición de socio de un club británico sin transmitir un derecho de uso, ni un derecho de propiedad, que se rige por la Ley inglesa, cuestión a la que ya dimos respuesta anteriormente. Tampoco se cumple el régimen temporal obligatorio establecido en el artículo 24 de la Ley 4/2012, ya que se establece que: "A menos que decida vender sus Puntos Fraccionales Diamond pronto (y sujeto alas Reglas del Club de Propietarios), cuando la propiedad detallada arriba sea vendida, propiedad en el Club de Propietarios terminará. Esto ocurrirá en o después de la fecha propuesta de venta (detallada arriba) tras lo cual los ingresos netos de la venta de la propiedad serán distribuidos entre usted de acuerdo con su porción fraccional. Su derecho de uso de su asignación de Puntos Fraccionales Diamond expirará en el año de uso en el que la propiedad sea vendida"; cláusula que por su ambigüedad implica una indeterminación absoluta del plazo de duración. En definitiva. concurren las dos causas o motivos de nulidad indicados en la sentencia, lo que implica confirmar dicho pronunciamiento, así como la liquidación efectuada atendiendo al tiempo que restaba de vigencia de los contratos, ya que se acomoda al criterio establecido por el Tribunal Supremo a partir de la sentencia 694/2018, de 11 diciembre, y es que la doctrina establecida durante la vigencia de la Ley 42/1998, venía diciendo que, aunque dicha Ley establece que en caso de nulidad de pleno derecho serán devueltas al adquirente la totalidad de las cantidades satisfechas, la interpretación de dicha norma y su aplicación al caso no pueden ser ajenas a las previsiones del artículo 3º del CC en el sentido de que ha de ser interpretada atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad. El apartado 7 del art. 23 de la Ley 4/2012, en sintonía con lo establecido en 1.7 de la anterior ley de 1998, pretende dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido de un contrato (normalmente de adhesión) que no cumple con las prescripciones legales, pero no ha sucedido así en el presente supuesto en el cual los demandantes han podido disfrutar durante varios años de los alojamientos que el contrato les ofrecía, por lo que el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total, sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años. Por las razones expuestas procede confirmar en su integridad la sentencia recurrida.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.