Sentencia Civil 326/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 496/2022 de 24 de mayo del 2023

PRIMERO.- Se ejercita en el presente procedimiento por parte de D. Pedro Enrique se ejercita una acción de división de la cosa común, en concreto del siguiente bien inmueble que fue adquirido junto al demandado en escritura pública de compraventa de 13 de febrero de 1992:

"URBANA.- NÚMERO NUM002 DE ORDEN.- Vivienda puerta NUM000, del cuerpo con fachada a la CALLE001, de esta ciudad. Tiene su ingreso por el zaguán general de la CALLE000 de esta ciudad. Tiene su ingreso por el zaguán general de la CALLE001, hoy número NUM001, su escalera y ascensor. Se compone de estar comedor con terracita, recibidor, cuatro dormitorios, cocina con galería, aseo, baño y paso. Sus lindes, mirando desde la CALLE000, son: frente, con su vuelo; derecha, el linde fondo de la íntegra; izquierda, patio interior, hueco del ascensor, caja de escaleras y vivienda de igual planta y cuerpo, puerta segunda de rellano; fondo, patio posterior de luces, vistas y ventilación, con el que limita también en parte por la izquierda. Limita por frente y fondo, con patio interior y escalera. Ocupa noventa y ocho metros cuarenta y ocho decímetros cuadrados. Tiene una cuota de copropiedad del dos coma cuatrocientos setenta por ciento - 2,470%.

La antedicha finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nº 11 de Palma, finca NUM003, tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM006.

La propiedad del inmueble antes descrito corresponde por mitades indivisas (50%) y con carácter privativo, a las partes.

Alega que "... ha intentado en múltiples ocasiones alcanzar un acuerdo extrajudicial con el ahora demandado, haciendo éste último caso omiso a las innumerables peticiones de mi representado de poner a la venta el inmueble o bien que adquiriese a mi representado su participación en el mismo. De esta forma, y encontrándose mi representado en graves apuros económicos, y ante el absoluto desentendimiento entre las partes, no tenemos otro remitido que solicitar auxilio judicial...."

Y solicita:

a.- Se declare extinguido el condominio respecto del citado inmueble, del que son titulares actor y demandado.

b.- Se declara el carácter indivisible del bien común.

c.- En el caso de que no se llegue a un acuerdo en los términos dispuestos en el art. 404 del Código Civil , se acuerde su venta en pública subasta con intervención de licitadores extraños y consiguiente reparto del producto obtenido de la misma entre los condueños, en proporción a sus cuotas, dado el carácter indivisible del bien común.

d.- Se establezca como precio de salida en la subasta el valor de mercado que conforme al dictamen pericial se determine.

Se imponga al demandado el pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento aún en el caso de que se allanara a la presente demanda antes de contestarla.

El demandado se opone alegando:

-En el hecho segundo bajo el epígrafe "Acción declarativa de dominio contra no poseedor. Falta de legitimación activa ad causam". Dice que la titularidad real del inmueble no coincide con la registral. La inscripción registral obedece a la promesa del actor, entonces su cuñado, de abonar la mitad del precio, lo que no ha hecho, lo que evidencia un engaño. La titularidad es exclusiva por cuanto el precio lo ha pagado íntegramente a través del préstamo hipotecario que les fue concedido, y también ha pagado el IBI desde la compra.

Que cuando compraron el inmueble se trasladaron a vivir los tres. Él marchó por trabajo y volvió en 2002 permitiendo a su hermana y a su cuñado residir en el inmueble.

Que en 2014 se inició por el actor el proceso de divorcio, aunque hacía más de cinco años que no residía en la vivienda, y con la intención de recuperar el uso; su hermana se opuso y él mismo promovió acto de conciliación con la intención de regularizar la situación registral reconociendo que no es titular del inmueble y que terminó sin acuerdo.

En el suplico de su escrito rector solicita, sin formular reconvención, que:

dicte en su día Sentencia por la que se desestime totalmente la demanda interpuesta, con imposición de costas a la parte demandante en base a los siguientes petitums:

1.- Se declare que el actor no es titular del inmueble de referencia y lo es el demandado.

2.- Subsidiariamente se declare que el actor carece de legitimación activa ad causam por no tener la condición de propietario

3.- Subsidiariamente y para el improbable supuesto de estimarse la demanda se proceda a compensar al demandado en base a los siguientes conceptos:

1.- La mitad de 7.800.000 Ptas, en la actualidad 46.878,94 Euros, lo que hacen 23.439,47 Euros, con mas sus intereses legales desde la fecha de pago de las referidas cantidades y los intereses judiciales desde la fecha de sentencia

2.- La cantidad correspondiente a los IBIs abonados por el actor desde la fecha de adquisición hasta la fecha de abono de los mismos, todos ellos con los intereses legales desde la fecha de su abono por el demandado.

4.- Se condene en costas al actor con expresa mención a su temeridad

La sentencia estimó la demanda, y contra la misma se alza en apelación el demandado.

SEGUNDO.- La sentencia recoge en el fundamento tercero que al no haberse formulado reconvención sobre la pretendida declaración de dominio a favor del demandado, no hacía pronunciamiento al respecto. Así dice: ya en el acto de la audiencia previa, la defensa del actor puso de relieve que el interpelado no había formulado reconvención, en el sentido pretendido en el suplico del escrito de contestación a la demanda. Y, efectivamente, así es. El que se haya opuesto a la cotitularidad del inmueble por parte del Sr. Pedro Enrique, sobre este dato que seguidamente se expondrá la oportuna decisión, no conlleva el que se haya formulado y, por tanto, que se tenga que recoger un pronunciamiento judicial relativo a la titularidad dominical acorde a los intereses del demandado. Ninguna acción declarativa de dominio se ha reconvenido al respecto .

La apelante muestra su conformidad con este pronunciamiento, pero muestra su disconformidad con la desestimación de la alegada falta de legitimación activa, y de la compensación.

TERCERO.- Con respecto a la falta de legitimación activa aduce error en la valoración de la prueba.

Debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quo sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos. Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, este Tribunal entiende que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo del juzgador a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

La sentencia resuelve que el actor está legitimado para instar la acción de división:

-Está inscrita a su favor la mitad indivisa del inmueble en el Registro de la Propiedad.

-La sentencia de divorcio remite a la situación de cotitularidad.

-El acto de conciliación, si lo que se pretendía con esa demanda de conciliación era regularizar la situación del inmueble...., el no haber proseguido con la consiguiente demanda judicial denota que, ahora, no puede prosperar la aducida falta de legitimación activa.

-En cuanto al pago del préstamo hipotecario por el demandado : no consta reclamación alguna tras ser amortizado en 1995. No excluye el acuerdo y la efectividad de haberse satisfecho, por mitad, todos los costes, gastos e impuestos que derivan de la adquisición inmobiliaria y de su consiguiente financiación con garantía real. Este extremo de haberse repartido, a medias entre los ahora litigantes, los pagos concernientes al inmueble, fue expresado por el actor al practicarse -en el plenario- la prueba de interrogatorio. Y, lo anterior, no ha sido contrarrestado por parte del demandado con una prueba suficiente.

-Tampoco tiene ninguna incidencia el hecho de que el demandado ya no ocupe la vivienda pues este tema, entorno a la posesión del inmueble, es distinto del de propiedad cuya cesación en el condominio es lo que se interesa por la parte demandante.

Dice el apelante:

En cuanto a la inscripción en el R. de la Propiedad. Que la presunción de veracidad avalada por el art. 38 de la L.H. es iuris tantum, y aunque la carga probatoria lo es a favor de quien alegue contra dicha presunción, debe valorarse por el Juzgado la actitud callada del adverso.

El art. 38 de la L.H establece en su párrafo primero: A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Se trata efectivamente de una presunción susceptible de ser destruida por prueba en contrario, correspondiendo la carga de la prueba al que alega en contra de ella como bien señala el apelante.

No podemos entender que se haya desvirtuado dicha presunción de copropiedad. Debe tenerse en cuenta la eficacia probatoria que debe darse a los documentos públicos, como es la copia de la escritura de compraventa de 13/2/1992, suscrita entre las partes, en la que ambos manifestaron de forma expresa que adquirían el inmueble por mitades indivisas y que el precio ha sido pagado con anterioridad.

El artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los documentos públicos harán prueba plena del hecho, acto, estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación, de la identidad de los fedatarios y demás personas que intervengan en ellos.

Por su parte el artículo 1218 del Código Civil establece que los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.

En cuanto a la eficacia probatoria de los documentos públicos, señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 14-12-2005: " Además, fuera del ámbito de lo que es norma de prueba legal o tasada, y solamente norma legal de prueba, esta Sala tiene reiterado que la documental pública no es preferente o privilegiada respecto de otras pruebas. Y en esta línea la reciente Sentencia de 30 de septiembre pasado dice que "el artículo 1.218 del Código Civil ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que la escritura pública hace prueba de la prueba y del hecho de su otorgamiento, pero no de su contenido, cuya veracidad intrínseca puede ser desvirtuada por prueba en contrario - Sentencias de 25 de enero de 1988 , 23 de octubre de 1992 , 30 de septiembre de 1995 y 11 de julio de 1996 -".

En la audiencia se fijó como hecho controvertido por las partes, la validez de la compraventa, y lo cierto es que dicha validez debe predicarse por cuanto concurrieron todos los elementos precisos para ello, consentimiento, objeto y causa. En el escrito de contestación se aludía someramente a la existencia de un engaño En un principio la compraventa debía hacerse a nombre de mi mandante, con la promesa del actor de abonar la mitad del inmueble, la realidad fue que el día de la firma compareció el actor y en la confianza que tenía con el demandado le indicó aparecer en la escritura razón a la que no se opuso el mismo habida cuenta el comprometido pago que tenían apalabrado de la mitad del inmueble., y se reitera en fase de conclusiones, pero ningún pronunciamiento debe merecer más allá de decir que si se pretendía o cuestionaba la eficacia del negocio debió ser objeto de la oportuna alegación y desde luego nada al respecto se solicita en la contestación.

El demandado también aduce que ha pagado en su integridad el precio del préstamo. Y que dicho pago Otorga la propiedad a quien lo realiza.

El préstamo hipotecario por importe de 7.800.000 de ptas., fue concedido al hoy demandado, es el deudor, y son hipotecantes actor y demandado; fue abonado y amortizado con cargo a la cuenta vinculada titularidad del demandado y de la hermana del actor, que por entonces era su esposa. El demandado dice que lo ha abonado en su integridad aportando un certificado bancario en el que consta que se pagó con cargo a dicha cuenta. El actor en su declaración aludió a que el préstamo se concertó así por razones fiscales, y que existía un acuerdo entre las partes en virtud del cual todo se pagaba a medias y que él ha cumplido con el acuerdo, aunque no ha acreditado la realización de pago alguno en relación con el inmueble.

La existencia de esa certificación es suficiente para entender que el pago del préstamo se hizo por el demandado, pero lo hizo por cuanto era el deudor del préstamo y como tal era quien debía hacerlo, y ello sin perjuicio de las relaciones que pudieran existir entre los titulares de la cuenta asociada. Ahora bien, ello no supone que por esa razón el actor no sea titular de la mitad del inmueble, porque como se ha dicho, en la escritura de compraventa en la que se dice que el precio ha sido pagado con anterioridad, aparecen los dos como compradores por partes indivisas y la eficacia de dicha escritura no ha sido cuestionada de forma suficiente por el demandado que ningún pronunciamiento al respecto interesó.

No debe soslayarse la actitud del demandado a lo largo de los años, ya que ninguna reclamación en sentido alguno ha sido realizada por el demandado no ya desde la compraventa en el año 1992 sino desde que se amortizó el préstamo en el año 1995; ni dineraria, ni acerca de la titularidad del inmueble, lo que resulta un tanto contradictorio con su alegato del compromiso de pago por mitades que habría resultado incumplido por el actor según mantiene. No es hasta el año 2015, unos meses después de la sentencia de divorcio del actor y la hermana del demandado en que se adjudicaba por unos meses el uso de la vivienda a la esposa y se decía que transcurrido dicho plazo los cotitulares del inmueble decidirían, que se interpuso un acto de conciliación frente al actor a fin de que se aviniese a reconocer que el inmueble era de su exclusiva titularidad y que terminó sin acuerdo.

Es negado por el actor, y desde luego no se ha aportado sino la demanda de conciliación y la diligencia en la que se acuerda la citación, pero no que el actor fuera citado ni la comparecencia si la hubo, ni la resolución poniendo fin. En todo caso, admitiéndose que fuera así, no fue seguido de reclamación judicial alguna. No es hasta que el hoy actor interpone la demanda que nos ocupa instando la acción de división, ya en el año 2020, que opone su exclusiva titularidad pretendiendo una declarativa de dominio: que se declare que actor no es titular del inmueble y lo es el demandado que fue inadmitida por la juez a quo, y a lo que se aquieta, y de forma subsidiaria pretende igualmente que se declare que el actor no es propietario articulándolo a través de la excepción de falta de legitimación activa, pretendiendo que sea en un proceso posterior en el que se discuta la titularidad del inmueble, como se dijo en fase de conclusiones, de donde se infiere que parece tratar de solventar vía excepción lo que debió articular como reconvención y no hizo.

Justifica el no haber formulado reconvención aludiendo a que el actor litiga con justicia gratuita y él no, que la reconvención multiplicaría las costas, y el hecho puede resolverse vía excepción, con lo que no estamos de acuerdo, porque por esta vía tan sólo puede discutirse la legitimación pero no la declaración de propiedad que insta, y además no es un argumento que invalide lo resuelto.

CUARTO.- En cuanto a la compensación dineraria solicitada.

Se pedía en la contestación:

Subsidiariamente y para el improbable supuesto de estimarse la demanda se proceda a compensar al demandado en base a los siguientes conceptos:

1.- La mitad de 7.800.000 Ptas, en la actualidad 46.878,94 Euros, lo que hacen 23.439,47 Euros, con mas sus intereses legales desde la fecha de pago de las referidas cantidades y los intereses judiciales desde la fecha de sentencia

2.- La cantidad correspondiente a los IBIs abonados por el actor desde la fecha de adquisición hasta la fecha de abono de los mismos, todos ellos con los intereses legales desde la fecha de su abono por el demandado.

En la sentencia, tras desestimar la petición de declaración de dominio del demandado por no haberse formulado reconvención, dice:

En el mismo sentido negativo debemos pronunciarnos en relación a la compensación dineraria que encumbre (!) una supuesta acción de reclamación de cantidad sobre los costes/gastos que, según la parte demandada, fueron por él satisfechos y que corresponde, en parte, abonar al demandante.

La apelante sostiene que cabe oponer la compensación vía excepción sin necesidad de formular reconvención.

Pues bien. La Ley de Enjuiciamiento Civil del 2000, salvando las discusiones doctrinales y Jurisprudenciales hasta entonces existentes, introduce una novedosa redacción en el tratamiento procesal de las excepciones de compensación y nulidad absoluta, para impedir que su alegación vía excepción pudiera provocar indefensión en el actor, que, hasta ahora, carecía de trámite y fija plazo para contestar por escrito a dicha defensa argüida al contestar a la demanda. Por ello, la doctrina suele hablar de excepciones reconvencionales y la propia exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que son criterios que la inspiran " por un lado, la necesidad de seguridad jurídica, y, por otro, la escasa justificación de someter a los mismos justiciables a diferentes procesos y de provocar la correspondiente actividad de los órganos jurisdiccionales, cuando la cuestión o asunto litigioso razonablemente pueden zanjarse en uno solo". Añade, además, que " la Ley evita la indebida dualidad de controversias sobre nulidad de los negocios jurídicos -una, por vía de excepción; otra, por vía de demanda o acción-" y " trata diferencialmente la alegación de compensación ". En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase sin ser necesaria que se formule la misma expresamente.

Ahora bien. No pueden admitirse los conceptos pretendidos por esta vía.

Ni la cantidad de 23.439,47 euros, que es la mitad del precio de la compraventa, por cuanto habiendo sido amortizado el pago del préstamo hipotecario en el año 1995 habrían transcurrido sobradamente el plazo de los 15 años que el art. 1964 del C.C. en su redacción vigente entonces, establecía como plazo para ejercitar la acción. El hecho de la prescripción fue fijado como controvertido en el acto de la audiencia previa y nada al respecto ha opuesto la parte demandada ni en la primera instancia ni en su recurso, ni siquiera alude a ello.

Ni tampoco La cantidad correspondiente a los IBIs abonados por el actor desde la fecha de adquisición hasta la fecha de abono de los mismos, todos ellos con los intereses legales... , puesto que no se ha aportado justificación alguna de no sólo de los mentados impuestos, sino de que procediera a pago por su parte que legitime su reclamación.

El recurso ha de ser desestimado.

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas de esta alzada a la apelante.