Sentencia Civil 496/2024 , Rec. 307/2023 de 23 de diciembre del 2024

PRIMERO.-La parte actora solicita la condena del demandado al abono de la suma de 7311,54 euros por los daños causados en el inmueble, y la cláusula de penalización, descontando la fianza.

La parte demandada se allana a la petición de penalización (1388,75 euros) pero se opone a la petición por daños en el inmueble que niega, impugnando su existencia y su valoración. Alegaba falta de legitimación activa, al existir un seguro.

Presenta demanda reconvencional en reclamación de la suma de 1641,25 euros de fianza (descontando la penalización).

La parte demandante reconvenida se opone a la devolución de la fianza, al existir daños por un importe superior.

SEGUNDO.- Contrato de arrendamiento. Cláusula de penalización. Allanamiento.

Se aporta por la actora el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25-2-22 (documento 1).

Por una renta de 1515 euros al mes, por un año desde el 1/3/22 hasta el 28/2/23, prorrogable anualmente, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación al vencimiento su voluntad de no renovarlo (cláusula segunda). Se pacta una fianza de 1515 euros.

No se discute que el contrato se extingue por voluntad unilateral del inquilino el 30-3-23.

La demandante solicita la suma de 1388,75 euros de penalización por incumplimiento de la duración pactada.

Mostrando la parte demandada su allanamiento a esta petición, procede estimar la primera de las reclamaciones de la parte actora.

TERCERO.- Daños. Legitimación activa. Reconvención.

Reclama el actor igualmente los daños que presenta el inmueble que conforme resulta del informe pericial (documento 3).

Lo primero que cuestiona la parte demandada es la legitimación de la actora, pues existe un seguro de hogar.

Sin embargo, si atendemos al último oficio remitido por la aseguradora (en fecha 18-11-24), resulta que la aseguradora no ha atendido el pago de indemnización y/o prestación alguna. Y que solo presta servicios de asistencia jurídica, para reclamar contra quien pueda resultar responsable.

De ello se infiere que el arrendador tiene capacidad, legitimación para reclamar frente al arrendatario al amparo no solo de las estipulaciones recogidas en el contrato de arrendamiento, sino también del propio código civil.

Así el artículo 1561 del Código Civil establece que "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable" Y el artículo 1563 establece que "el arrendatario es responsable del deterioro o perdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

En el contrato de arrendamiento se adjuntaba un reportaje fotográfico como anexo I, fotos del jardín como anexo II e inventario de muebles y enseres como anexo III (aportados por la demandada en su contestación).

Ahora bien, debemos analizar los daños reclamados para determinar si los mismos exceden o no del uso normal de la vivienda, y por ende si es responsabilidad del arrendatario.

Analizaremos los daños siguiendo el contenido del informe pericial.

1º Salón/ comedor.

De la fotografía acompañada al informe (página 5, 6 y 7), se evidencia daños en el parqué que excede del uso normal de la vivienda, máximo en un periodo tan corto de duración del arrendamiento.

Igualmente, la puerta del salón tiene un listón dañado (fotografía al folio 9).

Como relata la perita Dña. Gabriela, "por un uso habitual no se provoca este daño, no es por el paso del tiempo.

Lo que no podemos estimar es el daño en la mesa de caoba (260 euros).

La fotografía no refleja con claridad ninguna macula (como sí se observa en la puerta, por ejemplo). Y el mero desgaste por el uso continuado no puede ser imputable al arrendatario.

2º Dormitorio planta baja

El informe refleja daños en la persiana eléctrica, daños que se acreditan con la fotografía al folio 11.

Daños en el techo por fuga de agua sin resolver. También aparece vestigios de agua procedente de la parte superior de la vivienda (fotografía 11)

Y daños en el parqué. En este punto la demandada manifiesta que se trata de los mismos daños que presenta la vivienda al comienzo del inquilinato. (página 2 del anexo, primera fotografía de la segunda fila).

De la comparación de ambas fotografías parece inferirse un mayor desgaste del parqué, pero ello no implica sin más responsabilidad del arrendatario. Porque si bien en otras estancias de la casa, el parqué presenta daños anómalos, realizados con elementos punzantes o arrastrando muebles, por ejemplo. Sin embargo, en esta estancia, dormitorio planta baja, se trata de un desgaste por el uso.

Por tal motivo se excluye esta partida (300 euros).

3º Cocina

Esta sucia, y la pintura en paramento vertical está dañada.

La fotografía al folio 12 y 13 acredita el mal estado de la vitrocerámica (se valora en el informe la limpieza no la sustitución) y los daños en el paramento vertical con una gran mancha.

La mancha no existía al inicio del arriendo, por lo tanto, es responsabilidad del arrendatario.

4º Dormitorio principal y cuarto de baño

Daños en el parqué, y el baño presenta daños en pintura por fuga de agua, daños en el espejo de lavabo y la encimera de mármol precisa que se pula.

La demandada mantiene que se trata el daño en el parqué, es preexistente.

Si atendemos a las fotografías aportada en el informe pericial vemos como existen daños en los paramentos verticales, además se ha producido unas fugas de agua desde el cuarto de baño que han provocado daños en el parqué, que se encuentra ennegrecido.

Daños que no existían al momento de celebrarse el arrendamiento.

No se debe estimar sin embargo los daños en el espejo (350 euros) que no se acreditan.

Pero si se estima los daños en la encimera de mármol, pues la fotografía al folio 15 del informe pericial refleja un daño que excede del uso normal de ese espacio.

5º Dormitorio 2

Persiana eléctrica dañada, la ventana también dañada.

La mesa de escritorio esta ajada por mal uso y precisa de un pulido y barnizado, igual que el parqué.

A la vista de las fotografías solo consideramos acreditado y responsabilidad de la arrendataria los daños en la persiana, que le falta una tabla y los daños en la mesa de escritorio.

Pero los daños en parqué son los propios del uso (300 euros), y los daños en la ventana no se acreditan (60 euros)

6º Dormitorio 3

Daños en el parqué, daños en la pintura de la pared y recolocación de una pieza de la persiana.

En la fotografía a la página 18 se constata los daños en el parqué, que aparece como desprendido, excediendo del mero uso.

Pero no se recoge en ninguna fotografía ni la persiana ni los daños en la pintura de la pared, por lo que procede excluir estas dos reclamaciones (80 y 30 euros).

7ª Dormitorio 4.

Daños en el parqué

Se estima la petición, pues de la fotografía al folio 18 se observan daños, que exceden del uso normal, Maxime en un periodo de duración tan corto.

8º Recibidor planta primera

Daños en el parqué.

Las fotografías evidencian que ha existido una fuga de agua que afecto al parqué (folio 19), debiendo responsabilizarse el arrendatario.

9º Pasamanos y escalera

Se encuentra deteriorado

La escalera precisa de un pulido y barnizado de peldaños de tramo de planta baja a primera.

No podemos estimar esta petición. En las fotografías se observa que se encuentra ajado, pero no golpeado, ni con rascazos (como presentan determinadas zonas del parqué) por lo que se desestima esta petición (220 y 220 respectivamente).

10º Hall de entrada.

Daños en el parqué.

De las fotografías no se observan daños en el parqué de la entrada, por lo que se desestima esta petición (160 euros)

11º Cuarto de baño sótano

Reparación de la cisterna.

Se estima esta petición.

12º Acceso a sótano.

Pintura de la pared.

Se estima esta petición pues la pared se encuentra con marcas, pintarrajeadas (folio 22)

13ª Zona ajardinada exterior.

Se recoge en el informe pericial que el jardín se encuentra en mal estado, que hay un abandono de árboles, plantas y arbustos.

Este punto no puede admitirse.

El contrato recoge dos cláusulas que son contradictorias.

La cláusula décimo segunda hace referencia a las obligaciones del arrendatario, entre las que se encuentran las letras g "a mantener en buen estado la finca a la que pertenece la vivienda e impedir que los árboles, arbustos y matorrales o plantas diversas sobresalgan los límites de la finca" y h " a mantener en buen estado el jardín y mantenerlo en el mismo estado en el que se entrega, evitando que se produzcan deterioros en árboles y plantas, quedando prohibido arrancarlos, talarlos o mal podarlos"

Pero la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento estipula que " para el cuidado del jardín del que dispone la vivienda, se contrataran los servicios de jardinería por parte del arrendador para que se mantenga cuidadas y en buen estado las plantas del jardín.

Pues bien, la primera clausula hace referencia a la conservación, prohibiendo arrancarlos, talarlos o mal podarlos. Para garantizar el buen estado del jardín es la propiedad, la arrendadora quien tiene que contratar un servicio de jardinería para su mantenimiento.

Sin embargo, no se ha producido esa contratación. A requerimiento de la demandada se aportan los recibos, las facturas de los trabajos realizados, y resulta evidente que la propiedad no ha cumplido con esa obligación. Así dos pagos son en fecha anterior al contrato de arrendamiento y dos, en el primer mes del arriendo (marzo del 2022), por lo que, tras un año, no puede reclamarse al arrendatario por el estado del jardín, cuyo mantenimiento era obligación expresa de la propiedad.

Si se estima sin embargo el daño de pintura de la columna exterior, que aparece rascada en un tramo.

Pero no la reposición de la cerradura del portal al no estar acreditada que se hubiese estropeada, o no funcionase (90 euros).

No se admite la petición de 240 euros de limpieza, por cuanto las fotografías no recogen que la vivienda se entregase con una falta absoluta de limpieza, por lo tanto, se excluye este concepto.

En total por todos los daños que presenta la vivienda, el importe asciende a 4500, 79 euros.

Por ambos conceptos (daños y penalización) la suma es de 5889,54 euros. Debiendo descontarse la fianza por importe de 3030 euros, resulta un importe final que debe abonar el demandado de 2859,54 euros.

La reconvención interesada por el demandado se desestima al ser superior la suma que debe abonar, y además la fianza ya fue tenida en cuenta por el arrendador.

CUARTO.- Costas.

Al estimarse parcialmente la demanda no ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes.

Respecto de la demanda reconvencional se desestima, por ser superior la suma fijada en concepto de daños que la cantidad solicitada por el demandado, habiendo la actora en su demanda descontando del total el importe de la fianza.

Por eso, se imponen las costas de la reconvención a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales señalados y los demás de general y pertinente aplicación: