Sentencia Civil 264/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 460/2022 de 25 de abril del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional.

PRIMERO.- Doña Otilia formuló demanda de juicio ordinario contra FUTURA PETROLIUM SLU ejercitando una acción de nulidad de contrato de compraventa de 30/05/2017 sobre la Parcela número NUM000, sita en la CALLE000 NUM001, de la unidad de ejecución del plan parcial polígono Puig de Ros (finca registral NUM002) y acción resarcitoria, y subsidiariamente, resolución contractual y reclamación por daños y perjuicios, interesando que se dictase sentencia estimatoria conforme al Suplico que formuló en los términos que transcribimos:

1) Se declare la nulidad del contrato de compraventa instrumentalizado en la Escritura Pública de Compraventa de fecha 30/05/2017 otorgada por ante el notario de Madrid, D. Gustavo Adolfo Cañizares Gutiérrez, con número de protocolo 1.217, por vicio en el consentimiento, con las consecuencias legales inherentes a ello.

2) Subsidiariamente, se declare la resolución del contrato de compraventa, por incumplimiento del vendedor de sus obligaciones dimanantes del mismo.

3) En cualquiera de los anteriores supuestos, se declare, que la demandada FUTURA PETROLIUM SL, viene obligada a:

a) Pagar y/o restituir a la actora, el precio satisfecho por la compraventa, esto es, la suma de 290.400 €, con más los intereses devengados desde su percibo, de conformidad con las fechas que se han expresado en el cuerpo del presente escrito.

b) Indemnizar a mi mandante en la suma de 7.759,97 €, por los daños y perjuicios irrogados, incrementados con los intereses devengados desde la presentación de la demanda.

4) Que se condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a pagar a mi patrocinada el importe que resulte de los conceptos expresados en el apartado anterior.

5) Todo ello con imposición de costas a la parte demandada".

La entidad FUTURA PETROLIUM SLU contestó a la demanda, oponiéndose a ella e interesando su desestimación, con imposición de costas a la parte actora. Negó la concurrencia de los motivos de nulidad y resolución contractual alegados por la demandante, así como la obligación de indemnización por incumplimiento o resarcimiento de daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, en los términos que constan en el Fallo de la misma, que hemos transcrito en el Antecedente de Hecho Primero de esta resolución. Concluyó que no se habían probado los motivos de nulidad contractual invocados, ni acreditada la imposibilidad definitiva de edificar en la parcela adquirida a los efectos de constituir la causa de resolución contractual basada en aliud pro alio.

La representación de Doña Otilia interpone recurso de apelación interesando que en este segundo grado jurisdiccional se dicte sentencia por la que, revocando la de primera instancia, se estime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte adversa. Funda su recurso en dos motivos, que enuncia como infracción de los arts. 1.265 y ss CC y jurisprudencia que lo interpreta (procedencia de la acción de anulabilidad), y errores manifiestos en la valoración de la prueba.

La representación de FUTURA PETROLIUM SLU se opone al recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO .- Primer motivo de recurso: infracción de los arts. 1.265 y ss CC y jurisprudencia que lo interpreta. Procedencia de la acción de anulabilidad.

I.-/ Planteamiento de la parte apelante.

La parte apelante relaciona en el motivo la secuencia fáctica y temporal relativa a la adquisición y posterior enajenación de la parcela adquirida por parte de la entidad demandada, y destaca de ella, finalmente, que la actuación de FUTURA PETROLIUM SLU no resulta creíble a menos que la venta del inmueble obedeciera a los motivos que la actora expresó en su demanda (en síntesis, que "la parte vendedora, sabedora de las características del terreno, ocultó tal circunstancia con la finalidad de conseguir "desprenderse" de aquel en su propio beneficio" -Hecho 8º de la demanda-), pues considera que lo normal habría sido que la demandada, tras adquirir el solar, hubiera iniciado los trámites para la construcción de la casa, para lo cual precisaba el informe geotécnico. Al respecto, si bien admite la apelante que el Sr. Valentín (representante de la citada entidad) no ha reconocido conocer la existencia de la dolina, y que el vecino Sr. Ricardo manifestó no conocerle, " ello no obsta a que hubiera podido tener conocimiento a través de otras personas o, como ya se ha dicho, o mediante la ejecución de alguna intervención en el solar que le proporcionará datos sobre la situación del inmueble" - sic-.

A los alegatos expuestos, referidos al dolo, la representación apelante adiciona en este primer motivo los relativos al rechazo en la sentencia apelada del error en el consentimiento prestado por su representada como motivo de nulidad contractual, entendiendo que la sentencia establece que ese desconocimiento de la existencia de la cavidad por parte del Sr. Valentín impide su estimación. Entiende la apelante que la juzgadora a quo, al exigir, para apreciar el error vicio del consentimiento, una actuación activa de la contraparte (en el caso, la vendedora), está equiparando indebidamente ambas categorías de vicios de consentimiento (error y dolo), cuando resulta que en el caso el error vicio se halla en el desconocimiento previo de que existía la cavidad cárstica del subsuelo (con las consecuencias que ello provoca en la edificabilidad de la parcela adquirida -siendo ésta la finalidad de la adquisición, conocida además por la vendedora-). Y argumenta que su representada, al adquirir ignorando la imposibilidad de realizar la finalidad que para ella tenía el contrato -edificar-, sufrió un error esencial, que no le era imputable a ella, existiendo un nexo causal entre el negocio y la finalidad perseguida con él. De ello concluye que concurren los requisitos para apreciar el error vicio de consentimiento, para lo cual " resulta irrelevante el previo conocimiento por parte de la sociedad vendedora de la existencia de la cavidad kárstica, ya que mantenemos que para apreciarse el error vicio no se precisa la intervención activa de la parte contraria, pues ello conduciría a la confusión del dolo contractual con el error como vicio del consentimiento".

II.-/ Decisión de la Sala.

1.- Respecto al dolo.

La disconformidad de la parte recurrente con la desestimación del dolo como vicio del consentimiento contractual con trascendencia anulatoria de la compraventa de autos que establece la sentencia apelada no puede ser acogida. Sin afirmar de forma directa la existencia de engaño por la parte vendedora, relaciona datos de carácter fáctico a modo de secuencia temporal (numerales 1 a 6 de la Alegación Segunda de su escrito de recurso) en orden a concluir, por vía de inferencia, la concurrencia del vicio en cuestión, que fundamenta en que la actuación realizada por la demandada no resulta creíble (a menos que la venta del inmueble obedeciera a los motivos expresados en la demanda), amén de que el Sr. Valentín, legal representante de la demandada, pudo tener conocimiento a través de otras personas -distintas al vecino Sr. Ricardo- o mediante la ejecución de alguna intervención en el solar que le proporcionara datos sobre la situación del inmueble; argumentación que entendemos sólo especulativa, incapaz de desvirtuar la conclusión razonada por la juzgadora a quo acerca de la falta de acreditación del conocimiento de la vendedora de la existencia de la cavidad subterránea en el terreno de la parcela vendida, al no colmar las exigencias jurisprudenciales en orden a la interpretación de la acreditación del elemento en cuestión.

En efecto. Esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares, en su Sentencia número 179/2013, de 24 de abril (Ponente Ilma. Sra. Doña Rosa Rigo Rosselló), recordando que, conforme a la jurisprudencia, el dolo no se presume nunca (citaba las SS TS 14 de junio de 1963 y 21 de mayo de 1982), y reconociendo la dificultad de su prueba directa, por su carácter subjetivo o interno, reiteraba que, conforme al art. 217 LEC, incumbe su prueba a quien lo alega, pudiendo acudirse a tal fin a la prueba de presunciones. Añadía que " en la sentencia de 29 de diciembre de 1999 se señala que en todo caso dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia de 13 de mayo de 1991 )". Y, completando su argumentación, recordaba los requisitos que, según la doctrina científica, se exigen para que el dolo pueda actuar, "y que son plasmados en la sentencia de 11 de mayo de 1993: a) Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, b) Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta, c) Que todo ello determine la actuación negocial, d) Que sea grave y e) Que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes". Concluía, por último, en los términos siguientes: " Tales vicios han de ser apreciados con extraordinaria cautela y con carácter excepcional o restrictivo, en aras a la seguridad jurídica y al fiel y exacto cumplimiento de lo pactado, por lo que la carga de la prueba incumbe a quien lo alega, y debe quedar cumplidamente probado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1988 y 4 de diciembre de 1990 , entre otras)".

2.- Respecto al error.

La representación apelante sostiene que la sentencia recurrida, para apreciar el error vicio de consentimiento alegado, exige indebidamente el previo conocimiento por la vendedora de la existencia de la cavidad kárstica. A su criterio, ese conocimiento es irrelevante para tal apreciación, ya que " mante nemos que para apreciarse el error vicio, no se precisa, la intervención activa de la parte contraria pues ello conduciría a la confusión del dolo contractual con el error como vicio del consentimiento" -sic-.

La Sala considera sin embargo que la sentencia apelada no equipara sin más el error y el dolo en este punto, sino que aplica correctamente la jurisprudencia que establece que la apreciación del error vicio de consentimiento requiere una valoración de la conducta de todas las partes del contrato, y recuerda que la misma establece que el error invalidante ha de venir provocado por una conducta de la parte contraria consistente en la transmisión de una información no ajustada a la realidad; señalando que, en el caso, la falta de conocimiento por parte de la demandada de la existencia de la cavidad imposibilita la realización de este pronunciamiento. Esto es así porque el error que justifica el vicio de consentimiento según la demanda -que es la existencia de la cavidad- no deriva de la información trasladada por la vendedora antes de la suscripción del contrato sino de un descubrimiento inesperado producido después de la prestación del consentimiento contractual (dice la sentencia: " que l'error invalidant ha de venir provocat per una conducta de la part contrària consistent en la transmissió d'una informació no ajustada a la realitat. En aquest cas, la falta de coneixement per part de la demandada de l'existència de la cavitat impossibilita la realització d'aquest pronunciament. Això és així perquè l'error que justifica el vici de consentiment segons la demanda, l'existència de la cavitat, no deriva de la informació traslladada per la demandada abans de la subscripció del contracte sinó d'un descobriment inesperat que va tenir lloc després de la prestació del consentiment contractual ").

En efecto. A lo que se obligó la parte vendedora, como consta en la escritura pública de compraventa de 30.05.17 (doc. 5 de la demanda) fue a la entrega de la parcela, en cuya descripción, tras identificarla con su número - NUM000, indicar su superficie (753,32 m2), e indicación de sus linderos, añadía: "tiene una edificabilidad de trescientos setenta y seis metros sesenta y seis decímetros cuadrados (376,66 m2)". En el punto "SÉPTIMO", la escritura recoge lo siguiente: " Manifiesta la parte transmitente que el terreno vendido es susceptible de uso privado o edificación, no cuenta con edificaciones fuera de ordenación ni está destinado a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda; así mismo manifiesta que el terreno objeto de la presente no está sujeto a ninguna actuación de transformación urbanística (de urbanización o de dotación) de las previstas en el apartado 1 del artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL Legislativo 7/2015 de 30 de octubre)". No se acredita, con la prueba practicada, que alguna de las indicaciones o informaciones realizadas por la parte vendedora en relación al objeto que se obligó a transmitir a la compradora resulte ser una información no ajustada a la realidad de lo transmitido, de modo que el error alegado no se acredita que resulte de la información trasladada, por lo que no puede apreciarse el error vicio denunciado.

TERCERO.- Segundo motivo de recurso: errores manifiestos en la valoración de la prueba.

I.-/ Planteamiento de la parte apelante.

Tras recordar que el recurso de apelación permite al órgano ad quem una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia (lo que es correcto, con las limitaciones previstas en el art. 465.5 LEC -por todas, S TS 391/2018, de 21 de junio-), las alegaciones de la parte apelante, formuladas en el marco de la acción entablada en orden a obtener la resolución por incumplimiento contractual mediante la aplicación de la doctrina " aliud pro alio", se dirigen a combatir la conclusión probatoria alcanzada por la juzgadora a quo, según la cual no ha quedado suficientemente acreditada la inhabilidad del solar a los fines de construir en él una vivienda. Dichas alegaciones toman como premisas las siguientes consideraciones: que la parcela se adquirió para la construcción de una vivienda familiar, que en el subsuelo existe una cavidad krástica de considerables dimensiones (informe geotécnico) que hace que el terreno sea calificable de colapsable (riesgo de caída) y, en consecuencia, no es posible llevar a cabo la edificación deseada.

En el marco expuesto, la representación apelante plantea que la sentencia ha establecido que no ha resultado acreditada " la imposibilidad de proceder a la cimentación de la obra colocando micropilotes que descansen en la base de la cavidad. Y ello porque, si bien el geólogo manifestaba sus dudas a la funcionalidad de tal solución técnica, era necesario realizar una ampliación de su informe, circunstancia que no se llevó a término". Y frente a ello alega:

-Que, dada la profundidad conocida de la cavidad, resulta difícilmente asumible la posibilidad de la colocación de micropilotes.

-Que todos los técnicos concordaron que es imposible conocer el verdadero alcance de la cavidad atendida la existencia de material colapsable.

-Que la juzgadora a quo no ha atendido a las manifestaciones y aclaraciones del geólogo Sr. Juan Luis en el acto del juicio, complementando su informe al haber tenido acceso con posterioridad al mismo a una mayor información y documentación técnica, y que llevan a concluir que los sistemas de cimentación, de ser posibles, cosa que duda, resultarían mucho más caros de lo normal para la edificación pretendida (aun admitiendo que no se ha aportado valoración económica).

Entiende la apelante que, para apreciar el incumplimiento resolutorio, la juzgadora a quo exige la prueba de la imposibilidad absoluta de construir, atendidos los avances técnicos existentes (que permiten la construcción en situaciones absolutamente adversas); lo cual es erróneo, por " conducir a esta parte a la imposibilidad de acreditar el presupuesto de la presente acción. Lo que debía esta parte era justificar la grave dificultad o imposibilidad de construir en términos de normalidad en atención al edificio proyectado, y ello se desprende claramente de las conclusiones del Sr. Juan Luis, que obvia totalmente la juzgadora a quo".

II.-/ Decisión de la Sala.

1.- La doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado, o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato ( S TS 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, de 21 de diciembre). En estos casos, como dice las SS TS 1023/2000, de 16 de noviembre, y la citada 793/2012, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. Y el objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató si la finalidad del contrato (en el caso de autos, destinar la parcela adquirida a la construcción de una vivienda) se ha frustrado definitivamente.

2.- Es precisamente este último extremo (frustración definitiva) el que no ha resultado acreditado, sin que las alegaciones de la parte apelante, expuestas más arriba, desvirtúen esta conclusión.

En efecto. La sentencia apelada señala que, siendo el punto de discrepancia a resolver si resulta posible, o no, edificar una vivienda unifamiliar en la parcela objeto de compraventa a pesar de que en el subsuelo existe una cavidad kárstica (ya referida), no se ha aportado informe pericial para esclarecer esta cuestión, lo que dificulta enormemente el análisis de la cuestión en el proceso (dice la sentencia: " No s'ha aportat cap informe pericial per esclarir aquesta qüestió, fet que dificulta enormement l'anàlisi d'aquesta jutjadora"). Y, examinando las distintas pruebas practicadas (documental, interrogatorio y testificales), vemos que la sentencia apelada ha analizado con detalle todas ellas en su FJ 2º, concluyendo la juzgadora a quo, como probado, que la construcción de una vivienda en la parcela de autos resultará más dificultosa o compleja de lo normal, al no poderse cimentar con el sistema habitual, sino con una cimentación profunda (" resultarà més dificultós o complex del normal, en no poder-se cimentar amb el sistema habitual sinó amb una cimentació profunda", dice), pero que no puede establecerse la inhabilidad a tal fin de la parcela (inhabilidad entendida tanto como imposibilidad técnica de la edificación, como porque comporte unos costes tan elevados para la compradora que resulte económicamente inviable) porque la prueba aportada por la parte demandante no lo permite (" En el cas concret, resulta impossible arribar a aquesta conclusió perquè la prova aportada per la part actora no ho permet" -sic-).

En definitiva, estimamos ajustada a derecho y a la prueba practicada en el caso la conclusión y decisión de primera instancia de considerar que, para poder estimar la acción de resolución contractual por " aliud pro alio", no es suficiente acreditar la "dificultad" del objeto adquirido para servir al fin del contrato, sino que es preciso acreditar la inhabilidad del solar para la edificación. Como establece la sentencia, "no consta cap tipus d'informació de la viabilitat tècnica de realitzar la cimentació de l'habitatge que es pugui construir al solar objecte d'aquest plet a través de micropilotatges. Sense aquesta informació resulta impossible determinar que no hi ha cap possibilitat d'edificar el solar. La falta de prova sobre la viabilitat tècnica i econòmica de la solució de cimentació profunda plantejada pel geòleg impedeix declarar en aquesta resolució que el solar que Futura va vendre a la Sra. Lina no és hàbil per a construir un habitatge unifamiliar, ja sigui per impossibilitat tècnica o per inviabilitat econòmica. Per tot això, en correspondre la càrrega d'acreditar aquest fet a l'actora, no queda més que descartar aquesta al·legació de la Sra. Lina i, en conseqüència, desestimar la seva demanda".

Consecuentemente a lo expuesto, el recurso se desestima.

CUARTO.- Costas de la alzada.

Al desestimarse el recurso de apelación, procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante, de acuerdo con lo previsto en el art. 398 LEC.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la pérdida del depósito consignado para recurrir.